臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第355號
原 告 吳偉靜
被 告 朱俠如
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於106年8月21日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將門牌基隆市○○○路○○○巷○○弄○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百 五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴主張其將房 屋出租予被告，後租賃之原因已不存在，而請求被告遷讓房 屋並給付積欠租金及管理費。並聲明：⒈被告應將門牌號碼 基隆市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號二樓（下稱系 爭房屋）騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告積欠之房租 新臺幣（下同）二十三萬元及自民國一百零四年八月起至今 每月管理費一千一百元。⒊訴訟費用由被告負擔。嗣於本院 一百零六年八月二十一日言詞辯論期日，原告稱不請求給付 管理費之部分。原告前開訴之變更，屬減縮應受判決事項之 聲明，參以首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告於一百零二年十一月二十二日以三百五十萬元向被告購 買系爭房屋，當時被告之母親居住其中，被告遂要求以一萬 元租金承租系爭房屋予其母居住，原告應允之。一百零三年 一月間被告之母往生，原告當面告知被告既然其母已往生， 則被告應不用再向其承租系爭房屋，並請被告將系爭房屋騰 空返予原告，惟被告回稱一切照舊，並自行簽立系爭房屋之 租約一式二份，投遞至原告家，原告沒有簽此份契約，因此 並未成立租約。
㈡兩造於系爭房屋買賣時有約定被告得於一百零五年六月三十 日前以三百八十萬元購回系爭房屋，之後如無法買回，由原 告自行處理。
㈢原告另於一百零五年七月初告知被告應淨空系爭房屋，其三 把鑰匙、三個電梯感應器及地下室遙控器亦應一併歸還，及
將系爭房屋內之戶籍遷出，惟被告均不予理會，而原告復於 一百零六年四月十二日通知現居住於系爭房屋內之被告兄長 ，一百零六年五月三十一日為最後期限，然被告竟當起二房 東已將系爭房屋租予其三哥蕭萍，租約五年，從一百零四年 九月十五日起至一百零九年九月十四日止，蕭萍將五年租金 一次付清予被告，表示不願搬離系爭房屋。
㈣聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告二十三萬元
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：
㈠原告之前是我的三嫂，我於一百年初搬離系爭房屋，當時系 爭房屋還在我名下，一百零二年、一百零三年我因經商欠錢 ，本要向原告借款一百萬，但告說不要設定要過戶，我們約 定好二年後我以三百八十萬元買回系爭房屋，但去年我向原 告主張買回，原告卻找理由拒絕，一百零二年我們有簽立買 賣契約及租賃契約，我給原告三個月押金，每個月都有給付 原告租金，租賃契約原本在原告處，原告並沒有給我，我去 年六月發存證信函給原告要終止契約，現在系爭房屋是我轉 租予我三哥蕭萍居住，期間為一百零四年九月十五日至一百 零九年九月，當時原告與蕭萍仍有婚姻關係，房子是他們在 住。原告與蕭萍夫妻間金錢往來我不清楚。原告默許蕭萍居 住該屋，怎會向我請求租金。原告與蕭萍在今年離婚。 ㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願提供擔保請准宣告假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張：原告於一百零二年十一月間向被告購買系爭房屋 ，並與被告訂立租賃契約，將系爭房屋租予被告，每月租金 一萬元（被告每月應給付一萬元予原告，被告主張一萬元包 括管理費一萬一千元），及被告僅給付租金至一百零四年七 月，自一百零四年八月起即未給付租金等情，有系爭房屋之 建物所有權狀、不動產買賣契約書等件影本為證，且為被告 所是認。參以被告辯稱：約定租賃契約是從一百零二年十一 月二十二日至一百零五年六月三十日，租賃契約原本在原告 那邊…。（當初有約定租賃期間嗎？）當初我們講是二年至 二年半等語（本院言詞辯論筆錄第三、四頁）。原告亦稱： 我們當初是有口頭約定租賃二年至二年半，每個月一萬元等 語。堪認兩造間於一百零二年十一月間就系爭房屋確有成立
租賃契約，約定租金一萬元，租賃期間為二年至二年半。被 告雖稱兩造間有簽立書面租賃契約，惟被告所指書面租賃契 約，實係被告單方面於一百零三年三月三十日簽名後交給原 告之租賃契約，此經被告陳述在卷（本院言詞辯論筆錄第三 頁，口誤為買賣契約），並有該份僅據被告簽名之租賃契約 書影本在卷可憑。原告亦主張該租賃契約僅有被告簽名，原 告並未簽名，因此該租賃契約並未成立等情在卷。可知兩造 間實無簽立書面契約。按不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租 賃。民法第四百二十二條定有明文。本件兩造間就系爭房屋 之租賃契約，期限逾一年，惟僅口頭約定，並無訂立書面契 約，參以首開規定，應視為不定期限租賃。
㈡原告主張本件租賃關係已不存在，係以：當初被告的母親住 在裡面，被告說要向原告租房子，原告說好，後來被告母親 於一百零三年一月往生後，原告向被告說已經不需要租房子 給母親住，不用租了等語（本院言詞辯論筆錄第二頁）。可 知原告雖曾於一百零三年一月向被告為終止契約之意思表示 ，惟當時被告並未積欠租金，且被告尚未將房屋轉租給蕭萍 ，參以土地法第一百條之規定，原告當時縱使為終止契約之 意思表示，亦難認發生終止契約之效力。而原告雖主張被告 積欠租金、將房屋轉租蕭萍等情，惟原告並未舉證證明於被 告將房屋轉租後，曾向被告為終止契約之意思表示。是系爭 租賃契約難認係由原告以意思表示終止。
㈢按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、 「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通 知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」 。民法第四百五十條定有明文。本件被告主張其已於一百零 五年間發存證信函給原告終止租約等情，原告並未否認。被 告並提出基隆東信路郵局第一二０號存證信函影本為證，觀 之該存證信函內容，被告係通知原告租賃期限至一百零五年 六月三十日止，期滿不再續租等情。堪認系爭租賃契約因被 告為終止之意思表示，而於一百零五年六月三十日終止。 ㈣原告請求被告返還房屋，被告則辯稱：系爭房屋已於一百零 四年九月十五日由被告轉租給蕭萍，期限至一百零九年九月 ，該房屋幾年來都是原告與蕭萍夫妻在居住，原告默許前夫 蕭萍居住，原告與蕭萍之金錢往來及協議，被告都不清楚等 語。按地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受
寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者 ，該他人為間接占有人。民法第九百四十一條定有明文。次 按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告， 惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸 與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法 第九百四十一條規定為間接占有人，不失為現在占有人。最 高法院八十七年台上字第二一三號判決參照。經查，本件系 爭租賃契約業於一百零五年六月三十日終止，已如前述，原 告於租賃關係終止後，自得請求被告返還系爭房屋。被告雖 於一百零四年九月將系爭房屋轉租給蕭萍，惟參以首開說明 ，被告仍為系爭房屋之間接占有人，且被告主張系爭房屋為 原告所居住等情，為原告所否認，被告復未舉證證明系爭房 屋現已為原告所占有，或原告同意蕭萍居住使用，是原告請 求被告返還系爭房屋，自無不合。至於被告辯稱：一百零二 年間將系爭房屋賣給原告時，於買賣契約書有約定雙方合意 被告於一百零五年六月三十日前以三百八十萬元買回，被告 欲向原告買回，卻遭原告拒絕等情。惟其情縱使屬實，系爭 房屋既尚未經兩造簽訂買賣契約由被告買回，則被告仍無從 主張有權占有。從而，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原 告，為有理由。
㈤原告主張被告自一百零四年八月起未給付租金等情，為被告 所不爭執。按承租人應依約定日期，支付租金。民法第四百 三十九條第一項前段定有明文。次按無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因， 而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條亦定有明文 。又無權占有他人土地，可獲得相當租金之利益，為社會通 常之觀念（見最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例要 旨參照）。被告雖辯稱：原告默許蕭萍居住，不得向被告請 求租金，且聽說房租及管理費蕭萍都有去處理等情。惟被告 並未舉證證明原告同意蕭萍居住，或蕭萍有代被告給付租金 給原告，被告所辯難以採認。從而，參以首開規定，原告請 求被告給付自一百零四年八月起至租賃契約終止時止之積欠 租金，自屬有據。而本件被告自系爭租賃契約終止後，仍繼 續無權占用使用系爭房屋，依上開說明，自可認為被告獲有 相當於租金之不當利益，致原告受有相當於租金之損害。從 而，原告得依不當得利之法律關係，請求被告自本件租賃契 約終止後即一百零五年七月一日起至一百零六年六月止，按 月給付原告相當於租金之損害金一萬元，即請求租金與不當 得利合計二十三萬元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告將
系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求租金及不當得利二十三 萬元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊、防禦方法 ，與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如文。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書記官 黃瓊秋