臺灣臺北地方法院小額民事判決 九十三年度店小字第二一О號
原 告 甲○○○仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 戊○○
右當事人間請求給付服務報酬事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領：
一、原告起訴主張被告於民國九十二年九月二十八日與原告就坐落台北縣新店市○○ 路一○五之三號十樓房屋訂有不動產仲介契約，嗣原告於同年九月二十九日完成 仲介業務，促成被告與訴外人范姜永興就前開房屋簽訂不動產買賣契約書，並於 同年十一月六日支付尾款及辦理交屋完畢，被告應依其簽立之買方給付服務費承 諾書及服務費確認單，給付原告仲介服務報酬新台幣（下同）八萬九千六百元， 詎被告迄今仍拒不履行，迭經催討，均置之不理，爰依兩造間不動產仲介契約關 係，請求被告給付原告八萬九千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。二、被告則以原告與其訂立前揭不動仲介契約時，並交付系爭房屋之不動產說明書， 該不動產說明書內「標的物現況說明書」就關於是否有漏水情形勾選「否」，且 所提供之「漏水保固承諾書」第二條載明「自交屋日起算六個月內為保固期間」 ，然被告於九十二年十一月六日交屋後，卻發現系爭房屋有多處發霉漏水及壁癌 之狀況，經被告於當日、同年月十日、十一日、二十三日、二十四日、二十五日 及十二月一日多次電請原告經紀人員謝明宏（電話0000000000號）迅 到現場瞭解漏水狀況，謝明宏雖承諾於同年月七日、十一日到場，然均未依約前 來，被告復於同年月二十四日電告原告北新店店長（電話00000000號） 促應修繕，該店長李維鎮並承諾將代函催告出賣人前來修繕，詎原告並未發函催 告，反來函催索仲介費用，至此被告因原承租之台北市○○○路房屋租期於九十 二年十一月底屆至，不得已一面向該房東續租前開租屋，並於同年十二月三日自 行僱工修繕系爭房屋之主臥室及公共浴廁、客廳牆面、廚房及主臥室窗台等漏水 及壁癌情形，被告並於施工同時於同年十二月五日、九日、十二日、二十四日及 二十八日六次電告前開經紀人謝明宏，然其仍置若罔聞，復於同年十二月二十六 日委請律師發函告知原告，仍未獲善意回應，被告再於九十三年一月初僱工修繕 前開浴室、主臥室及廚房之水電重新配線，以上總計被告支出房屋修繕費用十萬 六千二百四十二元，並徒增九十二年十二月至九十三年三月等四個月房租八萬元 ，請准與原告請求之仲介報酬抵銷等語置辯。
三、本件原告主張右揭之兩造間訂有不動產仲介契約，約定不動產仲介報酬為八萬九 千六百元，嗣原告已完成該不動產之仲介，並於九十二年十一月六日交屋完畢， 為被告所不爭執，並有原告提出之不動產買賣意願書、不動產買賣契約書、買方
給付服務費承諾書、服務費確認單及存證信函等件在卷可稽，自堪信為真實。又 被告抗辯之右揭兩造於於訂立系爭仲介契約時，原告並交付被告系爭房屋之不動 產說明書附有系爭房屋之標的物現況說明書、漏水保固承諾書暨實施辦法，及被 告確於九十二年十一月六日交屋後，自交屋當日起至同年十二月二十八日止，多 次電話聯絡原告公司之經紀人謝明宏及北新店店長李維鎮，復於同年十二月二十 六日函請原告修繕系爭房屋漏水及壁癌情形，嗣系爭房屋確有漏水及壁癌情形， 被告並已支出修繕費用十萬六千二百四十二元等情，業據其提出系爭房屋之不動 產說明書、標的物現況說明書、漏水保固承諾書暨實施辦法、照片多張、電話通 聯紀錄、謝明宏名片、錄音帶及譯文、律師函、修繕費用收據及統一發票等件為 證，並為原告所不否認，亦堪信為真實。
四、惟原告否認被告前開抵銷之抗辯，並主張系爭房屋有漏水情形，應由原屋主負責 修繕，原告並非債務人，並無修繕義務，且被告以電話通知修繕，並未函知原屋 主，嗣後自行僱工修繕，迄九十二年十二月三十一日才接到被告律師函，不符漏 水保固實施辦法第五條被告應負告知義務之規定，原告亦無代墊修繕費用之義務 等語。按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力 ，有調查之義務；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當 事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第五百六十七條第 二項、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項分別定有明文。本件兩造間訂有 不動產仲介契約，原告並交付被告不動產說明書，該不動產說明書所附之標的物 現況說明書就系爭標的物是否有漏水情形確係勾選「否」、所附之漏水保固承諾 書暨實施辦法第二條載明「自交屋日起算六個月內為保固期間」、第六條規定修 漏方式及第七條規定費用分擔，約定原告於一定條件下，就修繕費用依一定比例 有代墊之義務，有前開系爭房屋之不動產說明書、標的物現況說明書、漏水保固 承諾書暨實施辦法在卷可稽，並如前述，自堪信為真實。是原告雖非該不動產之 出賣人，對系爭房屋之漏水等瑕疵或不完全給付，雖無出賣人應負之債務不履行 等修繕義務，惟原告係以居間為營業之不動產仲介業者，自有調查系爭房屋出賣 人出具之標的物現況說明書所載內容是否真實之義務，且原告出具之漏水保固承 諾書暨實施辦法並約定系爭房屋之保固期間為六個月及於一定條件下應負代墊修 繕費用之義務，是本件兩造之爭點在於，被告是否已遵守前開漏水保固實施辦法 第五條所定之告知義務，而得就其支出系爭房屋漏水之修繕費用，主張由原告負 代墊義務，並與原告主張之仲介報酬相抵銷。查前開漏水保固實施辦法第五條雖 規定，被告於保固期間內發現滲水瑕疵，除應電話通知原告外，並應發函催告賣 方，而賣方不於催告期間內處理，原告始有修繕義務，然該條並明文被告之發函 催告賣方，由原告「免費協助發函」等語明確，有該漏水保固實施辦法在卷可稽 ，則本件被告於九十二年十一月六日交屋後，既於當日、同年月十日、十一日、 二十三日、二十四日、二十五日及十二月一日多次電話告知原告經紀人員謝明宏 ，復於同年十一月二十四日電告原告北新店店長促應修繕，而後始於同年十二月 三日起自行僱工修繕，已如前述，縱其未發函出賣人限期修繕，亦係原告未予免 費協助發函，不能認係被告未盡告知義務甚明，況被告於同年十二月三日開始修 繕後，仍於同年十二月五日、九日、十二日、二十四日及二十八日六次電告前開
原告公司經紀人，復於同年十二月二十六日委請律師發函告知原告，並如前述， 自難認被告未盡其告知之義務，嗣原告未依該漏水保固實施辦法第六條規定之修 繕方式進行修繕，自非可歸責於被告之事由所致，準此，堪認原告應依該漏水保 固實施辦法第七條費用分擔之規定，代墊本件被告已支出之修繕費用十萬六千二 百四十二元，扣除被告自負額一萬元後之其中九萬六千二百四十二元（第七條第 一項第二款第一目參照）。
五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方 之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段規定甚明。本件兩造間訂有 不動產仲介契約，原告已完成該不動產之仲介，雖得請求被告給付其仲介報酬八 萬九千六百元，惟其就系爭房屋於保固期間所生漏水等瑕疵，被告已支出修繕費 用其中九萬六千二百四十二元有墊款而給付之義務，已如前述，是被告以該原告 應給付之九萬六千二百四十二條墊款債務，主張與其所應給付之八萬九千六百元 仲介報酬債務相抵銷，於法有據，應予准許。從而，原告依兩造間不動產仲介契 約關係，請求被告給付仲介報酬八萬九千六百元及其法定遲延利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失附麗，自應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係依小額訴訟程序所為之判決，爰依民事訴訟法第四百三十六之十九第一項 規定，確定訴訟費用額如主文所示。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 八 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 劉台安
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段二四八號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 九 日 書 記 官 林寶春
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