臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度重上更㈠字第二號 Ｊ
上 訴 人 戊 ○ ○
辰 ○ ○
己○○○
卯 ○ ○
子 ○ ○
午 ○ ○
丁 ○ ○
戌 ○ ○
未 ○ ○
酉 ○ ○
壬 ○ ○
庚 ○ ○
乙 ○ ○
辛 ○ ○
癸 ○ ○
亥○○○
寅 ○ ○
訴訟代理人 黃 厚 誠 律師
陳 琪 苗 律師
上 訴 人 巳 ○ ○
被 上 訴人 萬泰商業銀行股份有限公司
法定代理人 丑 ○ ○
訴訟代理人 張 天 良 律師
甲 ○ ○
右當事人間請求第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十二日臺
灣臺南地方法院八十八年度重訴字第一四號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次
發回更審，本院於民國九十三年六月二十九日言詞辯論終結，茲判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、戊○○、辰○○、己○○○、卯○○、子○○、午○○、丁○○、戌○○、未○ ○、酉○○、壬○○、庚○○、乙○○、辛○○、癸○○、亥○○○、寅○○等 十七人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於駁回上訴人之起訴部分及命上訴人負擔訴訟費用部分廢棄。（二）右廢棄部分台灣台南地方法院八十七年度執字第一四九七三號強制執行事件， 就坐落台南縣永康市○○段八二五、八二六地號土地上之如聲明附表所示門牌
號碼建物所為之強制執行程序應予撤銷。
（三）更審前第一、二、三審訴訟費用（除確定部分外）均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決及發回前本院歷審判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：（一）本件事實始末如后：
⒈上訴人等人分別於民國（下同）八十一年底至八十二年間向三凌建設實業股份 有限公司（下稱三凌公司）購買房地，詎施工至八十二年十一月間，即因資金 問題停工。上訴人戊○○會同其他上訴人以戊○○之名義，假扣押三凌公司位 於台南縣新化鎮名為「龍門」之建築案場。
⒉被上訴人銀行為三凌公司之債權銀行，詎三凌公司因此查封案而倒閉，使其鉅 大之貸款求償無著（因貸款之擔保品明顯不足），被上訴人銀行遂邀集上訴人 等與其他購買戶與三凌公司及金固營造工程有限公司（下稱金固公司），於被 上訴人銀行之台南分行協調，達成協議，並作成會議紀錄。⒊上開會議結論 為：三凌公司將地上物及土地持分讓出所有權，以起造人變更方式登記於上訴 人等購買戶及被上訴人銀行之人頭戶；三凌公司以店面三戶過戶給住戶代表以 塗銷合作金庫之假扣押（現該三戶起造人名義登記於被上訴人銀行之人頭戶名 下）；各住戶向被上訴人銀行辦理貸款續建未完之工程；上訴人撤銷「新化龍 門之封條」，此有會議紀錄可稽（原審卷一第二０、二一頁）。 ⒋計上訴人等購買戶向被上訴人銀行貸款新台幣（下同）四千萬元，被上訴人銀 行則需支付一千八百五十萬元以繼續未完之工程。此亦有工程協議書及工程契 約書可稽，被上訴人銀行亦於前揭會議紀錄及工程契約書簽認（由台南分行經 理天○○簽訂），另有協議書可資參稽（本審卷二第九八、九九頁）。 ⒌嗣土地之所有權於八十三年十二月卅日移轉登記由上訴人等住戶推舉之代表李 純淑取得，而地上物部分則變更起造人為上訴人等人及被上訴人銀行推出之「 人頭」二十二人以及工發營造有限公司（金固公司之承包商，下稱工發公司） 等六十五人，完工後並由此六十五人請領使用執照。且於八十五年上訴人陸續 遷入，被上訴人銀行亦將人頭戶部分售出，未出售之部分則作為職工宿舍，並 各按取得之部分繳納房屋稅捐（原審卷一第五七至第八五頁）。 ⒍惟被上訴人銀行於取得應塗銷假扣押之店面三戶後（三凌公司倒閉前店面僅剩 四戶未售出，四戶均登記於被上訴人銀行之人頭戶），並未依協議塗銷假扣押 ，更輾轉取得該假扣押債權，進而先實行抵押權，取得系爭建物所坐落之基地 所有權；並利用上訴人等向其貸款集資興建系爭建物完成後，再進而聲請本件 強制執行，查封拍賣系爭建物。且不退還上訴人之買賣價金，並取得上訴人向 其借款之債權利益（已有部分上訴人全額清償完畢，餘均依借貸契約履行）， 更享有上訴人出資於系爭建物之利益。如此事實，被上訴人銀行竟仍執意聲請 拍賣系爭建物，顯違事理之平。
（二）證人丙○○、天○○及申○○之證言內容： ⒈該二十二戶出售所得，確係入被上訴人銀行台南分行之專戶內，苟非被上訴人 銀行出售，何得入該帳戶，由被上訴人銀行取得？且證人丙○○、申○○亦均 證稱係被上訴人銀行所出售，售屋員薪資亦係被上訴人銀行發給。 ⒉參與八十三年十一月廿三日協調會之證人申○○亦證稱，該日之會議記錄，係
已達成協議，非備忘錄，且被上訴人銀行台南分行最高主管天○○係主持人， 非僅列席。又協議內容係三凌公司讓出系爭建物之所有權，「銀行也拿到所有 權，住戶也有拿到所有權，後續之工程款也有著落。」（本審卷二第八０頁） 。
⒊上訴人及其他住戶依前開之協議向被上訴人銀行貸款之一百萬元（共四千餘萬 元），且確實支付於系爭建物之工程款。 ⒋被上訴人銀行取得八十三年十一月廿三日會議記錄第四點之店面三戶後，未依 約塗銷假扣押，俾利辦理保存登記，反而取得扣押債權後（本審卷二第一００ 、第一０一頁），據以執行，顯違誠信。
（三）上訴人等並無未按借貸契約繳納一百萬元貸款之情： ⒈上訴人等（辰○○未貸款，其係向被上訴人銀行購屋）均未違反與被上訴人銀 行間之借貸契約，迄今已清償一百萬元完畢者，計共有戊○○、己○○○、寅 ○○、癸○○、丁○○、午○○、卯○○及庚○○等八人（本審卷一第一二六 、第一二七頁附表）；其餘之上訴人均按與被上訴人銀行之借貸契約按期繳息 ，並未拖欠。就此被上訴人銀行亦無反對意見，其並未主張上訴人中有何人違 反雙方之借貸契約未按期繳息，而遭被上訴人銀行追索。故上訴人中並無未按 期繳一百萬元之貸款之情，此需特別陳明，俾免誤會。 ⒉另除上訴人外之住戶，雖有少部分未繳息者，乃係因為被上訴人銀行承受合作 金庫之假扣押後，竟違約不消除假扣押，致無法辦理建物保存登記，且又違誠 信拍賣系爭建物，欲趕走出錢興建之住戶後，該些住戶（僅少部分）方拒絕繼 續繳息，以為抗衡，非惡意拖欠，此亦不可不表明。 ⒊系爭大樓早經上訴人等集資興建完成，且於完成申請水電後，住戶方遷入，並 依法繳納房屋稅。反係被上訴人銀行未依協議繳納工程款，坐享該二十二戶之 後續工程利益，並將其出售。現竟反又引假扣押案拍賣，當失事理之平。（四）就上訴人辰○○之房屋而言，被上訴人銀行之作為自相矛盾： ⒈上訴人辰○○所購買及現使用者之一為建物門牌號碼台南縣永康市○○○路五 二巷六八弄九三號（Ａ５），惟前於起造人名義變更時，Ａ５及Ａ６（門牌號 碼台南縣永康市○○○路五二巷六八弄九五號）兩者錯置，將Ａ５之起造人登 記成己○○○、Ａ６起造人登記成鄭黃美娥，惟實際上Ａ６（９５號）現乃為 己○○○使用，Ａ５則為辰○○使用，被上訴人銀行亦知此情，且未曾對使用 情形異議，現又故意混淆，實欠厚道。
⒉被上訴人銀行否認與辰○○之買賣契約書為其人頭鄭黃美娥（即被上訴人銀行 台南分行前任經理天○○之妻）及吳昆成所為，其辯稱係工發公司出售。然先 退萬步言之，倘係工發公司出售，工發公司亦係依據其與被上訴人銀行之協議 出售（本審卷一第二二三頁），則於被上訴人銀行未合法解除該協議前之出售 ，工發公司當為有權出售，上訴人辰○○之買賣契約效力當及於被上訴人銀行 。更何況買賣契約書確為鄭黃美娥與吳昆成所簽，而此編號Ａ５、４Ｂ二戶現 乃由上訴人辰○○占有使用，如確非已出售，被上訴人銀行豈會無異議讓上訴 人辰○○使用？此與被上訴人銀行在其他人頭戶張貼「敬告」主張人頭戶建物 係被上訴人所有，勿私自進入使用，否則依法究辦（原審卷一第一七一頁）之
作為，顯相矛盾。
（五）被上訴人銀行出售該二十二戶房屋，事證明確： 被上訴人銀行現為訴訟之攻擊防禦，雖否認該二十二戶為其之房屋，並主張稱 天○○係代理三凌公司出售房屋。然此顯與上訴人所提出協議書（本審卷二第 九八、九九頁）第三點寫明該二十二人頭戶係被上訴人銀行掌控，及被上訴人 銀行內部簽呈所述「：：本行所掌握之廿二戶餘屋之工程款，該廿二戶目前之 起造人係本行部分員工及其眷屬並立有切結書，切結願配合本行處理債權問題 ：：；為配合原購戶集資順利完成該工程，本行乃與原購戶協調由本行代墊該 工程款，以使該工程能順利完工，俟整個工程完工後，本行掌握之廿二戶出售 之自備款即可償還本行所代墊之款項。」相矛盾（本審卷一第二二一頁）。此 並有附於第一審卷之被上訴人銀行人頭戶屋外被上訴人銀行敬告該些房屋為其 所有之照片，及被上訴人銀行所寄予上訴人等之存證信函內（本審卷二第一０ 二頁至第一０五頁）明確稱「：：本行『信託登記』名下之二十二戶餘屋，並 同十個停車位：：本行：：同時亦為現時『建物土地之所有人』：：。」可資 參稽。是被上訴人銀行抗辯非其所有之意思及非其出售，並不可採。（六）上訴人就系爭建物有足以排除強制執行之權利： ⒈查本件被上訴人銀行曾提供場地邀集上訴人及其他購買人，與系爭建物原出資 興建及出賣人之三凌公司、實際承建之金固公司達成協議，並以「借戶為逢甲 天下建築案訂購戶，現因與原建商達成協議，將訂購戶之產權移轉與借戶名下 ，為共同集資支應該建築案第二期工程款，以利工程之順利而申貸」為由，「 擬准短放款一百萬元元整，期限一年，惟應於房屋建成登記完妥，取得房屋貸 款，同時收回本筆借款」。使上訴人等出資興建系爭建物。 ⒉亦即，被上訴人銀行於三凌公司資金週轉困難、無力完成系爭建物之興建時， 與三凌公司及上訴人等購買戶達成協議，將當時未辦理所有權第一次登記之系 爭建物分別辦理起造人名義變更登記為各買受人，以為產權之移轉，再由其貸 款與各該起造名義人以利完成興建，完工後以上訴人戊○○等人及其他變更後 之起造名義人名義請領使用執照，上訴人戊○○等人並已受領系爭建物之交付 而取得占有，更自八十五年度起，按各取得部分繳納房屋稅捐。 ⒊依最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，未辦理所有權登記之系爭建 物，其事實上處分權既已由上訴人等受領給付，且為被上訴人銀行以此為由貸 款予上訴人續建系爭建物，被上訴人銀行亦因此取得二十二戶，三凌公司或被 上訴人銀行自不得再以未為登記為由，主張系爭建物之所有權仍為三凌公司所 有，而謂上訴人戊○○等人尚未取得足以排除對系爭建物強制執行之權利，此 亦為本件第三審法院發回前審法院判決理由之一。 ⒋再者，三凌公司出資興建部分，僅為系爭建物之部分，其餘後續工程係由上訴 人戊○○等人及其餘買受人（含向被上訴人銀行所購）共同出資完成，始令系 爭建物有經濟上使用目的之價值。如此，豈能謂系爭建物均為出資一部分之三 凌公司原始取得，上訴人戊○○等人全無共有之所有權？ ⒌且查，本件系爭標的物之工程總造價僅三千六百餘萬元（原審卷一第五二頁） 。而依兩造於八十三年十一月間之協議，由上訴人等向被上訴人銀行貸借四千
萬元，另加未付於出賣人之一千餘萬，共計五千餘萬支付於接續建築之人方始 完工乙節，即可得知，上訴人等人係立於出資興建之人之地位而取得系爭建物 之所有權，且系爭建物於三凌公司倒閉時，尚非具有不動產之價值。（七）系爭建物非屬執行債務人三凌公司所有： ⒈系爭建物起造人原為揚日建設實業股份有限公司，於八十二年十二月十九日始 變更為三凌建設實業股份有限公司六十五戶，且三凌公司僅為其中一戶之起造 人。而於三日後之同年十二月廿二日台灣省合作金庫即以三凌公司為債務人聲 請假扣押查封，系爭標的物所有權自非屬三凌公司所有甚明，蓋三凌公司不可 能於三日內築成系爭標的物。此有附於第一審之起造人原為揚日建設實業股份 有限公司建造執照可稽（原審卷一第一七０頁）。 ⒉是系爭建物非屬本件執行之債務人三凌公司所有，執行處分本應即撤銷（強制 執行第十七條），縱倘拍定，其拍賣亦為無效（民國二十年九月二日司法院院 字第五七八號，原審卷一第二０七頁），被上訴人銀行之查封自屬錯誤。 ⒊又上訴人等既為系爭建物之納稅義務人，自得提起執行異議之訴，七十七年司 法院司法業務研究會第十一期之研討亦有同旨（原審卷一第二０六頁）。而查 房屋之納稅義務人為所有人，亦為房屋稅條例第四條第一項所明文規定。上訴 人自得提起本件異議之訴，殆無疑義。
（八）被上訴人銀行所舉之判例與本件訴訟不同： ⒈被上訴人銀行前引最高法院四十四年台上字第七二一號判例為依據。然查，該 判例與本件並不相同。蓋該判例之建物之出賣人為強制執行事件之債務人，其 將該建物出賣予第三人後（未辦理所有權登記），因出賣人之債權人欲實現其 對該債務人之債權，而對該建物進行強制執行時，因第三人（買受人）就其僅 為事實上之占有，是無法主張同條文異議權之存在。惟本件顯不相同，且立場 相對立。
⒉蓋查本件係被上訴人銀行（即強制執行程序之債權人）立於出賣人之地位，其 售屋並將之交付予其他部分上訴人即購買人，渠等買受人對被上訴人銀行依據 買賣契約關係當為有權占有系爭建物，被上訴人銀行不可排除渠等之使用權源 ；亦即渠等買受人依其買賣契約權利當可排除主張被上訴人銀行強制執行本件 系爭建物。此參諸最高法院八十五年台上字第三八九號、三十三年上字第六０ 四號判例及六十九年度第四次民庭會決議㈠，圴可明瞭。 ⒊且依本件第三審法院之見解，前述出賣之人既係上訴人用以登記之「人頭」（ 此為前程序事實審法院所認定），是被上訴人銀行既已將系爭建物交付予之占 有，依前述最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，被上訴人銀行即不 得再以其不能登記為由，主張系爭建物為三凌公司所有，進而聲請本件執行程 序。
（九）八十三年十一月二十三日會議之紀錄屬契約性質，被上訴人銀行應受拘束： ⒈本件上訴人戊○○等人及其他購買人，於八十三年十一月二十三日在被上訴人 銀行之台南分行內，與三凌公司、金固公司及被上訴人銀行台南分行經理天○ ○，就系爭建物之後續完成建築一事共同開會協商時，曾有八點內容之共識， 並載明於會議紀錄中，經參與會議之四方當事人共同簽名於後。且三凌公司與
金固公司本於該會議紀錄內容已於同年十二月十五日訂有「逢甲天下第二期工 程協議書」，及於次（十六）日由該二公司與訴外人工發公司簽訂「工程契約 書」，被上訴人銀行亦據此會議紀錄貸款與上訴人戊○○等，並與金固公司簽 有協議書。
⒉果爾，該會議紀錄既係經兩造意思表示一致，並將該協議明示於會議紀錄，自 具有一定法律效果之「契約」，非僅係不具拘束力之「備忘錄」。同參前述最 高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，被上訴人銀行不得再以其不能登 記為由，否認上訴人之權利。
（十）被上訴人銀行違反誠實及信用原則： 𨛯 ⒈被上訴人銀行利用上訴人戊○○等人之債務人三凌公司已無力履行交屋義務時 ，由渠等以向被上訴人銀行之貸款作為出資完成系爭建物，被上訴人銀行再就 系爭建物聲請強制執行，使上訴人戊○○等人於原先所繳交之房屋期款外，另 須以向被上訴人之貸款為額外出資，而被上訴人銀行自渠等貸借之額外出資中 ，獲得三凌公司增加償還之利益；並由被上訴人銀行就其分得之房屋，先以第 三人名義（人頭）作為起造人，進而以該名義人將房屋出賣予買受人後，再以 該出賣房屋之原始建築人為三凌公司為由，聲請對各該房屋強制執行，使買受 人損失買賣價金，而被上訴人銀行除收受買價金外，又可獲得房屋拍賣之利益 。故被上訴人所為，顯已違誠信原則。
⒉又，誠實信用原則乃為當事人利益之公平衡量，亦即乃法律規範之公平正義理 念之施行。此部分買受人既因買賣關係而取得使用系爭建物進行其社會生活， 出賣人即被上訴人銀行卻故意不履行移轉所有權之義務，反而聲請強制執行公 開拍賣，意欲再滿足其對第三人三凌公司之債權。此既故意損害買受人關於買 賣契約之權益，又可滿足被上訴人銀行其己身利益之行為，顯於兩造之利益失 衡甚鉅。原審法院以屆時渠等尚可向被上訴人銀行請求損害予以彌補，而認不 違誠信；顯忽略誠信原則包含有「預防因利益失衡而生損害」理念。蓋利益失 衡皆有求償之準則，如認當事人可先承受損害，嗣再求償，而不於損害前予以 預防，則顯有違誠信原則為公平正義理念實踐之宗旨。三、證據：援用原審及發回前本院歷審之立證方法外，另補提：明細表、戶籍謄本、 萬泰商業銀行簽文影本、車位分配表影本、萬泰銀行與工發公司協議書影本、存 證信函（台南普濟郵局六六二號）影本各一件、「逢甲儷園」房屋買賣契約書影 本（買受人辰○○、吳昆成）二件等為證，並聲請傳詢證人丙○○（售屋人員） 、申○○（台南縣消費者保護協會總幹事）等人為證。貳、上訴人巳○○方面：
上訴人巳○○未於言詞辯論期日到場，惟據其於本院前審所做之聲明及陳述如左 ：
一、聲明：求為判決㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡台灣台南地方法院八十七 年度執字第一四九七三號強制執行，就坐落台南縣永康市○○段第八二五、八二 六地號土地（重測前為同市○○○段二０六－七地號、二０六－八地號，以下簡 稱系爭土地）如上訴狀附表所示門牌號碼之建物（以下簡稱系爭建物）所為之強 制執行程序，應予撤銷。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）查本件原審判決之所以審認上訴人即為敗訴之判決，無非以上訴人並非系爭建 物之所有權人為據。惟查：
１、上訴人之所以無法登記為系爭建物之所有權人，係因被上訴人故意阻撓所造成 。蓋兩造於民國（下同）八十三年十一月間就本件為協商時，曾達成協議，以 店面三戶來支付「農民銀行消除抵押權」及「合作金庫之扣押」。該三戶現起 造人即登記於被上訴人萬泰銀行之人頭戶名下（詳原審起訴狀證物二會議記錄 及附表二）。然被上訴人雖已移轉取得合作金庫對三凌公司之債權，卻故仍不 塗銷，致使本件上訴人迄今無法辦理保存登記，進而使上訴人無法登記為系爭 建物之所有權人。
２、且本件依兩造間之協議，係由上訴人向被上訴人借貸以續建系爭建物，而系爭 建物及土地持分移轉於上訴人所有，此有兩造及金固營造公司及三凌公司簽認 之會議記錄可稽，亦有被上訴人之授信批覆書為憑，另亦有證人申○○代書到 庭證述。故至少於兩造間，應受上訴人擁有系爭建物之所有權約定之拘束。且 由被上訴人之「授信批覆書」觀之，該「授信批覆書」，被上訴人明白註記建 商將「產權」移轉予借戶（即上訴人）名下，而為共同集資支應該建築案第二 期工程款以利工程之順利進行而申貸。是兩造已協議建物所有權由上訴人取得 無疑，上訴人就系爭建物對被訴人得主張有所有權，然係因被上訴人未遵守協 議之故，致上訴人無法登記為形式上之所有權人。（二）⒈又據原審判決所援引之最高法院四十四年台上字第七二一號判例之意旨，強 制執行法第十五條第三人異議之訴之所謂就執行標的物有足以排除強制執行 之權利者，係指對執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一 者而言。然該依判例形成之背景而言，該系爭建物之所有權人為債務人，其 將該建物出賣予第三人後（未辦理所有權登記），因其債權人欲實現其對該 債務人之債權，而對該建物進行強制執行時，因第三人（買受人）就其僅為 事實上之占有，是無法主張同條文異議權之存在。惟此判例與本件顯不相同 ，且立場相對立。蓋本件係被上訴人（債權）出賣系爭建物予編號30－34上 訴人辰○○等五人後，復行立於其為三凌建設實業股份有限公司之債權人地 位，為滿足其對三凌公司之債權，而就系爭建物為強制執行。是該判例與本 件顯不相同，蓋兩案之第三人，一為強制執行事件中債務人之買受人，一為 債權人之買受人。而上訴人編號30－34辰○○等五人迄今無法登記為所有權 人，即係因被上訴人未履行出賣人義務，將系爭建物之所有權登記由被上訴 人編號30－34辰○○等五人取得所致。
⒉故上訴人辰○○等五人與被上訴人間之買賣契約既已成立生效，被上訴人並 已交付標的物予上訴人使用，參照最高法院卅年台上字第一九四一號及第六 ０四號判例及六十九年度第四次民庭總會決議（一）之意旨（詳準備狀之附 件一、二 ），上訴人編號30-34辰○○等五人就買受之系爭建物對被上訴人 而言係屬有權占用，並有使用收益之權，被上訴人應受兩造間買賣契約之拘 束，不得排除上訴人編號30-34辰○○等五人之占有。（三）故上訴人等，依兩造之協議或買賣契約所生之契約權利，均得以排除被上訴人
之強制執行。
（四）且查，本件系爭標的物之工程總造價僅新台幣（下同）三千六百餘萬元（參照 原審起訴狀證物六使用執照）。而依兩造於八十三年十一月間之協議，由上訴 人編號1-29向被上訴人貸借四千萬元，另加未付於出賣人之一千餘萬元，共計 五千餘萬元支付於接續建築之人方始完工乙節，即可得知，上訴人等人係立於 出資興建之人之地位而取得系爭建物之所有權。否則怎可能取得使用執照並為 繳納房屋稅捐之義務人。
（五）又原審以兩造於八十三年十一月廿三日於被上訴人萬泰銀行台南分行之協調會 之會議記錄僅係備忘錄」性質，非「契約」，被上訴人無需受其拘束，被上訴 人僅為見證人，故上訴人編號1-29雖向被上訴人貸款集資續建系爭建物，雖被 上訴人之授信批覆書亦載明此事項，然被上訴人聲請強制執行拍賣系爭建物亦 無違誠信原則云云。惟查：
⒈先退言之，倘被上訴人僅為原審所認之見證人（或仲裁人）。如此，被上訴 人更應受誠信原則之拘束。蓋被上訴人於八十三年十一月廿三日協調會綜合 調協各方（住戶、建商、營造公司等）之利益，達成共識作成會議記錄（原 審認係備忘錄），則被上訴人即明知各當事人（上訴人主張被上訴人亦為當 事人）協議之內容並予以見證或仲裁。而於上訴人等原購戶依約向被上訴人 貸款四千萬元，用以續建系爭建物後，且被上訴人亦以人頭登記為二十二戶 之起造人，再於完成後之建物張貼警示表明該二十二戶為被上訴人所有之建 物（照片附於原審卷）。然竟再聲請強制執行爭建物，被上訴人此行為除得 上訴人等人向其貸款之債權利益外，並得該四千萬貸款續建於系爭建物上之 價值滿足其對三凌公司之債權。如此雙重得利且又損害上訴人利益之行為， 原審竟以其「僅」為「見證人」，無違誠信原則，殊難令人甘服。蓋倘為「 契約」，被上訴人自受「契約」拘束，而誠信原則即係規範債權人於「合法 」行使債權時之限制，原審以被上訴人係「見證人」，非「契約」之當事人 故無誠信原則之適用，似有對誠信原則適用之誤解。 ⒉且查，由會議記錄（見起訴狀證物二）之分戶貸款之記載，對照貸款名冊（ 見起訴狀證物八）及授信批覆書上之「借戶為逢甲天下建築案訂購戶，現因 與原建商達成協議，將訂購戶之產權移轉於借戶名下為共同集資支應該建築 案第二期工程款，以利工程之順利而申貸。擬准短放款壹佰萬元整，期限一 年，惟應於房屋建成登記完妥取得『房屋貸款，同時收回本筆借款』」記載 。可見出被上訴人亦為八十三年十一月廿三日該次協調會之當事人之一，不 僅係「見證人」或「仲裁人」，當應受該次協議「契約」之拘束。（六）惟依原審之見解，乃認出賣人出售不動產於買受人，並已將標的物交付予買人 使用後，繼而於未將標的物所有權移轉登記予買受人前，再將買賣標的物聲請 法院公開拍賣，此行為因買受人得向出賣人主張債務不履行之損害賠償，故對 買受人之利益無影響而不違反誠信原則。惟查，誠實信用原則乃為當事人利益 之公平衡量，亦即乃法律規範之公平正義理念之施行。查編號30－34之上訴人 既因買賣關係而取得使用系爭建物進行其社會生活，出賣人卻故意不履行移轉 所有權之義務，反而聲請強制執行公開拍賣，意欲再滿足其對第三人之債權，
而置兩造之買賣關係於不顧此既故意損害編號30－34上訴人關於兩造買賣契約 之權益，又可滿足被上訴人其己身利益之行為，顯於兩造之利益失衡甚鉅。原 審卻以屆時上訴人編號30－34尚可向被上訴人請求損害予以彌補，而認不違誠 信；顯忽略誠信原則包含有「預防因利益失衡而生損害」理念。而此原審認所 採之「誠信原則」適用之見解，恐將使誠信原則無適用之餘地。蓋利益失衡皆 有求償之準則，如認當事人可先承受損害，嗣再求償，而不於損害前予以預防 ，則顯有違誠信原則為公平正義理念實踐之宗旨。三、證據：除援用第一審所提證據外，於本院前審補提上訴人名冊及建物門牌號碼名 細、上訴人購買係爭建物日期明細表、最高法院判例及民庭決議各乙份、債權移 轉證明書二紙（以上皆影本）為證。
乙、被上訴人萬泰商業銀行股份有限公司（以下稱萬泰銀行）方面：一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）訴訟費用（含更審前第一、二、三審之費用）由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決及發回前本院歷審判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：（一）被上訴人銀行從未邀集相關人士於八十三年十一月二十三日達成協議： ⒈三凌公司於八十三年二月三日受合作金庫假扣押系爭房屋前，即因資金週轉問 題而停工，被上訴人銀行之台南分行亦因三凌公司遲延繳息而向三凌公司之保 證人發函追繳借款（本審卷二第二０二頁至第二０七頁）。 ⒉三凌公司迫於情勢，乃在同年九月八日以申請書方式書面表示：其已與營造廠 （指金固公司）及住戶代表共同協議九月十五日復工進行內部隔間及細部工作 ，預訂六個月可順利完工，並允諾房屋建成之時，以承購戶之「分戶房屋貸款 」清償其債務，請求體恤營運艱難給予暫緩清償（本審卷二第二０八頁）。 ⒊八十三年十一月二十四日三凌公司、金固公司（當時系爭建物之建商及營造廠 ）陪同逢甲天下住戶自行到萬泰銀行台南分行，要求銀行給予仲裁或證明；此 有工發公司（接續三凌公司後段工程之建商）告訴天○○、盧聰霆、王久益詐 欺等事件之臺灣高等法院臺南分院檢察署八十七年度議字第七一五號處分書理 由第一點（處分書第二頁）之記載可證。
⒋則被上訴人銀行並非該協調會議之當事人，被上訴人銀行台南分行之經理係以 仲裁人及見證人之身份列席而已。
⒌又觀諸該協調之八點會議記錄事項（原審卷一第二０頁），第四點以下均非課 予被上訴人銀行任何義務，與被上訴人銀行無關，而第一、二、三點之內容亦 非關被上訴人銀行之事，且斯時，銀行亦未允諾何許條件；故綜而徵之，前一 、二、三、四點以觀，可得；三凌公司因資金週轉發生困難之際，受銀行追索 ，其興造之案場又遭逢扣押查封，無計可施，乃先與上訴人商議（本審卷二第 二０八頁申請書），為取信銀行，遂於八十三年十一月二十三日協同原營造廠 （指金固公司）、上訴人（指訂購戶）自行到萬泰銀行台南分行，要求被上訴 人銀行以予仲裁或見證而已，此與被上訴人銀行台南分行當時之經理天○○之 證述內容相符，因此，本件所稱之協調會或會議紀錄並無規範被上訴人銀行（ 指銀行）任何權利義務關係。該協調會所作成之會議紀錄八點全部充其量僅僅
在約定建商（指三凌公司）、原營造商（指金固公司）及上訴人（指承購戶） 等三方預備將來所欲成就之事項；至於代書申○○於庭期證稱：該協調會由被 上訴人銀行所召集，並於會議中主持全盤等情，顯然缺乏事證，更與實情不符 ，不足採信。
⒍今上訴人將對會議紀錄毫無權利義務關係之被上訴人銀行，強作解釋為當事人 ，並稱被上訴人銀行對該會議紀錄已有意思表示之一致，謂難信服。試問：被 上訴人銀行對無權義對等關係之開會結果，將如何來表示意思，使其一致？是 故鈞院前次審理八十九年度重上字第七四號判決書理由欄（第二一、二二頁） 乃予論述：：：另第四點至第七點均非有關被上訴人銀行應負何義務之約定， 至第八點：：：：，此益見被上訴人銀行應非係當事人之身份，而派員參加協 調會；：：。準此，本件會議紀錄無拘束被上訴人銀行之效力，：：：：。鈞 院之此論點雖非擲地有聲，亦屬真知灼見。
（二）被上訴人銀行信託登記其餘房屋及停車位與授信承購戶貸款四千萬元，係起因 於其他事實及法律關係：
⒈被上訴人銀行銀行之員工或眷屬受借名登記以擔保債權： ⑴三凌公司自八十三年十一月二十三日協調會作成會議紀錄之後，仍因缺乏資金 ，無力按會議紀錄第一點給付原營造廠（指金固公司）八百五十萬元，使其依 承諾繼續營建至全部完工。故同年十二月十五日三凌公司與金固公司簽訂逢甲 天下第二期工程協議書當時，三凌公司即要求：金固公司於正式合約時必須提 供一績優營造廠且其目前在公家機關或股票上市之民營機關有單一工程二億元 以上正在進行中者，與三凌公司訂立合約（第五點）。隔日即同年十二月十六 日金固公司遂提供工發公司，以甲方：三凌公司及金固公司，乙方：工發公司 為雙方當事人，簽訂工程總造價五千四百萬元之工程契約書。同年十二月二十 二日三凌公司與工發公司簽立書面讓渡協議書（本審卷二第二０九頁），將系 爭建物逢甲天下未出售剩餘戶二十二戶及十個停車位讓與工發公司；條件為支 付二百萬元及承擔三凌公司積欠被上訴人銀行尚未清之債務，故其後被上訴人 銀行因工發公司提不出相當之擔保品作抵押，復發現工發公司負責人鍾成德已 被列入不良紀錄，不能與金融業者作授信往來，當不能承受三凌公司之債務， 被上訴人銀行台南分行為確保債權，當時分行經理天○○乃委請員工或其眷屬 代替工發公司予以信託登記。此情已在上開八十七年度議字第七一五號處分書 第三頁中判明。
⑵八十三年十二月三十日三凌公司第二次將起造人名義變更為工發公司等六十五 戶，至此銀行員工或眷屬始正式成為所「信託登記之人頭戶」（註：此所謂登 記係指建築執照之變更登記，並非地政機關所為登記）。因此可知被上訴人銀 行之信託登記人頭戶，係在三凌公司與工發公司間讓與及債務承擔契約之後， 意在掌握將來信託戶如出售後，其收之房屋價金確實用以充償三凌公司積欠之 債務，免遭隨意侵吞或挪用，用意良善。此事如非經三凌公司及工發公司之同 意，無從成事。故其權利是承繼工發公司而來。八十四年六月二十六日被上訴 人銀行台南分行與工發公司所簽立之協議書中，雙方協議事項：第１點：：： 取得使用執照時，同意將未出售之二十二戶起造之產權過戶工發公司指定之名
下，完成買賣手續（本審卷二第二一０、第二一一頁）。其意指信託名下產權 雖由被上訴人銀行掌控，以確保出售後所得之金錢用來清償三凌公司之借款， 但由工發公司出售時，可以指定買受人為何人。工發公司與三凌公司所為之債 務承擔契約雖因被上訴人銀行反對而對之不發生效力（民法第三百零一條）， 但其兩造間之債務承擔契約卻不因之無效（民法第三百零二條），工發公司並 非「會議紀錄」之當事人，被上訴人銀行得其同意，而就二十二戶為信託登記 ，亦自非可解釋被上訴人銀行係「會議紀錄」之八點共識而為信託登記，不得 強制被上訴人銀行以「會議紀錄」之當事人地位居之。 ⒉被上訴人銀行僅以銀行角色扮演資金提供者，並積極處在債權人之地位而已： ⑴自工發公司接手逢甲天下（即逢甲儷園）續建工程以來，工程資金雖不足，但 承購戶自認已取得起造人地位，將來可取得房屋、土地分割所有權，故自願每 戶再行出資一百萬元，用承購戶自身名義借款人，以共同籌資為理由（見已附 呈批覆書）向被上訴人銀行申請貸款四千萬元，意圖加以挹注。被上訴人銀行 樂見其成，爰批示同意准予申貸，冀望將來房屋建成之時，住戶可取得所有權 ；再以「分戶貸款」償還三凌公司對被上訴人銀行所負之貸款，嗣台南分行按 各借款人所設帳戶撥入所貸金額，而各借款人旋將其帳戶上之金額匯存承購戶 代表陳麗真之帳戶（000000000000），然後支付工發公司之工程 款。依上開八十七年度議字第七一五號第六頁李純淑（承購戶代表）於八十六 年六月二十日庭訊中證稱：「我們向三凌公司買房子，他在八十三年三月停工 ，我們組自救會，向萬泰銀行貸款共四千萬，請工發再繼續做：」內容，可證 明工程款給付對象為工發公司而非原營造廠（指金固公司）。準此，工發公司 並非「會議紀錄」所謂當事人，工發公司並未參加八十三年十一月二十三日之 協調會。會議紀錄中更無借貸四千萬元之約款，顯見該筆貸款事件乃協調會後 一獨立，偶生之借貸事件，非是會議紀錄所謂共識，亦不得因共四千萬元貸款 之事而將被上訴人指稱為會議紀錄中之當事人。 ⑵八十四年六月二十六日工發公司更以逢甲儷園（即逢甲天下）工地工程款周轉 金不足為由，要求給予貸款二千六百萬元（本審卷二第二一０頁）。被上訴人 銀行眼見二期工程即將完工，本著幫助承購戶可以順利取得產權後，得以「分 戶貸款」方式清償三凌公司之借款，兩全其美。便准依工發公司所提供之三關 係戶李文琛、陳松河、郭信宏等共貸與二千六百萬元，以助其週轉運用，俾免 工程延宕。則承購戶之貸款四千萬元及工發公司之借貸，均發生於三凌公司與 工發公司之債務承擔契約之後，工發公司又不是「會議紀錄」中之當事人，是 屬於獨立法律問題，不容混淆於「會議紀錄」，牽扯被上訴人銀行。 ⑶八十四年九月十八日承購戶等更以工程未臻完善為由，以三凌公司、金固公司 、工發公司等為相對人聲請永康市調解委員會予調解（本審卷二第二一三頁） ，被上訴人銀行便未在其列。此時工程糾紛已生，被上訴人銀行如係上訴人所 言之當事人，豈有不將之臚列以共商解決之道之理？益見本件被上訴人銀行僅 以銀行角色扮演資金提供者，並積極處在債權人之地位而已。（三）挾讓渡契約並利用續建二期工程之便，出售信託登記戶等二十二間餘屋者，厥 為工發公司而非被上訴人銀行：
⒈出賣人為工發公司：
⑴被上訴人銀行以員工及其眷屬名義信託登記之二十二間餘屋，原在三凌公司讓 與工發公司之後，係承繼工發公司登記之權利，但出售人仍為工發公司（本審 卷二第二一０頁之協議書指定名義完成買賣；另廣告單載明出售人為工發公司 ），其目的在於藉餘屋出售之利得用來清償三凌公司之借款已如前述。故八十 四年二月十五日乃設立萬泰銀行台南分行償債基金戶；意在企求出售餘屋價金 充入該償債基金戶，免被無端侵占或誤用，立意良善。但迄今二十二間餘屋已 經有十間被指名賣出，而賣方絕大多為工發公司，買方則包括：陳麗真（Ａ１ ０，住戶代表，住戶集資貸款四千萬元帳戶所有人兼保管人）、翁媛（４Ｊ， 原告之一）、蕭董春子（即蕭春惠４Ｃ，原告之一）、辰○○（Ａ５、４Ｃ二 間，本案訴訟中原告），而未署名賣方工發公司者，其簽名、蓋章以信託戶名 義為之者，亦非被上訴人銀行之員工或其眷屬所親簽。 ⑵自償債基金戶成立迄今，至八十五年三月二十日以，所入帳之價金竟不超過二 百萬元，目前該戶頭亦僅餘二十九萬三千六百四十元（本審卷二第二一四頁） ，故如出賣人確係被上訴人銀行時，償債基金戶扣除未收取之銀行貸款部分， 至少應在一千萬元之譜，始為合理，而非二百萬元不到。是所以償債基金專戶 之設，目的意在收取債權充抵債務，若且出賣人不依誠信將出售款項繳入專戶 ，用以清償三凌公司債務，被上訴人銀行亦無知悉。故以被上訴人銀行有償債 基金專戶，便以出賣人相繩，既不公道，理亦不足。 ⒉關於何人為房屋出賣人有爭執者，僅上訴人辰○○所購二間建物而已： 本件關於何人為房屋出賣人有爭執者，僅上訴人辰○○所購Ａ５、４Ｃ二間建 物而已，但辰○○之「房屋訂購單」，其賣方又署名工發公司，而被上訴人銀 行對房屋買賣價金卻又分文未得，迄今資金流向不明，被上訴人銀行顯然非房 屋出賣人，辰○○一味直指稱被上訴人銀行為出賣人，其顯然找錯對象指鹿為 馬。至於證人丙○○亦為集資貸款一百萬元之債務人，自八十八年十二月十六 日即因未繳納利息而受被上訴人銀行台南分行追討，至今本金一百萬元依然尚 未清償。又於開庭時證稱係受被上訴人之委任出售信託登記戶，惟其證詞除欠 缺證据外，由其提供三份房屋訂購單上之記載觀之，買方：蔡福川、康彩秀、 田麗貞，賣方：丙○○、房屋編號則為：Ｈ號３樓（即３Ｈ），而３Ｈ房屋更 非信託之人頭戶之房屋，故其證不足採信，且上揭三承購戶均非本件之上訴人 。訂購單係所謂「私契」，至於為過戶所訂之買賣契約書係所謂「公契」，私 契所載者為真實。
（四）八十三年十二月十五日「逢甲天下第二期工程協議書」及次日「工程契約書」 被上訴人銀行均非契約當事人，不受契約之效力拘束： ⒈查「逢甲天下第二期工程協議書」立約當事人甲方為三凌公司，乙方係金固公 司，會中固有提及住戶出資方式，但對被上訴人銀行部分則付之闕如，全無論 及。故不論該協議書之內容為何，充其量亦僅僅是兩建商間之問題而已，以其 私人之契約，將不相干之第三人（指住戶及被上訴人銀行）作為拘束對象，並 論斷事實進而解釋其效力，也違法理。
⒉上訴人就此胡亂牽扯自為解釋，欠缺證據不能採信：
⑴查「工程契約書」立約人雙方為甲方：三凌公司、金固公司，乙方：工發公司 。被上訴人銀行及住戶代表僅列名為見證人。契約中僅就工程總價五千四百萬 元，並於一百八十工作天及如何施工造做，予以見證而已。住戶向三凌公司購 置房地產，本該由三凌公司交付房地產於各購買人。初無理由由原建商（指三 凌公司）簽約變更續建工程造作人（指工發公司），承購戶即願再行出資來增 添損失之理。必然是等到工發公司介入續建工程以後，八十三年十二月三十日 並將起造人變更為工發公司等六十五戶接續興造；惟工發公司本非體質優良公 司，又因欠缺資金無力完成續建工程，始有集資挹住興建之議。此為上開八十 七年度議字第七一五號案件中證人李純淑（承購戶代表）於八十六年六月二十 日庭訊中證稱：「我們向三凌公司買房子，他在八十三年三月停工，我們組自 救會，向萬泰銀行貸款共四千萬，請工發再繼續做：：。」之由來（該處分書 第六頁）。
⑵八十四年六月二十六日工發公司更以逢甲儷園（即逢甲天下）工地工程款周轉 金不足為由，要求給予貸款二千六百萬元（本審卷二第二一０頁）。益見工發 公司之窘境。故「會議紀錄」、「工程契約書」有承購戶代表之場合，則均無 論及如何擔分建工程費之問題。此所以迨至八十四年二月十五日工發公司始設 立專戶（000000000000），再由集資款（四千萬元）保管人陳麗 真（住戶代表）撥付給工發公司。足見工發公司資金發生困難之際，承購戶眼 見起造人變更已成，將來獲得所有權望，始同意再出資挹注；果如上訴人所言 ，集資款四千萬元「會議紀錄」即已議定，則應於八十三年十二月十日之前完
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