臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第三三五三號
原 告 己○○
訴訟代理人 陳文慧律師
複 代理人 壬○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 癸○○
庚○○
丁○○
戊○○
乙○○
丙○○
訴訟代理人 辛○○
右當事人間請求拆屋還地事件，於民國九十三年五月十九日言詞辯論終結，本院判決
如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台中縣大雅鄉○○段五○九地號之土地係原告於民國八十七 年三月間因拍賣而取得所有權，惟被告等人因繼承而公同共有如附圖編號Ａ所示 面積○‧○二二二公頃之未經保存登記建物，係未得原告之同意，無權占用原告 所有上開土地，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，聲明求 為判決：㈠被告應將坐落台中縣大雅鄉○○段五○九地號如附圖編號Ａ所示面積 ○‧○二二二公頃之地上建物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡願供擔保為假 執行之宣告。
二、被告則以：系爭建物為被告之祖父枋柳仔所興建，枋柳仔去世之後，其繼承人枋 新添、枋榮華、枋萬、枋青年曾為遺產之分割協議，土地部分暫不分割，建物則 各自分得特定部分，原告之父親枋萬並向大房枋新添之子枋臺長買得大房所分得 之建物，如附圖編號Ａ所示之建物即屬枋萬自己分得及所購得建物之一部，是系 爭建物自日據時期即合法使用土地至今，被告係繼承取得建物，並非無權占有， 且法院拍賣公告已載明建物與土地之使用關係不明，土地拍定後不點交，危險由 拍定人自行負擔，原告自不得訴請被告拆屋還地，爰答辯聲明求為判決：駁回原 告之訴。
三、以下為兩造不爭執之事實，並有系爭土地自日據時期迄今之登記謄本、私約證書 、房屋杜賣證書、戶籍謄本足憑，可信為真正，本院採為判決之基礎： （一）坐落台中縣大雅鄉○○段五○九地號之土地於重測前原編定為大雅鄉○○○ 段八七之六地號（原面積為八三三平方公尺，因分割移增新地號，餘二二四 平方公尺），在日據時期本為枋榮華、枋萬、枋貫仔、枋春芳、枋清國、枋 阿灶、枋青年、枋清標等八人共有，於昭和十七年九月十二日因分割而由枋 榮華、枋萬、枋青年共有，應有部分各三分之一，枋萬於三十五年七月三十
一日將其應有部分三分之一移轉登記與枋青年，嗣枋清泉繼承枋榮華應有部 分三分之一，並於七十五年九月間向枋青年買得其他應有部分三分之二而成 為單獨所有權人，原告則於八十七年三月十七日因拍賣而登記為所有權人。 （二）系爭建物為被告之祖父枋柳仔所興建，枋柳仔去世之後，其繼承人枋新添、 枋榮華、枋萬、枋青年曾為遺產之分割協議，各自分得特定部分，原告之父 親枋萬並向大房枋新添之子枋臺長買得大房所分得之建物。如附圖編號Ａ所 示面積○‧○二二二公頃之地上建物即屬枋萬自己所分得及購得建物之一部 ，枋萬去世之後，由被告等六人共同繼承，目前尚未分割。 （三）被告等共有之系爭建物，占有使用台中縣大雅鄉○○段五○九地號如附圖編 號Ａ所示面積○‧○二二二公頃之土地。
四、本件經兩造同意協議簡化爭點為被告所繼承公同共有之系爭建物，是否有權占用 原告拍賣取得所有權之系爭土地？爰就此項爭點說明本院得心證之理由： （一）按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者， 得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告既因拍賣而取得系 爭土地之所有權，自得本於所有權人之地位，依上開法律規定，請求無權占 用其所有物者，返還占用之土地。被告等公同共有之系爭建物，業經證實占 有使用原告之土地，被告等既抗辯其非無權占用，自應就其有何占有使用系 爭土地之正當權源，負主張及舉證之責。如不能主張及證明，則應認原告之 請求為有理由；如能主張及證明，則原告之請求即無理由。 （二）建物必存於土地之上，雖不能離土地而單獨存在，然建物與土地在法律上分 別為不同之不動產（民法第六十六條參照），各得單獨為交易之標的，其所 有權人非必同一。故擁有建物所有權者，如非該建物坐落土地之所有權人， 仍須取得合法占有使用土地之正當權源，始能謂為有權占用；如未有合法占 用之權利，即屬無權占有。本件被告等主張系爭建物乃其先父枋萬自己所分 得及購得，枋萬去世之後，由被告六人共同繼承等事實，僅能顯示被告對系 爭建物有合法使用之權利，但尚不足以說明該建物有使用原告所有土地之正 當權源，自難單憑此項辯詞即認被告等人有權占用系爭土地。 （三）按土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖 無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無 基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法 院著有四十八年台上字第一四五七號判例可參。而房屋所有人繼續使用土地 之法律關係，依最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議，認其性質屬租 賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因 轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓 而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許 其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對 房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係 。尋繹上開判例及決議之規範本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體 化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權 不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符
社會正義之要求。是基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意 ，在共有土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出 賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，有 所不同，自宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院八十 七年度台上字第六八六號判決意旨參照）。本件系爭建物所坐落之土地於昭 和十七年九月十二日即登記為枋榮華、枋萬、枋青年共有，應有部分各三分 之一；又系爭建物本為枋柳仔所興建，枋榮華、枋萬、枋青年均為枋柳仔之 繼承人，並曾為遺產之分割協議，由枋萬分得或自其他繼承人繼受取得系爭 建物之權利等情，業如前述。則依一般常情，系爭土地（指未因分割移增新 地號前，面積為八三三平方公尺之土地）之共有人全體即枋榮華、枋萬、枋 青年，當均曾同意他共有人所繼承分得之建物，有繼續使用系爭基地之權利 。嗣枋萬雖將系爭土地應有部分三分之一移轉登記與枋青年，然枋萬及其繼 承人即被告甲○○等，仍繼續居住使用系爭地上建物，堪認並無特別情事， 可解釋為枋萬與枋青年間有使系爭建物無基地使用權之真意，自應推斷土地 承受人枋青年默許房屋權利人即枋萬及其繼承人繼續使用土地。嗣後枋清泉 繼承枋榮華應有部分三分之一，並於七十五年九月間向枋青年買得其他應有 部分三分之二而成為單獨所有權人，揆諸上開判例、決議意旨，亦應推斷土 地承受人即枋清泉默許房屋權利人即被告等繼續使用土地，其間之關係核屬 租賃。原告既係因拍賣而繼受取得枋清泉所有系爭土地之所有權，不論其於 應買時是否知悉建物與土地有如上之使用關係，依上開判例、決議所揭諸之 規範本旨，仍應繼受被告等就該土地有租賃權之法律關係。 （四）綜上所述，被告所有系爭建物既經推斷有使用系爭土地之租賃關係存在，原 告亦應繼受該租賃之法律關係，則被告即非無權占有原告之土地。是原告依 民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，訴請被告應將坐落台中 縣大雅鄉○○段五○九地號如附圖編號Ａ所示面積○‧○二二二公頃之地上 建物拆除，並將該部分土地返還原告，即無理由，應予駁回。 （五）原告之訴訟請求既經駁回，其假執行之聲請即失去宣告之依據，應併予駁回 。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二 日 臺灣臺中地方法院民事第四庭
~B法 官 張恩賜
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二 日~B書記官 林世佳