臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 九十三年度員簡字第二八號
原告兼反訴被告 丁○○○
被告兼反訴原告 乙○○
右當事人間給付租金等事件，本院於民國九十三年六月十日言詞辯論終結，判決如左
：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟壹佰元及自民國九十三年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍萬壹仟元及自民國九十三年四月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各自負擔。
本判決原告、反訴原告各自勝訴部分均得假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本訴部分：
（一）原告主張被告於民國（下同）九十二年九月八日向其承租坐落彰化縣溪湖鎮 ○○里○○街一八０號一樓，約定租金每月新臺幣（下同）一萬八千元，租 期自九十二年十一月一日起至九十四年十一月一日止共計二年。保證金一萬 八千元，租約第四條第五項規定乙方（即被告）如違約不於租期屆滿時交還 房屋，經甲方（即原告）催告後，仍不履行，即應支付違約金三十萬元，租 金自九十二年十一月一日起算，在此之前，屬被告裝潢期間不計租金。被告 於同年十月二日，三日先行僱工將原有裝潢全部拆除，詎於九十二年十月七 日下午偕同設計師及另一朋友同往甲○○代書事務所，當著張代書及原告面 前表示不想租房子，原告甚感訝異，當面要求被告既然不想租，就應將原有 拆除之裝潢恢復原狀，被告竟不予理會逕行離開，於隔日卻又僱用水泥工前 來欲施工，原告乃向該水泥工表示被告既已表示不租，則為何未以電話聯絡 ，即擅自請人來施工，如此出爾反爾，豈非加深變更現狀，增加回復原狀之 困難度，遂要求該水泥工不能擅自施工，被告仍未表示欲承租。查兩造租賃 契約書所約定原有裝潢可拆除，但裝潢設施歸出租人所有，係指被告依租約 履行而言，但如將原有裝潢拆除盡淨，連照明設備亦悉數拆除，即不擬再承 租，則依法自應回復原狀。原告之子前曾為入加盟店，曾裝潢一次，花費約 二十萬元，被告此次將原告室內裝潢盡淨，電力設備亦全部予以拆毀，又不 予承租，先前簽發以台中商業銀行溪湖分行為付款人，票號ＣＵＡ一０四七 三四，發票日九十二年十一月一日，為前三個月租金之支票亦未兌現，被告 既違約，自應依約賠償原告三十萬元，其中二十一萬元為回復原狀之損害金 ，九萬元為自九十二年九月八日起迄今相當於租金之損害金。原告已於九十 二年十月二十四日委請律師以存證信函寄予被告應回復原狀或賠償損害二十 一萬元，並特以被告應於起訴狀繕本之送達翌日起一星期內付清所積欠之租
金，逾期即終止租約，不另表示，故訴請先位聲明為被告應給付原告三十萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，若 本院認兩造間租賃關係仍存在，則訴請備位聲明為被告應給付原告十萬八千 元（九十二年十一月一日起至九十三年五月一日止之租金未付）及自九十三 年五月一日起至九十四年十一月一日止，按月給付原告一萬八千元。 （二）被告聲明請求駁回原告之訴，抗辯稱，被告為經營美容教學兼養身美容生活 館，與原告簽訂前述房屋契約書，承租原告前述店面房屋，簽約時，除一次 給付原告三個月租金支票及保證金一萬八千元外，又應原告要求，另行給付 三千元為先行進場整理拆除及裝潢之房租補貼，至裝潢部分及拆除費用則須 由被告自行負擔。九十二年九月二十日，被告與翰莛設計工程有限公司（下 稱翰莛公司）簽訂裝修工程承攬契約，就前開租賃房屋進行設計及裝修，約 定工程款七十五萬元（未稅），被告於簽約同時，已給付該公司十五萬元訂 金，拆除工程及裝修工程並已實際進行。九十二年十月七日，被告就承租房 屋可否增設消防安檢設備及營利事業登記等相關事項，邀約原告溝通協商， 但原告就被告之請求未能應允，被告旋表示再自己想辦法處理。原告卻當場 表示被告此舉有不租之意，表示被告不得再予裝修房屋，除非租約重訂，押 金提高為二十萬元，租金全年一次繳清，否則不得動工。被告當場表示，租 約既已簽訂，一切就應該按照約定，不可能同意原告片面變更租約條件。九 十二年十月八日，被告因無退租之意，故設計公司所僱請之水泥工仍持續於 現場趕工，竟遭原告阻止，並拒絕其等入屋施工。九十二年十月十七日，原 告向彰化縣溪湖鎮調解委員會聲請調解，被告到場，過程中被告一再表示願 意承租，惟原告一再堅持必須變更條件重新簽約，將押金提高為二十萬元， 租金全年一次付清，始願出租，致調解未能成立。九十二年十月二十一日， 因原告一再拒絕被告進場裝修房屋，影響原定工期及被告營業之開幕甚鉅， 被告不得已，只得委請律師發函予原告表示解除兩造之租約，並請求賠償損 害。惟原告回函仍表示應加給適當之押金始願意提供前開租賃標的供被告使 用。被告迫於有承租房屋供營業使用之立即需要，於此情況下，只得另覓他 處，向他人租屋，租期自九十二年十一月一日起租，營利事業登記證並於九 十二年十一月十日取得。按「解除權之發生原因，除民法債各篇之個別規定 外，可歸納為給付遲延、給付不能、不完全給付、預示拒絕給付、情事變更 、違反誠實信用原則等六者，此六者除情事變更外，其共通性質均屬違約」 ，最高法院九十一年度台上字第八四一號裁判可供參照，兩造租約既定，原 告一再藉故阻止房屋之裝修，並明白拒絕提供房屋予被告使用，無理要求片 面變更契約內容，顯已因預示拒絕給付及違反誠實信用原則構成違約，被告 既合法解除契約，原告之訴自無理由等語。
二、反訴部分：
（一）反訴原告即本訴被告主張，因前述可歸責於反訴被告即本訴原告之違約事由 ，反訴原告共受有１、已繳押租金保證金一萬八千元。２、已繳之三個月租 金五萬四千元，即前述支票於解約後履向原告索回遭拒且反訴被告予以提示 ，反訴原告不得已使之退票，因而蒙受信用不良之退票紀錄，依民法第二百
二十七條之一，反訴被告應賠償反訴原告同額之慰撫金。３、已繳之三千元 整理期間房租補貼。４、就承租標的現場已支出相關之拆除及清運費用十二 萬二千二百六十六元。５、反訴原告給付予翰莛公司之十五萬元，因違約而 遭沒收之損失，總計三十四萬七千二百六十六元應由反訴被告如數賠償給付 並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息予 反訴原告，並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告聲明請求駁回反訴原告之訴，陳稱如本訴部分所述。三、法院的判斷：
本訴部分：
（一）原告主張之事實，提出房屋租賃契約書、存證信函供證，被告除否認有說過 不租了，並抗辯稱，係原告要片面變更租賃條件，且不讓水泥工入屋施作， 影響被告之營業開幕，係預示拒絕給付，被告於是發函向原告表示解除該租約等語外，餘未爭執，不爭執部分，堪認原告之主張為真正。 （二）原告主張係被告於甲○○代書處向原告表示不租了，原告才向被告要求將租 賃標的之房屋回復原狀，索取賠償部分，被告予以否認，並稱，當天伊並沒 有要因解約前去（代書處），而是因為（租賃物營業）安檢問題才要前去協 商，是因原告到場時，說伊煩，並沒有那麼多的問題，（惟）當天洽談並沒 有任何結果，伊並沒有說不租，（但嗣）原告也不給伊使用（租賃物）。工 人要去施工，但原告不給進入施工，說要改契約內容才可以再施工等語。經 查，參諸證人即代書甲○○陳稱，（兩造）是在其那裏簽訂租約的，（九十 二年）十月五日被告到其店裏說二年約要延長為五年，其說要問原告才可以 ，過二天即十月七日被告又去其店裏說不租了，其說要原告同意就可以，被 告打手機連絡原告到場，原告說不租要賠二十萬元，被告有帶二個人到場， 有一個是設計師，當天就因賠償價額沒談妥，所以也沒有就此達成協議。（ 其於兩造談時）有聽說安檢問題，原告當時有說若安檢有問題，願將隔壁房 屋開一個門讓被告出入並申請安檢的問題。十月七日被告來時先說因安檢問 題先不租，原告才說要配合並在隔壁開一個門供被告使用等語。證人即當時 陪同被告至代書處之金宜威陳稱，其擔任租賃標的房屋的設計及施工工作， 九十二年十月二十日當天其有陪同被告前往與原告談因後方沒有逃生孔（門 ），被告要求後方要開一個逃生門，但當天並沒有達成共識，其就這部分與 原告談，且原告說若要這麼做不是很好，且兩造因這件事有產生摩擦，雙方 不是很高興，在場時屋主（原告）有說要調整租屋條件，但因當時其剛好接 電話內容沒有聽清楚，被告當時沒有說（不租了）這句話等語。足認兩造於 代書處，係對已簽妥生效之租約進行協商變異之動作，惟並無達成任何結論 ，亦無據認有終止或解除該契約之情事，則兩造原簽立之租約並不因之受影 響，原告此部分之主張應無足採取。
（三）兩造原簽立之租約既未受影響，被告為達利用之目的，委請設計公司雇工施 作、裝修為租賃標的之房屋，預於九十二年十一月一日營業開幕使用，原告 依約亦負有容忍、配合之義務，而依兩造不爭執嗣原告即阻止水泥工施工， 並要求提高押金等情狀，足認原告有預示拒絕給付與遲延給付之情事，且此
足生重大影響於被告租屋營業之目的，則被告於九十二年十月二十一日以存 證信函對原告表示解除兩造間之租賃契約，此意思表示於九十二年十月二十 二日到達原告處，有存證信函、回執影本在卷可稽，原告對此亦無意見，核 與民法第二百五十四條、第二百五十五條所定「契約當事人之一方遲延給付 者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其 契約。」、「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能 達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不 為前條之催告，解除其契約。」相合，則兩造間之契約已於九十二年十月二 十二日合法解除。
（四）原告主張被告應給付原告二十一萬元回復原狀損害金，及九萬元相當租金損 害部分，被告予以否認。按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務， 應返還之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額， 民法第二百五十九條第六款定有明文。茲兩造之契約已合法解除論述於上， 原告主張被告應回復原狀，賠償拆除之房屋裝潢價額，核屬有據。查房屋裝 潢原料是一、二十年前的鋁板及玻璃，現有些材料找不到，才會想辦法找相 類的原料，估價要二十一萬四千二百元之情，已經證人丙○○證述在案，並 詳列工程細目表在卷可稽，被告雖否認之，抗辯稱，房子內的設備老舊，沒 那價值等語，實屬折舊之問題，參照財政部依所得稅法第五十一條、第一百 二十一條訂定之固定資產耐用年數表，因室內裝潢為固定性之附屬設備，無 單獨使用價值，其耐用年數隨房屋計算，本院綜酌全情認以折舊一半為宜， 則原告請求被告給付回復原狀賠償於十萬七千一百元與自起訴狀繕本送達翌 日即九十三年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利 息之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍，則無理由，應予駁回。 （五）至九萬元相當租金損害部分，因被告係於九十二年十月二十二日合法解除契 約，且無佔用租賃房屋之情形，則原告此部分之請求自無理由，應予駁回。 （六）原告先位聲明部分既經本院判決如上，備位聲明部分即無加以判決之理，於 此敘明。
反訴部分：
（一）因兩造契約已經於九十二年十月二十二日合法解除，雙方互負回復原狀之義 務，故除反訴原告請求反訴被告應賠償慰撫金五萬四千元部分，因前述支票 退票與否，本操之於反訴原告之手，反訴原告不思另途解決，故意使之退票 ，自使人格權受害，並非導因反訴被告債務不履行所致，故此部分請求為無 理由，不應准許；又反訴原告給付予翰莛公司之十五萬元，嗣則未被沒收， 已經證人金宜威證述明白，反訴原告對此亦無爭執，此部分請求亦無理由， 不應准許外，反訴原告請求反訴被告應返還之押租保證金一萬八千元及三千 元整理期間房租補貼部分，符合民法第二百五十九條第一款契約解除時，當 事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受 領之給付物，應返還之規定，為有理由，應予准許；併反訴原告主張就承租 標的現場已支出相關之拆除及清運費用十二萬二千二百六十六元，提出翰莛 公司工程預算書為據，惟經證人即翰莛公司人員金宜威證述，係支出約三萬
多元等語，但迄未提出正確數額，本院認係支出三萬元，則原告於請求不逾 三萬元部分，依民法第二百六十條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求 。」之規定，且前述實係因反訴被告之可歸責事由，致反訴原告行使契約解 除權而受有此部分損失為有理由，亦應予准許。逾此範圍，係無理由，應予 駁回。
（二）從而，反訴原告於請求反訴被告應給付五萬一千元與自訴狀繕本送達翌日即 九十三年四月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息之範 圍內為有理由，應予准許，逾此範圍即無理由，應予駁回。五、前開本訴原告與反訴原告勝訴部分，均係關於財產權之訴訟，其標的之金額在五 十萬元以下，適用簡易程序所為本訴被告與反訴被告敗訴之判決，本院應依職權 宣告得假執行。至反訴原告敗訴部分，因訴之駁回，該部分假執行之聲請即無所 附驪，應併予駁回。
六、結論：前開本訴原告與反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款、第七十九條，判決如主 文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十四 日 員林簡易庭
法 官 洪榮謙
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 楊年雄中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十四 日
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