臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度訴字第三二二三號
原 告 丁○○
訴訟代理人 張益隆律師
複 代理人 甲○○
被 告 庚○○
己○○
辛○○
戊○○
乙 ○
丙○○
共 同
訴訟代理人 吳文虎律師
右當事人間調整租金事件，本院於民國九十三年六月三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
被告己○○向原告承租座落台中縣沙鹿鎮○○段沙鹿小段一九０之一地號土地面積０﹒００四七公頃之租金，准自民國九十二年三月七日起，調整為每年新台幣伍萬壹仟肆佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔六分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。貳、查本件原告起訴時，係請求被告向原告承租座落台中縣沙鹿鎮○○段沙鹿小段一 九０之一、一九０之一０地號土地之年租金，自民國（下同）九十一年起調整為 新台幣（下同）一百零三萬七千四百元；嗣原告於九十三年二月二十四日，請求 被告等向原告承租座落台中縣沙鹿鎮○○段沙鹿小段一九０之一、一九０之一０ 地號土地之年租金，自九十二年起調整為一百零三萬七千四百元；則其請求屬減 縮應受判決事項之聲明，合於前揭條文之規定，是其所為訴之聲明減縮，自應予 以准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：一、座落台中縣沙鹿鎮○○段沙鹿小段一九０之一、一九０之一０地 號土地二筆，為原告及其他共有人所共有。被告之被繼承人陳雲霓於生前向原告 承租前開土地興建房屋使用，迄九十年止，被告己○○除每年給付六千六百六十 六元外，並代為繳納地價稅每年二萬四千六百六十六元，合計每年租金為三萬一 千三百三十二元。惟該土地位處台中縣沙鹿鎮火車站前最繁華之鎮市中心內之商 業區，地目早已變更為建地，其公告現值已提高為每平方公尺三萬九千元，價值 顯著增值，而被告仍依當初農地價值給付租金，顯不相當。二、查土地法第九十 七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分 之十為限；前開規定，為租用基地建築房屋所準用，土地法第一百零五條亦有明
文。被告等租用前開一九０之一地號土地面積一五七平方公尺，公告現值為每平 方公尺三萬九千元，共六百十二萬三千元，依年息百分之十計算之租金為六十一 萬二千三百元；被告等租用前開一九０之一０地號土地面積一０九平方公尺，公 告現值為每平方公尺三萬九千元，共四百二十五萬一千元，依年息百分之十計算 之租金為四十二萬五千一百元，前開二筆土地年租金合計應增加為一百零三萬七 千四百元。屢經原告請求增加租金，被告均置之不理，而陳雲霓業已死亡，爰依 民法第四百四十二條之規定對其全體繼承人提起本訴。三、對被告抗辯之陳述： （一）被告之被繼承人陳雲霓於生前向原告承租前開土地，該租賃關係性質上屬 財產上之權利義務，於陳雲霓死亡後，自應由其繼承人即被告等全體承受，被告 等並應負連帶責任。（二）陳雲霓承租前開土地後，於該土地搭蓋建物，並出售 與王吉元、王仁份、王秀紡、陳月梅、吳翠娥、莊素絹等六人，惟租賃關係仍存 在於原告與陳雲霓之間，原告與王吉元等六人間，從未有任何租賃關係。被告主 張前開土地係被告己○○與前開王吉元等六人所分別承租，應負舉證責任。況被 告己○○於九十一年度訴字第一一六九號增減租金事件中之九十二年六月三十日 言詞辯論時，已自承王吉元等六人未付租金與原告，足證王吉元等六人與原告並 無租賃關係存在。（三）依土地登記謄本記載內容觀之，前開一九０之一地號土 地，在五十三年八間之移轉現值為每平方公尺三百四十元，九十二年間之公告現 值為每平方公尺三萬九千元，已漲一一四﹒七倍；前開一九０之一０地號土地， 五十三年公告現值為每平方公尺二百七十二元，九十二年間之公告現值為每平方 公尺三萬九千元，漲幅高達一七一﹒八倍。足見系爭土地價值已較最初出租時差 距百倍以上，被告每平方公尺每月只須付租金九﹒八元，顯不符公平交易原則， 亦與社會商業交易之現狀脫節，原告訴請調整租金，自屬合理且於法有據。（四 ）土地法施行法第二五條規定「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額， 土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額 」，而所謂法定地價，即指土地公告現值，原告前開請求依公告現值計算，自有 理由等語。並聲明：（一）被告向原告承租座落台中縣沙鹿鎮○○段沙鹿小段一 九０之一、一九０之一０地號土地之年租金，自九十二年起調整為一百零三萬七 千四百元。（二）訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、被告則以：一、被告庚○○、辛○○、戊○○、乙○、丙○○等五人並未向原告 承租系爭土地，亦未因繼承而租賃系爭土地。被告己○○所承租部分，僅前開一 九０之一地號土地面積四十七平方公尺，其他土地則非被告己○○所承租，係由 王吉元、王仁份、王秀紡、陳月梅、吳翠娥、莊素絹等六人所承租，並獲原告同 意；每年繳納租金時，亦輪流由被告己○○或訴外人王仁份等代為收齊後，交付 與原告或訴外人陳泮淇代表簽收。且前開一九０之一地號土地之申報地價為每平 方公尺一萬二千一百六十元，被告己○○所承租前開土地之租金依法每年不得超 過五十七萬一千五百二十元。又系爭土地租金係採後付原則，被告己○○業於九 十二年三月二十八日，將九十一年度租金提存於臺灣臺中地方法院提存所；而九 十二年至九十三年之所有承租人租金共三萬一千三百三十二元，亦已於九十二年 三月二十四日，以匯票附於存證信函寄與原告收受，經拒收而提存於臺灣臺中地 方法院提存所。二、系爭土地屬原告及其他共有人陳泮淇等二十二人所分別共有
，原告持分僅五六分之八，原告未經全體共有人之授權，而請求調整租金，顯無 理由。三、關於被告己○○租金部分，土地法第九十七條第一項所規定之法定地 價，應以申報總價為計算標準，原告請求以公告現值為計算標準而增加租金，顯 屬有誤。且被告己○○經營小本生意，生活勉能自足，原告請求超過申報總價百 分之二部分，實無理由等語置辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費 用由原告負擔。
參、兩造不爭之事實：
一、系爭租金係每年給付一次，期間是從每年三月七日至隔年三月六日止為一年，且 租金是採後付原則即當年一年期滿始付租金。
二、系爭土地目前占用人為被告己○○與訴外人王吉元、王仁份、王秀紡、陳月梅、 莊素絹、吳翠娥。其中被告己○○占用面積為○點○○四七公頃（即四十七平方 公尺），從事作便當。
三、系爭土地公告現值均為每平方公尺為三萬九千元，申報地價為每平方公尺一萬二 千一百六十元。
四、系爭土地座落於台中縣沙鹿鎮火車站前，且為商業區。肆、得心證之理由：
一、本件應先審究者，厥為系爭租賃關究係存在於何人之間？（一）按出租人對租賃物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件；故如共有人 未經其他共有人之同意，而擅將共有物之全部或一部出租他人，對其他共有人 固不生效，然該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院七十六年度台 上字第一五七一號、二八０三號判決參照）。
（二）查系爭土地係由被告己○○與訴外人王吉元、王仁份（陳永廉之配偶）、王秀 紡（蘇新源之配偶）、陳月梅、莊素絹、吳翠娥（蔣正興之配偶）分別占用並 向原告承租等事實，業據證人王吉元、陳永廉、何精雄等結證屬實（見本院九 十三年三月二十五日與九十三年五月四日言詞辯論筆錄），自堪信為真實。又 被告己○○占用前開一九０之一地號土地面積為如附件鑑定圖所示之四十七平 方公尺，為兩造所不爭執，且有鑑定圖附於本院九十一年度訴字第一一六九號 卷可憑，亦堪信為真實。則原告與被告己○○就前開土地四十七平方公尺確有 租賃關係，應可認定；惟原告主張與被告庚○○、辛○○、戊○○、乙○、丙 ○○等五人就系爭土地有租賃關係部分，即不足採信；原告對被告庚○○、辛 ○○、戊○○、乙○、丙○○等五人請求調整租金，即無理由。至被告主張原 告未經共有人全體之授權而不得請求調整租金，亦不足取。二、次應審究者，乃原告是否得對被告己○○請求調整租金？（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法 第四百四十二條前段定有明文。
（二）查原告與被告己○○就前開土地有租賃關係，業如前述；而前開租賃係不定期 租賃，亦為兩造所不爭，有本院九十一年度訴字第一一六九號民事判決在卷可 憑，並經本院調取本院九十一年度訴字第一一六九號卷，核閱屬實，自堪信為 真正。又系爭土地二筆原為被告己○○之被繼承人陳雲霓於生前向原告承租， 後搭建草寮用以孵化鴨仔，業據被告陳述在卷；而前開一九０之一地號土地，
在五十三年八月間之移轉現值為每平方公尺三百四十元，九十二年間之公告現 值為每平方公尺三萬九千元，已漲一一四﹒七倍，有土地登記簿本在卷可證； 另參酌系爭租賃土地座落於台中縣沙鹿鎮火車站前，且為商業區，為兩造所不 爭，並有相片、勘驗筆錄附於本院九十一年度訴字第一一六九號卷可證，均堪 信為真實。則由前開事實可知系爭租賃物之不動產即前開土地，其價值確有上 昇，應可認定。原告對被告己○○請求調整租金，自應予准許。三、另應審究者，係原告對被告己○○請求調整租金之數額如何？（一）按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十 二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及 其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃 物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一 年度台上字第三０六二號判決參照）。復按基地租金，依土地法第一百零五條 準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該 條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又所謂法定 地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地 價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值（最高法院八 十八年度台上字第一０八號判決參照）。
（二）查被告己○○與訴外人王吉元、王仁份（陳永廉之配偶）、王秀紡（蘇新源之 配偶）、陳月梅、莊素絹、吳翠娥（蔣正興之配偶，莊素絹、吳翠娥共同承租 ）等六戶各別向原告承租前開土地，每戶租金均相同，業據證人何精雄結證屬 實（見本院九十三年五月四日言詞辯論筆錄）；而全部租金每年為三萬一千三 百三十二元，爭土地申報地價為每平方公尺一萬二千一百六十元，亦為兩造所 不爭執，自均堪信為真實。故被告己○○部分之租金，每年原應為五千二百二 十二元。次查斟酌前開不動產座落於台中縣沙鹿鎮火車站前，且為商業區之價 值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，與被告己○○即承租人利用該租賃物 經營梅林美食作便當商業使用之經濟價值與所得之利益，暨系爭土地申報地價 為每平方公尺一萬二千一百六十元，被告己○○租用面積四十七平方公尺等情 形，因認前開租金應以前開土地申報價額年息百分之九計算，故前開租金應調 整為五萬一千四百三十七元（計算方式為：４７Ⅹ１２１６０Ⅹ９﹪＝５１４ ３７，小數點以下四捨五入）。原告超過前開部分之調整租金請求，即無理由 ，不應准許。
四、另按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲 請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因 租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求 增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為 准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承 租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得 就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院八十二年度台上字第一八七七號 判決參照）。查：
（一）系爭租金係每年給付一次，期間是從每年三月七日至隔年三月六日止為一年，
且租金是採後付原則即當年一年期滿始付租金，此為兩造所不爭執，自堪信為 真實。而被告己○○業將九十二年度（九十二年三月七日起至九十三年三月六 日止，應於九十三年三月七日給付）與九十三年度之租金（九十三年三月七日 起至九十四年三月六日止，應於九十四年三月七日給付）提存於本院提存所之 事實，為兩造所不爭執，並有提存書二份在卷可證，亦堪信為真實。（二）查以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情 形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給 付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而 提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之 情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存 之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院七十五年度台上字 第一九０五號判決參照）。前開九十二年度之租金（九十二年三月七日起至九 十三年三月六日止）應於九十三年三月七日給付與前開九十三年度之租金（九 十三年三月七日起至九十四年三月六日止），應於九十四年三月七日給付，業 如前述，然被告己○○於未屆清償日之九十二年三月二十八日，即將前開九十 二年度之租金提存，於未屆清償日之九十三年五月四日，即將前開九十三年度 之租金提存，有前開提存書可證。按定有清償期者，如無反對之意思表示時， 債務人得於期前為清償，民法第三百十六條雖定有明文。然被告己○○係以存 證信函郵寄租金欲提前清償而遭原告拒領始為前開提存，有前開提存書可憑， 而原告亦表示不同意被告之期前清償（見本院九十三年六月三日言詞辯論筆錄 ），堪認原告有反對之意思表示，則被告己○○顯非依債務本旨提出其給付， 其所為前開提存自不生清償效力，況其前開提存係於原告請求調整租金後，亦 有違誠實信用原則。故原告請求自九十二年度起（九十二年三月七日起至九十 三年三月六日止，應於九十三年三月七日給付）調整被告己○○之租金，洵屬 正當，應予准許。
五、綜上所述，原告請求自九十二年度即九十二年三月七日起對被告己○○調整租金 ，在五萬一千四百三十七元之範圍內為有理由，應予准許。其餘部分，即無理由 ，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，核於本件判決結果無影響，爰不再逐一加以論述，附此 敘明。
丙、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決 如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十七 日~B臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B 法 官 陳卿和
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事 人之人數附繕本）。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更 之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第四百四十一條第一項第三款、第四款），提
出於第一審法院。
四、民事向第二審法院上訴，應依民事訴訟法第七十七條之十六、第七十七條之十三 之規定，預納裁判費，本件上訴人提起上訴，自應依法繳納上訴裁判費，關於上 訴裁判費計算式為新台幣十萬元以下部分為一千五百元、逾十萬元至一百萬元部 分為每萬元一百六十五元、逾一百萬元至一千萬元部分為每萬元一百四十八點五 元，逾一千萬元至一億元部分為每萬元一百三十二元（其畸零之數不滿萬元，以 萬元計算）。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十七 日~B法院書記官 紀俊源