臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第五三六八號
原 告 丙○○
訴訟代理人 劉錦隆律師
複 代理人 楊仲傑律師
被 告 達立建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃啟倫律師
複 代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間返還價金等事件，本院於民國九十三年七月六日言詞辯論終結，判決如左
：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：⑴被告應給付原告新台幣（下同）四百一十四萬六千四百七十元，及 其中四十六萬元自民國九十一年六月十日起，二十二萬元自九十一年十月七日起 ，九萬元自九十一年十月十七日起，六萬元自九十一年十一月二十五日起，五萬 元自九十一年十二月十六日起，二萬元自九十一年十二月二十三日起，二萬元自 九十二年一月九日起，四萬元自九十二年二月六日起，八萬元自九十二年三月二 十六日起，八萬元自九十二年五月六日起，二百六十六萬元自九十二年五月十五 日起，十三萬六千四百七十元自九十二年六月六日起，二十三萬元自起訴狀繕本 執行。並陳述：
⑴原告於九十一年六月四日因被告表示其所興建之新第來亨NO五七（即松江新第來 亨）為台北市松江生活圈小豪宅，除天井及陽台可改為室內使用外，室內為樓中 樓，雖為小套房，但有四房一廳可供使用，遂向其買受Ｅ棟四樓，房屋價金一百 十六萬，土地價金二百七十二萬元，共三百八十八萬元，嗣因登記坪數增加，增 加價金三萬六千四百七十元，系爭房屋門牌號碼為台北市○○○路○段九二巷一 弄六號四樓。
⑵系爭房屋於九十二年六月六日交屋，原告迄未搬入使用，仍保持交屋時原狀，詎 於九十二年六月間收到台北市政府工務局通知系爭建物有夾層及陽台建築等違建 ，原告於九十二年七月二十九日以存證信函通知被告解除契，請其於七日內返還 價金，被告係於七月三十日收受該存證信，惟迄今未返還僅表示原告只要在原證 七之委任書上簽名蓋章，伊即可向工務局交涉免拆。 ⑶系爭房屋其陽台、天井改為室內使用部分及夾層部分既屬違建，而須遭台北市政 府工務局強制拆除，顯具有瑕疵，且系爭房屋之違建拆除，室內面積僅三坪不到 ，根本無法居住，原告應依民法第三百五十三條、第三百五十九條規定得解除契 約，而非僅請求減少價金。又系爭土地買賣契約書第九條第二項約定，本契約不 得單獨成立，應與第一條第二款所稱房屋、車位之預定買賣契約附件共同簽署， 並應併同履行始具效力，其解除時亦同，故原告解除房屋買賣契約之效力應併同
發生於土地買賣契約，茲再以起訴狀繕本送達通知被告解除契約。另被告沒有交 付機房供原告使用，此部分亦應負物之瑕疵擔保責任。 ⑷被告係於九十一年六月十日收受四十萬元、九十一年十月七日收取二十二萬元、 九十一年十月十七日收取九萬元、九十一年十一月二十五日收取六萬元、九十一 年十二月十六日收取五萬元、九十一年十二月二十三日收取二萬元、九十二年一 月九日收取二萬元、九十二年二月六日收取四萬元、九十二年三月二十六日收取 八萬元、九十二年五月六日收取八萬元、九十二年五月十五日收取二百六十六萬 元、九十二年六月六日收取十三萬六千四百七十六元，被告應附加自受領時起之 利息償還原告。
⑸原告買受系爭房屋尚支出產權登記代辦費一萬三千五百元、產權登記規費五千六 百零六元、契稅八千二百二十元、大廈管理基金七千八百七十元、貸款火險費一 千六百五十六元、預收六個月管理費四千二百五十元，亦應由被告賠償，被告既 向原告收取二十三萬元定金，依違約定金為最低損害賠償之預定理論，被告應依 民法第二百四十九條三款規定加倍返還原告定金二十三萬元。二、被告聲明：如主文所示。並陳述：
⑴買賣標的房屋現已興建完成，並依約交付與原告，又被告銷售人員所提供之家俱 配置參考圖，均僅用以提供買受人自行裝修本件買賣標的房屋之參考，非買賣契 約之內容。所謂「夾層」依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定， 係指夾於樓地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層之施乃 屬建築法第九條所稱之建造行為，再依建築法第二十五條第一項、第三十條、第 三十九條規定，建築物如需興建夾層必須於申請建造執照時，即提出申請並審查 許可，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更登記。所謂「隔層裝修」者， 依建築法第七十七條之二第一項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修，並無 須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得妨害或破壞防 火避難設施、消防設施、防火區劃及主要構造。建築物室入搭建之上、下二層， 是否為應申請建造執照之「夾層」，或是不需申請建造執照之「隔層」，即應依 其施工方式、材料、範圍而為不同認定。前述傢俱置參考圖所示上層及下層，均 僅屬隔層之裝修，均未表示本件買賣標的物房屋為合法夾層，自亦不得依上述傢 俱配置參考圖，即認定系爭房屋應具備合法施作「夾層」之預定效用。 ⑵本件買賣契約並無約定系爭買賣標的房屋為合法之樓中樓或可合法施作夾層： ①本件買賣契約書並未約定本件買賣標的房屋具有夾層構造或得合法施作夾層， 且其所載之房屋面積，均未加計夾層之面積，堪認本件買賣契約確無以買賣標 的房屋具有夾層構造或可合法施作夾層為其內容。 ②再依本件買賣契約附圖一之四層平面圖，本件買賣標的房屋顯無夾層之構造， 並經被告簽認無誤，亦足證原告於簽訂本件買賣契約時，委已知悉本件買賣標 的確無夾層之設計。
③本件買賣標的房屋，業已依約點交與原告，查該屋室內於點交時，並無夾層或 隔層之裝修，益可證本件買賣標的房屋即為該無夾層構造之房屋，至於交屋後 ，原告欲如何使用，均非屬本件買賣契約所約定之範圍。 ④於八十六年間已爆發夾層屋之糾紛，並經媒體多方報尊，業為一般人所週知，
原告應無所謂陷於錯誤之情事，此有台灣高等法院八十九年重上字第二八五號 判決、九十二年上易字第二一九號判決可參。且本件房屋買賣契約第二十四條 第二款更明定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所 提有關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議、書面資料，如買方交屋後 依該建議實作，其將來均有被拆除、處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險 與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。」堪認原告實已明知 或可得而知上述隔層裝修之適法與否或不無爭議，故縱設該隔層裝修果有違反 相關法令之規定，亦應由原告自行承擔其危險。 ⑶被告對於本件買賣標的房屋之陽台、天井改為室內使用之部分，不負瑕疵擔保責 任：
①本件房屋買賣契約附圖一之四層平面圖已明確標示系爭房屋之陽台及毗鄰之天 井，其中之陽台部分即系爭房屋之附屬建物，自屬系爭房屋區分所有權之範圍 。另天井部分雖不列入產權登記面積，然依各買受人所書立之地下層、屋頂及 法定空地分管協議書第八條之約定：「本大樓之天井、露台及機房歸屬購買毗 鄰天井、露台及機房之各戶專用，毗鄰天井、露台及機房之各戶就該範圍內， 得合法無償管理使用」，即亦已約定由毗鄰該天井之系爭房屋所有權人所專用 。
②本件買賣標的房屋陽台及天井加作外推或加窗之裝修部分，係由被告依據原告 之指示，代為覓妥裝修工程公司進行施作，並無償贈與原告，此有原告書立之 意願書可稽，依民法第四百十一條之規定贈與之物如有瑕疵，贈與人不負瑕疵 擔保之責任。故被告就該部分依法自不負擔保之責。 ③縱設上述陽台及天井加作外推或加窗裝修之部分非屬贈與，惟其既係依據原告 之指示所施作，且本件房屋買賣契約書第二十四條第二款亦明定有關二次施工 之建議均有被拆除、處罰之危險與可能，依據民法第三百五十五條第一項之規 定，買受人於契約訂時，知其有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。故被告依法亦 不負瑕疵擔保之責任。
⑷原告略以本件買賣標的房屋室內面積僅三坪不到，主張原告應得解除契約云云， 亦無可採：
①本件房屋買賣契約第二條第一款約定：「本房屋面積共計二五．五二平方公尺 ，包含主建物面積計九．六一平方公、附屬建物五、六七平方公尺、共用部分 面積一○．二四平方公尺」，業已載明系爭房屋主建物部分為九．六一平方公 尺，即二．九一坪。
②又依本件房屋買賣契約件面積計算說明書第二條規定：「（一）主建物部分： 即一般地面層以上所稱室內面積。（二）附屬建物部分：陽台、雨遮、入口雨 遮」，第五條規定：「其他：不列入產權登記面積計算者：天井、露台、屋頂 」以及本件房屋買賣契第二十四條第二款規定：「．．．另買方了解如有隔層 裝修者，其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積」，亦已詳細說明本件買賣 標的房屋面積之計算方式。故原告訂約時，已知悉買賣標的房屋之雲面積約僅 三坪，其認三坪無法居住云云，並不可取。
⑸縱設本件買賣契約業因原告已為解除之意思表示而消滅，被告依法亦得為同時履
行之抗辯，被告業已依約完成本件買賣標的房屋所有權及其基地持分之移轉登記 ，並將房屋及其基地點交與原告，縱設原告得解除本件買賣契約，並請求被告返 還已受領之買賣價金，被告亦得為同時履行之抗辯。 ⑹原告所為損害賠償之請求，尚乏其依據：
被告並無不完全給付之情事，原告依民法第二百二十七條之規定，而為損害賠償 請求云云，自無可採。又原告主張之產權登記代辦費、產權登記規費、契稅、大 廈管理基金、貸款火險費、預收六個月管理費等各項損害縱為真實，惟均屬契約 解除所生之損害，與原告所指之各項瑕疵實無因果關係。本件買賣契約所定之定 金並不具違約定金之性質，本件買賣契約無不能履行之情事，原告請求加倍返還 定金二十三萬元顯無可採。
三、兩造不爭執點：
原告於九十一年六月四日向被告購買其所興建之新第來亨NO五七（即松江新第來 亨）Ｅ棟四樓房屋一間，門牌號碼為台北市○○○路○段九二巷一弄六號四樓之 五。房屋價金一百十六萬元，土地價金二百七十二萬元，共三百八十八萬元，嗣 因登記坪數增加，增加價金三萬六千四百七十元，總計為三百九十一萬六千四百 七十元，系爭房屋已於九十二年六月六日交屋，並移轉所有權登記予原告，有買 賣契約書（見本院卷第八頁至第二二頁）、交屋證明書（見本院卷第五三頁）、 建物登記謄本（見本院卷第一二七頁）附卷可參，可信為真實。四、原告主張系爭房屋具有物之瑕疵情形，依民法第三百五十九條規定主張解除契約 ，請求被告將已收取之價金附加利息返還，並請求賠償損害云云，惟為被告所否 認，經查：
⑴經本院會同地政事務所人員至現場測量，主建物部分之面積有九．七平方公尺， 另陽台Ａ部分面積二．四平方公尺，Ｂ部分面積三．五平方公尺，天井Ｃ部分面 積四．三平方公尺（如附圖所示），系爭房屋沒有夾層，而陽台及天井已改建完 成，有台北市中山地政事務所九十三年四月二十六日北市中地二字第○九三三○ 六三三五○○號函附土地複丈成果圖（見本院卷第一三八頁）、勘驗筆錄（見本 院卷第八三頁）可參。依卷附之房屋買賣契約書第二條第一款約定：「本房屋面 積共計二五．五二平方公尺（七．七二坪），包含主建物面積計九．六一平方公 、附屬建物五．六七平方公尺、共用部分面積一○．二四平方公尺」（見本院卷 第八頁反面），已載明系爭房屋主建物部分為九．六一平方公尺，約二．九一坪 。又第二十四條第二款約定：「．．另買方了解如有隔層裝修者，其隔層增加之 使用面積並不列入銷售面積」，亦已詳細說明買賣標的房屋面積之計算方式。原 告於訂約時，已知悉系爭房屋之主建物面積僅三坪而願意購買房屋，被告亦已移 轉登記如契約書所示面積之房屋予原告，如今始以室內面積僅三坪無法居住主張 解除契約云云，並不可取。
⑵所謂「夾層」依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，係指夾於樓 地板與天花板間之樓層，其面積應計入建築物之面積，故夾層之施作屬建築法第 九條所稱之建造行為，需依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規 定，興建夾層必須於申請建造執照時，即提出申請並審查許可。所謂「隔層裝修 」者，依建築法第七十七條之二第一項之規定，非供公眾使用建築物之室內裝修
，並無須申請審查許可，僅裝修材料應合於建築技術規則之規定，且不得妨害或 破壞防火避難設施、消防設施、防火區劃及主要構造。建築物室入搭建之上、下 二層，是否為應申請建造執照之「夾層」，或是不需申請建造執照之「隔層」， 即應依其施工方式、材料、範圍而為不同認定。兩造買賣契約書並無以夾層屋為 買賣標的之約定，又被告所提供之傢俱配置參考圖（本院卷第七頁），已註明係 「傢俱配置參考圖」，應係提供買受人自行裝修參考之用，不能以該傢俱配置參 考圖有上層、下層即認為室內裝潢之多層利用，係屬於買賣標的之一部分。 ⑶本件買賣契約書並未約定買賣標的房屋具有夾層構造或得合法施作夾層，且其所 載之房屋面積，均未加計夾層之面積，系爭買賣契約並無以系爭房屋需具有夾層 構造或可合法施作夾層為其買賣契約之內容。況依買賣契約附圖一之四層平面圖 所示（本院卷第七三頁），系爭房屋顯無夾層之構造，並經被告簽認無誤，亦足 證原告於簽訂買賣契約時已知悉買賣標的房屋無夾層之設計。另買賣標的房屋， 業已依約於九十二年六月六日點交原告，系爭房屋室內於點交時，並無夾層或隔 層之裝修。
⑷如前所述，系爭買賣契約附圖一之四層平面圖已標示系爭房屋之陽台及毗鄰之天 井，陽台部分係系爭房屋之附屬建物，屬於系爭房屋區分所有權之範圍；另天井 部分雖不列入產權登記面積，然依各買受人所書立之地下層、屋頂及法定空地分 管協議書第八條之約定：「本大樓之天井、露台及機房歸屬購買毗鄰天井、露台 及機房之各戶專用，毗鄰天井、露台及機房之各戶就該範圍內，得合法無償管理 使用」（本院卷第七五頁），已約定由毗鄰該天井之系爭房屋所有權人所專用。 系爭房屋陽台及天井加作外推或加窗之裝修部分，原告亦曾於九十一年六月四日 書立意願書，同意由被告代為覓妥裝修工程公司進行施作完成後，再無償贈與原 告使用，亦有原告書立之意願書（本院卷第七六頁）可參，故原告已明知陽台及 天井加做外推、加窗之施工。再依買賣契約書第二十四條第二款亦明定有關二次 施工之建議均有被拆除、處罰之危險與可能，依據民法第三百五十五條第一項之 規定，買受人於契約訂時，知其有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，故依契約之約 定，被告亦不負瑕疵擔保之責任。
⑸原告另主張被告沒有交付機房，亦屬物之瑕疵云云，惟依大樓各買受人所書立之 「地下層、屋頂及法定空地分管協議書」第八條之約定：「本大樓之天井、露台 及機房歸屬購買毗鄰天井、露台及機房之各戶專用，毗鄰天井、露台及機房之各 戶就該範圍內，得合法無償管理使用」（見本院卷第一三一頁），亦已約定由毗 鄰該機房位置之區分所有權人合法無償管理使用，原告既然簽署前揭分管協議書 ，再質疑未交付機房云云，殊難採信。
⑹小結：本件原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，並不可取。五、綜上所述，本件被告已依買賣契約之約定，移轉房地所有權並交付房屋，並無應 物之瑕疵擔保責任之情形，原告據此而主張解除契約並請求被告將已收取之價金 附加利息返還，並請求賠償損害（均如聲明所示）云云，為無理由，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回之。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 七 月 三十 日 民事第一庭 法 官 呂淑玲
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 三十 日 書記官 方美雲
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