臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上易字第五號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十八日臺灣臺中地
方法院九十一年度訴字第三一○四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月二十
八日辯論終結，判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落台中縣霧峰鄉○○段南勢小段三○之一四地號土地內，如附圖所示Ｂ部分面積五十六平方公尺地上建物，即門牌台中縣霧峰鄉○○路五八八號、Ｃ部分面積四十二平方公尺，即門牌同豐正路五八六號、Ｄ部分面積四平方公尺，即門牌同豐正路五八四號、Ｅ部分面積二十六平方公尺，即門牌同豐正路五八四號、Ｆ部分面積三十三平方公尺，即門牌同豐正路五八二號、Ｇ部分面積五十一平方公尺，即門牌同豐正路五八○號房屋均拆除，並將該土地交還上訴人。被上訴人應自民國八十九年十月一日起至交還上開土地日止，按年給付上訴人新台幣壹萬壹仟捌佰肆拾元之損害金。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台中縣霧峰鄉○○段南勢小段三○─一四地號、面積二九 六平方公尺土地（下稱系爭土地）原所有權人為訴外人曾以標，於民國四十一年 三月三十一日贈與訴外人曾杏華，於五十二年十月二十二日再贈與上訴人，系爭 土地係由同段三○─七地號分割而來，上訴人於受贈及自分割後均未與任何人訂 立租約，被上訴人所承租訴外人林英光所有之同段三○─三內、三○─四、三○ ─五地號土地，皆與系爭土地無涉，而被上訴人無正當權源占有系爭土地並於其 上如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分興建房屋，建物門牌號碼分別為台中 縣霧峰鄉○○路五八八、五八六、五八四、五八二、五八○號，上訴人基於所有 權之作用，自得請求被上訴人拆除房屋及返還土地；又系爭土地八十九年七月之 申報地價為每平方公尺新台幣（下同）八百元，依系爭土地之面積，按年息百分 之五計算，合計上訴人每年受有一萬一千八百四十元相當於租金之損害，爰依民 法第七百六十七條等規定提起本訴，求為判命：㈠被上訴人應將坐落系爭土地內 ，如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分之地上建物拆除，並將系爭土地交還 上訴人（如主文第二項所示）；㈡被上訴人應自八十九年十月一日起至交還土地 日止，按年給付上訴人一萬一千八百四十元之損害金之判決。二、被上訴人則以：兩造就系爭土地原有耕地三七五租約存在，被上訴人係徵得地主 同意，始於系爭土地上營建建物居住，並非無權占有；上訴人並曾委託代理人向 被上訴人收取租金；被上訴人建屋居住已四十餘年之久，被上訴人如為無權占有 ，豈有建屋居住達數十年，系爭土地由同段三○─七地號分割而來，而三○─七 地號早年由被上訴人與上訴人之祖父曾以標訂約時即包括在內，嗣後租約因故變
動，然租約記載「三○─三內」，其面積實則包括系爭土地，上訴人早知被上訴 人租地建屋使用，其請求被上訴人返還土地為無理由等語，資為抗辯。並聲明駁 回上訴。
三、上訴人主張系爭土地為上訴人所有，現為被上訴人占有，其上如附圖所示Ｂ、Ｃ 、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分為被上訴人建有地上建物使用，業據上訴人提出土地登記 謄本一件、被上訴人與林英光間耕地三七五租約書影本一件、地籍圖謄本、舊土 地登記謄本等件為證，並經本院及原審囑託台中縣霧峰地政事務所派員會同勘驗 並為測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，且為被上訴人所不爭執，堪信為真 實。
四、上訴人主張被上訴人未承租系爭土地，所提出之繳納租金收據與系爭土地無關， 而係被上訴人向訴外人林英光承租土地之收據，被上訴人則抗辯伊就系爭土地有 租賃權，是本件所應審酌者厥為兩造間就系爭土地是否訂有租約？被上訴人占有 系爭土地是否有正當權源？
五、按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院四十 八年度台上字第八八七號判例參照）。查被上訴人固提出於六十三年九月二十三 日作成，其上記載「茲收到台端承租租谷一百三十三台斤半及地租負擔額三十四 台斤合計一百五十七台斤半，每百台斤結價五百六十元正計新台幣八百八十二元 正，又水租負擔額會費七九．四○元、工程費一五．三○元，總合計新台幣九百 七十六元七角正；出租人甲○○、代收人林義宗；承租人乙○○先生收執」之租 金收據一紙為證，既為上訴人否認為真正，且代收租金之林義宗，業已死亡，為 兩造所不爭，被上訴人未能舉證證明，即難採信，且被上訴人自承另與訴外人林 英光訂有租約，承租其他土地，因所提之收據未載明地號，該收據究指承租系爭 土地或另筆土地，即有疑義。又系爭土地係由同段三○─七地號分割而來，有土 地登記謄本在卷可稽，原所有人即上訴人之祖父曾以標於三十五年六月二十九日 第一次土地總登記為所有權人，倘三○─七地號土地有出租予被上訴人之事實， 為何自三十五年起至起訴時止，歷經五十六年之久，被上訴人所提之租金收據僅 前述之一紙而已？又被上訴人自認租用林英光所有同段三○─三內、三○─四、 三○─五地號土地，倘前述六十三年九月二十三日作成租金收據係租用系爭土地 之收據，何以被上訴人未能提出當年租用同段三○─三內、三○─四、三○─五 地號土地之收據？再者，被上訴人於原審一再自認其所耕作之面積為一分六土地 ，茲由被上訴人向訴外人林英光承租同段三○─三內、三○─四、三○─五地號 土地面積計算約為一分六，亦與被上訴人所自認耕作之面積相符，足證系爭土地 與被上訴人無涉。證人即台中縣霧峰鄉公所承辦人員周秀香到庭結稱：「在民國 六十二年間，他們的原訂租約錯誤，經業主和佃農重新測量之後，依照測量結果 又重新訂立租約，其中有一筆地號是霧峰鄉○○段南勢小段三十之三內，面積是 ○點○九○五甲，換算為○點○八七八公頃；還有一筆是三十之四號面積是○點 ○五五八甲，換算為○點○五四一公頃；還有一筆地號是三十之五，面積是○點 ○一九一甲，換算為○點○一八五公頃，這些是他們重新測量訂約的地號和總面 積。」（見本院卷第一七六頁第二行以下），且有私有耕地租約登記卡、台中縣
霧峰鄉私有耕地註銷終止變更訂立登記申請書各一件附卷可稽，被上訴人與出租 人在六十二年經測量重訂契約，且經台中縣霧峰鄉公所霧勢字第二十一號核准在 案，有台中縣霧勢字第二十一號私有耕地租約書一件在卷可證（見原審卷第一一 九頁），自以更訂後之新約為準。按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推 定為真正。公文書之真偽有可疑者，法院得請作成名義之機關或公務員陳述其真 偽，民事訴訟法第三百五十五條定有明文。本件前開私有耕地租約書、私有耕地 租約登記卡既為公文書，且經證人即台中縣霧峰鄉公所承辦人員周秀香到庭具結 證述明確，足認被上訴人所承租之土地為與訴外人林英光訂立租約所載之同段三 ○─三內、三○─四、三○─五地號土地，而非系爭土地。六、被上訴人雖抗辯同段三○─三內地號土地包括系爭土地云云，惟查三○─三地號 土地與三○─七地號土地係各為不相涉之二筆土地，於三十五年六月二十九日土 地總登記均為被上訴人之祖父曾以標所有時即明，有土地登記簿謄本各一件在卷 可查，三○─三地號土地係林英光於五十二年八月十四日自曾杏華受贈取得，而 曾杏華於四十一年三月三十一日自曾以標受贈取得，然系爭土地係於五十七年二 月二十三日自三○─七地號土地分割而來，而上訴人於五十二年十月二十二日自 曾杏華受贈取得三○─七地號土地，此亦有舊土地登記簿謄本在卷可稽，足徵自 三○─七地號分割而來之系爭土地，與另筆三○─三地號無關，且所有人不同。 系爭土地於五十七年二月二十三日即變更地目為建，而另筆三○─三地號土地則 仍為農田。所謂三○─三內地號係表示三○─三地號土地面積原為○．四九四七 公頃，而被上訴人承租之面積不過其中○．○八七八公頃部分而已，故稱為三○ ─三內地號，前述證人周秀香證稱：「（問：地號寫「三十之三內」是指什麼？ ）本件三十之三地號依地政事務所資料顯示，跟三十之十四地號沒有關聯，三十 之十四地號是從三十之七地號分割出來。」（見本院卷第一七六頁第十六行以下 ），既與系爭三十之十四地號沒有關聯，被上訴人抗辯同段三○─三內地號土地 包括系爭土地云云，即無可採。被上訴人無直接證據證明兩造就系爭土地有租約 存在，依其所提出之耕地三七五租約書影本及原審向台中縣霧峰鄉公所調取之耕 地三七五租約書所載，尚難逕認兩造就系爭土地有訂立耕地三七五租約；證人即 台中縣霧峰鄉公所建設課長蔡金明於原審九十二年一月三十日證稱：不知耕地三 七五租約書內所載三十之三內之意義為何等語，均自無法證明兩造間就系爭土地 有耕地三七五租約存在之事實；另證人即上訴人之佃農林科甫於原審九十二年六 月十九日雖證稱：被上訴人有跟上訴人承租種植稻作之田地及建築房屋之基地云 云，惟證人與被上訴人同為佃農，其證言有偏頗之虞，且被上訴人使用上訴人所 有之土地僅有建築房屋之系爭土地，並無其他供耕作用之土地，證人林科甫之證 述，與事實不符，尚難憑採，即不足以證明兩造間就系爭土地有租約關係存在之 事實。
七、又耕地租約之出租人與承租人變動，倘經雙方同意，且承租土地之受讓人自任耕 作，耕地租佃關係已於出租人與受讓人之間發生，而生債之更改之效果。債之更 改中關於債之標的更改，係指債權人與債務人約定，由債務人負擔新債務，以消 滅舊債務為目的之契約（最高法院八十四年度台上字第一五五四號、七十七年度 台上字第七七八號判決參照）。被上訴人與出租人之耕地租約於六十二年十月間
重新訂立，且經測量無誤，此有台中縣霧峰鄉私有耕地租約註銷終止變更訂立登 記申請書、登記卡影本附件可查，依該耕地租約登記卡異動登記原因載明「訂立 租約錯誤」，登記內容記要載明「原訂約錯誤塗銷重新訂約」，及前開登記申請 書區公所審查情形所載「本案經查原訂租約錯誤經業佃重新測量依測量結果訂立 租約擬准予變更租約。註㈠三○─三號請閱8073號附件，所有權狀影本㈡地圖請 閱8083號」等詞，並經前述證人周秀香到庭具結證述先前所訂租約有誤等語明確 ，而三○─三地號土地與三○─七地號土地於三十五年六月二十九日土地總登記 為被上訴人之祖父曾以標所有時，各為不相涉之二筆土地，有舊土地登記簿謄本 各一件在卷可查，縱被上訴人原租賃標的包括系爭土地分割前之三○─七地號土 地，亦因出租人與承租人同意租約更訂，發生債之更改效果，自以新訂租約所載 同段三○─三內、三○─四、三○─五地號土地為兩造租約租賃標的，即被上訴 人向出租人承租之土地不包括系爭土地，則被上訴人占有系爭土地無正當權源， 而為無權占有。從而上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人拆屋還地，於法有 據。又無權占有他人土地，致他人受損害，依社會通常觀念可獲得相當於租金之 利益，是上訴人請求被上訴人給付相當於法定租金範圍內之數額，尚屬有據。查 系爭土地位於霧峰鄉郊外，旁有光正國民小學，附近多為農田及一般住家，被上 訴人在系爭土地上建有房屋，屋前有寬約六米之豐正路，交通尚稱便利，業經本 院及原法院會同台中縣大里地政事務所至現場勘測屬實，有勘驗筆錄及如附圖所 示測量圖一份在卷可參。系爭土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺八百元 ，有土地登記謄本一件在卷可稽，本院斟酌系爭土地之位置、面積、交通狀況、 繁榮之程度及使用情形等情，上訴人請求按土地申報地價百分之五計算損害金， 尚屬恰當，則依系爭土地之面積二九六平方公尺，按年息百分之五計算，合計上 訴人每年受有一萬一千八百四十元相當於租金之損害，此部分請求被上訴人賠償 租金之損害金，為有理由，依法應予准許。八、綜上所述，上訴人主張兩造間就系爭土地並無租約關係存在，被上訴人係無權占 有為可採，被上訴人抗辯均為無可取。從而，上訴人本於所有權及不當得利之法 律關係，請求被上訴人將坐落台中縣霧峰鄉○○段南勢小段三○之一四地號土地 內，如附圖所示Ｂ部分面積五十六平方公尺地上建物，即門牌台中縣霧峰鄉○○ 路五八八號、Ｃ部分面積四十二平方公尺，即門牌同豐正路五八六號、Ｄ部分面 積四平方公尺，即門牌同豐正路五八四號、Ｅ部分面積二十六平方公尺，即門牌 同豐正路五八四號、Ｆ部分面積三十三平方公尺，即門牌同豐正路五八二號、Ｇ 部分面積五十一平方公尺，即門牌同豐正路五八○號房屋均拆除，並將該土地交 還上訴人，及自無權占有後之八十九年十月一日起至交還土地日止，按年給付上 訴人壹萬壹仟捌佰肆拾元之損害金，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本 院予以廢棄改判，如主文第二、三項所示。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響， 自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十一 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松
~B2 法 官 鄭金龍
~B3 法 官 王重吉
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 顏子良
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十二 日 Ｙ