最高法院民事判決 九十三年度台上字第一二三五號
上 訴 人 丁 ○
丙○○
乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 郭惠吉律師
被 上訴 人 三采建設實業股份有限公司
法定代理人 黃兟發
訴訟代理人 林坤賢律師
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年七月二十三日台灣高等
法院第二審判決（九十年度重上字第四三四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人法定代理人已變更為黃兟發，經原審於民國九十一年十一月十二日裁定由其承受訴訟。核無不合，先予敍明。
其次，被上訴人起訴主張：伊於八十七年初計劃在台北市○○區市○段一小段二五地號等十七筆土地上興建房屋，分別於八十七年二月二十五日、四月七日及六月十三日與土地所有權人簽立合建契約書，其中三一、三二地號土地為訴外人功學社股份有限公司（下稱功學社公司）所有，而上訴人為地上物所有權人。因上訴人聲稱僅渠等有權要求功學社公司移轉土地之所有權，伊乃於八十七年二月二十五日與上訴人簽立合建契約（下稱系爭合建契約），約定上訴人至遲應於同年八月一日前，向功學社公司取得該土地所有權，連同建物一併交付伊拆除以興建大樓。嗣上訴人竟未履約，經伊催告仍藉故拖延，伊不得已即對之解除系爭合建契約。伊與其他地主間之合建契約，亦因上訴人遲延，致伊不能履行，而遭其他地主解除，無法取回已交付其他地主之保證金，受有新台幣（下同）七千九百七十七萬二千七百六十一元之積極損害。該大樓無法興建，更使伊受有九千三百零六萬元之期待利益損失。爰依系爭合建契約第二十七條約定及民法第二百三十一條、第二百十六條之規定，求為命上訴人給付（賠償）一千萬元及自訴狀繕本送達翌日（九十年三月五日）起加付法定遲延利息之判決（被上訴人超過上述利息之請求部分，已經第一審判決駁回其訴確定）。上訴人則以；被上訴人並未依約先履行給付伊保證金及補償金之義務，其所為催告內容亦與債務本旨不符，不生解除契約之效力等語，資為抗辯。原審以：被上訴人主張上訴人未履行合建契約之義務，係以兩造於八十七年二月二十五日所訂立之契約（下稱第三份合約書）第六條為據，而上訴人抗辯被上訴人未先履行給付保證金義務，係以兩造間於同年三月二十五日所訂立之契約（下稱第四份合約書）第五條為本。茲查兩造就上開契約之形式真正均不爭執，僅被上訴人稱第四份合約書係為配合與其他地主簽約所為之通謀虛偽意思表示，應以第三份合約書為準。上訴人則稱第四份合約書亦為兩造間真意，係第三份合約書之補充約定云云。觀之兩造
所簽訂之系爭合建契約，與其他地主最主要不同點，在於其他地主均為土地所有人，而上訴人僅為房屋所有人，故約定上訴人必須向基地所有人功學社公司取得土地。且因上訴人之房屋居於合建大樓中間位置，最為重要，被上訴人始同意全額補貼上訴人該土地增值稅，其金額預估為三千萬元，此與均僅補貼其他地主土地增值稅六百萬元者亦屬不同。業據證人謝月裡、林志彥、郭宗興等人證述無訛，並為兩造所不爭。雖兩造於起訴前就系爭合建契約之履行，尚有被上訴人除補償上訴人三千萬元之土地增值稅外，應否另補償三千萬元，作為上訴人取得土地對價之爭執，就此謝月裡固證稱被上訴人同意補貼六千萬元，但謝月裡與上訴人間分別有配偶及母子關係，難免偏頗，況被上訴人與上訴人合建，如謂被上訴人支付土地增值稅外，必須再支付上訴人購買土地之全部價金，始與其分配合建之房屋，亦不合理。而就第三份合約書及第四份合約書對照以觀，關於土地增值稅補償之約定，第三份合約書第二十四條將契約原預先印就之「乙方（即被上訴人）同意補貼甲方（即上訴人）三千萬元整」文字刪改為「乙方（被上訴人）同意補貼甲方（上訴人）全額土地增值稅」，與其他地主之補償金額，明顯不同，而第四份合約書於第二十二條約定「乙方同意於稅單核發時，補貼甲方六百萬元整」，則與其他地主吳敬芳、張普元、張正志、黃李秀年等所訂合建契建之補償金額完全相同。可證第四份合約書，並未將兩造最重視之土地增值稅補償金額，依兩造合意之金額記入。次就與兩造權利關係重大之建築物分配比例言，因上訴人自被上訴人處獲得全額三千萬元之土地增值稅補償，其分配建成之房屋比例，乃較其他地主略低，已據仲介之證人郭宗興結證明確。第三份合約書第四條據此約定兩造就地板面積分配比例，原則上為上訴人（地主）分配百分之六二，被上訴人分配百分之三八，確較其他合建契約，地主所分配者為百分之六五（被上訴人分配百分之三五）略低。反觀第四份合約書第三條却記載上訴人與其他地主均同分配百分之六五，兩者相較，自以第三份合約書為合理。再就保證金之給付言，被上訴人依約給付保證金，目的在確保被上訴人之履行契約。於被上訴人給付後，上訴人原應按合建進度返還。惟因與被上訴人合建者，僅上訴人非土地所有人，其尚須取得土地所有權，故被上訴人給付上訴人保證金之時期，與其他地主不同，自屬當然。第三份合約書第六條就此特別約定，於上訴人取得所有權並依合建應分得比例移轉登記予被上訴人後，由被上訴人一次給付上訴人；較諸第四份合約書，係與吳敬芳、張普元等其他地主所訂合建契約，均於第五條約定於簽約時給付保證金百分之二十，並未考慮上訴人就合建土地權利狀態之特殊性，仍以第三份合約書所約定者為合理。參以第四份合約書係於兩造簽訂第三份合約書後，再同時與其他地主簽訂等情，被上訴人主張第四份合約書係為配合其他地主而為，非兩造間之真意，應屬可信。尚難以第三份合約書就部分技術上事項未具體約定，為證人林志彥所證實，即否定該第三份合約書為兩造真意之事實。縱兩造間確有上訴人所稱以第四份合約書補充第三份合約書之意思，當僅限於第三份合約書所未明白約定者。而有關保證金之給付，兩造既於第三份合約書中為有別於其他地主之約定，且經兩造同意後加註手寫文字，自較以預先印就之合約書更符合兩造之真意。被上訴人主張兩造間有關給付保證金之約定，應依第三份合約書第六條之約定，即屬有據。上訴人抗辯應以第四份合約書之內容，作為被上訴人給付保證金之依據，則非可採。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人
得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條分別定有明文。依兩造所訂第三份合約書第二條約定，上訴人應負責向土地所有人功學社公司取得土地所有權，連房屋一併交付被上訴人拆除，因此一約定並未定有履行期限，被上訴人於八十八年三月十七日以存證信函催告上訴人於文到五日內，向功學社公司取具移轉所有權至上訴人名下所需之一切過戶文件，同時請功學社公司具函證明同意辦理系爭土地予上訴人，即生催告效力。而上訴人並未依被上訴人之催告履行，僅函覆被上訴人上開文件均可俱全，請被上訴人依照電話中曾溝通辦法進行，將補償金分兩張即期支票交下辦理云云，自應負給付遲延責任。被上訴人於上訴人應負給付遲延責任後，於同月二十四日再以存證信函定三日期限催告上訴人應提出功學社公司同意交付暨辦理產權過戶文件之書面，逾期未履行即以該存證信函為解除契約表示，不另通知，乃上訴人仍僅函覆被上訴人，迄未提出功學社公司同意過戶之文件，則被上訴人解除系爭合建契約，應無不合。從而，被上訴人本於債務不履行損害賠償之法律關係，依系爭合建契約第二十七條約定及民法第二百三十一條、第二百十六條、第二百六十條等規定，請求上訴人給付（賠償）被上訴人所付其他地主之保證金而無法取回受有損害中之一千萬元及其法定遲延利息為有理由。並說明上訴人不能證明第三份合約書，係出於被詐欺而為，其撤銷該意思表示為不足採，及上訴人尚不得向被上訴人請求保證金、拆遷費用之理由。因予維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴。經核於法洵無違誤。縱被上訴人前述催告所定期限過短，但自催告時起，既逾相當期限，上訴人仍不履行，基於誠信原則，被上訴人解除系爭合建契約，即屬合法。（參見本院九十年台上字第一二三一號判例）。又被上訴人之催告，苟有「過大催告」情事，應僅超過契約約定部分不生效力，難謂上訴人原應履行部分之催告亦不生效力。（參見本院七十年台上字第三一五九號判例）。上訴論旨猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十四 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 朱 建 男
法官 蘇 達 志
法官 陳 碧 玉
法官 沈 方 維
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 七 月 六 日 Ｖ
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