臺灣新竹地方法院民事判決 九十三年度訴字第一七八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 魏早炳律師
李克欣律師
魏翠亭律師
複 代理 人 陳恩民律師
被 告 乙○○
曾敬標
曾敬南
曾敬淮
曾彩香
鄭曾波妹
右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國九十三年六月二日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
被告應就其被繼承人曾阿明所有坐落新竹縣竹東鎮○○段第三十二地號，地目旱，面積四九二點八五平方公尺，應有部分三分之一土地所有權辦理繼承登記後移轉登記與原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）新竹縣竹東鎮○○段第三二地號土地（以下簡稱系爭土地）係新竹縣竹東 鎮○○○段第十一─二地號土地重測而來，為訴外人曾阿明、曾敬禎、曾 敬緯三人所共有，民國八十二年間原告與訴外人曾阿明、曾敬禎、曾敬緯 訂約，購買系爭土地全部所有權，並約定原告得指定有耕作能力之適當人 選辦理產權移轉登記，並已付清全部價金。嗣因原告一時無法找到具有自 耕能力之適當人選，以辦理產權登記，乃與訴外人曾敬禎、曾敬緯約定先 於九十年七月三日，辦理產權移轉預告登記及抵押擔保設定，至訴外人曾 阿明部分，雖經訴外人曾阿明簽具日後無條件配合原告辦理不動產登記之 買賣契約加註，然訴外人曾阿明於八十九年十月三十日過世，因其繼承人 中一人即被告曾敬標反對，遂無法為前揭保全登記。今農地所有權移轉限 制既已解除，而被告等均為訴外人曾阿明之繼承人，爰依民法第一千一百 四十八條、第一千一百五十一條及買賣契約，請求判決如主文所示。 （二）對被告抗辯之陳述：
１、原告前對被告曾敬標所提起之九十二年度訴字第七六０號，係經鈞院 以無確認利益及當事人不適格駁回，惟於該判決中，已認定原告與訴 外人曾阿明、曾敬禎及曾敬緯間有買賣關係存在。 ２、原告與訴外人曾阿明間存有買賣契約，有另一出賣人即訴外人曾敬禎
所提出之買賣契約，及簽約當時在場之訴外人曾敬禎、被告曾敬南親 眼見證，且被告乙○○、曾敬淮、曾彩香、鄭曾波妹等人雖未參與當 日簽約，但亦事後耳聞，並同意原告之請求。上開被告所為不利於己 之陳述，乃係符合事實之陳述。
３、代書亦表明訴外人曾阿明同意出售系爭土地，況付款明細係訴外人曾 阿明簽，每次付款不須經過代書，所以沒看到付款明細並不代表是假 的。且被告曾敬標曾表示當時訴外人曾阿明身體健康，當係本於自主 意思買賣系爭土地。
４、被告抗辯原告於系爭土地上作非農業使用而係做為汽車修理廠之用， 原告否認之。縱原告有為部分非農業使用，亦非不能改善後再申請辦 理所有權移轉登記，蓋農業使用證明書僅屬移轉登記之辦理文件之一 ，與原告是否有權請求所有權移轉登記無涉，法院判命耕地出賣人移 轉耕地所有權，並不以農地現係供農業使用為必要。本法並無明文規 定農地之使用，若不符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制 之相關法令，所為之移轉登記無效，是被告曾敬標引用八十九年二月 二日修正前土地法第三十條規定抗辯，為無理由。三、證據：提出土地登記謄本、不動產買賣契約書、付款明細、繼承系統表、戶籍謄 本、本院九十二年度訴字第七六０號判決、臺灣臺南地方法院九十年度重訴字第 二一０號判決各一件為證，並聲請調閱本院九十二年度訴字第七六０號卷。乙、被告方面：
（一）被告曾敬標方面：
１、聲明：駁回原告之訴。
２、陳述：
⑴原告就系爭土地曾對伊提起確認買賣關係存在之訴，業經鈞院以九 十二年訴字第七六０號判決駁回，且原告於該案審理中自認買賣契 約已遺失，如何能持買賣契約提起本件訴訟？又原告所提出之買賣 契約書，訴外人曾阿明並未在契約書上簽名，否認原告所提之賣契 約書為真正。且承辦之代書稱寫買賣契約書時只有一張，並非三張 ，三人共有土地，不可能分成兩份契約，代書亦於前述案件中作證 未看過卷附買賣契約及付款明細，故契約書乃係訴外人曾阿明過世 後才簽訂的，另原告主張簽約時訴外人曾阿明身邊並無印章，但在 八十二年十月四日，訴外人曾阿明身體狀況良好，無須他人服侍， 且簽約當日簽收價金之文件上蓋有訴外人曾阿明之印章，因此可證 訴外人曾阿明並未同意出賣系爭土地。訴外人曾敬禎係為偽證。 ⑵原告自向訴外人曾敬禎、曾敬緯購買系爭土地後，即在系爭土地上 搭蓋鐵皮屋，經營汽車修理廠，依農業發展條例第三十一條、第三 十九條第一項及土地登記規則第一百零一條規定，申請耕地所有權 移轉登記，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用 管制規定證明書，始得辦理土地移轉登記，今原告就系爭土地未為 農業使用，迄今仍無法取得農業用地做農業使用證明書，系爭契約
係以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條第一項規定，契約 無效。
⑶原告在訴外人曾阿明生前不為移轉所有權之請求，遲至訴外人曾阿 明過世後才主張權利，況訴外人曾阿明未去世前，均係伊在服侍， 伊每天均回家，原告何以未告知買賣系爭土地之事，益證訴外人曾 阿明無出賣系爭土地之意思。
３、證據﹕提出本院九十二年度訴字第七六０號判決、原告於本院九十二 年度訴字第七六０號之聲請狀為證。
（二）被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場陳述略稱：辦理過 戶之資料均已交給原告。
（三）被告曾敬南未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場陳述略稱：以前跟 訴外人曾阿明同住，當初簽約時，簽收部分是訴外人曾阿明收到價金之後 自己簽的，可能是訴外人曾阿明之印章不在身邊，所以訴外人曾阿明自己 簽名而要伊蓋自己的印章，代書也說可以代理訴外人曾阿明蓋章。當時證 人曾敬禎及代書均在場。又簽約之前即已知悉訴外人曾阿明要賣地，姊妹 可能也知道，但其他兄弟可能是事後才知道。
（四）被告曾敬淮未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場陳述略稱：未跟訴 外人曾阿明同住，事後兄弟在講才知悉土地出賣之事情。相關資料均已交 出。
（五）被告曾彩香、鄭曾波妹未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場陳述略 稱：事後聽兄弟提起才知悉出賣土地一事。
理 由
一、被告乙○○、曾敬南、曾敬淮、曾彩香、鄭曾波妹未於最後言詞辯論期日到場， 查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決，合先敘明。
二、系爭土地原為訴外人曾阿明、曾敬楨、曾敬緯三人共有，應有部分各三分之一， 訴外人曾阿明業於八十九年十月三十日去世，被告為訴外人曾阿明之繼承人，就 系爭土地至今尚未辦理繼承登記等情，為兩造所不爭執，復有土地登記謄本、戶 籍謄本、繼承系統表在卷可參，堪信為真實。
三、原告主張於八十二年十月四日，與被告等之被繼承人即訴外人曾阿明就系爭土地 應有部分簽訂買賣契約，約定原告得指定有耕作能力之適當人選辦理產權移轉登 記，並已付清全部價金，嗣因原告一時無法找到具有自耕能力之適當人選，以辦 理產權登記，乃與訴外人曾阿明於買賣契約後加註，約定日後無條件配合原告辦 理不動產登記乙節，有不動產買賣契約書、付款明細可稽，並據簽約當時在場之 另一出賣人即証人曾敬禎於本院審理時證稱﹕「（提示契約書？）這份是我的， 是當天寫好當天給我的，明（即訴外人曾阿明）收錢有簽名，當時開三張支票分 期付款，我說收到支票要簽名，所以由我與「明」簽．．．收錢下面是曾阿明自 己寫的．．．當天是南（即曾敬南）、緯（即曾敬緯）跟老闆三人當場講好當場 寫的，「明」有在場，他同意賣。」（本院九十三年三月二十四日調解筆錄）核 與其在本院九十二年度訴字第七六０號案審理時所述內容大致相符。又被告曾敬
南於本院審理時亦表明「是我爸爸（即訴外人曾阿明）叫我簽名我就簽，錢是我 父親自己收自己簽名，我堅持不要收錢叫他自己收」（本院九十三年三月二十四 日調解筆錄），與其在本院九十二年度訴字第七六０號案中所述「契約付款明細 表上曾阿明的簽名就是我父親自己簽的，契約後加註部分是因為我父親後來取得 他自己的印章，他自己蓋的。」（九十二年訴字第七六０號卷第二十二頁）並無 二致。另代書彭郁淇於本院九十二年度訴字第七六０號案中雖表示未見過卷附買 賣契約書及付款明細，惟亦稱「買賣雙方我原先都不認識，簽約當天晚上我有到 曾阿明的住處是一個四合院」、「後面獨立的紙張加註部分的文字是我寫的」、 「（曾阿明是否同意賣地？）當天曾阿明確實有同意，且把權狀和印鑑證明都申 請出來」（本院九十二年度訴字第七六０號卷第五十一、五十二頁），是就卷附 買賣契約書是否為證人彭郁淇所寫雖有出入，惟就訴外人曾阿明有出售系爭土地 應有部分予原告乙節，各證人所述均為一致，是被告曾敬標以証人彭郁淇於本院 九十二年訴字第七六０號一案中未見過卷附買賣契約而否認爭土地買賣之存在， 即不足採，是原告主張其與訴外人曾阿明間就系爭土地有買賣之合意，可堪認定 。
四、又被告曾敬標以原告在系爭土地上經營汽車修理廠，非供農業使用，無法取得農 業用地作為農業使用之證明書，該買賣契約係以不能之給付為標的，應屬無效云 云置辯，惟查：
（一）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去， 而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。 民法第二百四十六條第一項定有明文。次按以不能之給付為契約之標的， 如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給 付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效。 惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求，最高 法院著有七十年台上字第四五三七號判例可資參照。 （二）原告雖無自耕能力而向被告之被繼承人即訴外人曾阿明購買農地，然於契 約加註中約定日後應無條件配合原告辦理不動產登記，有加註資料可憑， 是原告雖依簽約當時，修正前之土地法第三十條規定不得為土地所有權移 轉登記，然既已約定日後訴外人曾阿明於原告辦理系爭不動產所有權登記 時，應無條件配合，應認買賣雙方訂約時，已有預期於不能之情形除去後 始為給付之意思，揆諸上開說明，本件買賣契約應屬有效。 （三）按耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關 法令，始得辦理所有權移轉登記，農業發展修例第三十一條定有明文，然 相關法令並無規定農地之使用若不符合區域計畫法或都市計畫法土地使用 分區管制之相關法令，所為之移轉登記無效，故自無法援修正前土地法之 相關規定。本件被告曾敬標以原告於系爭土地上為非供農業之使用，無法 取得農地農用證明，本件買賣契約屬給付不能而無效云云，原告則否認系 爭土地上有汽車修理廠，惟系爭土地縱有非農地農用之情形存在，然法院 判令農地出賣人移轉農地所有權予承買人，並不以農地現係供農業使用為 必要，故承買人於取得法院判令農地所有權移轉登記之判決後，仍須再向
當地鄉鎮市公所申請派員履勘，取得農地農用使用證明書後，始得向地政 機關辦理農地所有權移轉登記，故有無農地農用使用證明書不影響農地出 賣人所負移轉所有權予買受之義務，是被告曾敬標主張本件買賣契約屬給 付不而無效，自不足採。
五、按因繼承，而於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權；又物 之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；遺產繼承人 ，除配偶外，依左列順定之﹕一直系血親卑親屬；繼承，因被繼承人死亡而開始 ；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義 務；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產之全部為公同共有；繼 承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，民法第七百五十九條、第三百四十八條 第一項、第一千一百三十八條第一款、第一千一百四十七條、第一千一百四十八 條前段、第一千一百五十一條、第一千一百五十三條第一項定有明文。經查系爭 土地應有部分三分之一為訴外人曾阿明所有，其已於八十九年十月三十日去世， 被告均為訴外人曾阿明之繼承人，而原告與訴外人曾阿明就系爭土地應有部分三 分之一已成立買賣契約等情，已如上所述，從而，原告起訴請求被告就系爭土地 應有部分三分之一辦理所有權繼承登記後再移轉登記予原告，於法有據，應予准 許。
六、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條 列審酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七 十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十六 日 臺灣新竹地方法院第二法庭 法 官 盧玉潤
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 陳德榮中 華 民 國 九十三 年 六 月 十六 日