臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一六四號
原 告 龍邦世貿大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 魏其村 律師
被 告 全國廣播股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 楊俊彥 律師
右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年七月九日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰伍拾肆萬參仟柒佰伍拾捌元及自民國九十三年一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾肆萬參仟柒佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面
一、聲明：除假執行及免為假執行之擔保金額外，如主文第一項所示。 二、陳述：
（一）原告於民國九十一年十二月間辦理改選，嗣於九十二年一月十日辦理管理 委員會交接後，始發現被告自八十五年間起，租用原告所屬之龍邦世貿大 樓Ａ棟屋頂架設廣播發射天線及發電機等設備。原告前屆管理委員會與被 告簽訂管理清潔契約書，約定自八十九年二月一日起至九十二年一月三十 一日止，收取管理清潔費共計新台幣（下同）七萬五千元，即每月二千零 八十三元。被告租用本大樓Ａ棟屋頂之使用面積，係其他承租戶之三十倍 以上，而租金金額不及十分之一。原告之電費係由原告先向台灣電力公司 （下稱台電）代繳，再依各住戶實際用電度數計算分戶電費後，向各住戶 按月收取。原告前任管理公司製作被告電費分析，說明被告用電佔原告大 樓Ａ棟用電百分之四點二四五，為Ａ棟最大之用電戶。而被告每度用電平 均僅支付一點八八元，與其他住戶每度用電支付四點五二元，兩者顯不相 當，是短收之電費則由Ａ棟其他住戶補貼，造成租金收入不敷支付短收之 電費。
（二）基於公平及使用者付費之原則考量，原告於前揭租約屆滿後，參酌大樓屋 頂現有其他承租戶之租賃條件，暨被告租用面積及大量用電等情形，原告 於九十二年二月間決議，與被告另行簽訂契約之條件為每月租金十萬元， 每度電費五元，租期一年，而被告須賠償先前用電費差額，並限期於同年 三月四日前簽定新約。原告嗣於同年三月間復決議，考量被告使用大樓電 梯之次數，同意調整為每度電費三點三元。並以九十二年四月四日（九二 ）龍管字第００五號函通知被告，是電費計算方式，並未對被告造成不利 益。被告依據兩造協議內容，以九十二年三月三日（九二）全廣字第００
一一號函，檢送新契約。兩造除對承租大樓Ａ棟樓頂之期間自九十二年二 月一日起至九十三年一月三十一日止，每月租金即管理清潔費十萬元達成 合意外，亦約定甲方（即被告）願意在總金額除以總用電度數之前提下， 補償以往租賃期間之電費差價，此部分待台電之單據備齊後，被告應自製 作試算表以供參等情。足見兩造於九十二年三月三日簽訂之龍邦世貿大樓 管理清潔費契約書（下稱系爭契約書），已就補償電費及其金額之計算方 式達成共識。添
（三）原告依系爭契約書內容，於九十二年三月三日發函向台電申請相關用電資 料，待台電核發單據。被告依據台電之單據，所自行計算之電費差額補償 金為七十萬六千七百十一元，並函知原告在案。原告乃於九十二年三月二 十八日之管理委員會議中，決議認可該補償金額。兩造既然於系爭契約書 中達成被告應補償電費差價及有關電費差價計算依據之合意，則被告依合 意內容計算之系爭補償金，在原告無異議下，應有依約履行之義務。被告 有每月繳付租金即管理清潔費十萬元及按實際用電度數每度三點三元計算 之電費義務，詎被告未依前揭方式繳付電費差額及租金即管理清潔費，自 九十二年一月份起至同年十一月份止，應補繳及未繳之電費，合計三十三 萬七千零四十七元。而自九十二年八月份起至同年十二月份止，遲延給付 之租金合計五十萬元，原告依據系爭契約書之法律關係，請求被告給付如 主文第一項所示金額。添
（四）原告於九十三年一月間改選管理委員，並於同年一月十九日辦理新舊委員 交接手續，已由新任主任委員乙○○聲明承受訴訟。原告前以九十二年六 月十六日（九二）龍管字第０一三號函及九十二年六月二十八日（九二） 龍管字第０一四號函，通知或催告被告給付差額電費。足見兩造對於電費 補償協議之標的與金額之必要點，其意思表示完全一致，被告應受系爭契 約書之拘束，依約補償電費差價七十萬六千七百十一元。至被告於本院九 十二年度訴字第二二六八號確認電費差價債權不存在事件，固主張前開電 費差價補償協議僅具預約性質云云，然為本院判決所不採，益徵被告有給 付系爭電費補償之義務。 添
三、證據：提出九十二年全國廣播積欠租金及電費差額明細表影本一件、八十八年 十二月二十七日龍邦世貿大樓管理清潔費契約書影本一件、龍邦世貿大樓九十 二年度二月份管理委員會議紀錄影本一件、龍邦世貿大樓九十二年度三月份管 理委員會議紀錄影本一件、龍邦世貿大樓九十三年度一月份管理委員會議紀錄 影本一件、九十二年三月三日龍邦世貿大樓管理清潔費契約書影本一件、九十 二年三月三日（九二）龍管字第００六號函影本一件、台電中區營業處九十二 年三月十四日台中字第九二０三００三五號函影本一件、被告制作之電費明細 表一件、九十二年四月四日（九二）龍管字第００五號函影本一件、九十二年 六月十六日（九二）龍管字第０一三號函影本一件、九十二年六月二十八日（ 九二）龍管字第０一四號函影本一件、被告電費分析資料一件及本院九十二年 度訴字第二二六八號民事判決影本一件為證。
乙、被告方面
一、聲明：原告之訴駁回。並陳明願供擔保，請准宣告免為假執行。 二、陳述：
（一）被告固於九十二年三月三日與原告簽訂系爭契約書，約明租金給付方式， 惟兩造對系爭電費補償價額之計算方式容有爭議。詎原告竟稱欲終止契約 及停止供電，被告為免商譽、營業受到損害，乃於九十二年七月間向本院 聲請假處分，經本院九十二年度裁全五字第五六八０號裁定，令原告負有 不作為義務。嗣兩造協商續約事宜，原告片面提高每月租金為十萬元，逾 被告同業所得最高租金三萬元甚多，被告自無法接受。然原告稱先簽契約 書，再降低租金云云。故系爭契約書載明租金條件為每月十萬元，惟同時 約定兩造議定電費計算方式獲得共識之當月，兩造可重議本合約書租金及 租期等合約條件。是依據系爭契約書約定，兩造有重議合約條件之義務。 （二）倘兩造於九十二年三月間，已就七十萬六千七百十一元電費補償計算方式 達成共識，則兩造應依約履行重議合約條件，惟原告遲延迄今不為重議， 顯與本件契約書所定義務相悖，有違誠信原則。是被告依債務不履行之規 定，請求原告賠償因遲延而生之損害，以被告同業最高租金三萬元作為系 爭租金之合理價額，被告已支付七個月租金計七十萬元，溢額四十九萬元 。另被告聲請假處分提供之擔保金，其中六個月租金計六十萬元部分，溢 額四十二萬元，均因原告遲延重議契約之故，導致被告受有之溢付損害， 合計九十一萬元，被告據以主張抵銷之。
（三）系爭契約書固約定，在總金額除以總用電度數大前提下，補償以往租賃期 間之電費差價等語。惟該約定之性質，僅供兩造將來訂定電費補償差價計 算方式之基礎，非精確計算之公式。參諸系爭契約書後段約定，即兩造議 定電費計算方式獲得共識之當月，兩造可重議系爭租金及租期等合約條件 等語。足證兩造於九十二年三月三日時，對於如何計算電費差價方式，未 達成共識。況在總金額除以總用電度數大前提下，彌補先前租賃期間之電 費差價之情況而言，有兩種計算方式，一是原告以被告用電總金額除以被 告用電總度數方式而得價差七十一萬八千八百五十四元。另一則為原告所 屬大樓用電總金額除以原告所屬大樓用電總度數方式而得價差三百二十三 萬九千四百七十八元。除此，被告配合原告要求，即總金額除以流動度數 方式，得出七十萬六千七百十一元之電費差價。基上可知，單一約定內容 則有三種之計算方式，益徵兩造就電費差價計算之範圍僅具預約性質，應 嗣兩造繼續進行協商後，以精確計算應給付之電費金額。 （四）被告固就電費補償差價數額提出要約，惟就其要約內容以觀，除提出以總 金額除以流動度數，作為計算電費差價之外，亦就電費彌補支付方式，提 出分三年給付三十五萬三千三百五十六元，其餘三十五萬三千三百五十五 元部分，以相關有價票券或活動承攬事項抵扣之方式。原告於九十二年四 月四日函覆前開要約，要求被告應一次給付，不得分次或以有價證券抵扣 等語。因被告堅持分三年攤付電費，電費應以每度三元計算，並提出兩種 付款方式之要約。從而，付款方式則成為系爭補償電費差價之必要點，是 兩造對於電費補償之付款方式之必要點，未曾達成合意，自難謂兩造對於
電費補償計算，已達意思表示合意至明。
（五）原告固主張以每度三點三元計收電費云云，此係原告單方之意思，未經兩 造約定而記載於系爭契約書，是無被告同意之情況下，原告無權片面決定 ，被告不受其拘束之理。再者，系爭契約書之使用期滿後，被告已搬離原 告樓頂，另行架設獨立天線及機房，依據被告最近一期用電度數為一萬三 千四百五十七度，而繳納電費二萬八千九百零三元，每度電費僅二元。而 原告係向台電申請企業用電，其電費單價亦更為低廉，足見原告以每度三 點三元計收電費云云，顯非合理。
三、證據：提出本院九十二年度裁全五字第五六八０號裁定、電費通知及收據影本 各一件為證。
丙、本院依職權調閱九十二年度訴字第二二六八號確認電費差價債權不存在事件民事 卷宗。
理 由
一、原告起訴主張被告自八十五年起租用原告所屬大樓Ａ棟屋頂架設廣播發射天線及 發電機等設備。原告與被告簽定之舊租約，其約定之使用面積與租金顯不相當， 被告係本件大樓之最大用電戶，惟其每度用電平均僅支付一點八八元，造成租金 收入不敷支付短收電費。舊租約屆滿後，原告於九十二年二月間決議，限被告於 同年三月四日前簽訂新約，條件為每月租金十萬元，每度電費五元，租期一年。 嗣因考量被告使用大樓電梯次數，複決議同意調整為每度電費三點三元，並函知 被告。被告於九十二年三月三日以函檢送系爭契約書，與原告除對租賃期間、每 月租金數額達成合意外，另約定願意在總金額除以總用電度數之前提下，補償先 前之電費差價，依台電提供之單據，被告自詳附試算表供參，足見兩造就被告應 補償電費差價及有關電費差價計算依據，已達成合意。嗣被告自行計算之電費差 額補償金為七十萬六千七百十一元，業經原告決議認可，況被告於本院確認電費 差價不存在事件，主張補償協議僅具預約性質，然為本院判決所不採。被告自九 十二年一月份起至十一月份止，以實際用電度數乘以每度三點三元，其積欠電費 達三十三萬七千零四十七元。另被告自九十二年八月份起至十二月份止，遲延給 付之租金合計五十萬元。從而，原告依據系爭契約書之法律關係請求被告給付積 欠電費及租金等語。被告則以系爭契約書固約明租金給付方式，惟兩造對系爭電 費補償價額之計算方式有爭議。退步言，縱認兩造就七十萬六千七百十一元之電 費補償之計算方式達成合意，然依據系爭契約書之約定，原告有重議租金及租期 等合約條件之義務。系爭契約書就電費補償計算方式屬預約性質，僅提供兩造未 來訂定電費補償價差計算之基礎，因兩造就電費彌補支付方式未達成合意，故對 於電費補償之計算，兩造意思未合致甚明。至於每度三點三元計收電費之標準， 係原告單方意思，被告自不受拘束等語置辯。
二、原告主張被告承租龍邦世貿大樓Ａ棟樓頂，架設廣播發射天線及發射機房等設備 ，該契約於九十二年一月三十一日屆滿後，兩造繼續協商簽約事宜，兩造乃於九 十二年三月三日簽訂系爭契約書，約定每月租金為十萬元，被告願補償先前租賃 期間之電費差價，嗣被告依據台電單據，自行計算電費差額補償金。詎被告自九 十二年八月份起至十二月份止未繳付租金，另自九十二年一月份起至十一月份止
之使用電費亦有積欠等事實。業據原告提出八十八年十二月二十七日契約書、系 爭契約書及台電中區營業處九十二年三月十四日台中字第九二０三００三五號函 等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告主張依據系爭契約書之內容 ，除應按月給付十萬元租金外，被告亦應按每度三點三元之電費，給付電費差額 等語。被告抗辯稱系爭契約書就電費補償計算方式屬預約性質，兩造就電費彌補 支付方式未達成合意，且約定之租金數額過高云云。是兩造就電費差額補償金之 計算及積欠租金數額有所爭執。故本院自應審究兩造對於電費差額補償金及其計 算依據，有無已達成合意，暨被告應否依據系爭契約書之內容，負給付租金之義 務。茲分別說明如下。
三、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對 於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成 立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。解 釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條及第 一百五十三條分別定有明文。是意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋 ，而意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可 使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，係依據表示行為所表示 於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，限於表達力之不足及 方式，則有闡釋之必要，至其內心之意思，既未形之於外，自無從加以揣摩。故 在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為 表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋 ，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則 仍不能逾交易慣行之意義（參照最高法院八十八年度台上字第一六七一號判決） 。原告主張依據系爭契約書內容，兩造就每月租金十萬元及被告應給付電費差價 等事實，已達成合意，被告應依約履行義務，被告每度用電費用計算之依據，經 原告決議為每度電費三點三元，並發函通知被告等語。被告辯稱其雖同意補償先 前之電費差價，惟兩造對該差價之計算及支付方式均有爭議，補償價額之約定僅 屬預約性質。縱認兩造就電費補償價額之計算方式已達共識，因原告租金數額過 高，依系爭契約書約定，原告有重議系爭租約之租金及租期之義務云云。是本院 自應探討系爭契約書就每度電費之計算、先前電費差額之補償金及租金數額部分 ，兩造是否均已達成合意一致。經查：
（一）原告於九十二年二月間決議與被告續定新約之條件為每度電費五元，嗣因考 量被告使用大樓電梯之次數，於九十二年三月二十八日決議同意調降為每度 電費三點三元，並將決議結果通知被告，被告並無反對之意思表示。而被告 依據台電之單據自行計算電費差額時，認為電費概算每度單價約介於二點零 五六元至三點一三七元間等事實，有龍邦世貿大樓九十二年度二月及三月份 管理委員會議紀錄、九十二年四月四日（九二）龍管字第００五號函及被告 製作電費明細表等件在卷可徵。從而，原告以每度電費三點三元之計算，向 被告收取先前之電費差額及用電電費，與被告所計算之電費，兩者之相距不 多，是以每度電費三點三元之計算電費差價及用電電費，尚屬合理。再者， 原告前任管理公司製作被告電費分析，說明被告先前承租期間用電佔原告大
樓Ａ棟之用電百分之四點二四五，其為Ａ棟最大之用電戶，而被告之每度用 電平均支付一點八八元等事實，此有全國廣播電費分析資料，附卷可查，並 為被告所不爭執。故被告先前每度用電平均僅支付一點八八元，與其他住戶 每度用電支付四點五二元相較，足見被告短繳之電費轉由其他住戶承擔，對 本大樓之其他住戶，有失公平至明。職是，差額電費及用電電費均以每度三 點三元為計算標準，與其他住戶之收費標準相較，並未對被告造成不利。故 被告抗辯稱每度電費僅為二元云云，即不足為憑。 （二）依據系爭契約書記載，就補償電費之期間係指先前之租賃期間，而補償之金 額則為總金額除以總用電度數之大前提下。即應解為被告之補償金額，不應 高於總金額除以總用電度數所計算出之金額。至於實際之補償金額，則應由 被告依據台電公司單據，製作試算表交付原告確認，倘原告同意該金額，兩 造則達成合意，就電費差價補償金之權利義務關係即告確定，兩造均應受拘 束，不容事後反悔。被告簽定系爭契約書後，原告隨即向台電公司申請電費 資料交與被告，並以實際用電度數乘以每度三點三元，作為電費差價之給付 方式，被告於換算後得出先前租賃期間之電費差價金額為七十萬六千七百一 十一元，並函知原告，原告為此發函同意補償金以該金額收取等事實。業據 原告提出九十二年三月三日（九二）龍管字第００六號函、台灣電力股份有 限公司台中區營業處九十二年三月十四日函及龍邦世貿大樓管理委員會八十 五年二月份至九十一年十二月份電費資料、被告製作之電費明細表及九十二 年四月四日（九二）龍管字第００五號函等件為證。是兩造已就實際用電度 數乘以每度三點三元，作為電費差價之給付方式，並據此計算先前租賃期間 之電費差價金額計七十萬六千七百一十一元等事實，達成合意，是被告自應 受此拘束。
（三）被告前向本院提起電費差額補償金之訴，經本院九十二年度訴字第二二六八 號確認電費差額債權不存在事件判決，認定被告有給付電費差價金額計七十 萬六千七百一十一元之義務，有該民事判決附卷可憑，經本院調閱該民事事 件卷宗，核與事實相符。益徵兩造於系爭契約書，已就電費補償計算方式達 成合意，並非僅提供兩造未來訂定電費補償價差計算之基礎。從而，揆諸前 開說明，應認兩造就補償電費差價之計算方式及金額，其意思表示已達合意 一致。是兩造所簽定之系爭契約書已合法生效，其性質並非預定本約之預約 ，被告應依據系爭契約書之法律關係，履行給付差額電費與原告，即被告應 受系爭契約書之拘束，自不得於事後任意否認兩造就差額電費之計算及金額 ，未達成意思合致。因此，原告主張被告有給付七十萬六千七百一十一元電 費差額補償金之義務，於法有據，為有理由。再者，被告自九十二年一月份 起至同年十一月份止，固有繳付部分之電費，惟依照原告所提出之九十二年 全國廣播積欠租金及電費差額明細表所示，原告以每度電費三點三元計算， 扣除被告已給付之分攤電費部分，被告應再給付三十三萬七千零四十七元， 而被告就該明細表所記載之使用電量，亦未爭執。是原告依據系爭契約書之 法律關係，自得請求被告給付上開積欠之電費。 （四）依據兩造間九十二年三月三日簽訂之系爭契約書，已載明每月租金十萬元，
，既如前述。系爭契約書固約定兩造議定電費計算方式獲得共識之當月，可 重行議定租金及租期之條件。然按其文義，兩造未另行議定前，兩造均應受 每月租金十萬元之內容約束，至於如何改變原先約定，尚須兩造合意為之。 被告雖於確定電費補償金後，提出重議之租約條件，原告為此亦將被告之重 議條件，列入原告九十二年三月份會議之討論議案。經原告決議結果，除電 費計收方式有調降外，即將每度電費五元，降至每度電費三點三元，至於租 金及租期條件均未改變，並函知被告其重議結果等事實，有系爭契約書、龍 邦世貿大樓九十二年度三月份管理委員會議紀錄及九十二年四月四日（九二 ）龍管字第００五號函等件，附卷可查。基上，系爭契約書為兩造合意所簽 訂，被告自應受其拘束，原告縱然依約有重議租約條件之義務，然系爭契約 書未終止前，均屬合法有效之契約，被告自應依約履行給付每月租金十萬元 之義務。再者，被告亦自承其於九十二年七月間向本院聲請假處分，並提供 自九十二年八月起至九十三年一月止，尚未給付之租金六十萬元為假處分之 擔保金。足見原告主張被告自九十二年八月至同年十二月，有遲延給付租金 五十萬元之事實，堪信為真實。是被告依約有每月租金十萬元之義務，原告 請求其給付五個月租金即五十萬元，洵屬正當，為有理由。四、綜上所陳，兩造間就補償電費差價之數額及其計算方式已達合意，而系爭契約書 約定之租金金額亦未變更，已如前言。從而，原告依據系爭契約書之法律關係， 請求被告應給付原告一百五十四萬三千七百五十八元（即先前之電費差額補償70 6,711+積欠電費337,047+積欠租金500,000）及自起訴狀送達翌日即九十三年一月 十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，自應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰 不一一贅述，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定 相當擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十六 日 臺灣臺中地方法院民事第四
~B法 官 林洲富
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十六 日~B法院書記官
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