臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第七七一號
上 訴 人 慶埕國際有限公司
即附帶被上訴人
法 定 代 理 人 丙○○
被 上 訴 人
即 附帶上訴 人 乙○○
當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國九十二年十月三十一日本院台北簡易
庭九十一年度北簡字第一八八五八號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人並為附帶上
訴及訴之追加，本院於九十三年六月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付之金額超過新台幣陸仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。其餘上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴及追加之訴均駁回。
第一審訴訟費用由上訴人負擔三十三分之一，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴時主張：上訴人於民國八十九年十一月三日向其承租坐落台北市○ ○○路○段二六七號十七樓之五房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每月新台幣 （下同）六萬元，租期自八十九年十二月一日起至九十年十一月三十日止，上訴 人並給付十二萬元押金予被上訴人。惟租約期滿後，上訴人並未即時將系爭房屋 回復原狀，遲至九十年十二月二十一日始通知被上訴人回復原狀並交付房屋，依 租賃契約第六條約定，上訴人應給付被上訴人二十一萬元之違約金，扣除兩造不 爭執被上訴人得以押金六千元抵付違約金外，上訴人尚應給付被上訴人違約金二 十萬零四千元，爰起訴併於第二審為訴之追加，請求上訴人給付上開金額及自九 十二年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（原審判決命 上訴人應給付被上訴人六萬四千元本金及利息，並駁回被上訴人其餘之訴；上訴 人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人則就其餘十二萬六千元本金及利息敗訴部分 提起附帶上訴，並為訴之追加請求被上訴人再給付一萬四千元及利息）。並聲明 ：㈠上訴駁回。㈡原判決關於被上訴人敗訴部分廢棄。㈢右開廢棄部分，上訴人 應再給付被上訴人十四萬元，及自九十二年三月二十日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
二、上訴人則以：其已依約於九十年十月間通知被上訴人預定在同年十一月二十七日 返還系爭房屋，惟因台北市○○道路施工致使上訴人遲至同年十二月三日始能搬 遷完畢。嗣上訴人請求被上訴人返還十二萬元押金，被上訴人竟表示須扣除遲延 三日之違約金六千元，上訴人僅能勉為同意，但被上訴人除以各種理由推拖應返 還之押金外，茲又起訴請求上訴人應給付違約金，實無理由等語，資為抗辯。並 聲明：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審
簡易之訴駁回。㈢被上訴人之附帶上訴及追加之訴均駁回。三、兩造不爭執之事實：
被上訴人主張上訴人於八十九年十一月三日向其承租系爭房屋，約定租金為每月 六萬元，租期自八十九年十二月一日起至九十年十一月三十日止，上訴人並給付 十二萬元押金予被上訴人之事實，業據其提出房屋租賃契約書為證（見原審卷第 一三頁），並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、被上訴人另主張上訴人未於租賃期限屆滿時將系爭房屋回復原狀並返還，遲至九 十年十二月二十一日始通知回復原狀欲交屋，應依租賃契約第六條約定按日依租 金五倍計算給付違約金共二十一萬元等語。然為上訴人所否認，並以右開情詞置 辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：㈠上訴人交付系爭房屋之時點究竟為何？ 應以交付鑰匙為準？抑或以回復原狀之時認定為其返還系爭房屋之時點？㈡被上 訴人依租賃契約第六條約定，請求按租金五倍計算違約金，是否適當？現分述如 下：
（一）上訴人交付系爭房屋之時點究竟為何？應以交付鑰匙為準？抑或以回復原狀之 時認定為其返還系爭房屋之時點？
⒈依兩造間房屋租賃契約第六條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時：：： 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被上訴人），：：：如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了 之日止：：：。」，可知，上訴人在租期屆滿時，負有將系爭房屋回復原狀， 並將房屋返還被上訴人之義務。
⒉次依民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句。」，經查，兩造在系爭租賃契約存續期間，均持有鑰匙，業經 被上訴人在原審九十一年十二月二十日言詞辯論期日陳述明確（見原審卷第五 三頁）。又被上訴人已在本院九十三年六月二十三日言詞辯論期日明白陳稱： 上訴人有無將房屋鑰匙交還被上訴人，與前開約定所指之「交還房屋」無關， 重點是上訴人是否將系爭房屋遷空回復原狀等語甚詳（見該日言詞辯論筆錄） ，均為上訴人所不爭執者。據此，探求兩造締約之真意，租賃契約第六條所謂 遷讓交還房屋乙節，應係指上訴人應將系爭房屋回復原狀並予遷空之意旨，至 於上訴人有無將房屋鑰匙交還被上訴人，則與返還系爭房屋無涉。 ⒊被上訴人主張：系爭房屋內迄九十年十二月二十一日止尚留有一櫃子，且垃圾 未清理，壁紙有破損、天花板有破洞，因此上訴人並未將系爭房屋搬遷騰空等 語。上訴人就此則抗辯：系爭房屋內牆壁所貼壁紙係由其在承租後自行僱工貼 妥者，其已在九十年十二月三日晚上八時許將系爭房屋搬遷騰空，並由上訴人 公司員工丁○○通知被上訴人點交事宜，當時僅有一櫃子置於系爭房屋門外走 道邊，此外房屋內空無一物等語。經查：
⑴證人丁○○即上訴人公司助理秘書到場結證稱：「：：：我們公司在九十年 底要搬遷，：：：，一直到公司要搬家我在電話中跟被上訴人聯絡要交屋的 事宜，當時因為市○○○○○路，我們就告訴被上訴人要在九十年十二月三 日將房屋交還給被上訴人，本來要跟他約交屋的時間，但是因為時間談不攏 ，被上訴人說他有備用鑰匙，叫我們把鑰匙放在屋內就可以了，他可以用備
用鑰匙進入屋內，這些都是在電話中跟被上訴人接洽的，十二月三日晚上他 就自己進入屋內，當天晚上還是隔天我忘記了，被上訴人有打電話跟我說有 壹個置物櫃沒有搬走，我們是把置物櫃放在房屋外的走廊，因為管理員說他 要這個櫃子，：：：三日那天我們已經把房子都搬空了，屋內沒有任何垃圾 、櫃子，房屋內的壁紙，我到公司任職時就已經有了，老闆告訴我是他們重 新裝潢的，被上訴人是在十二月三日之後也就是他匯給我們十萬元押金以後 ，才告訴我們壁紙有壹個破洞應該要修補，：：：」、「（上訴人法定代理 人問：被上訴人只退十萬元保留兩萬元是不是有說等水電費結清之後在退還 餘額？）是的。當初被上訴人退還押金十萬元時，並沒有向我們表示有遲延 交屋的情形。」等語（見本院九十三年四月六日準備程序筆錄）。 ⑵又證人甲○○即為上訴人清理系爭房屋內垃圾、修補壁紙之工人，亦在本院 上開準備程序期日證稱：其九十年十二月間已將系爭房屋內垃圾清理完畢， 當其嗣後復進入系爭房屋修補壁紙時，系爭房屋內並未留有垃圾未清理，且 被上訴人指陳之櫃子係置放於系爭房屋外之樓梯口（電梯旁邊公用樓梯）附 近等語甚詳（以上詳見本院該日準備程序筆錄）。 ⑶綜觀證人證述之內容，堪認上訴人在九十年十二月三日已將系爭房屋清理完 竣，屋內並未遺留垃圾，且被上訴人所指稱之櫃子亦係置放於系爭房屋外走 廊。
⑷至於被上訴人主張系爭房屋內天花板有破洞一節，除為上訴人所否認外，並 辯稱天花板僅係輕鋼架未擺設好等語。然查，證人甲○○業已證稱：其在進 入屋內貼補壁紙時，天花板並無破損情形等語綦詳（見本院九十三年四月六 日準備程序筆錄）。加以，證人丁○○亦證述表示：被上訴人在九十年十二 月二十五日將押金十萬元部分退還上訴人時，均未提及有遲延交屋情事，已 如前述，另有存摺影本、上訴人書函在卷可證。準此，被上訴人此部分所陳 ，顯不足採。
⑸被上訴人又陳稱：上訴人遲至九十年十二月二十一日始將壁紙修補完整，顯 構成遲延交屋等語。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，被上訴人既主張上訴人未 將壁紙修復以回復原狀，則自應由被上訴人就其將系爭房屋交付上訴人當時 之原狀為何先負舉證之責。經查，上訴人抗辯壁紙係在其承租後自行僱工貼 妥者，此亦經證人丁○○在前揭準備程序期日結證屬實。此外，被上訴人復 未能提出其他證據證明其將系爭房屋交付上訴人使用時，系爭房屋已貼有壁 紙，故其此部分所陳，自不足採信。應認上訴人並無將系爭房屋內壁紙修復 完整以履行其所負回復房屋原狀之義務。
⒋綜前所載，上訴人並無將系爭房屋內壁紙修復之義務，且其業在九十年十二月 三日將系爭房屋搬遷清空，此時屋內並無遺留垃圾、櫃子，而履行租賃契約第 五條所訂租賃屆期遷空房屋之義務（見租賃契約第五條約定）。但兩造租賃期 限係在同年十一月三十日屆滿，上訴人既至同年十二月三日始將系爭房屋遷空 ，自構成遲延履行情事，應依租賃契約第六條約定給付違約金。（二）被上訴人依租賃契約第六條約定，請求按租金五倍計算違約金，是否適當？
⒈如前㈠⒈所載，兩造於租賃契約第六條係約定遲延遷空交還房屋時，應按租金 五倍計算違約金，又兩造既然約定每月租金六萬元，換算後每日租金應為二千 元，此均為兩造所不爭執者，則違約金每日倘按租金五倍計算應為一萬元。 ⒉依民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額。」，並參諸最高法院四十九年台上字第八○七號判例意旨：「當事人約定 契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當 之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準。」、同院五十一年台上字第一九號判例要旨：「約定之違 約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益 為衡量之標準。」，本院即得就被上訴人因上訴人遲延履行所受損害、一般客 觀事實等情狀，審酌兩造所約定之違約金是否過高而予酌減。 ⒊經查，系爭房屋坐落於和平東路、敦化南路口附近，附近多為商業區，距捷運 系統不遠，業經被上訴人陳述甚詳，且為上訴人所不爭執。又被上訴人因上訴 人遲延返還房屋所受之損害，應為租金收入之利益損失。綜合上訴情狀，本院 認兩造約定違約金按租金五倍計算顯屬過高，核被上訴人可得請求之違約金以 每日租金二倍計算，較能兼顧兩造利益，合計被上訴人得請求上訴人給付違約 金一萬二千元（計算式為：2000×2×3＝12,000）。再者，兩造均不爭執被上 訴人得以押金六千元抵付違約金（見本院九十三年三月五日準備程序筆錄）， 是被上訴人尚得請求上訴人給付違約金六千元，逾此部分之請求，則屬無據， 不應准許。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達 支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九 條第二項定有明文。復按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息，同法第二百三十三條第一項前段亦有規定。上訴人 對被上訴人所負之違約金債務，係屬未定期限之債務，是應自上訴人受被上訴 人催告給付時起始負遲延責任。卷查，被上訴人係於原審九十一年十二月二十 日言詞辯論期日以言詞追加上訴人為當事人，而上訴人係於九十二年三月十九 日始收受被上訴人起訴催告其給付之通知，是被上訴人請求自九十二年三月二 十日起之法定遲延利息，應屬可採。
五、綜上所述，上訴人抗辯其僅遲延三日返還系爭房屋為可採，被上訴人主張上訴人 有遲延二十一日情事，逾此部分為無理由。從而，被上訴人本於租賃契約第六條 約定，請求上訴人給付六千元及自九十二年三月二十日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回 。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告 ，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，至 於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤 ，上訴意旨就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回其上訴。又被上訴人於第二審為訴之追加，亦無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果
無影響，或與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴及追加之 訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百 四十九條第一項、第七十九條、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十一 日 民事第三庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張明輝
法 官 賴錦華
正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十一 日 書記官 林桂玉
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