臺灣桃園地方法院中壢簡易庭小額民事判決 九十三年度壢小字第七一五號
原 告 甲○○○○戶管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
臧景望
被 告 乙○○
右當事人間請求給付管理費事件，經本院於中華民國九十三年七月九日言詞辯論終結
，判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳萬零貳佰陸拾伍元，及自民國九十二年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣貳佰玖拾叁元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為桃園縣楊梅鎮裕成里之世外桃源社區（下稱本社區）之區 分所有權人，原告則為該社區之住戶管理委員會，依據該社區住戶規約及公寓大 廈管理條例之規定，被告應按月繳納公共管理費，惟被告自民國八十九年二月起 至九十二年七月止，未依上開規定繳交管理費，尚有管理費新台幣（下同）二萬 零二百六十五元未為繳納，屢經原告催討，被告均置之不理，爰依前揭規定提起 本訴，並聲明：如主文第一項所示等語。
二、被告則辯稱：
㈠依公寓大廈管理條例施行細則十一條、大台北世外桃源社區規約（下稱社區規 約）第二十九條第一項及第三十七條第三項之規定，非原告社區之區分所有權 人或承租人，因不具會員資格，自不能當選管理委員或主任委員。原告法定代 理人丙○○雖居住於本社區，然於九十二年七月二十九日始因夫妻贈與，而登 記為本社區門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○○街一０七號之所有權人，成為本社區 之區分所有權人，惟丙○○早於九十一年八月十一日未具本社區會員資格時即 經區分所有權人會議提報推選為管理委員，並於九十一年八月二十三日前當選 為原告之主任委員，足見丙○○當選為本社區管理委員會主任委員之決議違反 法令，依民法第五十六條第二項之規定為無效，是丙○○之主任委員資格應自 始當然無效，無從補正，丙○○既未具合法之原告法定代理人身分，本件訴訟 顯然欠缺訴訟要件。
㈡原告之法定代理人丙○○係於九十一年八月十一日當選管理委員，進而被推選 為主任委員，至今任期已逾一年，惟尚未辦理改選，依公寓大廈管理條例第二 十七條規定，主任委員之任期僅為一年，顯已違該規定，且依據內政部營建署 八九營署建管字第五七四四九號函說明二末段：「管理委員任期一年到期而未 改選者，視同當然解任，管理委員不復存在，自無所謂解散」，是丙○○已非 本社區管理委員會之合法主任委員，不得以法定代理人身分代為進行本訴訟之 訴訟行為。
㈢原告之前身即大台北世外桃源管理委員會主任委員胡火練因涉及組織犯罪條例
等案件，遭桃園地方法院檢察署列為追查共犯之一，遂於九十年十二月二十八 日張貼解散管理委員會之公告，並自九十一年一月一日起終止運作。因此，本 社區在已無管委會主任委員可擔任區分所有權人會議召集人之情形下，即應依 據公寓大廈管理條例第二十五條第三項及其施行細則第八條第一項、第二項之 規定推選產生召集人，再由該召集人發出區分所有權人會議通知，始稱合法召 開。惟九十一年七月二十四日、同年八月十一日兩次區分所有權人會議召開前 ，係由丙○○擔任召集權人，惟依上開規定，丙○○尚非合法之召集權人，因 此於九十一年八月十一日召開之區分所有權人會議，所作之決議係屬無效。 ㈣此外，被告所居住之社區並非公寓大廈管理條例所訂之社區，因此無公寓大廈 管理條例之適用。從而，請求駁回原告之訴。
三、原告主張被告為其社區之區分所有權人，且自八十九年二月起至九十二年七月止 ，均未繳交管理費，迄今共積欠二萬零二百六十五元等情，為被告所不爭執，是 原告此部分之主張堪信為真實。被告則以前揭情詞置辯。經查： ㈠關於原告是否已於九十一年一月一日解散而不具當事人能力乙節，原告主張其 為合法之世外桃源社區管理委員會之事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證 明影本一紙、桃園縣政府九十一年九月九日府工使字第○九一○一八五五九一 號函影本一份為證，被告抗辯社區管委會業已解散等語。雖據由「大台北世外 桃源管理委員會」之法定召集人胡火練所出具之解散公告記載：「自九十一年 一月一日凌晨零時起，本管委會終止運作，公車、警衛、環保等停止出勤，‧ ‧‧」，然另據桃園縣政府九十一年一月十六日府工使字第○九一○○○九○ 一五號函示內容，上載：「大台北世外桃源管理委員會」申請撤銷「大台北世 外桃源管理委員會」案，應依公寓大廈管理條例及社區規約辦理等情以觀，即 桃園縣政府並未核可「大台北世外桃源管理委員會」申請解散，故「大台北世 外桃源管理委員會」之法人人格並未因其向桃園縣政府為報備之動作即告喪失 ，又「大台北世外桃源管理委員會」亦未依照公寓大廈管理條理及社區規約等 相關規定辦理解散，從而應認「大台北世外桃源管理委員會」之法人人格應合 法存續中。
㈡被告辯稱：「大台北世外桃源管理委員會」於九十年十二月二十八日公告解散 ，並於九十一年一月一日停止運作，則社區在無管委會主任委員可擔任區分所 有權人會議召集人之情形下，應依公寓大廈管理條例第二十五條第三項及其施 行細則第八條第一項、第二項之規定，推選產生召集人，再由該召集人發出區 分所有權人會議通知；惟九十一年七月二十四日及同年八月十一日所召開之區 分所有權人會議，均未依上開規定召開，且主席均非區分所有權人，則九十一 年八月十一日所召開之區分所有權人大會，係由無召集權人召開，則該次區分 所有權人大會所為之決議，應屬無效，原告不具當事人能力等語。按公寓大廈 管理條例第二十五條第三項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外， 由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集 人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起 ，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人 、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依
區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所 有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」，有關區分所有 權人會議之召開，自應依前揭條文及同條例施行細則第八條規定，除由具區分 所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人外，應 推舉產生召集人，再由召集人依條例規定，召開區分所有權人會議，始生效力 ；準此，為使公寓大廈之管理得以進行，需由區分所有權人召開區分所有權人 會議以為決議，為避免無管理委員會或管理負責人而無法召開區分所有權人會 議之情形下，公寓大廈管理條例第二十五條第三項、同條例施行細則第八條第 一項則規定，由區分所有權人二人以上之書面推選一人、經公告十日後之人為 召集人，使區分所有權人會議得以運作。上開規定既准許由區分所有權人二人 以上以書面推選一人，並公告十日後，以被推選之人為召集人，並避免倘多人 同時為召集人，意見分歧，致無法召開區分所有權人會議，則依舉輕以明重之 法理，自得允許由多數區分所有權人合意共同為召集人，並以該多數區分所有 權人之名義，共同召開區分所有權人會議。再查，「大台北世外桃源社區」， 於九十一年七月十日、同月二十日，分別召開「大台北世外桃源社區籌組管理 組織籌備會」，並於籌備會中決議召開區分所有權人大會日期為九十一年七月 二十四日，及主席係由丙○○擔任，並公告九十一年七月二十四日為召開區分 所有權人大會，此有原告提出籌備會會議紀錄二份、公告照片一紙附卷存查； 嗣於九十一年七月二十四日召開區分所有權人大會時，因出席人數僅為二十六 人，未達法定人數，故該次會議改為社區籌組管理組織籌備會，除就新管委會 如何有效成功地運作、管理費收取辦法、如何提高住戶大會出席率、委員如何 產生等情進行討論外，並決定於九十一年八月十一日再度召開區分所有權人大 會，該次會議之出席人數達二十六人，此有原告提出該次會議紀錄、出席名冊 各一份在卷可稽。依據九十一年八月十一日召開區分所有權人會議之通告照片 所示，其上並無記載何人為召集人，並以「籌備會發起人團」之名義製作上開 通告，並以：「九十一年七月二十四日晚上七點半，籌備會發起人團第三次會 議決議辦理」，作為召開九十一年八月十一日區分所有權人會議之依據；被告 亦自承，九十一年八月十一日所召開之區分所有權人會議，係以通告方式以為 公告，並無召集人之名義，從而，應認於九十一年七月二十四日所召開之籌備 會中，有二十六名區分所有權人共同決議召開區分所有權人會議，該二十六名 區分所有權人並以「籌備會發起人團」之名義，依據該次會議決議，於同年八 月十一日召開區分所有權人會議，公寓大廈管理條例雖未就此種召開區分所有 權人會議之方式進行規範，惟揆諸前開說明，此種召開區分所有權人會議之方 式，於法亦無不合，應予准許，被告辯稱係由丙○○係上開會議之召集人云云 ，應屬誤會。此外，雖丙○○為上開區分所有權人會議之主席，惟「主席」係 主持區分所有權會議進行之人，核與公寓大廈管理條例所訂之「召集人」不同 ，且何人擔任區分所有權人會議之主席，公寓大廈管理條例就此並無限制，因 此，由丙○○擔任九十一年八月十一日區分所有權人會議之主席，亦無不可。 從而，被告上開辯解，為無理由。
㈢按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人
過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；區分所有權人會議依 前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達 前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人 四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應 於召集會議通知書上載明；區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應 有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以 出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以 上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。 三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶之強制 遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。」，公寓大廈 管理條例第二十九條第一項、第三十條第一項、第三十一條第一項分別定有明 文。查大台北世外桃源社區總戶數為一千一百四十五戶，由原告現任主委丙○ ○於九十一年七月二十四日十九時三十分許於社區福德長青會館召開社區區分 所有權人大會，討論社區管理委員之選任辦法等事項，因出席人數僅達二十六 人，顯不足法定出席人數而無法作成決議，嗣於同年八月十一日，再度召開之 區分所有權人會議，出席區分所有權人數為三百十戶，該次區分所有權人會議 除決議選任新任管理委員外，並決議將原「大台北世外桃源管理委員會」更名 為「甲○○○○戶管理委員會」，而「管理委員之選任」及「管理委員會之更 名」並非屬於公寓大廈管理條例第三十一條之重大決議事項，依照前開公寓大 廈管理條例第二十九條、第三十條之規定，最低僅需以「區分所有權人四分之 一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區 分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議」即可，九十 年八月十一日之區分所有權人會議出席戶數共為三百十戶，此有被告提出之大 台北世外桃源社區住戶大會一至十五鄰出席名冊影本一份為證，以社區總戶數 一千一百四十五戶計算，已逾區分所有權人總數之四分之一以上，該次區分所 有權人會議之決議應屬有效，故原先合法存在「大台北世外桃源社區管理委員 會」已因九十一年八月十一日之區分所有權人會議決議而更名為「甲○○○○ 戶管理委員會」；此外，原告即甲○○○○戶管理委員會亦經桃園縣政府九十 一年九月九日府工使字第○九一○一八五五九一號函核准在案，是被告所辯： 原告管委會業已解散，其組織不合法云云，洵不足採。 ㈣按公寓大廈管理條例雖未就區分所有權人會議之召集程序違法之情形，明文規 定其救濟途徑，惟區分所有權人會議既係由全體區分所有權人組成之人合團體 ，依其組成人員及組織之性質，自應依法理類推適用公司法第一百八十九條、 民法第五十六條第一項有關撤銷公司股東會或社團總會決議之規定，以循求救 濟。因此，縱認原告所召集之區分所有權人會議其召集程序或其決議方法存有 被告所稱開會未依法通知、開會不足法定人數、出席之區分所有權人簽名有重 複等違反法令或社區規約之違法情事，被告自應於法定期間內依法訴請法院撤 銷該項決議後，始得主張其決議為無效，於上開決議經法院判決撤銷確定前，
被告自不得遽主張其召集程序或其所為之決議為當然無效。而經查本案全部卷 證，被告既未主張其已依上開區分所有權人會議之召集程序或其決議方法有何 決議方法違法等事由，依法提起撤銷其決議之訴訟，並舉證以實其說，從而， 綜上，原告係依據公寓大廈管理條例之規定合法成立之合法管理組織，於本件 具備當事人能力，原告自得依據社區規約之規定，請求被告給付系爭管理費。 ㈤再按公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權 人會議之決議或規約另有規定外，得選舉、推選或被選任、推選為管理委員、 主任委員或管理負責人，公寓大廈管理條例施行細則第十一條定有明文。經查 ，依卷附之社區規約所示，其第四章有關「管理組織」之相關條文中，第二十 九條係就其區分所有權人會議之組織成員為規定，第三十二條係就每一區分所 有權人之表決權比例為規定，第三十三條及第三十四條則係就其區分所有權人 會議之開議及決議最低比例門檻為規定，第三十七條第一項、第三十八條、第 三十九條係就管理委員會內部各委員之職掌負責事項及其任期為規定，而第三 十六條第二項就管理委員之選任方式，亦僅規定係由區分所有權人選任，並自 該社區所屬行政區域十五鄰中，由每鄰推選一名，另由全社區普選產生十名及 六名候補，合計名額不得超過三十一人，管理委員如有出缺由候補委員依序遞 補。除此之外，社區規約就其管理委員之候選及當選資格並無其他限制或排除 規定，而兩造亦未主張並舉證原告所屬社區之區分所有權人會議曾有非社區之 區分所有權人不得當選為管理委員會管理委員或主任管理委員之決議，則原告 之主任管理委員丙○○以其為該社區住戶之身分（嗣並取得區分所有權人之資 格）當選為原告之管理委員，並擔任主任管理委員，自與上開規定無何違反。 是被告辯稱丙○○於初當選為原告之管理委員時，並非原告所屬社區之區分所 有權人，不具候選人資格，其當選資格無效，其所召開之上開住戶大會及所為 之決議亦均屬無效，原告提起本件訴訟未經合法代理云云，均非可採。 ㈥至於被告抗辯原告法定代理人任職已逾一年而未重新改選，已當然解任，自不 得提起本訴等語。惟按社區規約第三十七條第三項前段另規定：「任期屆滿後 ，如下屆管委會尚未成立時原任委員仍應繼續執行職務」，是本社區之社區規 約既已就主任委員之任期屆滿後，於下屆委員未為改選前是否應（可）繼續執 行其職務有所規定，被告自不得為相反之主張，又被告以內政部營建署八九營 署建管字第五七四四九號函之說明以為其所為：「原告之法定代理人於任期屆 至後當然解任」之論述基礎，因兩者情形有所不同，自不得逕予爰用，是被告 此部分之抗辯，不足為採。
㈦另關於被告抗辯其所有之房屋不適用公寓大廈管理條例等語，惟按公寓大廈， 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部份之建築 物及其基地；又按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用 與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公 寓大廈管理條例第三條第一款及第四十一條分別定有明文。且公寓大廈管理條 例之適用，不僅限於公寓大廈之區分所有建築物，參諸立法當時有該條例四十 一條之訂定，可見各式住宅組成之社區亦有該條例之適用，況查，本社區前身 為喜悅奔馬別墅，區分所有權人於購屋時均與建商訂有買賣合約書，此為兩造
所不爭執，而依該合約書第十四、十五條之約定，已就本社區公共設施之使用 、費用之分擔等明文加以約定，有該合約書節本之影本一份附卷可參。足認本 社區確為「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」無訛，是揆 諸上開說明，本件自應適用公寓大廈管理條例之相關規定，被告以其建物為獨 立建物，並非區分所有建物為由，辯稱應無公寓大廈管理條例之適用云云，亦 無可採。
四、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用已逾二期或達相當 金額，經定期催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。本件被告經原告 催討後，迄今仍未繳納其應繳納之管理費，業如前述，從而，原告請求被告給付 管理費二萬零二百六十五元，及自支付命令送達之翌日，即九十二年八月二十一 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。另本件訴 訟標的金額在新臺幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之十九規定，確 定被告應負擔之訴訟費用額為二百九十三元（訴訟費用：二百二十五元，送達費 用：六十八元），並依同法第四百三十六條之二十規定，依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及未經援用之舉證，經核與判決結果不生影響 ，不另一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十三 日 臺灣桃園地方法院中壢簡易庭 法 官 陳心婷
右判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
書記官 游麗秋中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十三 日