臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第105號
原 告 朱莉英
訴訟代理人 黃宗正律師
被 告 劉祖和
訴訟代理人 魏敬峯律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年8月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰陸拾陸萬陸仟參佰肆拾陸元，及自民國一百零六年六月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七十四分之七十三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰伍拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣肆佰陸拾陸萬陸仟參佰肆拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1 項前段定有明文。本件兩造於民國103年12月4日簽訂之不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9條第5項記載：「如 因本契約涉訟時，雙方合意以本買賣標的物所在地之地方法 院為第一審管轄法院。」而本件買賣標的坐落基隆市○○區 ○○段0000地號土地（應有部分 10000分之29），及其上基 隆市○○區○○段0000○號（門牌號碼基隆市○○區○○路 000○00號 12樓）建物（下稱系爭房屋，與前開土地合稱系 爭不動產），屬於本院轄區，依前開規定，本院就本件訴訟 有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴請求被告給付原告新臺 幣（下同） 473萬元，嗣於本院審理時變更聲明為被告應給 付原告 4,682,546元，及自民事變更起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核與前開規定相符 ，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告經由訴外人玉成不動產經紀仲介有限公司（ 下稱玉成仲介公司）仲介，於103年12月4日與被告簽訂系爭
買賣契約，由原告以 423萬元向被告購買系爭不動產，被告 並於系爭買賣契約所附「標的現況說明書」中，就「本建築 改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發 生凶殺或自殺致死之情事？」之問題簽署「否」，兩造並已 完成買賣價金之收付及系爭不動產所有權之移轉登記。嗣原 告於 105年12月底經鄰居告知曾有人在系爭房屋陽台上吊自 殺，原告訪查打聽後得知訴外人鄭靜江於96年3月2日在系爭 房屋內自殺身亡，報警後由檢察官、法醫到場相驗並發給死 亡證明書，而鄭靜江是向被告承租系爭房屋之承租人母親， 承租人於發現母親自殺即已通知屋主即被告。被告明知出售 原告之系爭房屋為凶宅，卻在系爭房屋之現況說明書表示「 沒有自殺致死之情事」以詐騙原告，原告因受騙與被告簽訂 系爭買賣契約，並支出買賣價款423萬元、仲介費 84,000元 、契稅25,446元、代書代辦費暨規費22,800元、裝潢費236, 500元、氣密式門48,000元、爐台廚具 19,600元及油煙機、 瓦斯爐、熱水器共16,200元，原告所受財產之損害合計4,68 2,546元，為此以106年5月4日變更起訴狀為撤銷買受系爭不 動產之意思表示，被告收受買賣價金 423萬元即無法律上原 因，依民法第 179條規定請求返還所受之不當得利予原告， 並依民法第184條第1項規定，請求被告賠償原告被詐騙之損 害。又被告依系爭買賣契約應交付無瑕疵之房屋，系爭房屋 為凶宅，價值嚴重減損，在傳統住宅區或非商業區可能無人 會購買，自屬重要之瑕疵，被告所為給付顯然不符合債之本 旨，為不完全給付，且不可能再為無瑕疵之給付，原告已於 106年1月23日寄發存證信函予被告解除系爭買賣契約，得依 民法第359條、第226條、第259條、第260條規定，請求被告 返還買賣價金並賠償所受之損害。並聲明：㈠被告應給付原 告 4,682,546元，及自民事變更起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保聲請宣告假 執行。
二、被告抗辯略以：
㈠被告訴外人鄭靜江固於96年3月2日在系爭房屋前陽台自縊身 亡，但被告不認識鄭靜江，亦不知悉鄭靜江為何出現於系爭 房屋內，然於救護紀錄上簽名之「呂中正」似為被告於95、 96年間出租系爭房屋之承租人，於呂中正承租期間發生訴外 人鄭靜江在系爭房屋內自殺死亡之事件非被告所能知悉，此 由報案紀錄單、救護紀錄並無關於被告之紀錄或簽名可知， 被告於出賣系爭不動產時，並非基於詐欺之故意，而於「標 的現況說明書」就「本建築改良物專有部分（含增改建）於 賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」之
問題簽署「否」，原告僅以訴外人郭得手寫之證詞及自行臆 測呂中正已通知被告等，顯有未足，仍應由原告就被告明知 系爭房屋為凶宅卻不告知之事實，負舉證之責。 ㈡系爭房屋固具有凶宅之瑕疵，惟凶宅不僅屬於個人主觀面及 心理面之範疇，且因人、時、宗教信仰等不同而有異，亦可 藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，故 判斷是否為凶宅，應考量案發事件大小、有無見諸媒體、事 件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主關係、有無發 生靈異現象等因素，屬客觀存在事實之判斷，自應就理性客 觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌社會上普 遍認知及觀感，於合於經驗法則、誠信原則之認定，非一概 認兇宅即構成物之瑕疵。又系爭房屋內所發生之非自然身故 事件距今已逾10年，亦未見諸報紙，且原告已居住 2年，足 認與發生非自然身故時所帶來對使用系爭不動產之人之心理 影響已大幅降低，依民法第 359條但書規定，不宜僅因凶宅 即據以解除契約，原告解除系爭買賣契約顯失公平，僅得請 求減少價金。
㈢兩造於104年1月10日就系爭房屋簽立借屋裝修切結書（下稱 系爭切結書），於第3條、第6條約定：「本房屋已現況交屋 ，自104年1月10日，經交付鑰匙起，買方自負屋內之一切瑕 疵擔保責任及視同正式交付房屋，買方並應於簽定本切結書 日內完成銀行及尾款交付予賣方，並不得以任何理由阻止銀 行撥款或拒付尾款。」「本切結書約定事項與買賣契約書有 同一效力，約定有出入者，以本切結書為準，買方並放棄法 律先訴抗辯權。」因本件為不動產之買賣，並未牽涉保證契 約，第 6條所載放棄法律先訴抗辯權應係預先放棄訴訟權利 ，原告再提起本件訴訟，實無權利保護之必要。又現況交屋 為中古屋交易常見之特約，用以減輕或免除賣方所負民法第 354 條之瑕疵擔保責任，且中古屋交易價格或購買意願高低 ，影響之因素相當繁雜，買受人於購屋前自應詳細評估風險 ，故特別約定現況交屋，其範圍除現實可見之屋況，尚包括 其他不顯見部分，被告已於104年1月10日依系爭房屋現況移 轉原告並交付鑰匙，依系爭切結書第 3條約定，已依債之本 旨為給付，自不再負瑕疵擔保責任。
㈣原告請求被告賠償裝潢費、氣密式門、爐台廚具、油煙機、 瓦斯爐、熱水器等費用，所提報價單或估價單僅屬預估性質 ，無法證明原告確有支出此等費用；又解除契約後之回復原 狀請求權，係當事人於解除契約後，請求他方返還本於契約 關係所受領之給付，並以民法第 259條為返還範圍，而仲介 費84,000元、契稅25,446元、代書代辦費暨規費22,800元之
受領人並非被告，自未受有利益，原告主張依民法第 359條 規定解除契約後，請求被告負擔上開仲介費等，自屬無據。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭不動產於85年 6月28日以買賣為原因移轉登記為被告 所有，訴外人鄭靜江係於96年3月2日在系爭房屋陽台上吊死 亡，經臺灣基隆地方法院檢察署以96年度相字第99號案件相 驗，該相驗卷宗業於105年 1月13日銷毀。嗣兩造於103年12 月 4日簽立系爭買賣契約，被告並於「標的物現況說明書」 第18項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持 有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」之問題簽署「 否」，原告則因購買系爭不動產支付仲介費84,000元、契稅 25,446元、代書代辦費暨規費22,800元，兩造業已依系爭買 賣契約約定完成買賣價金之收付及所有權之移轉登記，及原 告於106年1月23日以碇內郵局第18號存證信函（下稱系爭存 證信函）通知被告於「標的物現況說明書」表示系爭房屋沒 有發生凶殺或自殺致死情事之內容，與事實不符，主張解除 系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金 423萬元，系爭存證 信函於106年1月25日到達被告等事實，業據原告提出系爭買 賣契約、標的現況說明書、系爭存證信函、掛號郵件收件回 執、系爭不動產土地及建物登記第二類謄本等件影本為證， 並有基隆市警察局106年4月6日基警勤字第 1060035065號函 附鄭靜江在系爭房屋上吊自殺之 110報案紀錄、基隆市消防 局106年4月6日基消護壹字第 1060003116號函附救護紀錄表 可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋於96年3月2日發生自殺死亡事件，被告所 為給付有瑕疵，為不完全給付，且被告故意隱瞞系爭房屋是 凶宅，致原告陷於錯誤而與之締約購買系爭不動產，原告得 依民法第92條規定，撤銷買受之意思表示，並已解除系爭買 賣契約，被告應返還買賣價金，並應依民法第184條第1項、 第226條、第227條、第259條、第260條規定，負侵權行為及 債務不履行損害賠償責任，為被告所否認，並以前開情詞置 辯，茲分述如下：
㈠原告依民法第92條規定撤銷買受之意思表示，請求被告返還 價金並賠償損害，有無理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第 277條前段定有明文。次按因被詐欺或被脅迫 而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第 1 項定有明文。主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事 實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號、21年上字第 2012號判例意旨參照）。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有
使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之 意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該 他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合， 無容其依民法第92條第 1項規定撤銷意思表示之餘地（最高 法院98年度台上字第171號裁判意旨參照）。 ⒉原告主張被告明知系爭房屋是有人自殺死亡之凶宅，卻在「 標的物現況說明書」有無發生凶殺或自殺致死情事之問題簽 署「否」，致原告受騙而買受，依民法第92條第 1項規定撤 銷其買受之意思表示，自應就被詐欺之事實負舉證責任。原 告雖以系爭房屋所在社區管理委員會總幹事郭得之書面陳述 ：「本人郭得於民國93年至民國 100年間，擔任基隆市○○ 區○○路 000號之國產江山社區管委會總幹事一職，這區間 社區大事情皆有記憶，期間曾於民國96至97年間於源遠路16 5之19號12F發生住戶於屋內上吊自殺事件，由於該社區民風 純樸，該事件過於駭人聽聞，鄰居及商家均知悉此事件，因 本人又是管理中心總幹事職務，對於此等重大事件自然記憶 深刻…」等語，證明被告知悉系爭房屋是凶宅而故意隱瞞， 惟上開內容僅泛稱鄰居及商家均知悉此事件，並未提及被告 知悉系爭房屋發生住戶上吊自殺事件，且依鄭靜江上吊自殺 之 110報案紀錄、救護紀錄表所示，亦沒有被告與鄭靜江上 吊自殺之報案或救護有關之記載，尚難僅憑郭得所寫空泛之 內容，而認被告於簽約前即已知悉系爭房屋有自殺死亡之情 形，卻於簽約時故意不告知，有刻意隱瞞或詐欺之情事，原 告又未提出其他證據證明被告施以詐術致其陷於錯誤而購買 系爭房屋之事實，其主張受被告詐欺始簽訂系爭買賣契約， 依民法第92條第 1項前段規定，撤銷購買系爭房屋之意思表 示，並依民法第179條、第184條第 1項規定，請求被告返還 價金及賠償損害，自無可取。
㈡原告以被告就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任，主 張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金並賠償損害，有無 理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質（民法第 354條規定參照）。是依當 事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或 品質或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。屋內有 非自然死亡之事實，即通常所稱之「凶宅」，固無物理上之 損害，惟依我國民間風俗，對於曾發生意外死亡或自殺案件 之房屋，普遍認為妨害居住安寧，會影響一般人購買意願，
並減少交易之價值，依通常交易觀念，自應屬物之瑕疵，且 系爭買賣契約第5條第5項已約定：「賣方保證買賣標的之建 築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無凶殺或 自殺致死之情事發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無 條件解除契約回復原狀。」又系爭買賣契約所附「標的物現 況說明書」第18項「本建築改良物專有部分（含增改建）於 賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」之 問題，被告是簽署「否」，足認被告已於系爭買賣契約就系 爭房屋內「確無凶殺或自殺致死之情事」之品質為擔保，如 不具備被告保證之品質，無論被告是否有過失，均應負瑕疵 擔保之責。
⒉被告雖辯稱兩造於系爭切結書第3條、第6條約定：「本房屋 已現況交屋，自104年1月10日，經交付鑰匙起，買方自負屋 內之一切瑕疵擔保責任及視同正式交付房屋，買方並應於簽 定本切結書日內完成銀行及尾款交付予賣方，並不得以任何 理由阻止銀行撥款或拒付尾款。」「本切結書約定事項與買 賣契約書有同一效力，約定有出入者，以本切結書為準，買 方並放棄法律先訴抗辯權。」原告不得再提起本件訴訟，且 已免除被告就系爭房屋應負擔之物的瑕疵擔保責任云云，並 提出系爭切結書為證，為原告所否認。查房屋出賣人與買受 人約定以現況交屋者，依民法第 356條規定：「買受人應按 物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應 由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠 於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視 為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應 即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」 對於不能即知之瑕疵，出賣人仍應負瑕疵擔保之責任，而系 爭房屋是否為凶宅，並無法從觀察交付房屋當時之現況得知 ，雖兩造約定以現況交屋，亦無排除原告於發現系爭房屋曾 發生自殺致死之瑕疵後關於瑕疵擔保權利之行使。系爭房屋 交付予原告時，既有發生自殺致死之瑕疵存在，顯然欠缺被 告所保證之品質，原告依法請求被告對其負瑕疵擔保責任， 自屬有據，被告抗辯依系爭切結書上開約定，業已免除被告 就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任云云，並不可採 。
⒊另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359 條定有明文。查系爭房屋不得發生包括自殺在內之非自 然身故事件，是兩造約定系爭房屋應具備之重要品質之一，
系爭房屋曾發生自殺死亡事件，客觀上會導致系爭不動產之 交易流通產生障礙，進而減損其交換價值，且依我國社會民 情，購買不動產多為長久居住以求安居樂業，是人生重大的 決定，對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋，仍多存有 嫌惡畏懼之心理，故居住其內者，容易造成心理方面的負面 影響，原告主張因系爭房屋屬於凶宅，無法繼續居住，堪以 採信。又系爭房屋本屬被告所有，證人即本件不動產買賣之 仲介陳縉雲到庭證稱被告表示從購得系爭不動產後從未居住 ，因閒置過久且房價上漲，故要出售等情（見本院106年6月 22日言詞辯論筆錄），則於原告解除系爭買賣契約，被告僅 係回復到原來使用收益之狀態，倘不准原告解除系爭買賣契 約，原告即須面對凶宅之心理障礙，嚴重影響生活品質，兩 相比較，原告解除系爭買賣契約，對於被告而言，並無顯失 公平之情形存在，原告以系爭房屋屬於凶宅，依民法第 359 條規定，以系爭存證信函通知被告解除系爭買賣契約，即屬 有據，被告抗辯原告解除系爭買賣契約，對被告顯失公平， 僅得請求減少價金云云，委無可取。
⒋末按「可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」「因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害。」「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付 為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。就返還之物 ，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之 限度內，請求其返還。」「解除權之行使，不妨礙損害賠償 之請求。」民法第227條第1項、第226條第1項、第259條第2 款及第5款、第260條分別定有明文。又系爭買賣契約第 8條 第 1項約定：「如因賣方擅自解約、不為給付，給付不能或 其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還已動支 之價金，並同意加倍返還買方已支付之價金做為違約金及負 擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」系爭買賣契約業因 原告行使民法第 359條本文前段之解除權而解除，原告依民 法第259條第1款、第5款、第260條規定及系爭買賣契約第 8 條第1項約定，請求被告返還已受領價金423萬元、購買系爭 不動產所支出之費用即仲介費84,000元、契稅25,446元、代 書代辦費暨規費22,800元及支出之裝潢等有益費用包括裝潢 費236,500元、氣密式門48,000元、爐台廚具 19,600元，合 計 4,666,346元，業據原告提出支出上開費用之統一發票、 契稅繳款書、代書收費明細表、裝修工程費收據、免用統一 發票收據、訂貨單等憑證影本為證，為有理由，應予准許。
至於原告購買油煙機、瓦斯爐、熱水器部分，屬於室內家具 而可拆卸使用，非屬就系爭不動產支出之有益費用或必要費 用，原告此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被告對於系爭房屋屬於凶宅，應依民法第 354條 規定負擔物之瑕疵擔保責任，原告業以系爭存證信函解除系 爭買賣契約，原告於系爭買賣契約解除後，依民法第 259條 、第 260條規定及系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告 返還所受領之價金及因被告不完全給付所受之損害賠償共4, 666,346元，暨自民事變更起訴狀繕本送達翌日即106年6月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應 予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告 被告預供擔保而免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之 聲請，即失所附據，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 林惠如
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