臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十二年度訴字第二五一號
原 告 丙○○
乙○○
甲○○
訴訟代理人 李秋銘律師
複 代理人 黃金亮律師
被 告 己○○
訴訟代理人 丁○○
戊○○
當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國九十三年七月二十一日辯論終結，判決如左
：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告原起訴請求：（一）被告應將坐落宜蘭縣三星鄉○○段紅柴林小段七一七之 一地號，面積０．二一六０公頃，及同小段七一七之二地號，面積０．０五五０ 公頃之土地交還原告；（二）被告應給付原告稻谷壹萬柒仟伍佰參拾貳台斤。嗣 於本院審理時追加請求：被告應協同原告向宜蘭縣三星鄉公所辦理前項所示土地 之耕地租約終止登記。查其前述追加之聲明，核屬民事訴訟法第二百五十五條第 一項第二款規定請求之基礎事實同一之情形，應予准許，先予敘明。二、原告主張：坐落宜蘭縣三星鄉○○段紅柴林小段七一七之一地號，面積０．二一 六０公頃之土地（以下簡稱系爭七一七之一號土地），及同小段七一七之二地號 ，面積０．０五五０公頃之土地（以下簡稱系爭七一七之二號土地），係屬原告 所有。兩造間就系爭二筆土地訂有耕地三七五租約（以下簡稱系爭租約）而有耕 地租賃關係存在，並經耕地三七五租約登記。然迄今為止，被告積欠原告地租已 達二年以上之總額，為此原告業於九十二年三月十九日以存證信函催告被告於七 日內繳交租金，惟被告未依限繳交，原告依據耕地三七五減租條例第十七條第一 項第三款終止租約，並請求被告返還系爭二筆土地。另依據耕地三七五減租條例 第六條第一項規定，耕地租約一律以書面為之，且租約終止應由出租人會同承租 人申請登記，爰依上開規定請求被告協同原告辦理系爭租約之終止登記。又被告 自五十六年一月起至九十一年十二月止，前後積欠三十六年租金，合計為一萬七 千五百三十二台斤稻谷，爰依照耕地租約之法律關係請求被告給付所積欠之租金 等語。並聲明：（一）被告應將坐落宜蘭縣三星鄉○○段紅柴林小段七一七之一 地號，面積０．二一六０公頃，及同小段七一七之二地號，面積０．０五五０公 頃之土地交還原告；（二）被告應協同原告向宜蘭縣三星鄉公所辦理前項所示土 地之耕地租約終止登記；（三）被告應給付原告稻谷壹萬柒仟伍佰參拾貳台斤。三、被告則以：系爭二筆土地原由被告之被繼承人蔣石龍向宜蘭縣政府承租開墾（原 為公有河川地），後於四十六年間由宜蘭縣政府呈報行政院核准，將蔣石龍所開 墾之土地以交換為原因而移轉登記為原告之先祖林石祈，原本之耕地租賃關係隨
同移轉（原租率為全年正產物收穫量之千分之二百五十）。然林石祈早於三十八 年已死亡而無權利能力，其既無從為交換合意之意思表示，則系爭二筆土地之所 有權移轉登記及耕地租賃契約均屬無效，原告因繼承關係取得系爭二筆土地，其 取得所有權及租賃之意思表示亦屬無效，從而原告主張兩造間有耕地租賃法律關 係存在並主張終止租約請求被告交還土地及給付租金，即屬無據。至被告嗣後依 耕地三七五減租條例與原告換訂租約，僅為原租約之延續，非另行成立新的租賃 契約，則原本無效之租賃契約關係仍屬無效。縱然系爭租約有效，被告之被繼承 人蔣石龍與宜蘭縣政府間就系爭二筆土地原本之租率僅為千分之二百五十，隨後 換約提高至千分之三百五十，亦屬無效，宜蘭縣政府六十六年五月二日六六府地 權字第二八四０六號函內容違反耕地三七五減租條例。況被告之被繼承人繼續繳 租至六十三年止，非如原告所稱自五十六年起即欠租。另以往均係原告之被繼承 人前往被告之被繼承人處收取租金並折付現金給付，本件應以承租人之住所地為 清償地，原告長期未到被告住所地收取租金，乃不可歸責於被告之事由。又共有 物之管理原則上應由全體共有人為之，本件催告信函僅為原告丙○○一人之催告 ，依法不生催告效力。況被告收到存證信函後，立即回函表示租率未解決前願暫 依三七五租率給付請其前來收取，但原告丙○○拒不收件藉故推託，顯見被告不 負遲延或積欠租金之責任。如鈞院審認後認為被告應負給付租金之義務，逾五年 之租金部分，被告亦主張已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭七一七之一及系爭七一七之二號土地目前登記為原告三人所有。（二）系爭二筆土地上之三七五租約原先是四十七年一月一日所訂立，租賃期間從四 十四年一月一日至四十九年十二月三十一日止，出租人名義上為林石祈，承租 人為蔣石龍。
（三）林石祈於三十八年十二月四日死亡。
（四）被告尚未給付原告從六十四年至九十一年之租金。五、得心證之理由：
本件之爭點，經本院予以整理且經兩造同意後，有下述七項：（一）系爭租約是否為宜蘭縣政府與蔣石龍之間原始租約之延續抑或另訂新的三七五租約？（二）系爭租約是否為有效？（三）原告是否有合法催告被告繳納欠繳之租金？（四）系爭租約租金之租率為何？（五）被告欠繳的租金金額為何？（六）本件如果有欠繳租金，是否可歸責於被告？（七）被告主張消滅時效是否有理由？以下就上述爭點分別說明：（一）系爭租約是否為宜蘭縣政府與蔣石龍之間原始租約之延續抑或另訂新的三七五 租約？
經本院向宜蘭縣政府函查蔣石龍與宜蘭縣政府於四十四年間就系爭二筆土地是 否訂有租賃契約乙節，該府函覆僅表示：該土地於四十三年登記為台灣省所有 ，四十六年四月九日由林石祈交換取得，四十七年一月一日由林石祈與蔣石龍 訂立私有耕地租約，租期自四十四年一月一日至四十九年十二月三十一日止， 何以租期始日係在出租人取得所有權之前，因本府檔案室目前並無保管該檔案 資料，致無從提供相關資料供參等語，此有宜蘭縣政府九十三年四月十二日府
地三字第０九三００三九八二九號函在卷可參。並無法證明蔣石龍與宜蘭縣政 府於四十四年間就系爭二筆土地訂有租賃契約，被告又未提出任何證據以實其 說，是其主張蔣石龍與宜蘭縣政府於四十四年間訂有租賃契約，且系爭租約為 前開租賃契約之延續云云，不足為採。故系爭租約應係另行訂立之三七五租約 ，而非宜蘭縣政府與蔣石龍之間原始租賃契約延續之事實，堪予認定。（二）系爭租約是否為有效？
１ 系爭租約在未續訂之前，原先係於四十七年一月一日所訂立，租賃期間係自四 十四年一月一日至四十九年十二月三十一日止，出租人名義上為林石祈，但其 上卻蓋用原告之被繼承人林傳生之印文，而承租人為蔣石龍之事實，此有本院 向宜蘭縣三星鄉公所調閱之租約登記資料（附於證物袋內）可資證明。林石祈 早於三十八年十二月四日死亡，不論於四十七年一月一日租約簽訂時或四十四 年一月一日租約始期時，林石祈顯然無法與蔣石龍簽訂租約，復參照四十六年 四月九日系爭二筆土地竟交換登記為林石祈所有之情事，顯見係因土地登記謄 本記載土地所有權人為林石祈，故系爭租約原始登記資料出租人名義上亦載為 林石祈，然實際上係由林傳生與蔣石龍合意成立租賃契約關係，此項租賃關係 於兩造之被繼承人間既屬有效成立，則系爭租約自不因出租人記載為林石祈之 錯誤而影響其效力。
２ 另查系爭二筆土地於移轉登記為林石祈名下之前，林石祈已死亡而無權利能力 ，依法不得為權利主體而成為土地所有權人，前開移轉登記行為不發生法律上 之效力。又法律上之無效係自始、當然、確定無效，不因原告嗣後之繼承關係 而成為有效，故原告依法並非系爭二筆土地之所有權人。惟兩造之被繼承人林 傳生與蔣石龍已合意成立系爭租約，已如前述，而租賃契約係當事人約定一方 以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法第四百二十一條規定參照 ），出租人在法律上不以土地所有權人之身分者為限，則原告依法繼承系爭租 約之法律關係而成為出租人，自屬有效，是被告主張原告並非系爭二筆土地所 有權人固屬可採，然此不影響系爭租約之效力，被告抗辯系爭租約無效云云， 不足為採。
（三）原告是否有合法催告被告繳納欠繳之租金？ 原告丙○○於九十三年三月十九日寄送存證信函，內容已表明出租人係原告三 人，並要求被告應於七日內繳納欠繳之租金，否則將收回系爭二筆土地等語， 此有原告提出之存證信函乙份附於宜蘭縣政府租佃爭議調處案卷宗內可資參照 。其雖為原告丙○○一人所寄發之存證信函，然已表明出租人係原告三人而非 原告丙○○一人而已，解釋上即屬於所有出租人之合法催告。被告抗辯該催告 僅係原告丙○○一人所為，非合法催告云云，顯不足採。（四）系爭租約租金之租率為何？
被告雖主張系爭租約係宜蘭縣政府與蔣石龍之間原始租約之延續，該租約租金 之租率僅為千分之二百五十，系爭租約依照耕地三七五減租條例第二條第一項 規定，自不得提高為千分之三百七十五云云，然查：被告未能證明系爭租約係 宜蘭縣政府與蔣石龍之間原始租約之延續之事實，已如前述，則被告抗辯系爭 租約租金租率應為千分之二百五十云云，即無依據。依照本院向三星鄉公所函
調之租約登記資料顯示，系爭租約之租率確為千分之三百七十五，已堪認定。（五）被告欠繳的租金金額為何？
依照本院向三星鄉公所函調之租約登記資料顯示，系爭租約之租金金額，以系 爭二筆土地合計，每年為四百八十七台斤稻谷。原告主張被告自五十六年一月 起至九十一年十二月止，前後三十六年間共積欠一萬七千五百三十二台斤稻谷 等語，被告雖辯稱已經清償至六十三年為止之租金，然被告並未就清償之事實 予以舉證證明，是原告主張被告自五十六年一月起至九十一年十二月止欠繳之 租金金額為一萬七千五百三十二台斤稻谷，應屬可採。（六）本件如果有欠繳租金，是否可歸責於被告？ １ 按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當 期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。 此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款終止契約時 ，亦適用之。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言。此 項債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人住所收取時，債務人拒絕清償， 始負給付遲延之責任。倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延 ，債務人不負給付遲延之責任。出租人須於承租人支付租金有遲延時，始得定 相當期限催告承租人支付，且於往取債務，並須於催告期滿至承租人之住所收 取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院八十六年度台上字第 三三二四號著有判例可資參照；另可參照最高法院八十二年度台上字第一二一 八號、八十六年度台上字第一五七七號、九十二年度台上字第二二七五號判決 之意旨）。
２ 經查：依照本院向三星鄉公所函調之租約登記資料顯示，系爭租約繳納租金之 地點係約定在三星鄉拱照村，係屬原承租人蔣石龍之住所地，而非原出租人林 傳生之住所地三星鄉進士村，故系爭租約關於租金之收取核屬往取債務，即以 承租人之住所地為清償地之債務。本件原告雖曾以前揭存證信函定期催告被告 繳納欠繳之租金，然被告已於九十二年三月二十四日、二十五日以存證信函二 紙函覆請原告丙○○前來收取租金（關於租金租率雖有爭執，然已表明請原告 丙○○至被告住所地收取稻谷之意思），此有被告提出之存證信函二份在卷可 證，而原告迄今未證明嗣後有前往被告住所地收取租金而遭到拒絕給付之事實 。從而，被告主張以往均係原告之被繼承人前往被告之被繼承人處收取租金， 本件應以承租人之住所地為清償地，原告長期未到被告住所地收取租金，乃不 可歸責於被告之事由，況被告收到存證信函後，立即回函表示請其前來收取， 但原告丙○○拒不收件藉故推託，顯見被告不負遲延或積欠租金之責任等語， 堪予採信。本件租金之給付，既為原告受領遲延，而非被告給付遲延，屬於不 可歸責於被告之事由，參照前開最高法院判例及判決之意旨，原告催告後並未 前往被告住所地收取租金，則原告以被告積欠租金達二年之總額而終止系爭租 約，顯然於法無據。
（七）被告主張消滅時效是否有理由？
按租金債權，其各期給付請求權因五年不行使而消滅，民法第一百二十六條定 有明文。本件被告已抗辯系爭租約逾五年以上之租金請求權時效消滅，依照上
開規定，原告得請求之租金逾五年以上者已因時效而消滅，不得再向被告請求 給付。查原告請求之租金範圍係自五十六年一月起至九十一年十二月止，其中 僅有八十七年一月起至九十一年十二月止之租金未逾五年消滅時效而得為請求 ，故原告得請求被告給付之租金應為二千四百三十五台斤之稻谷。又查：本件 租金給付既屬往取債務，原告未依約定前往被告住所地收取租金，已屬受領遲 延，且被告寄給原告丙○○之存證信函內容已提及願暫依原告主張以千分之三 百七十五計算而給付租金，被告於本院審理時亦已表明願給付租金給原告。從 而，於原告未依約前往被告住所地收取租金而遭到拒絕給付之前，原告不能直 接訴請被告給付前述二千四百三十五台斤稻谷之租金，故本件原告就被告依約 應給付二千四百三十五台斤稻谷部分之請求，亦應予以駁回，併此敘明。六、綜上，本件原告以被告積欠租金達二年之總額為由而終止系爭租約，請求被告返 還系爭二筆土地及協同辦理終止租約登記，並給付一萬七千五百三十二台斤稻谷 之租金，均無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十三 日~B臺灣宜蘭地方法院民事庭
~B法 官 林俊廷
正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十六 日~B法院書記官 黃月雲