臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第五七一五號
原 告 丁○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 游朝義律師
陳佳雯律師
被 告 新源興開發有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 己○○
共 同
訴訟代理人 郭承昌律師
被 告 全心科技有限公司
法定代理人 甲○○
右二人共同
訴訟代理人 任鳴鉅律師
當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年六月二十三日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
被告應將如附表一所示之房屋遷讓騰空返還予原告。
被告應自民國九十二年十月二十八日起至遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月給付
原告新臺幣陸萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰捌拾陸萬肆仟元或同面額國泰世華銀行莊敬分行六個月期
可轉讓定期存單為被告供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰伍拾玖萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴時，係以新源興開發有限公司（以下簡稱新源興公司）、己○○為被告
，嗣於民國九十三年二月十一日本院審理中具狀追加全心科技有限公司（以下簡
稱全心公司）為被告，核屬依同一基礎事實即被告新源興公司、己○○、全心公
司無權占有原告所有如附表一所示之房屋而為請求，且被告並無異議，而為本案
之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第一項規定，本院認
應准許之。
二、原告主張：其於本院九十一年度執字第三三○七九號拍賣抵押物事件，拍定買受
如附表一所示之房地，並於九十二年十月二十八日取得不動產權利移轉證書。惟
被告己○○、新源興公司、全心公司仍繼續占有如附表一所示之房屋，其中被告
己○○雖於九十二年四月十七日拍賣期日向本院提出租賃契約書，表示自八十七
年五月一日起至一百十七年四月三十日止向訴外人鑫霖投資股份有限公司（以下
簡稱鑫霖公司）承租使用如附表一所示之房屋，且已付押租金新臺幣（下同）七
百萬元，然鑫霖公司於八十七年六月十一日向訴外人台北銀行借款二千三百萬元
時，已陳明將如附表一所示之房屋出租予訴外人三群工程有限公司（以下簡稱三
群公司），顯見被告己○○所提出之租賃契約係虛偽，且係與鑫霖公司通謀虛偽
意思表示，故被告己○○、新源興公司、全心公司係無權占有如附表一所示之房
屋等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，聲明：㈠被告應將如
附表一所示之房屋遷讓騰空返還予原告；㈡被告應自九十二年十月二十八日起至
遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月給付六萬元損害金予原告；㈢願供擔保或
同面額國泰世華銀行莊敬分行六個月期可轉讓定期存單，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告己○○係於八十七年五月一日向鑫霖公司承租如附表一所示之房
屋，使用迄今從未間斷，被告己○○亦依租賃契約第三條租金附註條款，分別於
八十七年五月二日、十三日、十五日、二十日，給付鑫霖公司二百萬元、三百四
十八萬元、一百四十六萬元、六萬元，作為押租金，並以息抵租，不再給付鑫霖
公司租金，縱原告因拍賣而取得如附表一所示之房屋所有權，依修正前民法第四
百二十五條規定，前開租賃契約對原告應繼續存在，被告新源興公司、全心公司
係經原告同意使用如附表一所示之房屋，即屬有權使用等語，資為抗辯。並聲明
：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免
為假執行。
四、原告主張原告於本院九十一年度執字第三三○七九號拍賣抵押物事件，拍定買受
如附表一所示之房屋，並於九十二年十月二十八日取得不動產權利移轉證書，及
如附表一所示之房屋，現由被告新源興公司、己○○、全心公司占用之事實，業
據其提出所述相符之不動產權利移轉證書（見本院卷第八頁）為證，並經本院依
職權調取九十一年度執字第三三○七九號執行卷宗核閱無訛，復為被告所不爭執
，自堪認為真實。
五、至原告主張被告己○○與鑫霖公司之租賃契約為虛偽，且係通謀虛偽意思表示，
故被告己○○、新源興公司、全心公司係無權占有如附表一所示之房屋等情，既
為被告所否認，並以前開情詞置辯。則被告新源興公司、己○○、全心公司占用
如附表一所示之房地有無法律上權源？即被告己○○與鑫霖公司之租賃契約是否
為真正？該租賃契約是否為被告己○○與鑫霖公司間通謀虛偽意思表示所為？即
為本件兩造之爭點所在（此亦為兩造所同意，見本院九十三年三月二十四日言詞
辯論筆錄所載兩造協議簡化爭點之內容─本院卷第一三四頁）。爰將本院得心證
之理由分敘如下：
㈠被告辯稱被告己○○係於八十七年五月一日向鑫霖公司承租如附表一所示之房
屋，並約定以七百萬元作為押租金，以息抵租，不再給付鑫霖公司租金云云，
固提出房屋租賃契約書一件（見本院卷第五三頁至第五八頁）為證，然為原告
所否認，並主張係被告己○○與鑫霖公司通謀虛偽意思表示所為。雖前開房屋
租賃書形式上為真正，已據被告己○○與證人即鑫霖公司法定代理人丙○○到
場證述明確（見本院第一三五頁、第一四二頁），惟祇能認為有形式的證據力
，其實質的證據力之有無，即其內容是否足以證明待證之事實，自應由事實審
法院曉諭兩造為適當完全之言詞辯論，使得盡其攻擊防禦之能事，始足以資判
斷（最高法院四十八年台上字第八三七號判例參照）。查：
⒈依前開房屋租賃契約書之記載，係於八十七年五月一日書立（見本院卷第五
七頁），其中第三條約定：「租金每個月新台幣詳見合約底頁元正（收款收
據）乙方（即被告己○○）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費
另外）。」，第五條押租保證金約定則為空白（見本院卷第五四頁、第五五
頁），而所謂合約底頁即附註，係於八十七年五月二十日書立（見本院第五
八頁），第三條約定：「以上甲方（即鑫霖公司）共收押租金新台幣柒佰萬
元正，收訖無誤，乙方（即被告己○○）每月不再付房租。」、第四條約定
：「租約到期，甲方應將新台幣柒佰萬元無息退還乙方，而乙方應將房屋恢
復原狀交還甲方。」（見本院卷第五八頁），如認前開約定所稱七百萬元係
指押租保證金，則被告己○○與鑫霖公司就租賃契約必要之點即房屋租金為
若干，即屬不明。依被告己○○到場證述：「‧‧‧就在八十七年四月底談
了承租的事並從五月一日開始承租了逸仙路四十二巷五號一樓跟地下室全部
，丙○○在簽立書面租賃契約書之前詳細時間我不記得了有跟我提因為他的
公司需要資金週轉問我可否以押租的方式，之前並沒有提到租金一個月多少
錢，他是說我公司需要資金希望我能夠提供一筆錢，我問他要多少，他說大
概要七、八百萬元，我無法一次給付七百萬元，我就告訴丙○○在短時間內
我分次給付七百萬元給他他也同意了，我陸陸續續匯了七百萬元給鑫霖公司
後才簽訂書面租賃契約書，我是用電匯的方式匯款給鑫霖公司，分幾次電匯
我不記得了，是不是匯進鑫霖公司的同一帳戶我也不記得了，鑫霖公司的帳
戶是丙○○告訴我的，當時是我想既然押租七百萬元期間就租長一點，我向
丙○○表示要承租三十年，丙○○也沒有反對的意思，承租期間是什麼時候
講的我也不記得了‧‧‧，三十年我是憑直覺跟他講的，我只想時間寫長一
點‧‧‧。」等語（見本院卷第一三五頁至第一三六頁），及證人丙○○到
場證稱：「‧‧‧我跟己○○講希望他一次付我七百萬元，他說他沒有辦法
付我七百萬元，他會儘快付給我，己○○付我七百萬元是作為押租，這個方
式是我提的，因為押租金最後還是要返還，當時己○○有跟我說他要租一個
地方設公司，當時就租賃契約三十年的期間沒有特別的印象應該是兩造商量
的結果，當時約定己○○不再付房租是因為己○○已經給付我七百萬元，如
果我將七百萬元拿去定存就等於利息已經抵付房租，當時雙方都有這樣的一
個共識，當時並沒有想過利息為多少，房租為多少，現在以當時的民間利率
一萬元日息六元計算大概有九萬到十萬‧‧‧。」等語（見本院卷第一四二
頁至第一四三頁），足認被告己○○與鑫霖公司法定代理丙○○於締約當時
並未約定明確租金數額或計算方式，顯與一般租賃契約訂立時就必要之點即
租金之支付為明確約定之習慣不符。縱認以七百萬元之利息抵付房租，然前
開租賃契約一定三十年，租賃雙方竟未考量租賃期間內利息可能之波動，而
未為明確約定，亦難認為合理。是原告主張被告己○○與鑫霖公司之租賃契
約為通謀虛偽意思表示所為，即非無稽。
⒉又原告提出鑫霖公司與三群公司房屋租賃契約書（見本院卷第九頁至第一二
頁）、台北銀行九十二年三月二十四日之陳報狀（見本院卷第八一頁至第第
八三頁），主張鑫霖公司於八十七年六月十一日向台北銀行借款二千三百萬
元時，係以如附表一所示之房屋擔保設定抵押，並於借款時陳明已將如附表
一所示之房屋出租予三群公司，租賃期間自八十七年四月一日起至八十九年
三月三十一日止，且鑫霖公司八十八年十二月三十一日之資產負債表僅列三
群公司之押租保證金，並未提列被告己○○之押租保證金，益徵被告己○○
與鑫霖公司之租賃契約實列通謀虛偽意思表示等語。經查：
⑴鑫霖公司於八十七年四月一日即將如附表一所示之房屋，出租予三群公司
，租賃期間至八十九年三月三十一日止，三群公司除交付押租保證金六十
萬元外，並按月給付租金一十二萬元至租賃期間屆滿，鑫霖公司則按每三
個月開立收取租金之統一發票一紙予三群公司等情，有鑫霖公司與三群公
司房屋租賃契約書一件（見本院卷第九頁至第一二頁）、統一發票八紙（
見本院卷第一六○頁至第一六七頁）在卷可稽，並據證人即三群公司法定
代理人戊○○、證人丙○○到庭證述無訛（見本院卷第一三八頁至第一三
九頁、第一四二頁）。則鑫霖公司既於八十七年四月一日即將如附表一所
示房屋全部出租交付三群公司使用，如何得以於八十七年五月一日又將如
附表一所示房屋出租交付被告己○○使用？證人戊○○雖到場證稱：「‧
‧‧（如附表一所示之房屋）作招待所使用也是偶而使用，用的很少，然
後過一段時間郭小姐跟我說他一個朋友知道我使用這個房子很少，他也想
要這個房子，然後郭小姐就跟我介紹己○○小姐想使用這個房子，我看簡
壽美小姐很老實我就同意讓他用，怎麼用是郭小姐跟己○○之間的事，我
很少去但是去的時候看到簡小姐一樓也用，地下室也用，我去的時候都有
看到簡小姐，簡小姐是否有住在那裡我不知道‧‧‧。」等語（見本院卷
第一三九頁），惟與一般經驗法則相違，焉有承租人於租賃期間內無條件
同意出租人將租賃標的物再交付第三人使用，就租賃標的物之使用及租金
之支付未有異議。況縱證人戊○○所言屬實，僅能證明證人戊○○曾同意
被告己○○使用如附表一所示之房屋，並不足以證明被告己○○與鑫霖公
司在同一時期就如附表一所示之房屋有租賃關係存在。
⑵被告對鑫霖公司於八十八年十二月三十一日之資產負債表僅列三群公司之
押租保證金，並未提列被告己○○之押租保證金等情並不爭執，惟被告簡
壽美辯稱其確實分別於八十七年五月二日、十三日、十五日、二十日，給
付鑫霖公司二百萬元、三百四十八萬元、一百四十六萬元、六萬元，作為
押租金云云，並提出其存摺影本四件、鑫霖公司存摺影本二件（見本院卷
第五九頁至第六七頁）為證。然查證人丙○○固不否認鑫霖公司曾收受前
開款項，惟其於本院審理時證稱：「‧‧‧己○○的錢分次匯進來以後公
司就用掉了，公司帳上也沒有做紀錄‧‧‧。」等語（見本院卷第一四三
頁），則鑫霖公司僅就三群公司之租金申報所得，並將三群公司之押租保
證金提列為資產負債表上之其他負債（見本院九十一年度執字第三三○七
九號強制執行卷宗內九十二年三月二十四日收狀台北銀行陳報狀證二），
惟對被告己○○給付之前開款項隻字未提，顯見被告所辯稱鑫霖公司與被
告己○○間就如附表一所示房屋有租賃關係存在，為虛偽不實。
⒊被告雖辯稱鑫霖公司法定代理人丙○○於九十二年三月十八日本院九十一年
度民執字第三三○七九號執行事件至現場履勘時，對被告己○○在場主張有
承租權及目前供自己公司使用等語，並未提出異議，足證被告己○○有使用
收益之權云云，並提出本院九十一年度執字第三三○七九號九十二年三月十
八日執行筆錄（見本院卷第六八頁至第六九頁）。惟如附表一所示之房屋原
為鑫霖公司所有，於八十九年九月八日轉讓移轉登記予訴外人佑憲開發股份
有限公司（以下簡稱佑憲公司）所有等情，已據證人丙○○到場證述明確（
見本院卷第一四四頁），及土地登記謄本附於本院九十一年度執字第三三○
七九號強制執行卷內可稽，復為兩造所不爭執，自堪認定為真實。而證人丙
○○與被告己○○為姨表關係（見本院卷第一三六頁、第一四一頁），證人
丙○○為佑憲公司之法定代理人、被告新源興公司股東，被告己○○為佑憲
公司之董事，有佑憲公司變更登記表附於本院九十一年度執字第三三○七九
號強制執行卷內及被告新源興公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第三七頁
至第三八頁），則租約之存在得阻卻如附表一所示之房屋之點交，證人丙○
○於強制執行程序中未就「租約」之存在異議，實屬必然，自不得以其所有
權人就租約未為異議，或強制執行命令中列被告己○○為承租人，拍定後不
點交，即認鑫霖公司與被告己○○間之租約確係存在。被告此部分所辯，即
不足採。
㈡綜上所述，被告辯稱己○○於原告九十二年十月二十八日取得如附表一所示房
屋之所有權前即已因承租、新源興公司、全心公司亦已因己○○同意而占有如
附表一所示之房屋，並不足採，其等依修正前民法第四百二十五條規定，主張
租約對原告仍繼續存在，為有占有之正當權源，亦不足採。是原告本於所有權
作用，請求被告將如附表一所示之房屋遷讓騰空返還原告，即屬有據，應予准
許。
㈢復按使用他人房屋及土地，依通常情形可受相當於租金之利益，對於房屋土地
所有權人而言，依通常情形亦受有相當於租金之損害，是原告主張依民法第一
百七十九條不當得利規定請求被告給付相當於租金計算之不當得利，即非無據
。而土地法第九十七條第一項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其
建築物申報總價額年息百分之十為限，然其規定之立法意旨，乃於城市房屋供
不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額
，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問
題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋
，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享
有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包
括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房
租最高限制之拘束（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照）。本件
如附表一所示之房屋，依台北市稅捐稽徵處信義分處核定之現值分別為五十二
萬九千九百元、八十六萬七千五百元，其坐落台北市○○區○○段二小段四五
七、四五一之一地號土地，申報地價均為每平方公尺七萬六千一百六十元，前
者面積為五百平方公尺，後者面積為二十六平方公尺，應有部分均為八分之一
，有土地登記謄本、土地稅主檔線上查詢作業畫面、房屋現值證明書在卷可稽
（見本院卷第二三二頁至第二三八頁），依土地法第九十七條第一項規定土地
及其建築物申報總價額年息百分之十計算結果雖為六十四萬零四百九十二元（
其計算方式為：[（529900+867500)+(526×1/8×76160)]×10%=640492），然
本院斟酌被告己○○占有如附表一所示房屋係供其配偶甲○○為法定代理人之
被告新源興公司、全心公司設立公司，作為商業使用，且鄰近捷運藍線市府站
、台北市政府、國父紀念館、台北世界貿易中心，附加之商業利益及價值十分
可觀（見本院九十一年度執字第三三○七九號強制執行卷內所附中亞不動產鑑
定股份有限公司出具之不動產鑑價報告書），參以鑫霖公司於八十七年四月間
即以每月租金十二萬元出租予三群公司等情，自不受前開土地法第九十七條第
一項規定之限制，認原告主張被告自九十二年十月二十八日起至遷讓交還如附
表一所示房屋之日止，按月給付相當於租金之損害六萬元並無不當。
六、從而，原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求被告應將如附表
一所示之房屋遷讓騰空返還予原告，及自九十二年十月二十八日（即原告取得如
附表一所示房屋所有權之日）起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付六萬元，
洵屬有據，應予准許。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足
以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別
酌定相當之擔保金額宣告之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一
項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日 民事第一庭法 官 陳盈如右正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日 法院書記官 高秋芬
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