台灣高等法院民事判決 九十二年度上字第八二０號
上 訴 人 寅○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 邱永祥律師
被 上訴人 子○○○
癸○○(即曾華
巳○○
丑○○
辰○○○
午○○即曾美
辛○○
庚○○
戊○○
卯○○即胡卯
丙○○○即曾
己○○
甲○○即曾碧
乙○○即曾碧
共 同
訴訟代理人 朱子慶律師
黃綉鈴律師
被 上訴人 壬○○
法定代理人 江旻娟
追 加被告 未○○
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年六月十六日台灣桃園地方法
院九十年度訴字第十號第一審判決提起上訴及追加之訴，本院於九十三年七月二十日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人子○○○、癸○○、巳○○、丑○○、辰○○○、午○○、甲○○、辛○○、庚○○、戊○○、卯○○、丙○○○、己○○、乙○○、壬○○、追加被告未○○應將坐落桃園縣新屋鄉○○○段下庄子小段第四七八、四七九、四七九之一、四八０、五０五、五０六、五五九、五六０、五六一、五六四、五六七、五六九、五七一、五七二、五六五、五六八、五七０號土地返還上訴人。被上訴人子○○○、丙○○○、庚○○、卯○○、戊○○，甲○○、乙○○應將附圖所示Ａ部分，面積二百五十平方公尺磚造建物拆除，被上訴人辛○○應將將附圖所示Ｂ部分面積三八０平方公尺、Ｃ部分面積七十五平方公尺、Ｄ部分面積十平方公尺建物拆除。
其餘上訴駁回。
其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人、追加被告未○○負擔。本判決第二、三項所命拆屋還地部分，於上訴人供擔保新台幣伍佰捌拾捌萬元後得假執行，但被上訴人子○○○、癸○○、巳○○、丑○○、辰○○○、午○○、甲○○、辛○○、庚○○、戊○○、卯○○、丙○○○、己○○、乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟柒佰陸拾伍萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不 在此限：㈤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事 人。次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項 第二款至第六款情形，不在此限。民事訴訟第二百五十五條第一項第五款、第四 百四十六條第一項分別定有明文。上訴人於原審僅列曾昭杰之繼承人壬○○為被 告，上訴後追加繼承人未○○為被告（未○○原為曾昭杰之配偶，曾昭杰八十四 年間亡故，未○○於八十九年改嫁他人），核之首揭法條，上訴人訴之追加自屬 合法，先予敘明。
二、被上訴人壬○○、追加被告未○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三 百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。三、上訴人起訴主張：坐落桃園縣新屋鄉○○○段下庄子小段第四七八、四七九、四 七九之一、四八○、五○五、五○六、五五九、五六○、五六一、五六四、五六 五、五六七、五六八、五六九、五七○、五七一、五七二地號等土地（以下稱系 爭土地），係由原地號同小段第二五、二七地號土地分割而出。而為上訴人所共 有，應有部分各二分之一，上訴人之被繼承人曾彭夏與被上訴人子○○○之配偶 曾阿開於三十八年六月二十七日就系爭土地訂立耕地三七五租約（以下稱系爭租 約），承租人曾阿開因於四十九年七月二十六日舉家遷往台北市○○○路三Ｏ二 巷一號居住，自此而後即在台北市經商，五十八年八月九日才短暫遷回下庄子一 八六號現址，嗣曾阿開即於五十九年三月二十日死亡，其配偶即被上訴人子○○ ○及其子女隨即於同年十一月十三日又遷往台北市○○區○○街一九二號，且長 達二十五年多之時間一直居住在台北市，直到八十五年九月十九日才又遷回現址 ，曾阿開自四十九年間舉家遷出新屋鄉上址到台北市後，即因從商之故無法自任 耕作，勢必得將系爭土地轉交或轉租他人耕作，則上開租約於四十九年七月二十 六日以後，即因承租人曾阿開之不自任耕作而罹於無效，被上訴人固稱曾阿開係 代表家族（即包括曾阿開兄弟曾逢讚、丑○○）與曾彭夏簽訂租約，惟當時上開 土地之地目均編定為田，適用三七五減租條例之限制，係以耕作為使用目的。詎 被上訴人未自任耕作，卻在系爭土地上建農舍養豬，雖承租耕地上非不允許有農 舍之存在，但所謂農舍，仍應以便利耕作為條件，是被上訴人等建農舍養豬之行 為是否為便利耕作之用而來？更甚者被上訴人非但曾建農舍養豬，現更進一步利 用系爭土地加蓋鐵皮作為塑膠射出加工等營業之用，該等行為已顯然與耕作無關 ，而違反耕作之目的，自屬不自任耕作而有耕地三七五減租條例第十六條第一、 二項規定之適用，系爭租約係屬無效。再者地目原為農地，於耕地租約成立後，
雖經政府編定為非農地者，租約仍不失其性質，自仍有耕地三七五減租條例之適 用。故承租土地雖經地政機關逕將地目變更登記為建地，然變更編定僅為政府所 為行政管理之片面行為，並不能據以變更私契約之內容，不能要求締約雙方一定 得變更使用租賃標的物之內容，系爭五六五、五六七、五六八地號土地變更為建 地，惟使用分區仍屬特定農業區，所訂立者既為三七五耕地租約，仍應適用該條 例。被上訴人將系爭土地轉租訴外人徐金台，且將五六五、五六七、五六八地號 上原有之農舍搭建鐵皮屋，供作儲放塑膠加工機器及原料之用，顯違反耕地三七 五減租條例第十六條第一、二項之規定，故兩造之租約無效，兩造間向來收取租 谷，上訴人並未收取第五六五建地租金，上訴人於八十九年九月始知被上訴人將 豬舍作為工廠使用，即不再收取租金。爰基於前開規定訴請被上訴人返還系爭土 地，且本於民法第七百六十七條物上請求權之規定，起訴請求被上訴人另應將附 圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物拆除等語。爰聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等及追 加被告未○○應自坐落桃園縣新屋鄉○○○段下庄子小段第四七八、四七九、四 七九之一、四八０、五０五、五０六、五五九、五六０、五六一、五六四、五六 七、五六九、五七一、五七二號土地返還上訴人。㈢被上訴人等及追加被告未○ ○應將坐落同小段五六五、五六八、五七○地號土地上如後附圖所示Ａ（面積二 百五十平方公尺）、Ｂ（面積三百八十平方公尺）、Ｃ（面積七十五平方公尺） 、Ｄ（面積十平方公尺）部分等面積共四六五平方公尺建物拆除，並將上開三筆 土地返還上訴人。㈣願供擔保請准宣告假執行。四、被上訴人子○○○、癸○○、巳○○、丑○○、辰○○○、午○○、甲○○、辛 ○○、庚○○、戊○○、卯○○、丙○○○、己○○、乙○○（以下稱被上訴人 子○○○等十四人）則以：系爭租約係由曾阿開代表當時之共同生活戶所簽訂， 當時曾氏家族並未分家，由身為長子之曾阿開代已年長之父親曾廣出面代表家族 簽訂系爭租約，況且八十年至八十五年度之歷年租金（谷）均由辛○○或己○○ 交付予出租人租金（谷），足證係曾阿開代表家族訂約，否則上訴人豈有收受租 金（谷）並開立收據之理，另被上訴人係總理上開耕地農務之耕作主體，被上訴 人雖將部分農作過程雇工完成（大部分委由訴外人徐台生，惟有時因其另外要耕 作其與被上訴人相鄰之耕地或受雇於他人代為農耕，因此，有時被上訴人係委由 其他人整地或收割等），「所謂『自任耕作』，解釋上，並非播種、施肥、去草 、除蟲、採收等農作過程，悉須由承租人躬自為之，茍將農作過程之一部分交與 他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，故被上訴人並無違自任耕 作之規定，另附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之建物，為舊豬舍改建，俾置放農具，其 內之機器及塑膠原料係兼營副業，在系爭土地上建農舍養豬，惟承租耕地上非不 允許有農舍之存在，又系爭五六五、五六七、五六八號土地，依桃園縣政府七十 年二月十五日（七０）府地用字第一八一０號非都市土地使用編定工業用地公告 確定，桃園縣楊梅地政事務所於同年四月十六日登載其編定使用種類為特定農業 區甲種建築用地後，迄今尚未異動，上開三筆土地業經變更為「建」地目，已非 耕地，顯已無耕地三七五減租條例之適用，自不得認為承租人不自任耕作，上訴 人不得依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，主張被上訴人不 自任耕作，認原訂租約無效。另被上訴人之被繼承人於承租上開三筆土地，於改
編地目前即已建有房舍供居住使用，於經改編地目為建地後，並未續訂耕地三七 五租約，被上訴人按期繳納租金，上訴人仍收取租金而無異議，故兩造間無耕地 三七五減租之租約存在，而係不定期之基地租賃關係存在，要無上開條例第十六 條第一、二項規定之適用可言等語資為置辯。並聲明㈠上訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免假執行。
五、被上訴人壬○○、追加被告未○○經合法傳喚未於任何期日到場，亦未提出任何 書狀供斟酌，故無事實及聲明可資記載。
六、上訴人主張兩造之被繼承人曾彭夏、曾阿開就系爭土地訂有耕地三七五租約，現 系爭土地為上訴人所共有，應有部分各二分一，其中第四七八、四七九、四八Ο 、五Ο五、五Ο六、五五九、五六Ο、五六一、五六四、五六九、五七Ο、五七 一、五七二地號之地目為田，於土地登記謄本上登載有三七五租約，另第五六五 、五六七、五六八地號土地，地目為建地，土地登記謄本則無三七五租約之登載 ，另系爭第五六五地號土地上有附圖Ａ磚造建物，附圖ＢＣＤ鐵皮建造建物原係 豬舍，坐落在第五六五、五六八、五七０地號土地上，業據其提出租約、土地登 記謄本，並經原審會同楊梅地政事務所測量人員履勘現場屬實，並繪有複丈成果 圖在卷可按（見原審卷一第四十三、二二七至二三四頁），且為被上訴人子○○ ○等十四人所不爭執（僅爭執係曾阿開代表家族訂立租約，詳如下述），自堪信 此部分主張為真正。
七、上訴人復主張其被繼承人曾彭夏係與曾阿開訂立耕地三七五租約，並非曾阿開代 表家族訂約，被上訴人並未自任耕作，卻在系爭土地上建農舍養豬，更甚者被上 訴人非但曾建農舍養豬，現更進一步利用系爭土地加蓋鐵皮作為塑膠射出加工等 營業之用，該等行為已顯然與耕作無關，而違反耕作之目的，自屬不自任耕作而 有耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定之適用，系爭租約係屬無效。再 者地目原為農地，於耕地租約成立後，雖經政府編定為非農地者，租約仍不失其 性質，自仍有耕地三七五減租條例之適用。系爭五六五、五六七、五六八地號土 地變更為建地，惟使用分區仍屬特定農業區，所訂立者既為三七五耕地租約，仍 應適用該條例。被上訴人將系爭土地轉租訴外人徐金台，且將五六五、五六七、 五六八地號上原有之農舍搭建鐵皮屋，供作儲放塑膠加工機器及原料之用，顯違 反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，故兩造之租約無效，上訴人 於八十九年九月始知被上訴人將豬舍作為工廠，即未收取租金，未成立不定期租 賃等語，被上訴人子○○○等十四人（以下答辯均簡稱為被上訴人）則以前詞置 辯，經查：
㈠系爭租約固僅由曾阿開於承租人處簽名，惟被上訴人抗辯當時曾氏家族並未分家 ，由身為長子之曾阿開代已年長之父親曾廣出面代表家族（即曾阿開、曾逢讚、 丑○○）簽訂系爭租約，並提出繼承系統表、
十年至八十五年間繳付租金（谷）由上訴人簽收收據影本為證（見原審卷一第八 十、第六十六至七十，一八二至一九一頁），經查辛○○、己○○係曾逢讚之繼 承人，上訴人既收受曾逢讚之子所繳付之租金（谷），則辛○○二人之父曾逢讚 係屬承租人之一，已毋庸置疑，故被上訴人抗辯係曾阿開代表家族訂約，應可採 信。
㈡按耕地三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以 書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。 」此規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或 換訂，須經登記，始能生效（參照最高法院五十一年台上字第二六二九號判例意 旨），上訴人提出之三十八年六月二十七日新鄉崁字第九八號私有耕地租約，固 約定同小段二五之四、二七之二地號、地目田之土地之租賃期間係自三十七年十 二月二十日起至四十年十二月二十日止，計三年（有附卷之租約堪為證明），系 爭第四七八、四七九、四七九之一、四八Ο、五Ο五、五Ο六、五五九、五六Ο 、五六一、五六四、五六九、五七Ο、五七一、五七二、五六五、五六七、五六 八地號土地為前開二筆土地分割而出，第五六五、五六七、五六八地號土地，依 桃園縣政府七十年二月十五日（七○）府地用字第一八一○八號非都市土地使用 編定公告確定，桃園縣楊梅地政事務所於同年四月十六日登載其編定使用種類為 特定農業區甲種建築用地後，迄今尚未異動，復有該地政事務所九十一年度六月 六日楊地登字第○九一○○○三五四五號函暨人工登記簿謄本在卷可憑，上開五 六五、五六七、五六八地號土地登記謄本固無三七五租約之登載，已如前述，惟 被上訴人繼續繳付租金已如前述，則上開五六五、五六七、五六七地號土地雖未 為租約之登記，兩造間就上開三筆土地租約關係仍然存續。 ㈢上訴人主張租賃土地地目原為農地，雖經政府編定為非農地者，租約仍不失其性 質，且使用分區仍屬特定農業區，自仍有耕地三七五減租條例之適用，被上訴人 在系爭第五六五地號土地上有附圖Ａ磚造建物，在五六八、五七０地號上蓋有如 附圖ＢＣＤ鐵皮屋，供作儲放塑膠加工機器及原料之用，顯違反耕地三七五減租 條例第十六條第一、二項之規定，兩造之租約無效等語。被上訴人則以系爭五六 五、五六七、五六八地號既已變更地目為建地，依土地法第八十二條但書規定「 但經該管市縣地政機關核准，得為他種使用者，不在此限。」，及同法第八十三 條所規定「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之 使用。」，非謂凡編為某種使用地之土地，僅得為從來之使用及繼續為他種使用 ，而不得供所編使用地之使用，故耕地租約之土地改編為其他使用，而在其上有 工廠，自不得認為承租人不自任耕作云云，然承租土地雖經地政機關逕將地目變 更登記為建地，使用分區為特定農業區，有土地登記簿謄本可按，已如前述，然 變更編定地目僅為政府行政管理之片面行為，尚不能據以變更私契約之內容，締 約雙方並非逕得變更原使用租賃標的物之內容，系爭五六五、五六七、五六八地 號土地雖變更地目為建地，惟使用分區仍屬特定農業區，並非變更為工業用地， 承租人自無擅自將上開土地作為工業使用之權利，被上訴人所訂立者既為三七五 耕地租約，仍應適用該條例，被上訴人將原供養豬之農舍改建製作塑膠製品之工 業使用，顯已超出農牧之使用目的，不應在准許範圍之列，土地法第八十二條但 書固規定「但經該管市縣地政機關核准，得為他種使用者，不在此限。」，惟此 並未排除耕地三七五減租條例適用，並應參酌民法契約之適用，耕地承租人就承 租土地本僅有耕作之權利，不得作為其他使用，惟於地目變更後，承租人若得出 租人同意後，始得就變更後他種使用地目而使用土地，復參諸耕地三七五減租條 例第十七條第一項第五款、第二項規定，經依法編定或變更為非耕地使用時，出
租人得在租佃期滿前終止租約，且需依同法第二項規定給予承租人補償，亦即原 耕作土地發生變更之情形，該土地租約仍有耕地三七五減租條例之相關規定之適 用，否則同法第十七條第二項規定即無解釋之根據，故被上訴人抗辯得將上開五 六五等三筆土地逕作為建地搭蓋鐵皮屋工廠使用云云，尚非有理，而無足採。 ㈣被上訴人在系爭第五六五地號土地上有附圖Ａ磚造建物，五六八、五七０地號上 蓋有如附圖ＢＣＤ鐵皮屋，供作儲放塑膠加工機器及原料之用，已如前述，系爭 附圖Ａ磚造房屋，係曾阿開所蓋，現為辛○○、子○○○使用，此為兩造所不爭 執（見原審卷二第一七六頁、本院卷第六十三頁），而附圖ＢＣＤ鐵皮屋內家庭 式工廠，係被上訴人辛○○之子曾憲椿所設置，固據辛○○陳明（見原審卷第一 第二二八頁背面），惟被上訴人子○○○陳明係辛○○所蓋，現在作塑膠射出加 工等語屬實（見原審卷第三十九頁），並揆諸辛○○亦陳明係得上訴人丁○○之 父同意所蓋（見同上卷第一一七頁），可認上開ＢＣＤ鐵皮屋係辛○○所蓋。被 上訴人辛○○復抗辯係得上訴人丁○○父親曾清鑑同意始搭蓋鐵皮屋，惟此為上 訴人所否認（見同上頁），被上訴人復未能舉證以實其說，自難信為真實。系爭 鐵皮屋原係土造房屋，供養豬及種洋菇之用，業據證人曾義郎證稱屬實（見原審 卷一第二二八頁背面），現鐵皮屋為家庭式工廠，放置五台機械及其他塑膠箱， 亦據辛○○陳明無誤（見原審卷一第二二八頁背面），則上訴人主張被上訴人未 自任耕作，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，即屬可採。次按「耕 地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地 全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約 所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租 他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之 土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回 。」（最高法院七十三年度台上字第一一二號判決參照）。被上訴人辛○○既在 系爭第五六八、五七０地號上蓋有如附圖ＢＣＤ之鐵皮屋，供作儲放塑膠加工機 器及原料之用，雖其抗辯鐵工廠係兼營副業而已，惟查鐵皮屋工廠面積高達四百 六十五平方公尺，屋內放置五台機械及其他塑膠箱，顯非兼營副業而已，被上訴 人抗辯應無足採，被上訴人將上開承租耕地移作建屋設工廠使用，未自任耕作已 臻明確，上訴人主張原訂租約因違反耕地三七五減租條例第十六條第二項規定， 全部無效，即屬可採。
㈤被上訴人抗辯被繼承人於承租上開三筆土地，於改編地目前即已建有房舍供居住 使用，於經改編地目為建地後，被上訴人按期繳納租金，上訴人仍收取租金而無 異議，故兩造間無耕地三七五減租之租約存在，而係不定期之基地租賃關係存在 ，要無上開條例第十六條第一、二項規定之適用云云，惟查上訴人陳稱其於八十 九年間九月間始知被上訴人將豬舍改建為工廠使用（見本院卷第八十四頁），被 上訴人固提出八十年至八十五年繳納租金（谷）之收據已如前述，惟上訴人嗣已 拒收租金（谷），被上訴人乃將八十八年二期及八七年一期租金予以提存，有台 灣新竹地方法院八十九年度存字第一三一一號提存書影本附卷可按，則上訴人於 知悉被上訴人在系爭土地上設置鐵工廠後，租賃契約無效後拒收租金（谷），並 無與被上訴人另成立不定期租賃之合意，被上訴人抗辯租約縱無效，惟上訴人仍
收取租金，亦應成立不定期租賃云云，委無足採。八、兩造系爭租約既因被上訴人將一部土地建築鐵皮屋作工廠使用而未自任耕作而無 效，上訴人本於耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定請求被上訴人及追 加被告應將系爭四七八、四七九、四七九之一、四八０、五０五、五０六、五五 九、五六０、五六一、五六四、五六七、五六九、五七一、五七二、五六五、五 六八、五七０號土地返還上訴人，為有理由，上訴人復主張因租約無效，附圖所 示ＡＢＣＤ建物占用系爭土地係無權占有，請求被上訴人及追加被告拆除，惟查 附圖所示Ａ建物係曾阿開所建，上訴人訴請其配偶子○○○、長女丙○○○、長 子庚○○、次女卯○○、三子戊○○，三女曾碧雲之繼承人甲○○、乙○○拆除 （見原審卷一第六十五頁繼承系統表）為有理由，逾此部分，為無理由，而附圖 ＢＣＤ建物為辛○○所建造，上訴人訴請辛○○拆除為有理由，逾此部分，為無 理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主 文第二、三項所示。又上訴人、被上訴人子○○○等十四人均陳明願供擔保聲請 宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至於上訴人 請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴判決，並駁回假執行之聲請，理由雖有 不同，結論並無二致，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件心證之形成不生影響，是無 再一一斟酌之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四 百四十九條第二項、第四百五十條、第七十九條、第四百六十三條、第三百八十 五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十七 日 民事第十五庭
審判長法 官 劉 靜 嫻
法 官 吳 光 釗
法 官 李 錦 美
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十八 日 書記官 明 祖 全附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機
關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。