臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度重訴字第三一四號
原 告 甲○○
訴訟代理人 呂富田 律師
黃宏綱 律師
被 告 朱春輝即太統企業社
訴訟代理人 黃勇雄 律師
被 告 許慶福即明門企業社
右當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年六月十八日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告朱春輝、許慶福應將坐落高雄市○○區○○段四三一之二地號土地上如附圖 所示編號Ｃ部分，即門牌高雄市○○街一０六巷二號之八、建號八六八號，面積 二百六十二點六五平方公尺辦公室；編號Ｄ部分，即門牌高雄市○○街一０六巷 二號之七、建號八六七號，面積二十五點零八平方公尺辦公室；編號Ｅ部分，即 門牌高雄市○○街一０六巷二號之六、建號八六六號，面積八十六點三０平方公 尺超級市場；編號Ｆ部分，即門牌高雄市○○街一０六巷二號之五、建號八六五 號，面積二百八十二點三七平方公尺儲藏室；編號Ｇ部分，即附屬未辦理建物登 記範圍，面積一千三百八十四點八０平方公尺門廳游泳池，全部遷讓交還原告等 全體共有人。
㈡被告許慶福、朱春輝應自民國九十一年二月二十三日起至前項建物遷讓之日止， 按月給付新台幣（下同）二十五萬元予原告等全體共有人。 ㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣第一、二項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
㈠緣高雄市○○區○○段八六五、八六六、八六七、八六八建號建物及如附圖編號 Ｇ所示部分之附屬建物（以下簡稱系爭建物）為原告之父朱威豪及被告朱春輝於 八十七年四月間共同出資購買，出資比例為百分之八十、百分之二十，原告之父 朱威豪並已支付價金五百七十八萬二千五百三十元，其後訴外人朱威豪乃將其出 資購買之權利贈與原告，被告朱春輝亦將其出資購買之權利讓與其妻陸南莉，並 登記為原告及陸南莉共有，應有部分各百分之八十、百分之二十。而被告朱春輝 與訴外人朱威豪另共同出資合夥經營「大統健康俱樂部」，出資比例為百分之五 十五、百分之四十五，由被告朱春輝負責經營，並向原告與訴外人陸南莉承租系 爭建物及其內部設施使用，每月租金二十五萬元，惟被告朱春輝均以大統健康俱 樂部財務困難為由而未支付租金。其後，被告朱春輝竟於九十年十一月間，未經 原告同意，將系爭建物及內部設施全部轉租予被告許慶福以明門企業社名義經營
之「名門ＳＰＡ健康世界」，並按月收取租金二十五萬元，經原告發覺後，即於 九十一年二月二十一日以高雄地方法院郵局第一０八四號存證信函向被告朱春輝 催討租金，並以被告朱春輝違反轉租限制為由終止系爭租約，並再以本件起訴狀 繕本之送達為終止租約之意思表示，並告知訴外人朱威豪，是系爭租約既經原告 終止，被告許慶福即明門企業社占有系爭建物即屬無權占有，原告自得依民法第 八百二十一條、第七百六十七條、第四百五十五條之規定，訴請被告朱春輝、許 慶福遷讓返還系爭建物。
㈡又無權占有他人之物，依社會之通念，可獲得相當於租金之利益，是系爭租賃契 約既已終止，被告二人繼續占用，受有相當於租金之利益，並致原告等全體共有 人無法使用之損害，原告自得為全體共有人依不當得利、侵權行為之法律關係， 請求被告自契約終止翌日即九十一年二月二十三日起按月給付原告相當於租金之 不當得利二十五萬元。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴依訴外人朱威豪與被告朱春輝簽訂之協議書（以下稱為合夥協議書）約定，訴 外人朱威豪之出資比例為百分之四十五，金額為一千四百五十六萬元，並由被 告朱春輝前向訴外人朱威豪之借款轉作股金，是訴外人朱威豪就合夥經營大統 健康俱樂部自無再出資之必要，足見訴外人朱威豪所支付之五百七十八萬二千 五百三十元並非合夥經營大統健康俱樂部之出資，而係購買系爭建物之價金甚 明，被告朱春輝抗辯系爭建物為其所購買並信託登記於原告名下一情，自無可 採。
⑵又因大統健康俱樂部係由被告朱春輝負責經營，所使用之系爭建物又非大統健 康俱樂部所有，是被告朱春輝始與訴外人朱威豪於合夥協議書第四條約定租金 依其投資比例分配，況前述合夥協議書第八條已就其合夥事業之盈餘分配有所 約定，自無再於第四條予以約定之必要，可見前述合夥協議書第四條並非合夥 事業盈餘分配之約定，而係租金之約定無疑。
⑶又被告許慶福係自九十年十月起向被告朱春輝承租系爭建物，並於該處設立明 門企業社對外經營名門ＳＰＡ健康世界，部分租金並已轉交予被告朱春輝之妻 陸南莉，訴外人陸南莉亦向稅捐機關申報此部分之租賃所得，足見被告朱春輝 確有轉租系爭建物之情事；且證人王連聲到庭證稱：被告朱春輝曾告知伊被告 許慶福為明門企業社之負責人等語，證人張亮華亦稱：被告許慶福都會到公司 看一下等語，益徵被告朱春輝確有將系爭建物轉租予被告許慶福經營明門企業 社。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、合夥協議書、名片、高雄地方法院郵 局第一０八四號存證信函、高雄市政府建設局工商登記系統營利事業登記資料、 支票、電匯匯款申請書代收入傳票、匯出匯款庫款轉移用紙、代繳公用事業費用 清單、取款憑條、存入憑條、中心轉帳交易明細數查詢單、送金簿、匯出匯款庫 款轉移回條聯、入戶電匯通知單、入戶電匯匯款回款、存摺、證明書、放款借據 、太統企業社資產負債表、營利事業所得稅損益及稅額計算表、八十七、八十八 、九十、九十一年度營利事業所得稅結算申報書等影本為證，並聲請訊問證人朱 威豪。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
㈠朱春輝即太統企業社部分：
⑴系爭建物乃被告朱春輝於八十七年四月三十日向訴外人國產實業建設股份有限 公司（以下簡稱國產公司）購買，價金並係由被告朱春輝交付十三張支票及向 銀行之貸款支付，迄今均在被告朱春輝經營之太統企業社占有使用中，然因被 告朱春輝與原告之父朱威豪共同出資經營大統健康俱樂部，原告之父朱威豪並 提議以原告名義向銀行貸款可貸得較高額度以經營大統健康俱樂部，被告朱春 輝不疑有他，遂將系爭建物信託登記於原告及訴外人陸南莉名下，事實上，原 告及訴外人朱威豪、陸南莉均未出資，原告所提金額共計二百六十四萬元之支 票乃訴外人朱威豪為裝潢大統健康俱樂部之支出，而非系爭建物之價款，原告 亦於鈞院九十一年四月二十四日言詞辯論期日自認朱威豪係為共同經營之保障 ，始將系爭建物登記於原告名下等語，足見系爭建物確係被告朱春輝所有信託 登記於原告及訴外人陸南莉名下；另被告朱春輝在向國產公司購買系爭建物後 ，並未將其中未保存登記部分登記於原告或訴外人陸南莉名下，亦未將之移轉 所有權予原告，是系爭未保存登記部分仍屬被告朱春輝所有無疑。 ⑵被告朱春輝否認原告主張兩造間有租賃關係存在之情，系爭建物既係被告朱春 輝所有而信託登記於原告及訴外人陸南莉名下，自始即由被告朱春輝經營之大 統健康俱樂部占有使用，被告朱春輝自無向原告承租系爭建物之必要；至原告 提出之合夥協議書，乃訴外人朱威豪與被告朱春輝簽訂，原告並非該協議之當 事人，該協議書亦未曾載明被告朱春輝或訴外人朱威豪有向原告租用系爭建物 ，該協議書第四條亦非關於租金之約定，另原告委請律師所發之高雄地方法院 郵局第一０八四號存證信函並係主張系爭建物乃出租予訴外人陸南莉，與原告 於鈞院審理中主張係出租予被告朱春輝與訴外人朱威豪之情不符，是原告主張 其有出租系爭建物予太統企業社一節，顯無可採。退步言，縱認原告主張兩造 間有租賃關係存在之情非虛，惟原告既主張承租人乃被告朱春輝與訴外人朱威 豪，而前開存證信函終止租約之對象並非被告朱春輝及訴外人朱威豪，其終止 自不生效力。
⑶又太統企業社原係由訴外人陸南莉擔任負責人，於八十八年四月二十三日始變 更負責人為被告朱春輝，訴外人陸南莉則成為太統企業社之隱名股東，是訴外 人陸南莉既為系爭建物之共有人之一，並提供系爭建物予太統企業社使用，則 被告朱春輝自屬有權占有；且被告朱春輝雖將系爭建物登記於原告及訴外人陸 南莉名下，惟被告朱春輝仍保有占有使用之權能，並未將系爭建物點交予原告 占有使用，訴外人陸南莉並始終同意被告朱春輝占有使用，足認被告朱春輝並 非無權占有。
⑷又大統健康俱樂部係由被告朱春輝負責經營，然因未向主管機關申請登記，故
均由被告朱春輝另依法申請設立登記之行號開立收據，而被告朱春輝為求節稅 ，分別向高雄市政府申請設立太統企業社，並徵得被告許慶福同意，由其出名 申請設立明門企業社，供被告朱春輝作為大統健康俱樂部營運開立發票節稅之 用，其後，被告朱春輝為擴大營業，乃將對外宣傳之大統健康俱樂部改名為名 門ＳＰＡ健康世界，事實上仍係由被告朱春輝繼續經營，自不能僅以明門企業 社曾出具收據或切結書即認被告朱春輝已將系爭建物轉租予被告許慶福。且因 太統企業社原係以訴外人陸南莉為負責人，訴外人陸南莉並為系爭建物之共有 人之一，於稅務處理上，自無須申報租用系爭建物以為營業場所，然於太統企 業社變更負責人為被告朱春輝後，因被告朱春輝並非系爭建物之所有權人，於 稅務處理上，太統企業社必須向稅務機關說明占用系爭建物之原因，被告朱春 輝為替太統企業社節稅，故向稅捐機關申報係承租系爭建物，並申報租金為每 年十二萬元，此等金額乃在訴外人陸南莉之免稅額範圍內，自無損於訴外人陸 南莉，且有利於太統企業社，同理，被告朱春輝既使用被告許慶福之名義申請 設立明門企業社，並以系爭建物為其營業場所，自需於稅務上作相同之處理， 當不得僅以此稅務上之變通作為即認被告朱春輝確有轉租系爭建物予被告許慶 福。
㈡許慶福即明門企業社部分：
被告許慶福係於九十年十月五日與被告朱春輝簽立協議書（以下稱為出名協議 書），由被告許慶福提供其名義予被告朱春輝申請設立明門企業社，並對外開 立發票，被告許慶福並未參與明門企業社之經營，亦未占有系爭建物。三、證據：提出不動產買賣契約書、交房地證明、出名協議書、高雄市政府建設局八 十八年四月二十三日高市建設二字第０八八一００八五八０二號函、支票、統一 發票、臺灣高雄地方法院民事執行處通知、大地土地登記專業代理人事務所函等 影本為證，並聲請訊問證人陸南莉、王連聲、張亮華。丙、本院依職權履勘現場，並囑託高雄市政府地政處新興地政事務所派員會同測量， 製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷；並向高雄市工務局函詢系爭建物之原始起造人 。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第 二款、第七款定有明文。原告原聲明請求：「㈠被告王昭欽即名門水療健康世界 應將坐落高雄市○○區○○街一０六巷二號地下一樓之一、之二、之三、之四、 之五、之六、之七、之八及其附屬游泳運動設施全部遷讓返還予原告及被告陸南 莉。㈡被告王昭欽即名門水療健康世界、陸南莉即太統企業社、朱春輝應自九十 一年二月二十三日起至遷讓房屋之日止，按月連帶賠償原告二十五萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，有起訴狀一 紙在卷可參，嗣於起訴狀繕本送達後，變更其聲明為：「㈠被告朱春輝、許慶福 應將坐落高雄市○○區○○段四三一之二地號土地上如附圖所示編號Ｃ部分，即 門牌高雄市○○街一０六巷二號之八、建號八六八號，面積二百六十二點六五平 方公尺辦公室；編號Ｄ部分，即門牌高雄市○○街一０六巷二號之七、建號八六
七號，面積二十五點零八平方公尺辦公室；編號Ｅ部分，即門牌高雄市○○街一 ０六巷二號之六、建號八六六號，面積八十六點三０平方公尺超級市場；編號Ｆ 部分，即門牌高雄市○○街一０六巷二號之五、建號八六五號，面積二百八十二 點三七平方公尺儲藏室；編號Ｇ部分，即附屬未辦理建物登記範圍，面積一千三 百八十四點八０平方公尺門廳游泳池，全部遷讓交還原告等全體共有人。㈡被告 許慶福、朱春輝應自九十一年二月二十三日起至前項建物遷讓之日止，按月給付 二十五萬元予原告等全體共有人。」，屬訴變更追加，惟其請求之基礎事實同一 ，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰准其追加，先予敘明。二、原告起訴主張：系爭建物為原告及訴外人陸南莉所共有，並出租予被告朱春輝即 太統企業社，供被告朱春輝與訴外人朱威豪合夥經營大統健康俱樂部，惟自出租 後，被告朱春輝即以大統健康俱樂部營運不佳而未付租金，不料，被告朱春輝竟 於九十年十一月間，將系爭建物全部轉租予被告許慶福即明門企業社經營名門Ｓ ＰＡ健康世界，經原告發現後，即於九十一年二月二十一日以高雄地方法院郵局 第一０八四號存證信函向被告朱春輝催討租金，並終止系爭租約，另再以本件起 訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並告知訴外人朱威豪，是系爭租約既經 原告終止，被告許慶福占有系爭建物即屬無權占有，原告自得依民法第八百二十 一條、第七百六十七條、第四百五十五條、第一百七十九條、第一百八十四條之 規定，訴請被告朱春輝、許慶福遷讓返還系爭建物，並賠償相當於租金之不當得 利。
三、被告朱春輝則以：系爭建物乃被告朱春輝向國產公司購買而信託登記於原告及訴 外人陸南莉名下，被告朱春輝占有系爭建物，自屬有權占有；且兩造間並無租賃 關係，原告所提出之合夥協議書，乃被告朱春輝與訴外人朱威豪為合夥經營大統 健康俱樂部所簽訂，其中並無關於租賃之約定，況縱認原告主張之情為真，其終 止租約之意思表示亦屬不合法；另名門企業社乃被告朱春輝為節稅之故，於徵得 被告許慶福之同意下設立，事實上仍係由被告朱春輝於系爭建物經營健康俱樂部 ，被告朱春輝並未將系爭建物轉租予被告許慶福等語資為抗辯。被告許慶福則另 辯稱：被告許慶福僅係提供其名義予被告朱春輝申請設立明門企業社，事實上， 被告許慶福並未參與明門企業社之經營，亦未占用系爭建物等語。四、原告主張系爭高雄市○○區○○段八六五、八六六、八六七、八六八建號建物係 登記為原告及訴外人陸南莉共有，應有部分各百分八十、百分之二十，及原告曾 於九十一年二月二十一日以高雄地方法院郵局第一０八四號存證信函對被告朱春 輝為終止租賃契約之意思表示，該存證信函並已經被告朱春輝收受之事實，業據 其提出建物登記謄本及前述存證信函等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真 實。惟被告另以前開情詞置辯，是本件之爭點為：㈠系爭建物是否為原告及訴外 人陸南莉所共有？即系爭建物是否係被告朱春輝信託登記於原告及訴外人陸南莉 名下？如附圖編號Ｇ所示之未保存登記部分，其所有權歸屬於何人？㈡原告與被 告朱春輝即太統企業社間有無租賃關係存在？㈢被告朱春輝是否有將系爭建物全 部轉租予被告許慶福？㈣系爭租賃契約是否已經合法終止？㈤被告朱春輝占有系 爭建物是否具有正當權源？茲將本院之判斷分述如下： ㈠系爭建物是否為原告及訴外人陸南莉所共有？即系爭建物是否係被告朱春輝信託
登記於原告及訴外人陸南莉名下？如附圖編號Ｇ所示之未保存登記部分，其所有 權歸屬於何人？
⑴原告主張系爭高雄市○○區○○段八六五、八六六、八六七、八六八建號建物 為其與訴外人陸南莉共有，應有部分各百分八十、百分之二十之事實，業據其 提出建物登記謄本為證，被告朱春輝雖以前開建物係伊信託登記於原告及訴外 人陸南莉名下等語置辯，然按「稱信託者，指委託人將財產權移轉或為其他處 分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託 財產關係而言。故當事人之一造如否認他造關於信託關係存在之主張，該他造 自應就其確為信託財產所有人及兩造間確曾信託關係存在之利己事實舉證證明 之。」，最高法院九十二年度台上字第二三七三號裁判可資參照，是被告朱春 輝主張兩造信託關係存在之情，既為原告所否認，被告朱春輝自應就此利己之 事實負舉證之責。經查，系爭建物固係經被告朱春輝與訴外人國產公司簽訂買 賣契約，並由被告朱春輝交付支票十三紙及向銀行貸款一千五百萬元以支付價 款，有不動產買賣契約書一份、支票十三紙、統一發票四紙、合夥協議書一件 、放款借據三件在卷可參，然此至多僅能證明被告朱春輝確有出資購買系爭建 物之事實，惟因出資狀態與所有權歸屬狀態未必一致，其不一致之情形或因贈 與、或因其他原因所致，並非僅有信託登記此一可能，是僅憑被告朱春輝曾出 資購買系爭建物一情，並不足以證明兩造間有信託關係存在之事實，被告朱春 輝復未能提出其他任何證據為證明，其抗辯兩造間存有信託關係之詞，自無可 採。
⑶又按「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何 可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立 性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築 物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性 ，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者， 即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具 使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有 建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而 擴張，抵押權之範圍亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者 在概念上仍有不同。」，最高法院八十八年度台上字第四八五號裁判可資參照 。查，經本院至現場勘驗結果，系爭已登記之高雄市○○區○○段八六五、八 六六、八六七、八六八建號建物與未保存登記之如附圖編號Ｇ所示部分，係整 體作為一健康俱樂部使用，有本院九十三年二月五日勘驗筆錄及現場照片十幀 在卷可稽，是增建之如附圖編號Ｇ所示部分並不具構造上及使用上之獨立性， 應屬原有建築物即高雄市○○區○○段八六五、八六六、八六七、八六八建號 建物之從物，而無獨立之所有權，是如附圖編號Ｇ所示部分亦應為原告及訴外 人陸南莉所共有，應有部分各百分之八十、百分之二十乙情，自堪認定。 ⑷綜上，系爭建物確為原告及訴外人陸南莉所共有之事實，應堪認定。 ㈡原告與被告朱春輝即太統企業社間有無租賃關係存在？ 原告主張兩造間原存有租賃關係之事實，業為被告朱春輝所否認，且觀諸原告所
提出被告不爭執其真正之合夥協議書第四條約定：「該大統健康俱樂部內之不動 產及游泳池週邊設備全部出租于大統健康俱樂部，租金以每月新臺幣二十五萬元 為依據，分配方式按投資比例分配，即甲方（即訴外人朱威豪）﹪，乙方（即 被告朱春輝）分配﹪。」，有合夥協議書一件在卷可參，參酌原告主張系爭建 物乃被告朱春輝與訴外人朱威豪共同出資購買，解釋當事人之真意，該條款之真 意乃被告朱春輝及訴外人朱威豪將系爭建物以每月二十五萬元之代價出租予太統 企業社，所收取之租金並以百分之四十五、百分之五十五之比例分配予訴外人朱 威豪及被告朱春輝，另輔以原告並未簽署前開合夥協議書，該協議書有關租金之 分配，並係將之分配予被告朱春輝及訴外人朱威豪，而非原告及訴外人陸南莉， 當時原告並已成年，是由前述合夥協議書並無法推認原告及訴外人陸南莉有將系 爭建物出租予太統企業社，系爭建物應係由被告朱春輝、訴外人朱威豪出租予太 統企業社，原告此部分之主張，尚無可採。
㈢被告朱春輝是否有將系爭建物全部轉租予被告許慶福？ 原告主張被告朱春輝已將系爭建物全部轉租予被告許慶福之事實，固據其提出以 被告明門企業社名義開立之統一發票、會員入會申請表、切結書等件為證，然現 於系爭建物內營業之名門ＳＰＡ健康世界仍係由被告朱春輝實際負責經營，被告 許慶福僅係應被告朱春輝之要求而擔任明門企業社之名義負責人，並未實際參與 明門企業社之經營等情，已經被告陳明在卷，且經本院至現場勘驗，亦未見被告 許慶福於名門ＳＰＡ健康世界現場指揮，另依證人張亮華所述：被告朱春輝是老 闆，薪水是陸南莉發的，被告許慶福只看過二、三次，平時都是被告朱春輝負責 指派工作等語（參見本院九十二年十二月十九日言詞辯論筆錄），足見現在實際 占有系爭建物營業之人仍係被告朱春輝而非被告許慶福，是被告朱春輝抗辯其並 未轉租之情，應堪採信。至被告明門企業社於申報營利事業所得稅時，雖確有申 報承租系爭建物之租金支出一情，為兩造所不爭執，然稅務之申報情形與實際出 租情況本即未必相符，系爭建物之出租狀況仍應依實際狀況而非稅務申報資料決 定，況被告朱春輝既係使用被告許慶福之名義設立明門企業社以營業，相關稅務 、發票當然係以明門企業社之名義為之，自無法僅以此推認被告朱春輝已將系爭 建物轉租予被告許慶福，因之，被告朱春輝既仍係實際經營之人，已如前述，自 堪認系爭建物目前仍在被告朱春輝占有使用中而未轉租。 ㈣系爭租賃契約是否已經合法終止？
⑴訴外人朱威豪曾於九十一年二月二十一日以存證信函向被告朱春輝即太統企業 社為終止系爭租賃契約之意思表示，固有存證信函一件在卷可佐，且為被告朱 春輝所不爭執，惟被告朱春輝並無違法轉租之情事，已如前述，是訴外人朱威 豪以被告朱春輝違反轉租之限制而終止系爭租約，自屬無理由。 ⑵另太統企業社確有積欠租金之情，固為被告朱春輝所不爭執，然按「承租人租 金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出 租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者， 仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出 租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。」、「耕地出租人以承租 人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定
，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住 所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。」，最高法院五十二年台 上字第一二八九號、八十六年台上字第三三二四號判例可資參照，是承租人雖 有積欠租金，惟出租人仍應先定期催告，承租人猶不為給付時，出租人始得終 止租約。經查，訴外人朱威豪於以前述存證信函終止系爭租賃契約前，並未先 定期催告承租人給付，是其逕行終止系爭租約，自屬不合法。 ⑶再者，原告雖再以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，然系爭 租約之出租人乃被告朱春輝及訴外人朱威豪一節，已如前述，是具有終止系爭 租約權利乃被告朱春輝及訴外人朱威豪，原告既非系爭租約之契約當事人，其 所為終止系爭租約之意思表示，自亦屬不合法。 ⑷綜上，系爭租約尚未經合法終止。
㈤被告朱春輝占有系爭建物是否具有正當權源？ 系爭建物雖係由被告朱春輝及訴外人朱威豪出租予太統企業社，然系爭建物乃訴 外人朱威豪與被告朱春輝共同出資購買，而分別登記於原告及訴外人陸南莉名下 ，原告與訴外人朱威豪、被告與訴外人陸南莉並分別為父子、夫妻關係，有關系 爭建物之管理使用亦均由訴外人朱威豪、被告朱春輝負責，原告及訴外人陸南莉 復未曾主張訴外人朱威豪及被告朱春輝無權出租系爭建物，足認訴外人朱威豪及 被告朱春輝均係有權出租之人，而系爭租約既未經合法終止，則被告朱春輝即太 統企業社占有系爭建物自具有正當權源。
五、綜上所述，被告朱春輝即太統企業社既係基於租賃關係占有系爭建物，系爭租賃 契約亦未經終止，則被告朱春輝占有系爭建物自具有正當權源。從而，原告訴請 被告遷讓系爭房屋並賠償相當於租金不當得利，均屬無據，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日 臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 曾淑娟
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日~B法院書記官 林宜正