臺灣高等法院民事判決 九十三年度重上字第二六九號
上 訴 人 乙○○
戊○○
丁○○
丙○○
甲○○
己○○
辛○○○
右七人共同
訴訟代理人 周宜隆律師
被 上訴人 庚○○
訴訟代理人 易定芳律師
右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年三月二十五日臺灣臺北
地方法院九十三年度訴字第一０一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月七日
言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應將其所有坐落於台北縣中和市○○○段一七三號，地目 田，面積一六二九平方公尺之土地所有權移轉登記予上訴人。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱： ㈠原審判決違誤之處：⒈原審判決主要依據為修正後之土地登記規則第一百四十一 條第一項本文規定，然其但書亦規定登記機關仍應准對該不動產為權利有關之新 登記，則不動產上縱經查封登記，其查封之效力亦非具有絕對效力，即無原審判 決所言「給付不能」之情。⒉就本件而言，設若上訴人之地位若等同或超過為假 處分查封登記之第三人徐士豪時，自得類推適用土地登記規則第一百四十一條第 一項但書第二款規定請求系爭土地之移轉登記，有最高法院七十二年台上字第二 八二二號判決意旨可參。且耕地三七五減租條例第十五條第一項之優先承買權為 形成權，一經承租人表示優先承受，承租人與耕地所有人即成立與第三人所訂同 樣條件之買賣，耕地所有人應將耕地所有權移轉於承租人。就本件而言，上訴人 於歷次租佃爭議調解中一再對被上訴人主張表示承受，此時上訴人自得依行使優 先承受權所成立之買賣關係，請求被上訴人移轉耕地所有權。⒊依最高法院四十 七年台上字第一五一號判例及最高法院五十三年度台上字第一九二二號判決意旨 ，上訴人所主張之耕地三七五減租條例第十五條第一項優先承買權，具有物權效 力，得對抗任意第三人，故被上訴人與為假處分查封登記之債權人徐士豪間之買 賣契約並不得對抗上訴人之具物權效力之優先承受權，基於買賣關係聲請假處分
之限制登記，其效力自亦不得拘束上訴人（即優先承買人）。⒊原審引用最高法 院判決七十年台上字第八五○號、六十九年台上字第二四六七號、八十八年台上 字第八八○號、八十五年台上字第五五九號、七十四年台上字第一二○六號、七 十二年台上字第三八七四號判決及七十年第十八次民事庭會議㈡決議意旨，第三 人請求為相關權利登記之請求權，均係僅具有債權效力之請求權，故不得對抗聲 請查封之債權人。反之，上訴人之優先承買權具物權效力，得對抗任意第三人， 故上開實務見解之法律關係與本案尚屬有間，不得適用於本件。⒋假處分登記係 為保障債權人之權利而禁止債務人處分不動產，而上訴人所行使之優先承受權， 如上所言，為法律賦予上訴人之形成權，非債務人所為之處分行為，自不應受假 處分限制登記之拘束。則上訴人業已行使之耕地三七五減租條例第十五條第一項 優先承買權具有物權效力，原假處分查封登記徐士豪與被上訴人間之買賣契約尚 不得對抗上訴人。可見上訴人所主張之優先承買權遠大於聲請假處分查封登記之 買受人徐士豪所主張之權利，此時上訴人自得類推適用土地登記規則第一百四十 一條第一項但書第二款之規定，行使原假處分登記債權人之權利。⒌被上訴人抗 辯系爭土地為查封登記後，在未為塗銷登記前，登記機關應停止與其權利有關之 新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，處於之給付不能狀態。然如前所述 ，因上訴人之權利遠大於聲請查封登記之買受人徐士豪，自得類推適用土地登記 規則第一百四十一條第一項但書第二款之規定，行使原假處分登記債權人之權利 。此時被上訴人所言，登記機關應停止與其權利有關新登記之給付不能狀態業已 不復存在，故其所為之主張，顯不足採。上訴人自得依法請求被上訴人移轉耕地 所有權。
㈡被上訴人行為屬脫法行為：⒈依民法第八十七條但書規定、最高法院七十三年台 上字第三八五八號判決要旨，就本件而言，設若被上訴人與第三人徐士豪間之買 賣契約為真，則如前所言上訴人本即可主張優先承買權。反之，倘被上訴人與第 三人徐士豪間之買賣契約若為通謀虛偽之意思表示。上訴人因不知被上訴人與第 三人徐士豪間之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條但書之規定 及最高法院七十三年台上字第三八五八號判決要旨可知，其買賣行為於當事人間 雖為無效，但不得對抗善意之第三人（即上訴人）。故此時上訴人仍得主張被上 訴人與徐士豪間之買賣契約有效，並得進而行使耕地三七五減租條例第十五條之 優先承買權。⒉如被上訴人所言為真，則其所為之假處分查封登記，因實不應受 法律之保護，否則不僅有礙上訴人行使優先承買權，亦損害其他債權人之權益。 則不論被上訴人與徐士豪間之買賣契約係真正，亦或為其雙方通謀而為虛偽之意 思表示，上訴人均得主張買賣契約有效，並依優先承買權所成立之買賣關係，進 而請求被上訴人移轉耕地之所有權。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱： ㈠上訴人請求移轉所有權登記無理由：依最高法院七十年台上字第八五０號、六十 九年台上字第二四六七號判決及七十年七月七日七十年第十八次民事庭會議㈡決 議、最高法院八十八年台上字第八八０號、八十五年台上字第五五九號、七十四
年台上字第一二０六號、七十二年台上字第三八七四號判決意旨，本件上訴人起 訴請求移轉登記之系爭土地，業經原審在九十一年十一月二十七日九十一年度民 執全公字第四０三六號函囑託台北縣中和地政事務所辦理查封登記，有土地登記 簿謄本其他登記事項欄在卷可稽，復為兩造所不爭執，則依土地登記規則第一百 二十九條規定，及上開實務見解，被上訴人就系爭土地所有權移轉登記或他項權 利之設定登記，係處於給付不能之狀態，法院自不能命為此項登記。 ㈡上訴人主張得類推適用土地登記規則第一百四十一條第一項但書第二款之規定， 行使原假處分登記債權人之權利云云，惟：依最高法院四十九年台上字第二三八 五號判例意旨，本件僅被上訴人與訴外人徐士豪所訂立之土地房屋買賣契約而成 立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而已。而查封為公法上之強制處分，除 有排除查封之權利外，不因第三人是否善意而影響其效力，系爭土地既經法院囑 託地政機關為查封登記，即已生查封之效力，並無上訴人所謂伊之地位等同或超 過為假處分查封登記之第三人徐士豪之情形，法律上亦無所據。故本件系爭土地 既經查封登記，依上開說明，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則上訴 人對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該 相關權利之登記，是上訴人請求被上訴人將系爭土地移轉登記予渠等，依法無據 ，應駁回其上訴。
理 由
一、上訴人主張：上訴人乙○○等七人為坐落於台北縣中和市○○○段一七三地號土 地之承租人，原土地所有人李維興於九十年十二月二十日將上開土地贈予其子即 被上訴人庚○○。而第三人徐士豪主張其於九十一年十月十日向被上訴人購買系 爭土地，並依約給付第一次款項，因被上訴人拒絕履行契約內容，向原法院聲請 假處分民事裁定，並查封系爭土地。然被上訴人未依耕地三七五減租條例第十五 條第一項規定，將出賣條件以書面通知承租人，依同法條第三項規定，其契約不 得對抗承租人。上訴人自得依耕地三七五減租條例第十五條第一項承租人優先承 買權之規定，向被上訴人請求移轉系爭土地之所有權。又被上訴人既未踐行將出 賣條件以書面通知上訴人等人，上訴人等人即有確認優先承買權存在之必要，為 此提起本訴等語 (原審判決確認上訴人就被上訴人所有坐落於台北縣中和市○○ ○段一七三地號，地目田，面積一六二九平方公尺之土地全部有優先承買權存在 。而駁回上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分提起上訴，其餘部份未據不服) 。
二、被上訴人則以：上訴人起訴請求移轉登記之系爭標的物，業經原法院囑託地政事 務所辦理假處分查封登記，有土地登記簿謄本為證，依土地登記規則第一百二十 九條規定，被上訴人就系爭土地所有權移轉登記或他項權利之設定登記，係處於 給付不能之狀態，法院自不能命為此項登記。上訴人起訴請求移轉登記，顯無理 由，應予駁回等語資為抗辯。
三、兩造不爭執之點：
(一)上訴人等人為系爭土地之承租人，被上訴人則為出租人，系爭土地登記簿上亦登 載有三七五減租條例。
(二)被上訴人與訴外人徐士豪訂有系爭土地買賣契約，因債務不履行，經訴外人徐士
豪聲請假處分，已由原法院民事執行處囑託地政機關查封登記。(三)被上訴人並未將出賣條件以書面通知上訴人等人。 以上事實，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、土地房屋買賣契約、 本、台北縣中和市公所九０北縣中民字第三二九五號函、本院九十一年度裁全字 第八六五七號民事裁定、查封公告、照片五張等可證，自堪信為真實。四、兩造爭執之點：上訴人請求被上訴人將系爭土地移轉登記予上訴人，是否有理由 ？
五、按「乙之不動產，既被執行查封，依修正土地登記規則第一百二十八條（現行條 文第一百二十九條）規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得許乙申請移轉登記 ，故甲請求乙辦理不動產所有權之移轉登記，係處於給付不能之狀態，法院自不 能命為移轉登記」，最高法院七十年台上字第八五○號、六十九年台上字第二四 六七號判決及七十年七月七日七十年第十八次民事庭會議（二）決議著有明文； 再按「不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前 ，依修正土地登記規則第一百二十九條規定（修正前為第一百二十八條），登記 機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處 於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記」，最高法院八十八年台 上字第八八０號、八十五年台上字第五五九號、七十四年台上字第一二０六號、 七十二年台上字第三八七四號亦著有判決。經查：本件上訴人起訴請求移轉登記 之系爭土地，業經本院九十一年十一月二十七日以九十一年度民執全公字第四○ 三六號函囑託台北縣中和地政事務所辦理查封登記，有土地登記簿謄本其他登記 事項欄在卷可稽，復為兩造所不爭執，則依土地登記規則第一百二十九條規定， 及上開最高法院判決意旨，被上訴人就系爭土地所有權移轉登記或他項權利之設 定登記，係處於給付不能之狀態，法院自不能命為此項登記。雖上訴人辯稱：上 訴人所主張者為耕地三七五減租條例第十五條第一項之優先承買權，為具有物權 對世優先效力之優先承買權，且此項權利於被上訴人與第三人徐士豪於九十一年 十月間簽訂買賣契約時業已存在，而第三人徐士豪聲請假處分係於九十一年十一 月二十八日方為限制登記，故上訴人優先承買權之成立時間在先，假處分限制登 記在後，自不得與之對抗上訴人云云。惟按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕 地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承 買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所 謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為， 對於承租人不生效力而言。」 (最高法院四十九年台上字第二三八五號判例意旨 參照)，故本件僅被上訴人與訴外人徐士豪所訂立之土地房屋買賣契約而成立之 移轉物權行為，對於承租人不生效力而已。惟查封為公法上之強制處分，除有排 除查封之權利外，不因第三人是否善意而影響其效力，系爭土地既經本院囑託地 政機關為查封登記，即已生查封之效力，原告辯稱查封登記之效力不得對抗上訴 人云云，尚屬無據。故本件系爭土地既經查封登記，依上開說明，登記機關既應 停止與其權利有關之新登記，則上訴人對該不動產相關權利登記之請求，即處於 給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記，是上訴人請求被上訴人將 系爭土地移轉登記予渠等，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，本件系爭土地既經查封登記，查封為公法上之強制處分，除有排除查 封之權利外，不因第三人是否善意而影響其效力，在未為塗銷登記前，依修正土 地登記規則第一百二十九條規定，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則 上訴人對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命 為該相關權利之登記，是上訴人請求被上訴人將系爭土地移轉登記予上訴人，為 無理由，應予駁回。原審因而就上訴人此部份之請求為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌 ，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十一 日 民事第十六庭
審判長法 官 許 正 順
法 官 陳 邦 豪
法 官 魏 麗 娟
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十三 日 書記官 曾 瓊 安附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。