臺灣臺東地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一號
原告即反訴被告 丁○○
丙○○
訴訟代理人 李百峯律師
被告即反訴原告 復華商業銀行股份有限公司
法定代理人 高抗勝
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年七月二十二日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣捌拾萬元及自民國九十一年十月十二日起至清償日止，按年息百分之九計算之違約金。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳拾柒萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣捌拾萬元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：被告即反訴原告保證責任台東縣台東市信用合作社已於九十三年六月 五日由復華商業銀行股份有限公司概括承受，有九十三年三月十一日台財融二字 第九三八０一０三三號財政部函可佐，是復華商業銀行股份有限公司依法聲明承 受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、原告主張：
（一）被告於民國九十一年三月間擬以總價新台幣（下同）四百五十萬元，出售門牌 號碼為台東市○○路一九四號之四層房屋及其基地（下稱：系爭房地），原告 於九十一年四月初向被告要約以四百三十萬元承購，經被告於同年四月底承諾 ，雙方於九十一年五月二日簽定買賣契約，簽約時，被告之經理乙○○向原告 表示：該房屋面臨福建路之前半部基地，即台東市○○段四一二之二七地號土 地係五人持分，後半部即同段四一三地號土地則無持分情形，產權絕無問題云 云，被告之法定代理人甲○○亦附和稱：土地絕無問題云云，迨原告依約陸續 交付三百五十萬元價金後，被告之經理乙○○始於九十一年五月二十七日出示 八十九年間繪製之地籍圖及土地持分表，向原告表明台東段四一二之二七地號 土地另五位持分人身分，及彼等與原系爭房屋基地地主即訴外人范強生間原相 互交叉持有相鄰六筆土地之關係。原告乃質問乙○○經理在簽約當日何以不說 明清楚，詎其答稱：並無必要講，因另五筆土地持分與被告出售予原告之房地 無關，不需多花冤枉錢。倘原告堅持，被告願提供協助，繼續拍賣該台東市○
○段四一二之一、四一二之二三、四一二之二四、四一二之二五、四一二之二 六地號土地五筆云云。
（二）九十一年六月十日，被告之乙○○經理又表示：因簽約時原告未予詢問，所以 被告未說明系爭土地與前開五筆土地間之關係，原告所買房屋將來若欲改建， 因基地持分者眾，確實難免將有糾紛，惟因原屋主范強生對被告仍有借款債務 未清償，被告可將其上開五筆土地持分再聲請法院拍賣，原告可等至可接受之 價格再出標買得，但被告無法保證拍賣期間無人競買，至拍賣所得應仍歸被告 ，以抵范強生之借款債務云云。按被告早於七十五年七月間，即要求訴外人許 素娥以台東市○○段八六四二建號之建物及坐落台東市○○段四一二之一、四 一二之二三、四一二之二四、四一二之二五、四一二之二六、四一二之二七地 號土地六筆土地持分為共同之擔保，為其設定本金最高限額一百五十萬元之抵 押權，而訴外人國泰人壽保險股份有限公司於八十四年五月間；訴外人林玉順 於八十九年間；訴外人林伯晃於八十九年間；及訴外人郵政儲金匯業局於九十 年間，亦莫不是在建物外又同時以前開六筆土地之持分作為彼等抵押權之共同 擔保，足見連同被告在內之前述抵押權人除建物及建物本身所坐落之基地以外 ，尚要求以非屬建物基地之其他五筆土地持分作為共同之擔保，自係具有確保 供擔保建物及基地價值之考慮，而其原因即在於前開六筆土地所有權人相互交 叉持有彼此建物基地持分之事實。前開六筆土地所有權之一，若僅擁有房屋本 身基地之持分，而無其他五筆土地持分，將來自己房屋有拆除改建之需要時， 勢難無條件得到房屋基地其他共有人之同意，即無合法改建之可能，勢必發生 土地產權權之糾紛。
（三）原告乃於九十一年六月十一日向消費者保護官申訴，消保官乃發函告知兩造， 被告出售房屋應依消費者保護法第五條規定，充實房地消費資訊，提供消費者 應用，以維護消費者安全及權益等語。被告出售系爭房地，卻不將原所有權人 范強生所有之相鄰土地一併移轉，其產權自有不完整性且具有潛在之產權糾紛 ，進而影響房屋及基地之使用價值及交易價值，從被告內部文書亦認系爭房地 須結合其他范強生鄰地持分始為相對完整性，其故意隱滿不為告知、說明，自 與上開規定有違。原告遂於九十一年九月十九日催告被告應於一個月內釐清解 決，逾期即解除契約，迨九十一年十月三十一日，被告逾期仍不解決前述土地 產權糾紛，原告依買賣契約第九條約定，向被告表示解除契約。（四）系爭土地及同段四一三地號土地，就面臨台東市○○路之坐落位置言，非被告 當時所稱之前、後關係，而係左右關係，且台東市○○段四一二之一、四一二 之二三、四一二之二四、四一二之二五、四一二之二六、四一二之二七地號土 地六筆，其所有權人間有相互持有彼此土地持分之事實，均足以影響交易之意 願，自屬交易上重要事項。是原告自得以意思表示錯誤及被詐欺為由，撤銷錯 誤或被詐欺之意思表示，被告故意不告知買賣之瑕疵，且其不完全給付，原告 亦得主張解除本件買買契約，並依買賣契約第九條約定，請求被告退還既收價 款三百五十萬元外，並應賠償原告所付同額之損害金，合計七百萬元。並聲明 ：（一）被告應給付原告七百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則以：
（一）系爭房地係訴外人范強生積欠被告債務，經鈞院以八十九年度執字第三四九號 強制執行事件為拍賣，因無人應買，被告乃以三百八十八萬元承受，該建物基 地其中台東段四一三號為被告單獨所有，另一筆即同段四一二之二七係與其他 五人共有，被告持分三百分之六五等權利範圍，分別於九十年十二月二十四日 及九十一年一月十一日於營業場所公告，並刊登當地報紙公開招標，且被告之 經理及法定代理人亦據實告知原告，並無錯誤，至於鄰地為何人共有，及其等 與四一二之二七地號原地主間是否交叉持有土地，既非關當事人、標的物本身 或標的物之性質，原告如認為該等事實足以影響其買受意願，亦純屬其內心動 機錯誤而已，自與民法第八十八條及九十二條所定撤銷意思表示之要件均有未 合。
（二）系爭建物固坐落於共有土地上，惟該建物有七十八年六三日依七八東建都管字 第一一六二之八號使用執照，故已辦理第一次登記，足證其申請建築之際即取 得原共有人出具之土地使用同意書，則該建物之占有乃合法正當，並非無權占 有，是民法第三百四十九條及第三百五十四條固規定：出賣人應擔保第三人就 買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。物之出賣人對於買受人應擔保 其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其通常效力或 契約預定效用之瑕疵，惟本件並無上述權利或物之瑕疵存在，原告主張解除契 約於法不合。
（三）鄰地屬何人所有或共有？共有人之持分情形如何？並非交易上重要事項，難認 出賣人有主動提供該項資訊之義務，況買受人如因個人特殊需要，欲瞭解相關 資訊，本身即得自行調查取得，何能責怪出賣人未提共該項訊息。至於原告所 稱：被告經理乙○○欲協助以拍賣方式取得相鄰五筆土地持分乙事，非交易時 雙方所預期，亦非買賣契約所定之義務，乙○○只是善意協助原告所欲達成之 另一目的，實不應將其牽扯為買賣契約之重要內容，而反指被告違約，至於四 一二之二七地號與四一三地號土地為左右或前後關係，非足以影響交易之重要 事項等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二） 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。肆、得心證之理由：
一、查坐落台東市○○段四一二之二七地號土地持分三百三十分之六十五、同段四一 三地號土地及其上同段九０四０建號（門牌號碼為台東市○○路一九四號）之建 物（下稱系爭建物）原為訴外人范強生所有，嗣經本院以八十九年度執字第三四 九號強制執行程序予以拍賣，由被告承受，本院於九十年五月一日核發權利移轉 證書，於九十一年五月二日被告復以四百三十萬元賣予原告，並簽定買賣契約， 被告遂於同年六月四日移轉上開土地及建物所有權於原告，惟原告僅交付三百五 十萬價金後，即未再支付其餘價金八十萬，又台東市○○段四一二之二十七地號 土地係與訴外人許素娥（持分三百三十分之一０四）、熊相凱（持分三百三十分 之十三）、薛家興（持分三百三十分之二十八）、鄭秀娥（持分三百三十分之五 十一）、吳俊良（持分六百六十分之六十九）、吳麗玲（持分六百六十分之六十 九）等人共有，另相鄰地即同段四一二之一、四一二之二三、四一二之二十四、
四一二之二十五、四一二之二十六地號土地，為上開許素娥等六人與范強生（持 分三百三十分之六十五）共有等情，有九十一年五月二日買賣契約書（本院卷第 十二頁）、土地登記謄本（同卷第八十頁）、建物登記謄本（同卷第八十五頁） 及交付價金收據（同卷第十三頁）附卷可佐，並為兩造所不爭，且經本院依職權 調取前開民事執行卷宗核閱無訛，自屬真實。
二、原告主張：被告出售系爭房地，卻未將原所有權人范強生與訴外人許素娥、熊相 凱、薛家興、鄭秀娥等人間共有相鄰六筆土地之關係告知，且未將范強生其餘六 筆土地持分一併移轉，原告承買產權不完整之系爭房地，顯係錯誤及被詐欺，自 得依法撤銷或依約解除上開買賣契約，被告則以前詞置辯，是本件兩造之爭點乃 在於①系爭房地有無權利瑕疵、產權不完整之情形；②原告有無因錯誤而簽定買 賣契約；③被告有無詐欺。經查：
（一）原告雖主張其買受之系爭土地與他人共有，建物建於共有土地上，自有受其他 共有人請求拆屋還地或分割共有土地之危險，其買得之產權不完整云云，惟按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文，原告主張買受之系爭房地有瑕疵、產權不完整等情，為被告 所否認，該房地究有何瑕疵，原告自負有舉證之責，查原告迄今並未舉證何共 有人向其主張分割共有土地或請求拆屋還地，且該建物至今亦完好如初，為兩 造所不爭，是原告上開主張實難採信，況系爭土地上之台東市○○段九０四０ 建號即門牌號碼為台東市○○路一九四號建物，已辦理第一次建物登記，並有 七八東建都管字第一一六二之八號使用執照，有建物登記謄本可稽，系爭建物 既已辦理登記且建築於共有土地之上，依土地登記規則七十九條第四項建物與 基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。所謂基地證明文件即土 地所有權人出具之土地使用同意書，及依建物所有權第一次登記法令補充規定 之意旨，其必取得全體共同人之同意，基此，系爭建物既屬合法占有共有土地 ，即無產權不完整之情形至明。至原告雖又主張若該建物欲拆除、改建，因無 法得其他共有人之同意，勢必無法拆除、改建云云，惟本件原告係以買受現存 建物為使用，此業經證人即原告之母吳美女證稱：因為我女兒向我說如果沒有 結婚希望有自己的房子，所以我才會買系爭房子，訂約時並未向被告主張房子 老舊、太小等語（參本院卷第一一二頁），又證人即吳美女委由簽約之吳貞蓓 復證稱：我所知道雙方只就價錢磋商，沒有談到房子太老舊、太小或是改建等 語（見本院卷第一一三頁）。依上開訂約情形，原告既未有拆除改建意思，而 被告亦未擔保系爭房屋確能拆除或改建，故依民法第三百五十四條意旨觀之， 出賣人僅須擔保出賣物通常效用或契約預定之效用，是本件被告僅須擔保該建 物能否居住之通常效用即可，至於往後能否改建或拆除重建牽涉相關建築法規 或共有人是否同意等情，非兩造契約預定之效用，要難令被告即出賣人負擔保 之責。再者，系爭房地原市價為七百四十二萬零七百二十二元，有本院八十九 年度執字第三四九號執行卷附鑑估報告書、台東縣政府土地價格鑑定書可憑， 然因建物基地之一即台東段四一二之二七地號土地因與他人共有，改建不易， 是原告得以四百三十萬元購得，今原告以遠低於市價購得後，復要求系爭房地 與非共有基地之房地相同之權能，豈是公平合理之期待？是原告以無法改建或
拆除重建即謂產權有瑕疵及不完整云云，亦不足採。又銀行業者為擔保其一債 權，常令債務人提供數抵押物擔保，學者稱為共同抵押。其作用一乃在累積多 數標的物之交換價值，以確保債權之清償；其二乃分散抵押物之危險。基此， 共同抵押之數抵押物是否一併拍賣，與抵押物產權是否完整，實無關連。抵押 權人為使其債權之全部或一部受償，得同時實行數抵押權，亦得選擇其一行使 之，民法八百七十五條法條意旨參照，是原告主張被告早於七十五年七月間， 即要求訴外人許素娥以台東市○○段八六四二建號之建物及坐落台東市○○段 四一二之一、四一二之二三、四一二之二四、四一二之二五、四一二之二六、 四一二之二七地號土地六筆土地持分為共同之擔保，為其設定本金最高限額一 百五十萬元之抵押權，且其他銀行業者亦如此云云，惟核其性質乃共同抵押， 銀行無非要求足額擔保而已，揆諸前開說明，本件建物基地及其他五筆土地持 分自得分別拍賣，原告以未為合併出賣即產權不完整，洵不足採。（二）系爭房地產權並無不完整之情形，已如前述，則被告自無告知買受人即原告有 關鄰地所有權之情形，蓋其非買賣之標的物，亦非被告所有。次查被告於九十 年十二月二十四日及九十一年一月十一日已於營業場所將出賣標的物即系爭房 地公告並刊登於台灣時報，有卷附台灣時報及台東市信用合作社公告紙可佐（ 本院卷第一百二十五頁至一百二十八頁），核其公告內容均明確載明土地面積 、權利範圍，原告實無法推為不知，於九十一年五月二日所定買賣契約書第一 條亦載有出賣權利範圍，且原告委由其母吳美女洽談訂約事宜，其母復委由證 人吳貞蓓偕同從事代書事務之證人陽秀瑩到場簽約等情，業據證人吳美女、吳 貞蓓、陽秀瑩證述明確（參本院九十二年四月十七日及同年十一月四日言詞辯 論筆錄）且有陽秀瑩之大正代書事務所名片可佐（本院卷第一五九頁），吳貞 蓓證稱：「因為我以前在代書事務所任職過，所以原告購買系爭房子，吳美女 委託我代定契約。」；證人陽秀瑩復證稱：「（問：吳貞蓓當時問的是范強生 其他五筆土地的事或其他持分人？）答：是問系爭土地（四一二之二七地號） 之其他持分人。」、「買方知道持分。（我從業）二、三年。」等語，是以原 告委由簽約之證人吳貞蓓、陽秀瑩既均有從事代書之經歷，其等專業知識、經 驗及能力，自無不知「持分」之意義，且倘欲知悉鄰地所有權之情形，亦非無 能力查詢，是原告主張被告刻意隱暪不為告知云云，自無可採。（三）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得 將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限 ，民法第八十八條第一項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為 有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院五十一年台 上字第三三一一號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構 成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生 齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內 心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中， 難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特 定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤； 是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表
示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者 ，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護， 此觀民法第八十八條第二項之規定自明。查原告之母吳美女證稱：我在更生路 有看到廣告，所以二月底前往信合社辦事時，問行員系爭房子要賣多少，總務 王先生（王信源）帶我去看房子，我要求減價至四百三十萬元，王先生要我寫 申請書等語（參本院卷第一一二頁），核與證人王信源證稱：吳美女來詢問房 價，我帶她去看，正確日期我不記得了，約在五月二日前一、二個月，她當時 有殺價，我回簽須理事會通過，看房子時吳貞蓓也有去等語，核上開證人所述 相符，堪予採信。本件原告既因被告之公告（即要約之引誘），而欲承買坐落 台東市○○段四一二之二七地號土地持分三百三十分之六十五、同段四一三地 號土地及其上同段九０四０建號之建物，復於九十一年五月二日訂約時亦是購 得上開房地，有前揭買賣契約可稽，則原告內心效果意思與表示行為內容一致 ，尚難謂為錯誤，至於原告認為除系爭房地外，須再購得同段四一二之一、四 一二之二三、四一二之二十四、四一二之二十五、四一二之二十六地號土地持 分三百三十分之六十五始為財產完整，則因該意思存在表意人之內心，不表示 於意思表示中，是屬動機，其後雖未購得鄰地持分，則為動機錯誤，揆諸上開 說明，為維護法律之安定性及交易之安全，自不受意思錯誤規範之保護，故不 得依民法八十八條為撤銷。原告以本件買賣有錯誤主張撤銷云云，亦不足採。 至於原告另主張系爭土地及同段四一三地號土地，就面臨台東市○○路之坐落 位置言，非被告當時所稱之前、後關係，而係左右關係云云，則上開土地為左 右或前後關係，非足以影響交易之重要事項，縱有說明錯誤，亦不得據此為撤 銷，況原告已委由其母吳美女至系爭房地察看，對周遭環境知之甚詳，尚無陷 於錯誤之可言。
（四）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十 二條第一項定有明文，所謂詐欺係指故意欺騙他人，使其陷於錯誤，並進而為 不利於自己，且本來不願意表示的意思，而詐欺行為之兩種形態，其一為積極 的虛構事實；其二為消極的隱匿事實。查本件被告就買賣之標的物即系爭房地 已於報紙或營業處所公告，並於買賣契約第一條中載明，原告委由訂約之人亦 證述明瞭「持分」之意義，均已如前所述，則被告並無虛構或隱匿事實至明， 則原告指稱被告詐欺云云，尚屬無據，不足採信。（五）綜上所述，本件被告既無詐欺，被告亦無錯誤，系爭土地及建物亦無瑕疵，則 原告以意思表示錯誤及被詐欺為由，撤銷錯誤或被詐欺之意思表示，及以被告 故意不告知買賣之瑕疵、不完全給付，主張解除本件買買契約，並依買賣契約 第九條約定，請求被告退還既收價款三百五十萬元外，並應賠償原告所付同額 之損害金，合計七百萬元云云，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，即無審酌之必要，併予 敘明。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟
標的必須合一確定之人提起反訴，又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴 之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第二百五十九條、第二 百六十條第一項定有明文，本件反訴之訴訟標的與本訴訴訟標的均為兩造間之買 賣契約，其攻擊防禦方法相牽連，且非專屬於他法院管轄，依前揭說明，本件反 訴之提起為合法，應予准許
貳、反訴原告主張：
（一）兩造於九十一年五月二日訂立買賣系爭房地之契約，反訴被告依約陸續交付價 金共三百五十萬元，反訴原告則依約於九十一年六月四日履行系爭房地所有權 移轉登記，依前開契約第三條，反訴被告應於所有權登記完畢日交付尾款八十 萬元，惟其於九十一年六月十二日提出延期支付尾款之請求，反訴原告默許同 意，嗣反訴被告向台東縣政府消費爭議調解委員會請求調解，該委員會建議兩 造合意解除契約，並由反訴被告負擔違約責任五萬元，並負責將產權回復回狀 ，所有費用及稅金由反訴被告負擔。反訴被告陳稱其不知「持分」何意，指摘 反訴原告隱瞞訴外人范強生所有之同地段四一二之一等五筆地，為故意欺騙， 造成買賣契約之重大瑕疵，然反訴原告誠不知訴外人范強生所有之土地與本件 契約之成立與效力有何因果關係，且系爭房地已完成過戶手續，並無第三人主 張任何權利，則其所指「瑕疵」為何？「產權糾紛」又何所指？原告應提出證 明。本件既無產權糾紛，則反訴被告依買賣契約第九條行使解除權依法無據， 不生解除契約之效力。
（二）反訴原告於九十一年九月二十六日、十一月十三日、九十二年一月二十三日連 續催告反訴被告限期交付尾款八十萬同時交屋，其對催告給付置之不理，顯己 遲延給付，反訴原告復於九十二年一月二十五日以台東郵局存證信函第三三號 催告反訴被告於九十二年一月二十九日上午十點至買賣標的物現場接管房屋完 成交屋手續，惟反訴被告以買賣契約已解除，拒絕受領，其顯已違約並受領遲 延，依兩造買賣契約第三條及第八條第二款約定，反訴原告可請求反訴被告給 付價金八十萬元及自九十一年六月四日起按日息千分之一計算之滯納金及已繳 價金分之百之損害賠償。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告新台幣八十 萬元及自九十一年六月四日起按日息千分之一計算之滯納金；（二）願供擔保 ，請准宣告假執行。
參、反訴被告則以：
（一）除援用本訴部分之陳述外，再強調：即便專業如反訴原告者，對系爭房地原所 有權人與鄰地所有人間相互持有六筆土地持分之事實，恐亦難免感到困惑，通 常百姓如反訴被告又豈能想像購入一幢俗稱之「透天厝」，竟須取得八張之所 有權狀（建物部分一張，土地部分台東段四一三地號土地一張同段四一二之一 、四一二之二三、四一二之二四、四一二之二五、四一二之二六、四一二之二 七地號土地持分等六張）始稱產權完整。
（二）反訴被告並未看見反訴原告在報紙所刊登之公告，況且，反訴原告亦從未在該 等公告中表明系爭房地與其他五筆土地持分之關係，反訴原告在出售系爭房地 予反訴被告以前，對此即有明知，竟仍刻隱暪，購買系爭房地者欠缺台東段四 一二之一、四一二之二三、四一二之二四、四一二之二五、四一二之二六地號
等五筆土地持分，將無法以制衡系爭房屋坐落台東段四一二之二七地號土地其 他共有人，無法對抗該等共有人交付地租、分割共有物、甚至拆屋還地之請求 ，自難免發生兩造間契約所指定足以影響權益之土地產權糾紛。（三）反訴原告為專業之金融業者，對利息之敏感、重視程度，衡理應非常人所能及 ，倘非理虧心虛，豈有「默許同意」反訴被告延期支付尾款之請求，而反訴原 告既已同意延期，竟猶請求自九十一年六月四日起按日息千分之一計算之滯納 金，尤顯非是。再者，滯納金之性質究竟為何？迄未見反訴原告說明釐清，且 每日千分之一計算，等於年息百分之三十六點五，洵屬過高。綜上，反訴被告 主張解除兩造買賣契約，合法有據，反訴原告猶主張依業經解除之契約約款， 請求反訴被告給付買賣價金八十萬元及自九十一年六月四日起按日息千分之一 計算之滯納金，自欠缺依據，應無理由等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴及 假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告 。
肆、得心證之理由：
（一）查反訴原告於九十一年五月二日將系爭房地以四百三十萬元賣予反訴被告，並 簽定買賣契約，嗣於同年六月四日移轉上開土地及建物所有權於反訴被告，惟 反訴被告僅交付三百五十萬價金後，即未再支付其餘價金八十萬之事實，業有 卷附之兩造買契約契書、反訴被告承購房地申請書、給付價金收據可佐，且為 兩造所不爭，自屬真實，已如前述，反訴被告雖以本件買賣房地有瑕疵、產權 不完整，故以意思表示錯誤及被詐欺為由，撤銷錯誤或被詐欺之意思表示，及 以原告故意不告知買賣之瑕疵，主張解除本件買賣契約等語置辯，惟系爭建地 雖部分與他人共有，然建物建築時，業已得所有共有人之同意使用，且迄今亦 無其他共有人對反訴被告主張分割共有土地或無權占有，是系爭房地產權完整 並無糾紛至明，是反訴被告上開主張均無理由，其復主張系爭房屋須持有八張 所有權狀始為完整，並有受拆屋還地等之糾紛云云，亦不足採。從而，反訴原 告自得依兩造買賣契約第三條及第八條第二款約定，請求反訴被告給付價金八 十萬元及滯納金。惟反訴原告於九十一年九月二十六日既函文反訴被告同意其 於文到十五日內給付買賣尾款八十萬元，而反訴被告亦確已收受，有其提出函 文影本可佐，且反訴被告迄今仍未給付，則滯納金請求之始點應自同年十月十 二日而非系爭房地所有權登記完畢日即九十一年六月四日。是反訴原告主張自 九十一年六月四日起按日息千分之一計算滯納金，尚不足採。（二）按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；又當事人 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百條五十條、第二 百五十二條分別定有明文。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形以為酌定標準，最高法院四十九年度台上字第八 ０七號著有判例。經查，系爭買賣契約未就上開滯納金性質另有約定，自應視 為屬反訴原告因反訴被告違約遲延履行而生之損害賠償總額。然則，反訴原告 因反訴被告遲延給付尾款八十萬元，除可認反訴原告於反訴被告遲延期間，客 觀上受有利息之損害外，並無證據足認原告尚有其他財產上之具體損害。再審 酌目前金融機構之存、放款利率標準普遍偏低，本院認上開約定滯納金即違約
金高達年息百分三十六點五，顯然過高，應以年息百分之九為適當。是反訴原 告請求反訴被告給付八十萬元及自九十一年十月十二日起起至清償日止，按年 息百分之九計算之違約範圍內，為有理由，應予准許。超過部分之請求為無理 由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰 不另一一論述，併予敘明。
陸、反訴原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行 之聲請即失所附麗，應予駁回。
丙、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由， 依民事訴訟法第七十八條、第七十九條、第三百九十條、第三百九十二條，判決 如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 六 日 臺灣臺東地方法院民事庭
~B法 官 廖建彥
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 八 月 十 日~B法院書記官 蔡辛源
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