臺灣苗栗地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五二號
上 訴 人 苗栗縣政府
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 張智宏律師
複 代理人 己○○
參 加 人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 上訴人 甲○○
乙○○
右當事人間確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國九十一年八月二十八日本
院苗栗簡易庭九十年度苗簡字第六三九號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十
三年五月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於確認被上訴人甲○○、乙○○就坐落苗栗縣頭份鎮○○○段二五之五三地號，面積十三平方公尺（重測後為苗栗縣頭份鎮○○段五九七地號，面積十一點三七平方公尺）土地，有優先購買權存在部分；及確認被上訴人乙○○就坐落苗栗縣頭份鎮○○○段二五之五七地號，面積七平方公尺（重測後為苗栗縣頭份鎮○○段六○三地號，面積十一點一六平方公尺）土地，有優先購買權存在部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔二分之一；餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補陳： 一、重測前苗栗縣頭份鎮○○○段二五之五三地號土地，原係上訴人出租予被上 訴人乙○○，惟因參加人丁○○所有建物占用上開土地之一部份，遂向上訴 人申請就其占用部分予以價購，嗣經苗栗縣頭份地政事務所測量證實確有占 用情事，上訴人乃於民國七十八年九月十三日按參加人丁○○占用之位置面 積，申請分割出二五之五三、二五之五七、二五之五八地號土地，並於七十 八年十二月十四日將其中二五之五三、二五之五七地號出售予丁○○。是以 分割後二五之五三、二五之五七地號土地，既係丁○○所有房屋占用之位置 ，被上訴人乙○○所有房屋不可能占用該地，乙○○在該地既未建築房屋， 揆諸最高法院六十五年台上字第五三○號判例意旨，乙○○要無援引土地法 第一百零四條第一項規定主張有優先購買權之餘地。 二、被上訴人乙○○就分割前二五之五三地號土地，僅向上訴人承租至七十九年 六月三十日止，其後雙方業已終止租約。至於被上訴人甲○○就分割後二五
之五八地號土地與上訴人訂立之租賃契約，乃另一新的基地租賃契約，是以 被上訴人甲○○就分割後二五之五三、二五之五七地號土地，既無租賃關係 存在，何來享有優先購買權？
三、被上訴人乙○○已於七十九年五月十四日，將其所有門牌號碼苗栗縣頭份鎮 ○○○路五三一號建物出售予被上訴人甲○○，乙○○已非系爭建物之所有 權人；再者其與上訴人間之基地租賃關係，亦已變更為被上訴人甲○○之名 義，則乙○○提起本件確認優先購買權存在之訴，顯無即受確認判決之法律 上利益，其提起本訴，自非合法。
四、被上訴人乙○○所有上開建物，係於七十九年五月十四日出售予另一被上訴 人甲○○，然上訴人早於七十八年十二月十四日即將分割後之二五之五三、 二五之五七地號土地出售予丁○○，則上訴人於七十八年十二月十四日將上 開二筆土地出售予丁○○時，被上訴人甲○○既尚未取得前揭建物所有權， 更未與上訴人有基地租賃關係存在，則被上訴人甲○○對上開二筆土地自無 優先購買權可言。退步言，縱認乙○○係將上開建物連同分割前二五之五三 地號之租賃關係一併移轉予甲○○承受，則因甲○○已於七十九年七月一日 另向上訴人承租分割後之二五之五八地號土地，面積七十六平方公尺，甲○ ○已非概括承受乙○○與上訴人間之租賃關係，其自無權援引土地法第一百 零四條第一項規定，對分割後二五之五三、二五之五七地號主張優先購買權 。
參、證據：除援用原審之立證方法外，並補提：本院九十年度苗簡字第四一○號民 事簡易判決、臺灣省苗栗縣縣有基地租賃契約（均影本）各一件為證；並聲請 本院向苗栗縣頭份地政事務所函查上開三筆土地分割之原因，及聲請告知丁○ ○參加訴訟。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補陳： 一、被上訴人乙○○就分割前二五之五三地號土地，有與上訴人訂立租賃契約， 租期自七十八年一月一日起至八十年十二月三十一日止。而乙○○於七十九 年五月十四日將系爭土地上之房屋移轉予被上訴人甲○○時，已一併將系爭 土地之承租權及優先購買權讓與被上訴人甲○○，是甲○○訴請確認優先購 買權存在，應有理由。
二、上訴人與被上訴人甲○○訂立之「苗栗縣政府縣有土地租金或損害賠償金徵 收底冊」，其上所載承租土地為二五之五八地號，係上訴人苗栗縣政府所偽 造，實際應係二五之五三地號。
三、分割後二五之五三、二五之五七地號土地，亦係被上訴人乙○○向上訴人承 租之範圍，原為乙○○從事早點生意時之廚房，然卻遭參加人丁○○偽稱係 渠使用而向上訴人價購。參加人丁○○更因而向本院九十年度苗簡字第四一 ○號訴請被上訴人甲○○拆屋還地在案。
四、被上訴人甲○○係承受被上訴人乙○○與上訴人間就分割前二五之五三地號 土地之租賃契約，並非與上訴人就分割後二五之五八地號另訂一新的租賃契
約。
參、證據：除援用原審之立證方法外，並補提：苗栗縣縣有房地租金及損害賠償金 收入繳款書十八件、訴外人徐木生與上訴人訂立之臺灣省苗栗縣縣有基地租賃 契約一件、丁○○君承購頭份鎮○○○段縣有土地經重行分割後面積價款計算 表一件、苗栗縣政府函一件、苗栗縣政府縣有土地租金或損害賠償金徵收底冊 二件、門牌證明書二件、
一件（均影本）及新聞紙一件為證；並聲請調取本院九十年度苗簡字第四一○ 號拆屋還地事件卷宗。
丙、參加人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。
貳、陳述：
一、參加人所有建物之一部份因占用分割前二五之五三地號之一部份，乃向上訴 人價購佔用部分之土地；而參加人所有占用分割後二五之五七地號上之建物 ，因道路拓寬關係，目前業已拆除。
二、被上訴人乙○○與上訴人間就分割前二五之五三地號土地之租賃期間，固自 七十八年一月一日起至八十年十二月三十一日止，惟其後雙方已於七十九年 六月三十日終止租約，並由被上訴人甲○○自七十九年七月一日起另行承租 分割後二五之五八地號土地，面積七十六平方公尺，甲○○於其後每三年之 換約中，並未對其承租之地號面積表示異議，足認甲○○業已接受租賃契約 所載其僅承租二五之五八地號之事實，其自無權再就未承租之二五之五三、 二五之五七地號主張優先購買權。
三、參加人係依法定程序取得分割後二五之五三、二五之五七地號土地所有權， 而被上訴人甲○○前以參加人購買上開土地涉嫌偽造文書為由，向臺灣苗栗 地方法院檢察署提出告訴一案，亦經該署為不起訴處分確定在案，足見甲○ ○所指，並非真實。
四、被上訴人甲○○所有之建物，係坐落在分割後二五之五八地號全部及二五之 五七地號之一部份。至於分割後二五之五三地號土地，並非甲○○所有建物 之基地，而係參加人所有門牌號碼苗栗縣頭份鎮新華里三鄰八三之五號之基 地。從而甲○○既無建物位於分割後二五之五三、二五之五七地號上，參照 最高法院六十五年台上字第五三○號判例意旨，其自無就該二筆土地主張優 先購買權之餘地。
參、證據：提出苗栗縣政府縣有房地產權移轉證明書、臺灣苗栗地方法院檢察署檢 察官九十年度偵字第四五三四號不起訴處分書、臺灣高等法院臺中分院檢察署 九十一年度議字第三三八號處分書、民事準備書狀、稅籍證明書、買賣契約書 、門牌證明書、苗栗縣縣有基地承租申請書、陳情書、頭份鎮公所財政課函各 一件、契稅繳納通知書二件、買賣所有權移轉契約書二件、苗栗縣政府函二件 （均影本）及照片九張為證；並聲請訊問證人謝福章。丁、本院依職權向苗栗縣政府調取該府與被上訴人乙○○間歷年來訂立之租賃契約、
土地租金或損害賠償金徵收底冊，及被上訴人乙○○申請將承租土地名義人變更 為甲○○之資料；並依職權調取本院九十一年度簡上字第五一號卷宗；暨囑託苗 栗縣頭份地政事務所就建物現況實施測量。
理 由
甲、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬 中，得為參加。參加，得與上訴、抗告或其他訴訟行為，合併為之。民事訴訟 法第五十八條第一、二項分別定有明文。所謂法律上之利害關係，係指因兩造 訴訟所受裁判之結果，自己法律上之地位亦須受其影響之謂（參照最高法院九 十一年度台抗字第三○一號判決）。本件上訴人主張分割後二五之五三、二五 之五七地號土地業已出售予丁○○，倘被上訴人訴請確認就上開二筆土地有優 先購買權存在，為有理由，勢將影響丁○○對上開二筆土地之權益，丁○○對 於本件訴訟應有法律上之利害關係，爰請求告知丁○○參加本件訴訟等語，而 被上訴人就此並無異議，丁○○並因本院之告知而參加本件訴訟，是丁○○於 本件訴訟有法律上之利害關係，其於本件訴訟中參加訴訟，於法有據，合先敘 明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之 ，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律 上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位 有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有 最高法院八十六年台上字第三○五○號判例足資參照。本件被上訴人起訴主張 其對於分割後二五之五三、二五之五七地號土地，有優先購買權存在，既為上 訴人所否認，則被上訴人主觀上自得認為其在法律上地位有不安之狀態存在， 而此種不安之狀態復可以確認判決除去，是被上訴人訴請確認優先購買權存在 ，自有訴之利益。
乙、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：苗栗縣頭份鎮○○○段二五之五三地號土地，原係 被上訴人乙○○向上訴人所承租，作為建築房屋之用，面積九十六平方公尺。 嗣乙○○於七十九年五月十四日將上開土地上之房屋，連同土地承租權出售予 被上訴人甲○○，雙方並會同辦理承租人名義變更為甲○○。詎上訴人竟於七 十八年九月十三日將該二五之五三地號土地，分割增加二五之五七、二五之五 八地號，並將分割後之二五之五三地號，面積十三平方公尺，及二五之五七地 號，面積七平方公尺，出售予參加人丁○○。因被上訴人係上開土地之承租人 ，依土地法第一百零四條第一項規定，上訴人於出賣上開土地時，應通知被上 訴人於法定期限內表示願否優先購買，茲上訴人未踐行上開程序，逕行分割出 賣予參加人丁○○，致被上訴人甲○○被訴拆屋還地，被上訴人自有即受確認 判決之法律上利益。又上訴人出售予丁○○之分割後二五之五三地號土地，其 地上建物實係被上訴人乙○○所有，為其先前作早點生意之廚房，然上訴人未 查明事實，竟將其上建物誤為丁○○所有，而准將該基地出售予丁○○，為此 爰依土地法第一百零四條第一項及民事訴訟法第二百四十七條規定，請求判決
確認被上訴人就分割後二五之五三、二五之五七地號土地有優先購買權存在， 並請求塗銷丁○○之土地所有權登記等語（關於請求塗銷丁○○之土地所有權 登記部分，經原審判決被上訴人敗訴後，未據被上訴人提起上訴，已告確定） 。
二、上訴人則以：分割前二五之五三地號土地原係出租予被上訴人乙○○，惟因參 加人丁○○所有建物佔用上開土地之一部份，向上訴人申請價購，經苗栗縣頭 份地政事務所測量屬實後，上訴人乃於七十八年九月十三日按丁○○占用之位 置面積，將上開土地分割為二五之五三、二五之五七、二五之五八地號三筆， 並於七十八年十二月十四日將其中二五之五三、二五之五七地號出售予丁○○ ，是以乙○○既未在該二筆土地上建築房屋，自無援引土地法第一百零四條第 一項規定主張優先購買權存在之餘地。又被上訴人乙○○雖於七十九年五月十 四日將其所有苗栗縣頭份鎮○○○路五三一號房屋出售予甲○○，惟上訴人早 於七十八年十二月十四日即已將分割後之二五之五三、二五之五七地號出售予 丁○○，是上訴人出售上開土地時，被上訴人甲○○既尚未取得前揭建物之所 有權，更未與上訴人有基地租賃關係存在，甲○○自亦無權援引土地法第一百 零四條第一項規定主張有優先購買權存在。又上開建物乙○○已出售予甲○○ ，乙○○已非上開建物之所有權人，其與上訴人間之基地租賃關係並已變更為 甲○○名義，是其提起本件確認之訴，顯無即受確認判決之法律上利益。再者 乙○○與上訴人間就分割前二五之五三地號土地之租賃關係，業於七十九年六 月三十日終止，嗣後甲○○與上訴人就分割後二五之五八地號土地所訂立之租 賃契約，乃另一新的租賃關係，是乙○○之優先購買權既因租賃關係之終止而 消滅，甲○○亦無從繼受該優先購買權等語資為抗辯。 三、被上訴人主張分割前二五之五三地號土地，原係被上訴人乙○○向上訴人所承 租用以建築房屋，門牌號碼為苗栗縣頭份鎮○○○路五三一號，租賃期間自七 十八年一月一日起至八十年十二月三十一日止，嗣上訴人於七十八年九月十三 日將上開二五之五三地號，面積九十六平方公尺，分割為二五之五三地號，面 積十三平方公尺（重測後為苗栗縣頭份鎮○○段五九七地號）、二五之五七地 號，面積七平方公尺（重測後為同段六○三地號）、二五之五八地號，面積七 十六平方公尺（重測後為同段六○四地號），並於七十八年十二月十四日將其 中分割後二五之五三、二五之五七地號土地出售予丁○○，惟並未於出售時將 出賣條件通知被上訴人乙○○、甲○○；另乙○○於七十九年五月十四日將其 所有上開房屋出售予被上訴人甲○○等事實，業據其提出苗栗縣政府縣有土地 租金或損害賠償金徵收底冊、土地登記簿謄本、房屋買賣契約書等件為證（見 原審卷第九至一九頁），復為上訴人所不爭執，並經本院依職權向苗栗縣政府 函詢屬實在卷（見本院卷第一二二頁），堪信被上訴人此部分主張為真實。 四、惟被上訴人主張其為分割前二五之五三地號土地承租人，依法就分割後二五之 五三、二五之五七地號有優先購買權乙節，則為上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯，是以本件應審究者，厥為被上訴人乙○○、甲○○是否得依土地法第一 百零四條第一項規定，主張就分割後二五之五三、二五之五七地號土地有優先 購買權存在？經查：
（一）按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先 後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人」，土地法第一百零四條第一項定有明文。次按「土 地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣 時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在 使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基 地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」，最高法 院六十五年台上字第五三○號判例參照。「房屋所有人就基地出賣時，得主 張優先購買權者，必須其就該基地有地上權、典權或承租之關係為要件，此 觀土地法第一百零四條第一項之規定自明。上訴人係因買受系爭土地及其地 上房屋，而占有該房屋，此為上訴人主張之事實，其與系爭土地既無地上權 、典權、或承租之關係，自無得主張優先承購系爭土地之餘地」，最高法院 八十年度台上字第二八一七號判決亦足資參照。 （二）本件觀諸被上訴人提出之苗栗縣政府縣有土地租金或損害賠償金徵收底冊（ 見原審卷第一五頁），固載被上訴人乙○○向上訴人承租分割前二五之五三 地號土地，面積九十六平方公尺。惟經查分割前二五之五三地號，業於七十 八年九月十三日，分割為二五之五三、二五之五七、二五之五八地號，而分 割後二五之五七、二五之五八地號上有乙○○所有之建物，分割後二五之五 三地號上有參加人丁○○之建物，業據本院履勘現場，並囑託苗栗縣頭份地 政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可考（見本院卷第一九 六、二○三頁），則基地承租人乙○○於分割後之二五之五三地號上，既未 為房屋之建築，徵諸前揭最高法院六十五年台上字第五三○號判例意旨，乙 ○○自無援引適用土地法第一百零四條第一項，主張就分割後二五之五三地 號土地有優先購買權之餘地。
（三）衡諸參加人丁○○所有坐落於分割後二五之五三地號上之建物，係於六十八 年六月九日購自訴外人謝福章，有參加人提出之買賣契約書在卷為憑（見本 院卷第二二五頁），並據證人謝福章於本院履勘現場時結證在卷（見本院卷 第一九六頁反面），足認上開建物至少於六十八年間即已存在，然上訴人未 查仍於七十八年一月一日將分割前二五之五三地號整筆土地，面積九十六平 方公尺出租予乙○○，而未究明其實際建築之位置面積，並加以修正承租範 圍，顯係相沿承襲之誤謬，徵之前揭最高法院六十五年台上字第五三○號判 例意旨，應認本件不因形式上苗栗縣政府縣有土地租金或損害賠償金徵收底 冊上記載乙○○承租分割前二五之五三地號土地，面積九十六平方公尺，即 認其就該整筆土地有優先購買權存在，否則將造成承租人藉承租範圍之誤謬 ，侵犯他人權益之情事，殊非事理之平，併此敘明。 （四）被上訴人雖主張分割後二五之五三、二五之五七地號上之建物，實係乙○○ 所有之建物，惟遭參加人向上訴人謊稱為伊所有而價購云云，惟查：經本院 履勘現場結果，乙○○所有門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○○路五三一號房屋，
係坐落於分割後二五之五七、二五之五八地號上，與坐落於分割後二五之五 三地號上之建物，分屬獨立之建物，且坐落於分割後二五之五三地號上之建 物，係訴外人謝福章於六十八年六月九日出售予參加人丁○○者，業如前述 ，堪認坐落於分割後二五之五三地號上之建物確為參加人丁○○所有無訛。 被上訴人辯稱上開建物乃乙○○先前作早點生意之廚房云云，委難採信。 （五）至於分割後二五之五七地號土地，其上為被上訴人乙○○所有上開建物佔用 之情，業據本院履勘現場，並囑託苗栗縣頭份地政事務所測量屬實，更為參 加人自認在卷（見本院卷第一四三、一四四頁），足認上訴人前於參加人申 請價購土地而辦理分割時，應有誤認上開土地上之建物為參加人所有之情事 ，致誤將上開土地分割出售予參加人。從而分割後二五之五七地號上既有被 上訴人乙○○所有之建物存在，被上訴人乙○○復為上開土地之承租人，則 其於上訴人七十八年十二月十四日將該土地出賣予參加人時，自得依土地法 第一百零四條第一項規定主張優先購買權。茲上訴人將分割後二五之五七地 號出賣予參加人丁○○時，既未依上開規定通知被上訴人乙○○是否依同一 條件優先承購，依法自不得對抗有優先購買權之被上訴人乙○○。 五、惟應再審究者，係被上訴人乙○○與甲○○是否對分割後二五之五七地號土地 均有優先購買權？抑或僅其一有優先購買權？按乙○○與上訴人間之租賃期間 自七十八年一月一日起至八十年十二月三十一日止，而上訴人係於七十八年十 二月十四日將分割後二五之五三、二五之五七地號出售予丁○○，乙○○則係 於其後之七十九年五月十四日將房屋出售予甲○○，俱如前述，是以依土地法 第一百零四條第一項規定，得對上訴人主張優先購買權者，當為上訴人出售土 地當時之承租人，亦即被上訴人乙○○。然經查乙○○僅對於分割後之二五之 五七地號有優先購買權，對於分割後二五之五三地號則無，而乙○○業於七十 九年五月十四日將房屋連同優先購買權一併出售予甲○○，業據被上訴人乙○ ○陳明在卷（見本院卷第四七頁）。是以甲○○應已承受乙○○對於分割後二 五之五七地號土地之優先購買權，其訴請確認對於上開土地有優先購買權存在 ，即無不合。而乙○○既已非土地承租人，更已將優先購買權讓與甲○○，揆 諸最高法院八十年度台上字第二八一七號判決意旨，其訴請確認優先購買權存 在，顯無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。 六、綜上所述，被上訴人甲○○就分割後二五之五七地號土地既有優先購買之權， 上訴人復未將該土地之出賣條件通知被上訴人，則上訴人與丁○○間就分割後 二五之五七地號土地所訂立之買賣契約，自不得對抗具有優先購買權之被上訴 人甲○○。被上訴人甲○○請求確認伊對於分割後二五之五七地號土地（重測 後為苗栗縣頭份鎮○○段六○三地號，面積十一點一六平方公尺），有優先購 買權存在，即屬正當，應予准許。被上訴人乙○○既已將上開分割後二五之五 七地號土地之優先購買權讓與甲○○，其再訴請確認就該筆土地之優先購買權 存在，顯無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。再者被上訴人乙○○就分 割後二五之五三地號土地（重測後為苗栗縣頭份鎮○○段五九七地號，面積十 一點三七平方公尺），並無優先購買之權，則甲○○繼受乙○○之權利義務， 自亦無優先購買權可言，被上訴人乙○○、甲○○訴請確認就該筆土地有優先
購買權存在，均屬無據，應予駁回。從而原審判決在確認被上訴人甲○○就二 五之五七地號有優先購買權部分，准許被上訴人之請求，於法有據，上訴人此 部份之上訴為無理由，應予駁回；至於原審判決在確認被上訴人乙○○就二五 之五七地號有優先購買權部分，及確認被上訴人乙○○、甲○○就二五之五三 地號有優先購買權部分，均屬於法無據，上訴人此部份之上訴為有理由，原審 此部份之判決應予廢棄，並駁回被上訴人此部份之請求。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響 ，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條前段，判 決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 一 日 民事庭審判長法 官 黃佩韻
法 官 王萬金
法 官 伍偉華
正本係照原本作成。
不得上訴。
法院書記官 張麗琴
中 華 民 國 九十三 年 六 月 一 日