最高法院民事判決 九十三年度台上字第一三八四號
上 訴 人 乙○○︵即陳淑
訴訟代理人 鄭正忠律師
被 上訴 人 甲 ○
訴訟代理人 林照雄律師
右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二
十日台灣高等法院第二審判決︵九十年度重上字第八九號︶，提起一部上訴，本院判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國八十九年三月十四日將其所有坐落台北市○○區○○段一小段七十四地號土地，面積一百零九平方公尺，及其上建號第一七二五之建物即門牌為台北市○○路一四六號加強磚造三層樓房一棟︵下稱系爭房地︶，以新台幣︵下同︶一千九百五十萬元出賣與上訴人，並以訂約日為交屋日，且同意使用自用住宅優惠稅率辦理土地增值稅。惟被上訴人竟在系爭房地移轉過程中變更印鑑，使產權無法移轉，並於同年四月二十一日偽稱所有權狀遺失，向台北市政府古亭地政事務所聲請補發，地政事務所公告期間，經上訴人提出異議始未補發，但已造成系爭房地無法過戶等情。爰依買賣契約，求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並配合以自用住宅稅率辦理課徵土地增值稅之判決。嗣於原審另主張系爭房地已遭法院查封，如被拍定即無法請求移轉所有權，但上訴人已簽發面額一百二十五萬元支票一紙交中國農民銀行代為保管，復代被上訴人繳納地價稅四十五萬六千六百零五元，房屋稅六萬四千八百五十五元，瓦斯及水電費二萬六千三百二十五元，代辦贈與移轉稅費六萬六千八百七十五元，代償第二順位抵押權二百三十三萬一千六百二十八元，及代修鐵門四萬五千元，合計已支付四百二十四萬一千二百八十八元云云。爰追加依買賣契約第七條及第十一條之規定，求為命被上訴人返還已付之價金及加倍賠償所收價款之損害金，合計八百四十八萬二千五百七十六元，並加付法定遲延利息之判決︵第一審就原起訴請求部分，判決上訴人勝訴，被上訴人提起上訴。原審就原起訴請求部分，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，就追加之訴部分，命被上訴人給付上訴人六十萬元本息，駁回上訴人其餘追加之訴。上訴人就敗訴其中關於原起訴請求部分及追加請求五百九十八萬二千五百七十六元本息部分，提起第三審上訴。另上訴人於提起第三審上訴後，追加依買賣契約第十條之規定為請求部分，由本院另以裁定駁回︶。
被上訴人則以：上訴人係以詐術使被上訴人同意適用自用住宅優惠稅率，且上訴人擅自篡改買賣契約第十一條約定，將系爭房屋之交屋日改為訂約日，又未經被上訴人同意即占用系爭房地使用，並毀損一樓水泥地、水泥隔間及拆除鐵門，上訴人已違反買賣契約第八條之約定，並有締約過失，系爭契約業經被上訴人表示解除，上訴人不得再請求移轉系爭房地所有權等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：上訴人主張其於八十九年三月十四日，以一千九百五十萬元
向被上訴人購買系爭房地之事實，業據其提出買賣契約書為證︵一審卷十一至十三頁︶，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。系爭房地原為被上訴人之配偶黃世永所有，被上訴人於八十年十二月十日向中國農民銀行竹東分行借款一千三百萬元，由黃世永提供系爭房地為擔保，設定第一順位本金最高限額一千六百萬元之抵押權，並由黃世永任連帶保證人，其後被上訴人僅付息至八十二年十月十二日，經中國農民銀行竹東分行於八十三年十一月二十八日轉列催收款共計一千三百八十六萬六千元，同年七月中國農民銀行聲請法院拍賣抵押物，同年八月間第三人協融國際有限公司︵下稱協融公司︶主張對系爭房地有租賃權存在，租期為九年，中國農民銀行經三次拍賣，底價不足清償其債權而撤回執行。八十七年中國農民銀行與協融公司談妥不主張租賃權之前提下，再次聲請就擔保物強制執行，惟因系爭房地自五十九年起未曾移轉，估算土地增值稅約一千三百八十七萬元，依第三拍底價僅能收回四百四十四萬元，損失九百四十二萬六千元，乃聲請延緩執行，並洽被上訴人適用自用住宅優惠稅率處分擔保品，以減少雙方損失，但仍無法覓得買主，乃再度聲請撤回強制執行。嗣後由上訴人表示願以一千九百五十萬元承購，交易內容為⑴黃世永將系爭房地贈與被上訴人。⑵買方支付已積欠之房屋稅、地價稅約六十五萬元。⑶買方支付一百萬元予第二順位抵押權人宋春青，其抵押權七百萬元移轉予買方。⑷甲○辦理自用住宅稅率過戶予買方。⑸買方支付土地增值稅約二百三十七萬元，與一般稅率約一千三百八十七萬元相較差額約一千一百五十萬元。⑹買方支付甲○生活補助費一百二十五萬元。⑺買方償還本案積欠之催收款一千四百零四萬八千三百七十二元，銀行同意出具清償證明塗銷擔保品抵押權。⑻甲○請求減免貸案自轉催收款後之利息六百七十萬零三千一百七十四元及違約金二百五十九萬七千四百五十九元。此有中國農民銀行負責催收之承辦人詹振益於八十八年十二月十四日所書立之簽文影本在卷可稽︵一審卷五三至五八頁︶。再觀之兩造係於八十九年二月二十三日中國農民銀行逾期放款催收及呆帳清理審議委員會第二四六次逾審會議決議通過後，正式於同年三月十四日簽訂買賣契約，並在契約第二條付款方式中明載黃世永同意將系爭不動產贈與被上訴人，上訴人負責支付系爭房地所積欠之房屋稅、地價稅、工程受益費及水電瓦斯費，被上訴人同意使用自用住宅優惠稅率，由上訴人支付土地增值稅二百三十七萬元，並代為償還被上訴人積欠中國農民銀行之債務及第二順位抵押債權，此核與詹振益之前開簽文所記載之交易內容正相吻合。顯然兩造係先經由中國農民銀行承辦員詹振益協調談妥交易條件，再由詹振益簽署文件呈中國農民銀行審議通過後，始依據其協調之交易條件正式訂立系爭買賣契約。按土地增值稅依法本應由出賣人負擔，然依本件系爭買賣契約之約定，有關土地增值稅部分係由買受人之上訴人支付，再觀之被上訴人同意使用自用住宅優惠稅率辦理土地增值稅移轉系爭房地之結果，將可獲得中國農民銀行減免其所積欠之利息及違約金九百餘萬元，足見買賣雙方確實有合意就土地增值稅部分由被上訴人配合以自用住宅優惠稅率辦理土地增值稅後，再由上訴人繳納。否則若依一般稅率課徵土地增值稅，該稅額達一千三百八十七萬元，將使雙方之買賣價金達三千餘萬元，顯然與兩造所約定之價金數額不符。至於被上訴人使用自用住宅優惠稅率雖可減省稅金一千一百零五萬零三百七十九元，但同時被上訴人亦取得中國農民銀行減免被上訴人所積欠之利息及違約金債務九百餘萬元之優惠方案，且被上訴人尚可獲得上訴人支付之生活補助費一百二十五萬元，此對被上訴人之權益而言，實難認有不利之影響。参以
被上訴人對上訴人及詹振益所提出之詐欺罪告訴，業經檢察官處分不起訴在案，有台灣台北地方法院檢察署八十九年偵字第一七０八八號、九十年偵字第六七０八號不起訴處分書影本在卷可稽︵原審卷二八六至二八九頁︶，足證被上訴人所為遭詐騙之辯解，殊非可採。其辯稱上訴人就本件契約訂立之重要事項惡意隱匿或為不實說明，既未能舉證以實其說，亦不足採。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。又私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正。民事訴訟法第二百七十七條及第三百五十八條定有明文。本件被上訴人雖辯稱系爭契約第十一條「交屋日為訂約日」乃係遭上訴人變造，其上之印文是遭上訴人所盜蓋云云，惟其對於系爭買賣契約書上之黃世永、甲○之簽名及印文均為真正一節，已自認在卷︵原審卷二二、五五、五六、六三頁︶，足證系爭買賣契約確係於訂約當時即已書立，並經被上訴人及其夫黃世永過目後簽名於上，系爭買賣契約即應推定為真正，被上訴人自應就上訴人有變造文書及盜蓋印章之變態事實，負舉證證明之責。查被上訴人為辦理系爭房屋之過戶手續而交付印鑑證明及印章予上訴人一節，已據被上訴人承認在卷︵原審卷五六、六三頁︶，再依證人詹振益所證「……兩造就買賣總價、給付內容、流程等條件達成合意，兩造簽約時我在場，契約第十一條有同意交屋日為訂約日，兩造當初有同意原告買屋後即搬進去住，因原告說房子已賣掉，要搬進去住，所以被告請他先生打造一份樓梯間的鑰匙給原告」等語︵一審卷五十頁︶，顯然兩造就交付系爭房屋之事已達成協議，否則依常情，若未經被上訴人同意交屋，應不可能同意交付鑰匙與上訴人使用。且本件買賣價金之付款方式乃係由上訴人替被上訴人代為清償其所積欠之稅金、土地增值稅及中國農民銀行之催收款、第二順位抵押權等，就其所清償之各項債務而言，被上訴人已無餘款可得受領，至於上訴人給付被上訴人之補償金一百二十五萬元，已於簽約當時由上訴人簽發面額一百二十五萬元之支票一紙交與中國農民銀行保管，須待所有權過戶手續完畢後始可交付與被上訴人，亦據證人詹振益陳明︵一審卷五十頁︶，並有支票影本一紙可稽︵原審卷一一二頁︶。本件買賣契約於簽約日後，被上訴人並無價金可得領取，自無被上訴人所指須付清餘款後始交付房屋之情事。復參以被上訴人於簽約日即與上訴人同去申請印鑑證明，並將被上訴人與黃世永之印章及印鑑證明均交付上訴人憑以辦理過戶手續，及同意交付鑰匙與上訴人等情，堪認被上訴人在簽約時已同意交屋，此部分上訴人之主張堪信為真，被上訴人抗辯上訴人變造系爭買賣契約第十一條約定及盜用印章，既未能舉證以實其說，自不足採。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，此有最高法院十八年上字第一七二七號判例可資參照。系爭買賣契約書第十一條規定：「本契約所訂定之日即為交屋日」，第八條卻規定「甲︵上訴人︶乙︵被上訴人︶雙方並約定於尾款付清日將房屋騰空交予甲方，若因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則概依違約論」，二者對於交屋日之規定並不一致。然依前開說明，及證人詹振益之證言，應認系爭買賣契約書第十一條以手寫之約定較第八條制式之約定效力為強。此亦可由兩造間就土地增值稅之負擔，在第二條約定由甲方支付，卻在第四條仍約定由乙方負擔，惟被上訴人就系爭土地增值稅是由上訴人負責繳交一節，從未加爭執等情，即可推知兩造在立約當時，即有以第十一條之約定變更第八條關於交屋日規定之意思。上訴人主張兩造約定以
訂約日即八十九年三月十四日為交屋日之事實，為可採信。兩造既已約定交屋日為訂約日，則上訴人於八十九年三月十四日簽約日即得遷入使用系爭房地，上訴人並未違反系爭買賣契約書第十一條之規定，被上訴人辯稱上訴人擅自更改不動產買賣契約書第十一條訂約日為交屋日，應依第八條約定以尾款付清日為交屋日，及上訴人擅自遷入使用系爭房地，違反第八條約定，被上訴人得解除系爭買賣契約云云，洵無足採。又上訴人並非企業經營者，且兩造就系爭房地所簽訂之買賣契約書乃坊間所出售之一般不動產買賣契約之範例，兩造對於買賣契約之各項條件，仍有各別磋商空間，系爭買賣契約書並無消費者保護法之適用，被上訴人辯稱本件有消費者保護法之適用，亦非可採。按物之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。本件系爭房地於訴訟繫屬原審法院後，因被上訴人積欠第三人協融公司金錢債務，經協融公司聲請本票裁定准予強制執行，現由法院執行查封中，有土地及建物登記謄本在卷可按︵原審卷二０七、二０九頁︶，且為上訴人所不爭︵原審卷二０五、二四九頁︶。系爭房屋既經第三人聲請執行而被查封，縱仍屬被上訴人所有，亦不得對系爭房屋再為處分之物權行為，在法院撤銷查封前，係處於給付不能之狀態，自不能為所有權移轉之登記，上訴人請求被上訴人就系爭房屋辦理移轉登記與上訴人，即屬不能給付。又因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在，而其內容則已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，故債權人僅得依民法第二百二十六條第一項規定，請求賠償損害，不得請求為原定之給付，如債權人起訴請求為原定之給付，而未依︵修正前︶民事訴訟法第二百五十六條第三款變更為請求賠償損害之訴者，應認其訴為無理由而駁回之︵參見司法院三十二年院字第二四七八號解釋意旨︶。本件上訴人既僅主張追加起訴，請求被上訴人給付已付之價金及損害賠償金︵原審卷九四、一０八、一０九、一四八頁︶，顯然並未將原起訴請求被上訴人移轉系爭房地所有權之部分撤回，依前開說明，原訴部分，上訴人之請求即屬無理由而不應准許。上訴人追加主張其於簽約後，已簽發面額一百二十五萬元支票一紙交中國農民銀行代為保管，復代被上訴人繳納地價稅四十五萬六千六百零五元，房屋稅六萬四千八百五十五元，瓦斯水電費二萬六千三百二十五元，代辦贈與移轉稅費六萬六千八百七十五元，並代償第二順位抵押權二百三十三萬一千六百二十八元，代修鐵門四萬五千元，共計已支付四百二十四萬一千二百八十八元，如被上訴人無法移轉系爭房地所有權，則依買賣契約第七條及第十一條之規定，請求退還已付之價金及加倍賠償所收價款之損害金，合計八百四十八萬二千五百七十六元及法定利息等語︵原審卷九四、一０八、一０九、一四八頁︶，固據其提出支票影本、地價稅單、房屋稅單、瓦斯水電費單據、代辦贈與移轉稅費收據、裝修鐵門收據影本為憑︵原審卷一一三至一三五頁︶，並舉證人宋婉如到庭證明在卷︵原審卷七五頁︶。然上訴人所簽發面額一百二十五萬元之支票一紙，被上訴人否認已領取，上訴人亦自承係交由中國農民銀行保管，被上訴人須於系爭房地所有權移轉之手續辦畢後始得領回云云︵原審卷一四八頁︶，該筆款項既尚未交被上訴人領取，即難認上訴人業已支付。至於上訴人已代為墊繳之稅金、水電瓦斯費及第二順位抵押債權，依買賣契約第二條之約定應屬買賣價金之給付，惟因上訴人迄未主張解除買賣契約，亦未向被上訴人為解除契約之意思表示，上訴人請求退還已付之價金，自屬無據。被上訴人既於簽約日即交付鑰匙與上訴人，上訴人並已遷入使用，亦難認被上訴人未履行交付買賣標
的物之義務。至於上訴人於遷入系爭房屋使用後，於八十九年十二月十日遭第三人黃種進強行進入系爭房地毀損物品，九十年一月十一日再次遭黃種進破壞門鎖，該項行為應非債務不履行而係另一侵權行為。另系爭房地雖遭債權人聲請法院查封進行強制執行，然此乃因債務人之財產係債權之總擔保，債權人本得就債務人之財產強制執行，此與系爭買賣契約第七條所謂他人就系爭標的主張權利或設定他項權利不同，上訴人依據買賣契約第七條主張損害賠償，尚有未合，不應准許。被上訴人雖已於簽約時交付鑰匙與上訴人，並交付所有權狀、印鑑證明及戶籍資料與上訴人，但事後竟於八十九年四月二十一日以所有權狀遺失為由，聲請台北市古亭地政事務所補發權狀，因上訴人異議而被駁回，此有台北市古亭地政事務所八十九年四月二十八日北市古地一字第八九六０五五六三００號函可憑︵一審卷十五頁︶。且系爭房地未依約申請使用自用住宅優惠稅率，亦有台北市稅捐稽徵處八十九年四月二十六日北市稽中正增字第八九００二四四六號書函影本可按︵原審卷四五頁︶，系爭房地應繳納之土地增值稅因而依一般稅率核定為一千三百三十三萬零九百二十六元，上訴人因土地增值稅超過契約所約定之金額而無法辦理系爭房地所有權移轉登記事項，旋遭訴外人協融公司執行查封，則系爭房地所有權無法辦理移轉登記，顯係因可歸責於被上訴人之事由所致。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。本件系爭買賣契約第十一條明定：「本契約所訂之交屋日即訂約日，乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價金千分之一計付甲方以為賠償金」，堪認應屬懲罰性之違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額︵最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照︶。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準︵最高法院五十一年度台上字一九號判例參照︶。本件買賣價金為一千九百五十萬元，其違約金如按買賣總價千分之壹計算為每日一萬九千五百元，實屬過高。依一般客觀事實，社會經濟狀況，並審酌上訴人已支付價金二百九十九萬一千二百八十八元，以及其因被上訴人給付遲延所受之損害，認上訴人所得請求之損害金以六十萬元為適當，逾此部分之損害金請求，尚嫌過高，不應准許。上訴人追加起訴依據買賣契約第十一條之約定，請求被上訴人給付損害賠償金六十萬元及自九十年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許，逾此部分之請求，不應准許。爰將上開不應准許其中原起訴請求部分，第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人此部分在第一審之訴，其餘追加之訴部分，駁回上訴人之請求。
查系爭買賣契約第七條、第十一條並無關於返還買賣價金之約定，上訴人依該第七條、第十一條規定，請求被上訴人返還價金，自屬無據。原判決就此部分理由說明雖有不足，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 九 日 最高法院民事第一庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 陳 國 禎
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十二 日 Ｖ
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