臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年訴字第三二九八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 蔡苑宜律師
被 告 丙○○
乙○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於九十三年六月二十三日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
被告丙○○、乙○○應將坐落台中市南屯區○○○段第一三一九建號即門牌號碼台中市○○區○○路二段三五九之八號九樓房屋遷讓交還原告。被告丙○○應自民國九十二年十一月四日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣叁仟捌佰捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣伍拾柒萬元供擔保後，得假執行，但被告丙○○以新台幣壹佰柒拾叁萬元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將坐落台中市南屯區○○○段第一三一九建號即門牌號碼台中市○ ○區○○路二段三五九之八號九樓遷讓交還原告。 （二）被告等應連帶自民國（下同）九十二年十一月四日起至遷讓交還上開不動產 之日止，按月給付原告新台幣（下同）八千元。 （三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中市南屯區○○○段第一三一九建號即門牌號碼台中市○○區○○路 二段三五九之八號九樓房屋（下稱系爭房屋），原告於九十二年十月四日經 由鈞院拍賣程序取得所有權，於同年十二月十八日辦妥所有權登記。惟原告 與被告間，並無租賃、使用借貸或其他法律關係，被告二人無權占用系爭房 屋，原告多次協調請求遷讓，均遭被告丙○○以原房屋所有權人陳逸真積欠 其積務為由拒絕。又被告二人自九十二年十一月四日起無權占有系爭不動產 ，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，爰依侵權行為及不當得 利之法律關係，求為判決如聲明所示。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭不動產應無交由被告丙○○居住之事實： ⑴依鈞院九十二年度執字第一六○四七號民事執行卷宗所載，九十二年間 中國信託商業銀行函復鈞院系爭房屋之使用狀況載明：「屋有人將門反 鎖，嗣後一名自稱曾先生趕到後表示由他居住，惟無法提供租約，另據 大廈管理員表示該建物係由債務人自住」。可知查封系爭房屋時，尚無
租約之存在。且陳逸真於八十六年十月十三日簽立無租賃切結書，表示 系爭房屋確無出租之情事。
⑵另依台中市警局第四分局九十二年八月二十二日中分四刑字第○九二○ ○二七○六九號函：「債務人陳逸真所有本市○○區○○路二段三五九 之八號九樓房屋，經派員配合中國信託商業銀行陳保成履勘結果，該屋 由債務人之姐居住」，並無被告丙○○居住之記載。 ⑶九十三年三月十一日鈞院現場勘驗時，被告丙○○自陳尚有女兒（依所 留帽子大小判斷為成人）偶爾來訪，又有社區管理員負責安全，則被告 丙○○應無勞煩無關係、且又常需看病之被告乙○○帶著兩名年約三歲 之幼孫每月從台南到台中看管房屋之理。是被告丙○○所稱由被告徐櫻 桃幫忙看房子，而於協議書上記載同意陳逸真之表姊即被告乙○○居住 在內並不合理。另被告乙○○之幼孫年僅三歲，活動力極高，系爭房屋 僅有兩間房間，實難想像被告丙○○能與被告乙○○及兩名幼孫長期居 住在一起。又被告丙○○戶籍地址為台中市○○區○○里○○路○段一 六七巷七號，顯另有住所。
⑷依系爭不動產所屬「黎明太陽神社區」管理服務中心所保管之「住戶基 本資料」所載：住戶姓名為陳逸真，「同住家屬」依序（依筆跡判斷為 不同時期所加）為被告乙○○、陳憲正、黃吉賢、被告丙○○，且未搬 離，可知被告丙○○與訴外人陳逸真為同住家屬關係，非租賃或買賣關 係，且被告乙○○之遷入遠早於被告丙○○。陳逸真至九十三年三月十 五日之戶籍地址仍在系爭房屋，被告乙○○及兩名幼孫尚居住於系爭房 屋，陳逸真實無交付系爭房屋予被告丙○○之外觀。再者，依陳逸真於 九十二年歷次向鈞院民事執行處所提書狀，陳逸真皆以該不動產之地址 為住居所，連絡電話亦與「黎明太陽神社區」管理服務中心保管之「住 戶基本資料」所載電話相符，且住戶基本資料所載之連絡電話反無被告 丙○○之向來使用之電話號碼，是被告丙○○主張陳逸真早已騰空交屋 ，並由其居住，應有不實。
⒉原告否認被告丙○○提出之協議書真正，依民事訴訟法第三百五十七條規 定，應由被告證明其形式及所有內容之真正：
⑴被告丙○○提出之協議書，記載其受陳逸真委託裝潢支出裝潢費五十六 萬元，另借款六十萬元予陳逸真，雙方合意以每月四千五百元計算，由 被告丙○○居住系爭房屋抵付清償債務完畢。惟被告丙○○另答辯六十 萬為買賣房屋之頭款，並於搬入系爭不動產後即著手裝潢，顯見被告曾 培錦當初係為自己居住而裝潢，並非受託裝潢，前後所陳不一，應由其 證其真正。
⑵系爭協議書填載日期雖為八十六年五月十日，惟其上陳逸真之簽名字跡 ，卻與同年十月十三日陳逸真與中國信託所簽寫之房屋借款契約及無租 賃切結上的字跡不同，顯非陳逸真本人所簽。
⑶被告間買賣房屋，並未履行簽約用印、完稅、不動產移轉登記等流程， 即予交屋，明顯與交易習慣不同，應由被告證其真正。系爭協議書並非
由公正第三人所作或見證，顯與該無租賃切結牴觸，無實質證據力。 ⑷系爭協議書所載租金僅四千五百元，與該區域之租賃市場行情明顯不符 。又依被告丙○○答辯主張：六十萬元為頭期款，貸款八成，則表示系 爭不動產當初買賣總價為三百萬元，則協議書所載月租四千五百元，年 租才五萬四千元，尚遠不足以支應陳逸真八十六年十月以系爭不動產向 中國信託銀行借款二百四十萬元，應支付之年息二十二萬三千元，益證 系爭協議書之真正，確有疑義。
⑸被告丙○○對於陳逸真果有債權，應就系爭不動產之強制執行參與分配 ，而非與陳逸真的親戚繼續同住，其違反常情之舉，顯見系爭協議書之 真正，仍有疑義。綜上，原告否認系爭協議書之真正為有理由，應由被 告證明其形式及內容為真正。
⒊本件無民法第四百二十五條第一項之適用，被告之主張僅為具相對性之債 之關係，不具物權效力，不得對抗原告：
⑴陳逸真未將系爭不動產交付予被告丙○○，已如前述。 ⑵依民法第四百二十一條規定，支付租金乃租賃契約之要件，惟被告曾培 錦始終未能證明其給付租金予陳逸真之事實。
⑶被告丙○○主張對陳逸真有買賣債權，依債之相對性，不得對抗第三人 即原告。被告丙○○之主張應無任何類推適用債之關係物權化存在之規 定，自無類推適用該買賣不破租賃規定，其占有系爭不動產自屬無正當 權源。
⒋被告丙○○以其與陳逸真間之個人關係，主張對原告所有之系爭不動產無 償居住十幾二十年，有違社會通常之觀念。原告提起本訴，固使被告等喪 失原來使用之利益，但為合法權利之行使，非以損害被告等為目的，是被 告主張權利濫用之抗辯，顯無理由，不足採信。三、證據：提出不動產權利移轉證書、建物所有權狀、九十一年間被告丙○○留於網 路之資料、房屋借款契約、無租賃切結書、台中市警察局第四分局九十二年八月 二十二日中分四刑字第○九二○○二七○六九號函、九十二年度民執六字第一六 ○四七號陳報狀首頁、戶籍謄本（以上均為影本）各一件為證，並聲請詢問證人 許雁陽。
乙、被告方面：
一、被告丙○○部分：
（一）聲明：駁回原告之訴。並陳明如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之 宣告。
（二）陳述：
⒈被告自八十四年中即因買受系爭不動產著手裝潢並搬入居住，另支付價金六 十萬元予原所有權人陳逸真，作為買賣房屋之頭款，另約定其餘八成為貸款 ，惟因貸款未到約定數額，未能完成買賣及過戶手續，八十六年五月十日雙 方簽立協議書，放棄買賣，轉為租賃，將已交付之購屋價金六十萬及裝潢費 五十六萬元，合計一百一十六萬，轉為押租金，按月扣抵四千五百元，應視 為預付之租金，至今七年多，今遭中國信託銀行拍賣，惟民法第四百二十五
條規定，買賣不破租賃，租賃契約對原告應仍繼續存在。而原告為貪圖法拍 利益，昧於實情提起本件訴訟，顯已違反民法第一百四十八條之規定。 ⒉系爭房屋於八十四年七月二十九日即由被告申裝欣中天然瓦斯在案可查，八 十六年五月十日租賃契約完成後，被告即往自來水公司申請用水，有自來水 公司八十六年五月十三日之申請案可查。
二、被告乙○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。丙、本院依職權勘驗現場並調取本院民事執行處九十二年度執字第一六○四七號執行 案卷全卷。
理 由
一、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此 限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。所謂「請求之基礎事實 同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張 在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾 先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即 屬之，此有最高法院九十年度台上字第一六號判決意旨可資參照。原告提起本件 遷讓房屋訴訟，原僅以丙○○一人為被告，然本院依職權勘驗系爭房屋時，被告 丙○○陳稱屋內有一房間係由被告乙○○居住使用，且放置其個人用品，每個月 均有居住之情，是被告乙○○對於系爭房屋即有占用的事實，乃被告乙○○占用 系爭房屋與被告丙○○間之基礎事實（無權占用）並無不同，於審理繼續進行在 相當程度範圍內具有一體性，已合於「基礎事實同一」之規定。則本件原告追加 被告乙○○為共同被告，應為法之所許，合先敘明。三、原告主張其於九十二年十月四日經由本院拍賣程序取得系爭房屋所有權，於同年 十二月十八日辦妥所有權登記一節，業據原告提出不動產權利移轉證書、建物所 有權狀等影本為證，且為被告丙○○所不爭執，而系爭房屋自原告取得所有權後 ，仍由被告丙○○、乙○○居住使用等情，復為被告丙○○於本院依職權勘驗現 場時陳述在卷，與本院勘驗所見無誤，是原告此部分之主張，堪信為真實。本件 原告以被告丙○○、乙○○等無權占用系爭房屋為原因，請求被告等應自系爭房 屋遷出，將系爭房屋返還原告，被告丙○○對於原告就系爭房屋之所有權存在之 事實並無爭執，已如前述，而僅以非無權占用（詳如下述）為抗辯者，則被告應 就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院九十二年度台上字第三一 二號、九十一年度台上字第二一八二號判決可資參照）。對此，被告丙○○抗辯 其於八十六年五月十日曾與系爭房屋原有所有權人陳逸真簽訂「協議書」，陳逸 真同意以其積欠被告丙○○之一百一十六萬債務，按每月四千五百元計算，由被 告丙○○居住系爭房屋抵付清償債務為止，依「買賣不破租賃」之規定，被告對 於原告得主張租賃權存在云云。經查：
㈠系爭房屋遭強制執行時，被告丙○○曾於九十二年九月二十三日陳報「協議書 」一件，主張系爭房屋由其租用之事實，該協議書載明：「‧‧‧（陳逸真）
委託甲方（即丙○○）裝璜‧‧‧積欠甲方裝潢費五十六萬元，另借款六十萬 元，計一百一十六萬元，雙方合意每月支付四千五百元至清償日止，無息支付 本金約定以該屋房租月租四千五百元，由甲方居住並抵付清償該債之本金至清 償日止，甲方並同意乙方之表姊乙○○居住在內」等語，嗣經債權人（即中國 信託商業銀行）質疑該租約之真實性，乃聲請本院執行處傳喚被告丙○○及陳 逸真訊問，本院民事執行處於九十二年十月七日通知被告丙○○及陳逸真到場 ，陳逸真陳稱：「該房屋是我買的，當初登記在我名下，因丙○○有意購買， 但因未能全部支付價款，先支付約六十多萬元，後來他不想買，我又沒錢退還 他，所以由丙○○繼續居住抵他交付我的價款，八十六年訂協議書之前，丙○ ○已住了約一年多」等情，業經本院依職權調閱系爭房屋之執行卷（九十二年 度執字第一六○四七號）查明屬實，前開陳逸真之陳述核與被告丙○○本件答 辯內容大致相符。
㈡雖原告否認前開協議書之真正，並主張被告丙○○與陳逸真間就系爭房屋之租 約，有諸多與事實不符之疑點，應由被告丙○○依民事訴訟法第三百五十七條 規定，證明其形式及所有內容之真正。然按文書之證據力，有形式上證據力與 實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則 為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言 。形式上證據力，因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第三百五十七條 、第三百五十八條或第三百五十五條規定決之。文書之實質上證據力，則由法 院根據經驗法則，依自由心證判斷之。本件被告丙○○所提出之前開協議書， 係由被告丙○○及陳逸真作成，並簽名、蓋章於上，依民事訴訟法第三百五十 八條第一項規定，形式上已推定為真正。至於該協議書能否證明被告丙○○與 陳逸真間成立租賃關係，而具有實質上證據力，本院參酌前開陳逸真之陳述與 被告丙○○答辯內容大致相符、被告丙○○於強制執行程序中提出之天然氣、 水費收據，均以被告丙○○為收費對象、系爭房屋內放置被告丙○○個人物品 等情觀之，認被告丙○○所辯其與前所有權人陳逸真間，就系爭房屋於八十六 年五月十日成立租賃契約，堪信為真實，原告主張陳逸真未將房屋交付被告丙 ○○居住云云，尚乏依據。
㈢惟按民法第四百二十五條所謂「買賣不破租賃」之規定，已於八十八年四月二 十一日修正，並於八十九年五月五日施行，該條第二項業已明定︰「前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。 換言之，關於租賃期限逾五年而未經公證之不動產租賃契約及未定期限之不動 產租賃契約，均無同條第一項所定買賣不破租賃原則之適用。而查被告丙○○ 與陳逸真間就系爭房屋於八十六年五月十日成立租賃契約（協議書），係約定 ：被告丙○○居住使用系爭房屋，以每月租金四千五百元抵付至陳逸真清償一 百一十六萬元之日為止。足見其等成立之租賃契約期限，長達二十一年之久， 而此租賃契約未經公證，依前開之修正規定，當無適用買賣不破租賃原則之餘 地。
㈣或謂前項例外規定係於八十九年五月五日施行，依民法債編施行法之規定，無 溯及適用八十九年五月五日前已成立之租賃契約云云。然查：民法第四百二十
五條第一項係「買賣不破租賃」之原則規定，於八十九年五月五日增列施行不 適用該原則之例外規定（即同條第二項），故適用法律時應就「原則規定」及 「例外規定」一體考慮。而之所以有「買賣不破租賃」之適用，乃因「出租人 將其所有權讓與第三人」的事實發生，因此該條第二項限制規定之適用，應著 眼於「出租人將其所有權讓與第三人」的事實，係發生於八十九年五月五日前 、後為斷，而非以承租人與原出租人之租賃契約究係成立於八十九年五月五日 前、後為準。且就民法第四百二十五條第二項之修正理由論之，其立法目的在 於「避免債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契 約，以妨礙債權人之強制執行」，若論承租人與原出租人之租賃契約係成立於 八十九年五月五日前而無前開限制規定之適用，則該項立法規範目的顯無達成 之可能。
㈤是綜合以上分析，本件被告丙○○與陳逸真間就系爭房屋於八十六年五月十日 成立之租賃契約，其租賃期限長達二十一年之久，但未經公證，依前述民法第 四百二十五條第二項規定，要無買賣不破租賃原則之適用。從而，被告丙○○ 以此辯稱其對於原告有占有系爭房屋之正當權源，難以採取。另被告乙○○就 系爭房屋，充其量僅得被告丙○○同意繼續居住使用，對於原告亦無占有之正 當權源，自不待言。
四、被告等占有原告所有之系爭房屋，既無正當權源，從而原告依所有物返還請求權 之規定，訴請被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，應予准許。被告丙 ○○復辯稱原告此舉係違反民法第一百四十八條規定云云，顯為曲解法律之抗辯 ，殊無理由。
五、另原告請求被告等應自原告取得所有權之日即九十二年十一月四日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月連帶給付原告八千元云云。按無權占用他人房地，可能獲 得相當於租金之利益，並致他人受有損害，已為社會通常之觀念，最高法院著有 六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。本件被告丙○○無權占用原告所有 之系爭房屋，已如前述，則原告請求被告丙○○給付相當於租金之不當得利，已 無不合。惟被告乙○○對於原告雖亦屬無權占用，但應否與被告丙○○連帶給付 原告相當於租金之不當得利，則非無疑：
㈠按民法第一百七十九條以下所規定之不當得利請求權，乃「衡平原則」之具體化 ，其目的在於調和當事人之間不當之損益變動，故就不當得利之構成要件而言， 受益人須符合「無法律上之原因」、「受有利益」、「他人受損害」、「受利益 與受損害間具有因果關係」等要件。依前開協議書所載，被告乙○○之所以占用 系爭房屋，係經被告丙○○同意，換言之，被告丙○○與被告乙○○間，另成立 使用借貸契約，雖此契約之效力並不及於原告，但於契約當事人間仍然有效，是 被告乙○○基於有效之使用借貸關係，占有使用系爭房屋內之房間一間，已難謂 為無法律上之原因。
㈡再者，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例所稱：「無權占有他人所有之 房地，可能獲得相當於租金之利益，已為社會通常之觀念」等語，質言之，其所 謂無權占有他人房地者所受之利益，應屬「占有」之本身，而「相當於租金之利 益」，僅將無權占有期間之「占有利益」予以量化，是就本件情節而言，被告乙
○○與被告丙○○間成立之使用借貸關係，雖不得對抗原告，惟被告乙○○所受 占有使用系爭房屋之利益，與原告所受之損害之間，顯然非基於同一事實，應無 相當之因果關係存在。
㈢是以，本件被告乙○○占用系爭房屋內之房間一間，與民法第一百七十九條不當 得利之要件並不相符，從而原告以不當得利之規定，請求被告乙○○應與被告丙 ○○連帶給付相當於租金之不當得利，即無理由。另原告主張被告乙○○無權占 用系爭房屋，合於民法第一百八十四條第一項前段侵權行為之規定，惟查侵權行 為損害賠償之構成要件，係以行為有故意或過失為要件，此與民法第七百六十七 條規定，僅以無權占有之事實存在與否，二者顯然不同。換言之，行為人雖有無 權占用之情事，並不當然合於侵權行為。而查，被告乙○○係經被告丙○○同意 居住使用系爭房屋，其與被告丙○○間成立使用借貸關係，已如前述，從系爭房 屋查封拍賣以至訴訟過程中，均未見被告乙○○對於系爭房屋業由原告取得所有 權乙事，已有任何認知情事，是被告有無故意或過失不法侵害原告所有權之事實 ，實無法確認。因此，原告主張被告乙○○應依侵權行為之規定，按月給付原告 八千元，亦無從准許。
㈣此外，原告主張被告丙○○應按月給付原告相當於租金之金額為八千元，其計算 標準，未據原告提出相關之證據以實其說。故原告請求被告給付使用系爭房屋相 當於租金之不當得利，其租金之數額，應以土地及其建築物申報總價為基礎，此 觀土地法第九十七條第一項規定甚明。原告雖於言詞辯論終結後，陳報台灣澎湖 地方法院九十一年訴字第三二號判決一件，主張本件不應以土地法第九十七條之 規定核算不當得利，然查該判決事實，係訟爭之當事人間原已訂有租約，租金以 每月十二萬元計算，且為經營飯店營業，故與本件被告丙○○與原告間自始毫無 租賃關係之情節，自無法比附援引。是本院依職權函向台中市稅捐稽徵處黎明分 處函詢系爭房屋及其土地申報總價得知，系爭房屋總現值為四十一萬八千六百元 ，土地部分（第五九六地號，面積三二五九平方公尺）之申報地價為每平方公尺 三千五百九十二元，原告之應有部分為十萬分之四○四，則土地及其建築物申報 總價為四十六萬五千八百九十四元（【3592×3259×404/100000】＋418600＝ 465894）。且系爭房屋所在位置為台中市○○路○段及公益路二段交岔口，該棟 大樓係地上十二層住商混合大樓，附近市況繁榮良好，已經本院勘驗屬實，是本 院認以前述總價之年息百分之十計算，應屬適當，因此，被告丙○○自九十二年 十一月四日起至交還系爭房屋之日止，按月所受相當於租金之不當得利金額為三 千八百八十二元【465894×10﹪×1/12＝3882元）。從而，原告基於不當得利之 法律關係，請求被告丙○○自九十二年十一月四日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，應按月給付原告三千八百八十二元，應予准許，逾此數額以外之請求，於法無 據，應駁回之。
六、原告及被告丙○○均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行之宣告，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之；原告其餘 假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條 第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文
。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 七 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 王邁揚
右為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十三 年 七 月 七 日~B法院書記官