臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第310號
原 告 王君玉
訴訟代理人 林宇文律師
複 代理人 游文愷律師
被 告 鄭國忠
訴訟代理人 溫尹勵律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於106年8月16日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠基隆市○○區○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）為原 告所有，坐落其上之門牌號碼基隆市○○○路○○○號一至 四樓房屋（建號一三０七號，下稱系爭建物）雖亦登記為原 告所有，但因系爭建物依鈞院一百零四年度重訴字第六一號 判決，認系爭建物乃兩造以通謀虛偽意思表示，以買賣為原 因由被告移轉登記予原告，實際上兩造間就系爭建物並無買 賣關係存在，故系爭建物雖登記為原告所有，但真正所有權 人為被告，此亦經鈞院一百零五年度訴字第三五一號判決確 定。故系爭土地之所有權人為原告，系爭建物之真正所有權 人為被告。
㈡惟被告所有之系爭建物占用原告所有之系爭土地，並於一樓 經營「中山汽車保養場」作為營業使用，享有使用系爭土地 之利益而致原告受有無法使用系爭土地之損害，被告自應依 民法第一百七十九條之規定，返還使用系爭土地之不當得利 予原告。而被告所受之利益（即對系爭土地之使用利益）， 其性質無法原物返還，應依民法第一百八十一條但書之規定 ，返還「相當於租金之利益」，系爭土地經鑑定後現值為新 臺幣（下同）一千三百三十四萬元，參酌土地法第一百零五 條準用同法第九十七條之規定，以系爭土地現值之年息百分 之七作為租金應屬相當，是被告應每年返還原告九十三萬三 千八百元類似租金之不當得利，而系爭土地原告係於民國一 百年六月二十三日取得登記，則自起訴狀繕本送達之翌日起 ，往回計算五年之時間，被告自應返還該五年之不當得利共 四百六十六萬九千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至被告 返還系爭土地解除占有之日止，按年給付九十三萬三千八百 元之類似不當得利予原告。
㈢對前案判決認定系爭建物，被告基於不當得利之法律關係（ 兩造間買賣契約無效），對於原告有請求移轉登記之權利， 並不爭執。被告主張系爭建物登記外觀仍為原告名義，所以 原告不得請求租金。但既然系爭建物實際所有權人為被告， 而該買賣原因而為之登記，係通謀虛偽意思表示而為無效， 自然無所謂債權內外部效力之問題。被告抗辯原告請求之租 金過高，並認為應受土地法第一百零五條、第九十七條之限 制。惟上開規定係針對一般居住使用之房屋，而非商業使用 之房屋，而系爭建物係供商業使用，故不適用上開規定。 ㈢聲明：
⒈被告應給付原告四百六十六萬九千元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按年給付原告九十 三萬三千八百元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯略以：
㈠就兩造之內部關係而言，被告為系爭建物之實際所有權人， 惟因物權採登記要件主義，原告現仍為系爭建物之登記所有 權人，被告為使用權人，原告不得請求返還土地： ⒈被告訴請原告將系爭建物所有權移轉登記予被告，經鈞院以 一百零五年度訴字第三九四號判決認定被告對原告就系爭建 物有移轉登記請求存在，然因當時有第三人陳皇吉查封系爭 建物而陷於給付不能狀態，導致無法辦理系爭建物之所有權 移轉登記，故駁回被告請求移轉所有權之請求，惟不可否認 被告對原告就系爭建物有移轉登記請求權存在。 ⒉原告曾以系爭建物所有權人自居，請求被告遷讓房屋，經鈞 院一百零五年度訴字第三五一號判決認定被告為系爭建物之 實際所有權人，自有權占有使用系爭建物，是以，就兩造內 部關係而言，被告為系爭建物之實際所有權人，自有權占有 使用系爭建物，惟此係屬兩造間債之關係。參以最高法院七 十年台上字第二四九六號判決要旨，我國民法就不動產物權 採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無， 全依土地或建物登記簿登載之狀態為準。故基於債之相對性 而言，兩造內部關係中被告乃系爭建物之實際所有權人，對 外物權登記公示原則，原告仍為系爭建物之所有權人，被告 僅為有權使用人。
⒊參以最高法院一百零二年度台上字第二三二號判決要旨。因 系爭建物目前仍登記於原告名下，依物權登記要件主義，對 外原告為系爭建物之所有權人，占有系爭土地者乃系爭建物 之所有人即原告，被告為系爭建物之有權使用人亦即間接使
用系爭土地之第三人。既然占有基地者係房屋所有人，則原 告請求返還系爭土地及給付不當得利之對象應為系爭建物之 登記所有權人即原告自己，是依上開最高法院判決之見解， 原告不得向間接使用系爭土地之被告請求返還土地。 ㈡原告計算地租之方式有誤：
原告依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定計算 ，以系爭土地現值之年息百分之七作為租金，請求被告每年 給付九十三萬三千八百元類似於租金之不當得利云云，惟依 土地法第九十七條第一項、土地法施行法第二十五條、第一 百四十八條、平均地權條例第十六條規定，應以系爭土地之 申報地價為計算基礎。據起訴狀附件一系爭土地之謄本登記 內容，系爭土地一百零五年一月按申報地價計算之金額為七 十萬五千六百元（計算式：每平方公尺11,200元×63平方公 尺=705,600元），依土地法第九十七條第一項規定，原告請 求系爭土地之每年租金不得超過申報地價年息百分之十即為 七萬零五百十六元（計算式：705,600元×10%=70,560元） 。若再以原告主張之百分之七年息計算，則請求金額為四萬 九千三百九十二元（計算式：705,600元×7%=49,392元）。 惟被告主張系爭土地基地狹小，商業活動空間有限，應以年 息百分之五計算租金，是若被告有支付地租之必要，每年租 金應以三萬五千二百八十元（計算式：705,600元×5%=35,2 80元）為適當。
㈢綜上，系爭建物名為原告所有，實為被告所有，原告欲請求 返還土地，請原告先將系爭建物過戶給被告，使系爭建物之 產權名實相處，在系爭建物之所有權移轉登記予被告前，原 告無理由請求被告返還系爭土地及給付不當得利。 ㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠系爭建物原為李雲中所有，於九十四年十一月十五日由被告 取得所有權，其建物所有權狀記載建號為中山區太平段三九 二建號，建物層次為一層，主要建材為木造。被告於九十九 年間以買賣為原因移轉登記為原告所有（原因發生日期九十 九年六月十八日，收件日期九十九年六月二十三日，登記日 期九十九年六月二十五日）。嗣被告於九十九年七月二十七 日向基隆市安樂地政事務所申辦滅失登記，於同年十一月二 十五日向該地政事務所申請第一次測量，並就系爭建物之全 部，於九十九年十二月十七日辦妥所有權第一次登記，建號
為一三零七建號，主要建材為加強磚造，層數為四層。系爭 土地、系爭建物現均登記為原告所有等情，有系爭土地、建 物登記第一類謄本附卷可稽，並有建物所有權狀影本、基隆 市安樂地政事務所一百零四年十二月二日基安地所一字第 1040010631號函檢附申辦滅失登記、第一次登記之相關資料 附於本院一百零四年度重訴字六一號卷可稽，經本院調閱屬 實，且為兩造所不爭執，堪信為真。
㈡本件被告鄭國忠前對於本件原告王君玉起訴，主張略以：系 爭建物係鄭國忠購買取得，並向國有財產局承租系爭土地。 鄭國忠於九十九年間欲向國有財產局申購土地，而與王君玉 成立借名登記契約，於九十九年間將系爭建物所有權以買賣 為原因移轉登記予王君玉。嗣王君玉受鄭國忠之委任，於一 百年間向國有財產局申購系爭土地，並於同年六月二十三日 完成所有權移轉登記。惟鄭國忠要求王君玉將系爭土地及系 爭建物移轉登記返還，竟遭拒絕，而就系爭建物部分，終止 兩造間借名登記契約，請求將系爭建物移轉登記予鄭國忠。 案經本院以一百零四年度重訴字第六一號受理，於一百零五 年四月十二日判決駁回鄭國忠之訴。判決理由認定，系爭建 物確係鄭國忠出資向李雲中購買。兩造間辦理系爭房屋所有 權移轉登記之物權行為確有意思表示合致。至於鄭國忠主張 兩造間就系爭建物有借名登記之法律關係一節，未能舉證證 明，因認鄭國忠請求王君玉返還系爭建物所有權為無理由。 上開各情，有該案判決書影本附卷可稽，並經本院調取該案 卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭執。
㈢本件被告鄭國忠另對於本件原告王君玉起訴，主張略以：系 爭建物係其所購買，雖以買賣為原因移轉登記予王君玉，其 買賣之登記原因係通謀虛偽意思表示，實際上並無買賣關係 存在，因此系爭建物移轉原因之債權行為因通謀虛偽意思表 示而無效，而請求確認兩造間買賣債權關係無效，並依不當 得利之法律關係，請求王君玉塗銷所有權移轉登記，並將系 爭建物移轉登記予鄭國忠。案經本院以一百零五年度訴字第 三九四號受理後，於一百零五年九月二十日判決駁回鄭國忠 之訴。判決理由認定兩造間就系爭建物買賣之債權行為因屬 通謀虛偽意思表示而無效，王君玉登為系爭建物所有權人， 係無法律上原因而受利益，致鄭國忠受損害，應由王君玉將 系爭建物移轉登記予鄭國忠。惟因系爭建物經王君玉之債權 人陳皇吉聲請強制執行而為查封登記，王君玉即處於給付不 能之狀態。因此駁回鄭國忠之訴。此亦有該判決書影本在卷 可憑，且為兩造所不爭執，並經本院調取該案卷宗核閱無誤 。
㈣本件原告王君玉對於本件被告鄭國忠起訴，主張略以：系爭 建物及系爭土地均為其所有，王君玉將系爭建物一樓無償借 給鄭國忠使用。因借用目的應已完畢，而依民法第四百七十 條第一項、第四百七十條第二項規定，終止借貸關係，並請 求鄭國忠遷讓返還之系爭建物一樓。經本院以一百零五年度 訴字第三五一號受理後，於一百零五年九月二十日判決駁回 王君玉之訴。判決理由認定：系爭建物係由鄭國忠出資購買 ，業經本院一百零四年度重訴字第六一號事件判決理由所認 定，應已生爭點效而可信為真。且「兩造間就系爭建物之買 賣為通謀虛偽意思表示，並移轉所有權登記，亦為兩造所不 爭執…買賣之債權行為自屬無效，則原告登記為系爭建物之 所有權人乃無法律上之原因，而受有登記之利益，被告仍為 系爭建物之實際所有權人，自有權占有使用系爭建物」，因 認王君玉依民法第七百六十七條第一項前段規定主張鄭國忠 無權占有系爭建物一樓，請求遷讓返還，為無理由。至於王 君玉依民法第四百七十條第一項規定請求鄭國忠返還借用物 即系爭建物一樓，惟王君玉既非系爭建物之實際所有權人， 自無從與實際所有權人之鄭國忠成立使用借貸之法律關係。 而駁回王君玉之訴。上開各情，亦有該案判決書在卷可憑， 且為兩造所不爭執。
㈤按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴 訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結 果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟 資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭 點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得 作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。查前揭 本院一百零四年度重訴字第六一號確定判決、一百零五年度 訴字第三九四號確定判決既已就系爭不動產究係何人出資向 訴外人李雲中購買、兩造間移轉系爭建物所有權原因之買賣 契約是否兩造間通謀虛偽意思表示等重要爭點，於相同當事 人辯論之結果，於理由認定系爭不動產係被告出資購買、兩 造間前揭買賣契約為通謀虛偽意思表示之判斷，依上開說明 ，該等確定判決理由之判斷即有拘束本案之效力。且兩造對 於本院前案認定系爭建物因兩造間移轉登記原因之買賣關係 係通謀虛偽意思表示而無效，被告基於不當得利之法律關係 對於原告有請求移轉登記之權利一節，亦無爭執，此等事實 均堪採認。
㈥原告雖據前開認定之事實，主張被告為系爭建物之真正所有 權人，被告所有之系爭建物占有系爭土地，並於系爭建物一 樓經營汽車保養廠，構成不當得利云云。按「房屋不能脫離
土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有 基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占 有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排 除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請 求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不 得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還 土地，否則無從強制執行」，最高法院一百零二年度台上字 第二三二號判決意旨參照。經查，被告就系爭建物，雖基於 不當得利之法律關係，對於原告有請求移轉登記之權利，且 系爭建物一樓現為被告所占有使用。惟系爭建物前由被告辦 理所有權移轉登記予原告，僅其原因之買賣關係因通謀虛偽 意思表示而無效，其物權行為之效力未受影響。且原告現仍 登記為系爭建物之所有權人。則系爭建物所有權現仍為原告 所有。被告對於系爭建物一樓雖有占有使用之權限，惟參以 民法第七百五十八條規定，於原告將系爭建物辦妥所有權移 轉登記（返還）予被告前，被告仍非系爭建物之所有權人。 系爭建物雖坐落於系爭土地，且被告占有使用系爭建物一樓 ，惟參以首開說明，系爭建物坐落於其基地，以系爭建物占 有基地者，實為系爭建物所有權人即原告，而非建物之使用 人。從而，原告主張「被告所有之」系爭建物占用系爭土地 ，及被告使用系爭建物一樓而構成不當得利，即無理由。四、綜上，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明所 示之金額，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法， 經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
書記官 黃瓊秋