臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事小額判決 九十三年度南小字第一О四九號
原 告 甲○○
被 告 財團法人台灣省私立台南仁愛之家
法定代理人 李庭芳
訴訟代理人 林松齡
右當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國九十三年六月二十四日言詞辯論終
結，判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣伍萬柒仟肆佰玖拾貳元及自民國九十三年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）七十八年十月九日向訴外人王振庭購買坐落 台南市○○路一八三號店鋪樓房，而向被告承租該店鋪基地即台南市○○段五五 ０地號內、面積二二、八七坪之土地（下稱系爭土地），並簽訂土地租賃契約書 ，期間長達十八年之久，原告從未有欠繳租金情事。惟九十二年八月間適有訴外 人池舜田欲向原告承購該店鋪，原告乃委託土地代書張素華向被告辦理過戶換訂 租約事宜。原告依兩造所簽訂之租約第十四條約定於地上建物移轉事實發生日起 三十日之期限內，向被告申請過戶換訂租約，自無任何違約問題。豈料，被告仍 依據租約第十三條約定要求原告應繳納依據土地年租金一點五倍計算之建物過戶 費計新台幣（下同）五萬七千四百九十二元，原告為求順利過戶乃交付五萬七千 四百九十二元與被告。然原告既無違約情事，自然無適用前開租約第十三條約定 之餘地。況該條款也有違誠信原則、顯失公平，應屬無效條款，被告自不得依據 前開租約第十三條約定要求原告支付過戶費，爰依不當得利之法律關係，請求被 告應將前開款項返還，並聲明：被告應返還原告五萬七千四百九十二元，及自起 訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。二、被告則以：兩造間成立系爭土地租賃契約，約定承租人即原告移轉承租土地上建 物，除建物買受人應向被告訂定土地租約外，原承租人即原告亦應繳納土地租賃 轉讓之過戶費。系爭租約第十四條是關於沒有按期間換租約之處罰約定，與租約 十三條約定土地轉租之程序約定，兩者規範項目不同。兩造間簽訂土地租賃契約 訂約時，原告即取得契約書，原告當時既未對於契約內容有疑義，就表示原告接 受契約內容。被告依約要求原告支付過戶費，並無任何不當得利情事，並聲明： 駁回原告之訴等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張伊於七十八年十月九日向被告承租坐落台南市○○段五五０地號內、 面積二二、八七坪之系爭土地，作為店舖樓房基地使用。迄至九十二年八月間 原告擬將系爭店舖轉讓訴外人，乃向被告辦理退租並申請由受讓人繼續使用， 並應被告要求繳納過戶費五萬七千四百九十二元，被告方完成退租轉讓手續乙 節，業據原告提出存證信函、律師函等影本各一份，並有兩造簽立之土地租賃 契約書、申請書等影本在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信原告此部分主張之
事實為真實可採。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百 七十九條前段定有明文。本件原告主張被告援引兩造所簽立之土地租賃契約書 第十三條約定，要求原告給付過戶費五萬七千四百九十二元，於法無據，被告 收受前開款項係屬無法律上之原因受有利益，並致原告受有損害等語，是本件 首應審酌者，厥為被告依據前開約定收受原告過戶費是否有法律上之原因。（三）又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，有加重他方當事 人責任或使他方當事人限制其行使權利或對於他方當事人有重大不利益，按其 情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第二百四十七條之一定有明文規定。 再按當事人一方預定契約之條款，而由需要訂約之他方，依照該項預定條款簽 訂之契約，學說上稱之為「附合契約」或「定型化契約」。而此類契約，通常 由工商企業者一方，預定適用於同類契約之條款，由他方依其契約條款而訂定 之。而依其預定條款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，為防契約自由濫用 及維護交易之公平，民法第二百四十七條之一，乃特別標明附合契約或定型化 契約之原則性規定。而定型化契約是否有效，則應以是否違反誠實信用原則及 是否顯失公平為斷；而定型化契約之解釋，首先須從當事人履行契約之具體內 容判斷契約之性質，其中個別商議條款優先於定型化契約條款，同時定型化約 條款的適用應斟酌具體個案之特殊性，特別是定型化契約條款文義不明時，應 為有利於相對人之解釋；學者孫森焱即採相同之見解（參照氏著民法債編總論 下冊第七０一至七０六頁）。
（四）經查本件二造間簽立之土地租賃契約書係由被告依方預定契約條款，由需要訂 約之原告，依照該項預定條款所簽訂之契約，自屬民法第二百四十七條之一所 謂之定型化契約，合先敘明。次查，即土地租賃契約書第十三條規定：「乙（ 即原告）對於租用土地全部或一部不使用時，應向甲（即被告）申請退租，不 得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人使用，違者終止租約，但乙得偕同承受 人繳清租金後，只得辦理過戶承租，其過戶費一律按年租金一、五倍計收。」 、第十四條規定：「本租約出租之土地，乙將地上建物依法移轉他人及繼承移 轉使用者，依下列規定辦理：⒈地上建物因買賣、贈與他人時，應由乙會同買 受人及受贈人，於建物移轉事實發生日起三十日內申請辦理過戶換訂租約。⒉ 地上建物因繼承而移轉時，應由合法繼承人於既成事實發生日起六個月內申請 換訂租約。⒊餘前項約定期間，申請辦理過戶及繼承租用者，處以年租金三倍 違約金後，准予過戶承租換訂租約。」等語，是依據前開規定，承租人如將自 行建築之房屋轉賣、贈與他人或發生繼承而移轉之事實時，除須依照前開約款 第十四條約定，於一定期間內向被告辦理過戶及換訂租約，逾期辦理即受處以 違約金之不利益外，尚須依據前開約款第十三條約定繳納過戶費，亦即承租系 爭土地之原告行使其土地上建物自由買賣權利之同時，必須另繳納額外之過戶 費予出租土地之被告。次查，被告訴訟代理人於本院審理時，自承：「辦理過 戶要有手續的相關費用，所以才約定要收過戶費。」、「（問：除了手續費用 之外，有無其他稅捐或費用的產生？）沒有。去年有人反應過高，所以有調降 過戶費按租金一倍計收。」等語，足見被告於承租人辦理過戶及換訂租約手續
時，並無實際費用之產生，僅係承租人於轉讓承租土地上、由承租人自行搭建 之店鋪房舍於第三人時，被告為使土地實際利用人與承租人為同一人之管理方 便，片面要求承租人應辦理退租暨過戶換訂租約手續外，並課予承租人繳納過 戶費之義務，自屬限制承租人即原告行使財產權之權利，亦使原告受有重大之 不利益，該項約款顯有失兩造交易公平情事，參酌上開法條規定及說明，被告 所預定之定型化契約即土地租賃契約書，其中第十三條約款後段，要求原告於 依據土地租賃契約書第十四條約款之辦理過戶、換訂租約後，應另行繳納過戶 費之約款，即屬限制原告行使權利之對於原告有重大不利益，且按其情形顯失 公平之情事，自屬無效。
（五）綜上，兩造所簽訂之土地租賃契約書第十三條後段關於計收過戶費之約定，既 屬無效條款，則被告援引該條約定收受原告過戶費五萬七千四百九十二元，即 屬無法律上之原因，從而，原告依據不當得利之法律關係，訴請被告應返還五 萬七千四百九十二元並自起訴狀繕本送達被告之翌日起即九十三年四月十日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許。四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王慧娟
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日 法院書記官 蔡蘭櫻