臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度豐簡字第一五四號
原 告 甲○○
訴訟代理人 張淑琪 律師
洪嘉鴻 律師
複 代理 人 鄭晃奇 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 吳文虎 律師
右當事人間請求不當得利事件，本院於中華民國九十三年六月十八日辯論終結，判決
如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬元，及自民國九十三年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣叁仟零肆元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以如主文第一項所示之本金為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告訴之聲明：
一、被告應給付原告新臺幣三十七萬元，及自民國九十三年三月十六日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、事實摘要：
一、原告起訴主張略稱：
１、原告於民國 (下同)九十二年五月十九日經強制執行之拍賣程序取得坐落臺中縣 神岡鄉○○○段居寮小段二九之八九地號及同小段二九之三四六地號土地 (下稱 系爭土地)，與系爭土地上暫編增建二０一八建號建物 (下稱系爭建物)之所有權 。
２、系爭不動產之原所有人為張四郎，被告將系爭建物中之Ａ部分出租予訴外人李英 基，每月收取新臺幣 (下同)二萬五千元租金，自九十二年六月一日起迄至九十 二年十二月三十一日止，被告自訴外人李英基收取租金共計一十七萬五千元；又 被告復將系爭建物中之Ｂ部分出租予訴外人鼎舜實業股份有限公司 (下稱鼎舜公 司)，每月收取二萬六千元租金，自九十二年六月一日起迄至九十三年一月十五 日止，被告自訴外人鼎舜公司收取租金共計一十九萬五千元。被告自訴外人李英 基及鼎舜公司收取共三十七萬元之租金，係無法律上之原因而受利益，原告本於 不當得利返還請求權，求為判決如原告訴之聲明。３、系爭建物為一整棟鐵架石棉瓦建築，主體結構相同，僅內部以鐵皮浪板區隔為二 區域即Ａ、Ｂ部分，該鐵皮浪板未連接天花板，並非牆壁，僅係隔間，依社會通 念，系爭建物之Ａ部分建物結構不完整，不具構造及使用上之獨立性，亦無獨立
之經濟目的，難認為係獨立之不動產。被告抗辯系爭建Ａ部分係其原始起造，即 令屬實，因該部分無獨立性，僅係原告所取得系爭建物所有權整體建物之一部分 ，應無法獨立取得不動產所有權，況被告在他人所有之系爭土地上設置建物，有 可能僅係依定作人之指示興建，而依被告所提出之租賃契約書，並無租期屆滿後 ，由出租人按時價補償之約定，可見雙方合意房屋之所有歸出租人張四郎所有。４、被告雖曾主張其與訴外人張四郎就系爭建物有租賃關係存在，租期自八十八年三 月一日起至九十九年二月三十日止等語，惟查被告於強制執行程序中並未向執行 法院提出租賃契約書，嗣於本件始提出租賃契約書，有事後補造之嫌，且該契約 書之租期長達九年，租約之內容除一般例稿之約定外，別無特約事項，與真實之 租賃，通常雙方當事人每就各種例外情形加以約定之情形不符，顯非實在，被告 對於系爭建物應無租賃關係存在，被告無權占有系爭建物並將之出租予訴外人收 取租金，顯屬不當得利。
５、縱認被告對於系爭建物有租賃關係存在，原告自九十二年五月十九日取得系爭建 物所有權後，被告應自該日起改向原告給付租金，其租金額按被告所提出之租賃 契約書所載，每月為四萬元，迄至九十二年十二月三十一日止，被告亦已積欠原 告二十八萬元租金，原告自得以出租人之地位，請求被告給付二十八萬元租金。二、被告抗辯略稱：
１、被告前向訴外人張四郎承租系爭土地，並在系爭土地起造具有獨立門戶之系爭建 物Ａ部分，原告依拍賣序僅能取得系爭土地及系爭建物Ｂ部分，被告為系爭建物 Ａ部分之所有人，其將系爭建物Ａ部分出租予訴外人李英基，本有法律上原因。２、系爭建物Ｂ部分及系爭土地係由被告向訴外人張四郎承租，且原告並未經法院點 交而取得系爭建物之占有，被告基於與訴外人張四郎之租賃契約，自得將系爭建 物Ｂ部分轉租予訴外人鼎舜公司，被告自鼎舜公司受領租金，亦屬有法律上原因 。
３、訴外人張四郎將系爭土地出租予被告建築房屋，僅因系爭土地為張四郎所有，故 系爭建物亦登記為張四郎所有，事實上雙方已言明系爭建物為被告所有，並非未 明約相關之權利義務。又系爭建物之興建分為兩部分，第一次係興建Ｂ部分，當 時因張四郎積欠被告款項，故被告以對張四郎之債權抵銷積欠張四郎之租金債務 。
參、法院之判斷：
甲、程序部分：
一、原告起訴，原僅以不當得利返還請求權為訴訟標的，嗣追加租金給付請求權為訴 訟標的，而其訴之聲明同一，係一訴主張數項標的，依兩造之陳述內容，原告主 張不當得利返還請求權，以系爭不動產為原告所有及兩造就系爭不動產無租賃關 係為成立之前提，而原告主張之租金給付請求權，則以系爭不動產為原告所有及 兩造就系爭不動產有租賃關係為成立之前提。關於系爭不動產之所有權或事實上 處分權之歸屬，兩造就系爭不動產有無租賃關係，相關之爭點及證據資料係相牽 連，得相互援用，且原告在本件訴訟所請求被告給付者，均為被告使用系爭不動 產之經濟上利益，如將上開訴訟標的之爭執於本訴訟一併解決，有利於訴訟經濟 並防止裁判矛盾。
二、按「按訴狀繕本送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實 同一者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。所謂請 求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求 利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予 以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決 紛爭者，即屬之。」，最高法院九十年度臺抗字第五一九號民事裁判意旨可資參 照。本件原告所為訴之追加，參照上開說明，應屬請求之基礎事實同一，原告為 上開訴之追加，應屬適法。
乙、實體部分：
一、本院九十一年度執字第四三四一號執行事件之執行程序，係將系爭建物列為訴外 人張四郎所有之執行標的物，並在執行程序中測量、鑑價，連同系爭土地併付拍 賣，而被告並未於執行程序終結前，主張系爭建物為其所有，亦未提起第三人異 議之訴，此有上開執行事件卷宗可查，並有原告所提出之本院民事執行處通知附 卷可稽，被告當時之處理方式，顯與維護所有權之應有方式未合。依原告所提出 由被告與訴外人李英基所訂之租賃契約之記載，被告於將系爭建物Ａ部分出租與 訴外人李英基時，並在租約第二條約明：「此租賃標的如拍賣點交，租約隨即終 止，無息返還保證金。」等文字，此租約既為被告所不爭執，可見被告明知系爭 建物被列為訴外人張四郎所有之執行標的物而不提起第三人異議之訴，且配合強 制執行可能出現之點交狀況而訂立租約。證人張四郎雖曾證稱其與被告有約明系 爭建物為被告所有，惟張四郎之系爭不動產為原告拍定取得，有原告提出之權利 移轉證書及土地所有權狀影本可證，且系爭不動產之前之使用狀況與張四郎有利 害關係，自難期待張四郎為真實之證詞，其所為證述，未必可信。被告所另舉證 人邱任彰、李富乾、王朝漢等人證人雖曾證述：被告曾訂購鐵材並運至系爭建物 所在等語，或證述：被告曾委請至系爭建物施作等語，惟此即使能證明被告係出 資設置系爭建物，亦不能排除被告與訴外人張四郎合意將系爭建物所有權歸屬於 訴外人張四郎之可能，臺灣民間亦多有由承租人出資為出租人建屋後，由出租人 取得建物所有權，連同土地、建物一併出租予承租人，實質上係由承租人以興建 建物之出資抵充部分或全部租金之事例，財政部臺財稅字第八五一九二一五七五 號函即曾就類似案例「公司承租土地，並於該土地上以公司名義自費建屋，約定 租賃期滿，地上物歸地主所有，租賃期間公司無償使用該土地及房屋，有關土地 出租人租賃收入之認定原則」加以釋示之情形，可資參照。依被告所提出之房屋 賃契約書所載，亦係約明由訴外人張四郎將系爭建物出租予被告，並約明房屋所 在係被告加蓋部分，及約明被告於租賃期滿應交房屋等情，若被告與訴外人張四 郎合意系爭建物應歸被告所有，則應約明訴外人張四郎將土地出租予被告及被告 應於租賃期滿時拆屋還地，始屬合理。由以上所述情節以觀，系爭建物應係訴外 人張四郎所有。
二、一般而言，以自己之不動產供他人使用者，除有親屬關係者外，以有償之租賃為 原則，被告亦陳稱：系爭建物Ｂ部分及系爭土地係由被告向訴外人張四郎承租等 語，原告並在起訴狀內敘明：訴外人張四郎將系爭不動產出租予被告等語，且被
告所提出之房屋租賃契約書亦載明張四郎將系爭建物出租予被告之情節，又該租 約上所載訴外人張四郎向被告收取之租金為每月四萬元，而鼎舜公司、李英基向 被告承租系爭建物支付之租金，依原告所提出之租賃契約書所載，每月合計五萬 一千元，兩者金額相差並非甚大，與正常之轉租利潤亦屬相當，被告所提出其與 訴外人張四郎之租賃契約，當屬可信，可見系爭確係由物訴外人張四郎出租予被 告，原告嗣改稱訴外人張四郎未將系爭建物出租予被告，與其起訴狀所敘述內容 未合，亦違反一般交易常情，並非可採。
三、原告係於九十二年五月九日取得系爭土地所有權及系爭物事實上處分權，此有原 告所提出之權利移轉證書、上開執行事件卷宗可查，堪信屬實。依兩造所提出之 各租賃契約書所載，訴外人張四郎於原告取得系爭建物事實上處分權前即已將其 所有之系爭建物交付被告使用，且被告承租系爭建物係於八十八年三月一日起， 此在民法第四百二十五條修正生效前，自不適用修正後所增訂之民法第四百二十 五條第二項所定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或 未定期限者，不適用之。」之規定，僅適用修正前民法第四百二十五條所定：「 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在。」之規定，因此，原告依強制執行程序自訴外人張四 郎取得系爭物之事實上處分權後，已繼受訴外人張四郎出租人之地位與被告成立 系爭建物之租賃關係。
四、被告於原告取得系爭建事實上處分權前後，均為系爭建物之承租人，自有使用收 益系爭建物之適法權源，其將系爭建物出租與李英基及鼎舜公司並收受領租金， 係有法律上之原因，原告本於不當得利返還請求權，請求被告給付三十七萬元， 自無可取。原告於九十二年五月九日取得系爭建物事實上處分權，繼受系爭建物 出租人地位後，被告自有依原定租賃契約按月給付原告四萬元租金之債務，被告 既未給付原告自九十二年五月九日起至九十二年十二月三十一日止之租金，原告 主張被告應給付原告二十八萬元租金，應屬有據。從而，原告本於不當得利返還 請求權、租金給付請求權，求為判決如原告訴之聲明，其中如主文第一項所示之 部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。五、本判決如主文第一項所命之給付，係就原告本於民事訴訟法第四百二十七條第一 項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又核 本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之 。至原告前開請求敗訴部分，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回 。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第四百 三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項、第七 十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 八 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 羅 永 安
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀( 應附繕本)。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 八 日 書記官
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