臺灣士林地方法院民事判決 106年度原訴字第2號
原 告 孔小璐
訴訟代理人 張泰昌律師
複代理人 余家斌律師
葉立宇律師
被 告 林小平
訴訟代理人 朱麗真律師
被 告 葉俊華
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106年8月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林小平、葉俊華應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號四樓房屋騰空返還給原告。
被告林小平、葉俊華應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟玖佰陸拾柒元，及被告林小平應自民國一○六年五月十八日起；被告葉俊華應自民國一○六年五月三十日起；均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林小平、葉俊華應自民國一○五年十一月一日起至民國一○五年十二月十八日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟捌佰捌拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林小平、葉俊華負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣壹佰陸拾叁萬元為被告林小平、葉俊華供擔保後，得為假執行。但被告林小平、葉俊華如以新臺幣肆佰捌拾柒萬伍仟叁佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本院決第二項，如原告以新臺幣肆拾貳萬叁仟元為被告林小平、葉俊華供擔保後，得為假執行。但被告林小平、葉俊華如以新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟玖佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本院決第三項，如原告按月以新臺幣玖仟元為被告林小平、葉俊華供擔保後，得為假執行。但被告林小平、葉俊華如按月以新臺幣貳萬肆仟捌佰捌拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、或不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7款分別規定有明文。原告原訴
之聲明第一項至第三項為：㈠被告林小平應將門牌碼臺北市 ○○區○○○路000巷0弄0號4樓房屋騰空返還給原告。㈡被 告林小平應給付原告新臺幣（下同）144萬3,446元，及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。㈢被告林小平應自民國105年11月1日起至騰空返還 第一項房屋之日止，按月給付原告2萬4,887元。嗣於本件訴 訟進行中，因被告林小平抗辯其已成年兒子葉俊華亦與其共 同占有使用系爭房屋，原告乃追加葉俊華為被告，並變更其 前揭聲明為：㈠被告林小平、葉俊華應將門牌碼臺北市○○ 區○○○路000巷0弄0號4樓房屋騰空返還給原告。㈡被告林 小平、葉俊華應給付原告144萬3,446元，及自民事訴之追加 變更暨準備㈠狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。㈢被告林小平、葉俊華應自105年11月1 日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告2萬4,887 元。核原告所為，係基於其為前揭房屋之所有權人，且該房 屋遭無權占有，訴請返還房屋及請求相當於租金之不當得利 ，乃係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦，而追加系 爭房屋之另一共同占有人葉俊華為被告，並就訴之聲明第二 項請求之遲延利息為減縮，核與前揭規定相符，應予准許。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項本文定有明文。原告 於105年11月7日提起本件訴訟，嗣於本件訴訟繫屬中，原告 於105年12月19日以105年11月11日買賣為原因，將系爭房屋 之所有權移轉登記予訴外人毅家資產管理有限公司（下稱毅 家公司），有原告提出建物登記謄本影本可佐（本院卷第70 頁），依前揭規定，原告仍為本件訴訟之當事人，於本件訴 訟並無影響。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土 地、275地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷 0弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）原為原告之母親即訴外人 虞麗芳所有，嗣虞麗芳死亡，由原告繼承並取得系爭房屋所 有權，被告林小平、葉俊華乃無權占有使用系爭房屋，原告 當得請求被告林小平、葉俊華將系爭房屋騰空返還，並請求 自101年1月1日至105年10月止之相當於租金之不當得利計14 4萬3,446元，及自105年11月1日起至被告林小平、葉俊華返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬4,8 87元。為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起 本件訴訟等語。並聲明：㈠被告林小平、葉俊華應將系爭房 屋騰空返還給原告。㈡被告林小平、葉俊華應給付原告144
萬3,446元，及自民事訴之追加變更暨準備㈠狀繕本送達被 告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告 林小平、葉俊華應自105年11月1日起至騰空返還第一項房屋 之日止，按月給付原告2萬4,887元。㈣願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：被告林小平前向出租人即訴外人簡坤陸（已歿） 承租系爭房屋，嗣被告林小平、葉俊華共同出資以180萬元 向簡坤陸購買系爭房屋及坐落基地之使用權，且系爭房屋之 水、電亦以被告林小平之名義申請異動並繳納水、電費用， 又被告葉俊華於86年間設立戶籍於系爭房屋並與被告林小平 共同居住在系爭房屋，故被告林小平、葉俊華為有權占有系 爭房屋等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋目前由被告林小平及被告葉俊華占有居住使用，被 告葉俊華為被告林小平之成年子女。
㈡系爭房屋暨坐落土地原登記為訴外人虞麗芳所有，嗣虞麗芳 死亡後，原告為虞麗芳之繼承人，且原告於104年8月13日辦 理繼承登記取得系爭房屋所有權（權利範圍全部）。四、本院之判斷：
㈠被告林小平、葉俊華是否無權占有使用系爭房屋？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文規定有明文。且按原告以無權占有 為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關 係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負 舉證責任。本件原告主張被告林小平、葉俊華無權占有其所 有之系爭房屋等語，惟被告林小平、葉俊華否認，並辯稱： 伊等共同向簡坤陸以180萬元購買系爭房屋之使用權，則伊 等就系爭房屋為有權占有云云，為原告所否認，惟被告林小 平、葉俊華並未提出任何證據以實其買賣系爭房屋暨坐落基 地使用權之說，難認為可採，故尚難認被告林小平、葉俊華 占有使用系爭房屋為有合法占有之權源。縱然系爭房屋水、 電費單據上之申用名義人及實際繳納水、電費者為被告林小 平或葉俊華，惟因系爭房屋為其二人長期占有使用，固難以 被告林小平、葉俊華有繳納系爭房屋之水電費及為水電費單 之繳納名義人，即遽認其就系爭房屋有合法占有使用權源。 ㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；民法第767條第1項亦定有明文。原告於 起訴時為系爭房屋之所有權人，如前所述，被告林小平、葉
俊華因未舉證證明其有為合法權源占有系爭房屋，則原告依 民法第767條第1項規定請求被告林小平、葉俊華將系爭房屋 騰空返還給原告，於法有據，應予准許。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條規定有明文。且按城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息百分之十為限。且按依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致 他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍， 非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地 上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所 受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷。 又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準， 土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第14 8條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八 十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。故土 地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價 而言。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非一律依照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟 酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、 所受利益及社會情感等情事而為決定。本院審酌系爭房屋位 於臺北市士林區之住宅區，且鄰近忠誠路二段及德行東路， 周圍有公車站牌，附近有士東市場、大葉高島屋百貨公司、 芝山捷運站、雨農國小、芝山國小、蘭雅國中，臺北市立大 學、蘭雅公園、天母運動公園、天母運動場、天母棒球場， 有附件二地圖可佐（本院卷第24頁），且為被告林小平、葉 俊華所不爭執；又系爭房屋所屬之建物為4層樓鋼筋混凝土 建築物，系爭房屋位於4樓，亦有系爭房屋照片附卷可參（ 本院卷第20頁至第21頁）；且被告將系爭房屋供自行居住使 用；又系爭房屋總面積（含附屬建物即陽台）為99.12平方 公尺；以及原告所提出591房屋交易網坐落於德行東路上公 寓建築物之4樓於105年出租之租金金額（士簡調卷第19頁） 為參考；綜上，本院認被告所受有相當於租金之不當得利金 額應以系爭房屋及其坐落土地總價值年息百分之四為適當。 經本院依上揭所述計算方式計算，原告得向被告林小平、葉 俊華請求自101年1月1日起至105年10月31日止相當於租金之 不當得利金額總計應為126萬7,967元（計算式詳如附表一至 六）。又原告已於105年12月19日將系爭房屋之所有權移轉
登記給毅家公司，則自105年11月1日起至105年12月18日止 ，原告仍為系爭房地之所有權人，原告得按月請求相當於租 金之不當得利依土地申報地價及建物價值百分之四計算金額 為2萬6,658元（計算式詳如附表七），惟原告本件僅請求按 月給付2萬4,887元，故其請求被告林小平、葉俊華自105年 11月1日起至105年12月18日止，按月給付2萬4,887元，即屬 有據，應予准許。惟自105年12月19日起，原告已非系爭房 屋之所有權人，原告當不得再向被告請求自105年12月19日 起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 。
四、從而，原告依民法第767條第1項、民法第179條規定，請求 ：⒈被告林小平、葉俊華將系爭房屋騰空返還給原告；⒉被 告林小平、葉俊華給付126萬7,967元，及自民事訴之追加變 更暨準備㈠狀繕本送達被告翌日起，即被告林小平應自106 年5月18日起（本院卷第84頁），被告葉俊華應自106年5月 30日起（本院卷第85頁），均至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；⒊被告林小平、葉俊華應自105年11月1日起至 105年12月18日止，按月給付原告2萬4,887元；均為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第85 條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
書記官 吳帛芹
附表：
因臺北市○○區○○段○○段000地號土地、275地號土地，地主並未申報地價，故以公告地價百分之八十為申報地價。又因房屋價值如以課稅現值計算過低，且與實際房屋現值不符，故本院關
於房屋價值部分採以臺北市政府地政局建築物價額試算之建物現值為計算基礎。
一、原告自101年1月1日起至101年12月31日止，得向被告林小平 、葉俊華請求相當於租金之不當得利之金額計算式： （62,500×0.8×99.12＋1,196,595）×4%＝246,104（元以 下四捨五入）
二、原告自102年1月1日起至102年12月31日止，得向被告林小平 、葉俊華請求相當於租金之不當得利金額之計算式： （65,200×0.8×99.12+1,160,243）×4%＝253,214（元以 下四捨五入）
三、原告自103年1月1日起至103年12月31日止，得向被告林小平 、葉俊華請求相當於租金之不當得利金額之計算式： （65,200×0.8×99.12+1,123,891）×4%＝251,760（元以 下四捨五入）
四、原告自104年1月1日起至104年12月31日止，得向被告林小平 、葉俊華請求相當於租金之不當得利金額之計算式： （65,200×0.8×99.12+1,087,538）×4%×＝250,305（元 以下四捨五入）
五、原告自105年1月1日起至105年10月31日止，得向被告林小平 、葉俊華請求相當於租金之不當得利金額之計算式： （87,600×0.8×99.12+1,051,186）×4%×10/12= 266,584 （元以下四捨五入）
六、則原告自101年1月1日起至105年10月31日止，得向被告林小 平、葉俊華請求相當於租金之不當利得金額合計為1,267,96 7元。
計算式：246,104+253,214+251,760+250,305+266,584＝1,2 67,967。
七、原告自105年11月1日起至105年12月18日止，得按月向被告 林小平、葉俊華請求相當於租金之不當利金額之計算式： （87,600×0.8×99.12+1,051,186）×4%÷12=26,658（元 以下四捨五入）
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