臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度重訴字第八九八號
原 告 丁○○
訴訟代理人 張益隆律師
複 代理人 甲○○
被 告 丙 ○
己○○
戊○○○
共 同
訴訟代理人 常照倫律師
複 代理 人 江文玉律師
右當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國九十三年八月四日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣伍佰壹拾伍萬元，及自民國九十二年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍佰壹拾伍萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國（下同）九十二年八月六日訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約）， 原告以總價新台幣（下同）二千三百七十七萬六千五百元，向被告等買受其等分 別所有之坐落台中縣沙鹿鎮○○○段南勢坑小段第八一之六、八四之四、八四之 二五（以上三筆土地所有權人為被告己○○）、八四、八四之二、八七之四（以 上三筆土地所有權人為被告丙○）地號等六筆土地，及其上門牌號碼台中縣沙鹿 鎮○○里○○路三十一巷二號（所有權人為被告戊○○○）、台中縣沙鹿鎮○○ 里○○路三一巷六號（所有權人為被告己○○）等二棟建物（下稱系爭不動產） 。因被告等積欠銀行債務未償，系爭不動產業遭查封在案，雙方約定原告須於九 十二年九月十日前代償被告積欠臺灣土地銀行之十五萬元及中國國際商業銀行之 十萬元，以便被告向銀行辦理撤銷查封登記，原告遂於九十二年八月八日、八月 廿二日依約代償。且雙方約定原告對於被告之借款債權四百八十四萬五千九百元 ，充作價金之一部，則原告依系爭契約已給付被告買賣價金合計五百零九萬五千 九百元。
㈡被告於原告給付前述部分買賣價金後，依系爭契約第四條約定，被告應於九十二 年八月前履行不動產物權移轉登記之義務，詎被告藉故遲不履行，期間雖經原告 催告，被告等並未依約向銀行辦理撤銷本件買賣之不動產查封登記，顯屬可歸責 於被告之事由。依系爭契約第五條約定，本件系爭不動產如有抵押權、典權押租 金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他來歷不明者等瑕
疵，應於本件手續登記日期前由被告等三人負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。 茲因被告違反該條約定，原告業於九十二年十一月十二日解除買賣契約，依系爭 契約第十一條約定，被告即負有加倍返還已受領價金之義務。 ㈢被告三人係就六筆土地及二幢房屋一併出賣，且共同受領買賣價金，並非按各人 所有之各個買賣標的物，分別約定買賣價金而各自受領，準此，被告三人就本件 買賣契約係負有同一之出賣人給付義務，且給付標的不可分，性質上屬不可分之 債，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，被告等應連帶給付原告一千 零一十九萬一千八百元。
㈣原告為求偕同被告辦理系爭不動產移轉登記，因而委任土地代書辦理登記事宜， 已支付四萬元代書費用，現因可歸責於被告之事由，原告已解除契約，該項已支 付之代書費用，自屬被告遲延給付所生之損害，爰依系爭買賣契約請求判決被告 連帶給付違約金及損害賠償等語。並聲明：⑴被告丙○、己○○、戊○○○應連 帶給付原告一千零二十三萬一千八百元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠兩造於訂立系爭契約時，原告已知系爭不動產正遭銀行查封中，原告雖向銀行代 償二十五萬元，然僅獲土地銀行同意撤銷台中縣沙鹿鎮○○○段南勢坑小段第八 一之六地號土地之查封登記，原告未依約使買賣標的之所有不動產均獲撤封，其 後因時隔過久，被告從未收受台中商業銀行假扣押之通知，致使被告丙○所有之 土地再遭查封，此實係被告等始料未及，自不可歸責於被告；系爭契約亦未約定 被告有告知訴外人陳碧明（被告丙○之子）是否另有其他負債之義務，被告並無 任何違約或遲延情形，且原告尚未履行系爭契約第三條第一款之約定：代償被告 等人積欠土地銀行一千二百萬八千五百一十四元、訴訟費七萬元及利息一十六萬 元，及積欠中國國際商業銀行四百五十萬元、利息一十二萬元。是本件原告以被 告等違約為由主張解除契約，應無理由。
㈡原告請求被告等應連帶給付原告一千零二十三萬一千八百元云云，惟按，連帶債 務須以債務人明示連帶或法律有規定者為限，本件被告出售予原告之系爭不動產 應屬可分，且被告從未明示願就全部契約義務負共同連帶責任，亦無被告等應負 連帶責任之明文規定。從而，本件原告起訴請求被告等應負連帶給付責任云云， 自屬無據。
㈢系爭契約約定被告前向原告陸續支借四百八十四萬五千九百元，得自買賣價款中 扣除云云；此約定係謂原告於支付系爭買賣價金時，得主張將該四百八十四萬五 千九百元扣除，而將原告應給付買賣價金予被告之債務，與原告對被告等所享有 之借款債權予以抵銷，該約定並非謂原告已將該四百八十四萬五千九百元充作價 金給付予被告等人；尤其訴外人陳碧明陸續向原告借款四百八十四萬五千九百元 時，均有簽發陳碧明名義之支票予原告，然原告迄未將該支票返還予陳碧明，可 見尚無抵銷之事實，故迄今原告所給付之買賣價金僅有代償銀行之二十五萬元。 況且，系爭契約已解除，該項得扣除四百八十四萬五千九百元之約定，亦已因契 約解除而不復存在，原告主張其已給付四百八十四萬五千九百元，應由被告於契 約解除後加倍返還云云，應屬無稽，系爭不動產無法順利辦理撤封，應不可歸責
於雙方之事由，依民法第二百六十六條規定，原告充其量僅能請求返還已給付之 二十五萬元。
㈣系爭契約之總價金扣除原告代償之貸款、訴訟費用、利息、前揭借款及台中商業 銀行聲請假扣押之債權額後，尚有餘額九十八萬八千五百六十五元，被告於訂約 時實無刻意隱瞞之可能等語資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁 回。⑵如受不利判決，願供擔保，請為免假執行之宣告。四、兩造於九十二年八月六日訂立系爭買賣契約，由原告向被告等買受系爭不動產， 買賣價金約定為二千三百七十七萬六千五百元，其給付方式係依系爭契約第三條 約定；原告已依約代償被告積欠臺灣土地銀行之十五萬元及中國國際商業銀行之 十萬元債務；訴外人陳碧明及生富公司積欠原告四百八十四萬五千九百元；系爭 不動產迄未移轉登記予原告等情，已為兩造共認之事實。五、本件之主要爭執在於被告未能將系爭不動產移轉登記予原告，是否可歸責於被告 ？即被告於訂約時是否知悉系爭不動產業遭臺中商業銀行聲請假扣押？若可歸責 於被告，原告得否請求被告連帶給付一千零十九萬一千八百元之違約金？而原告 所支付之代書費用四萬元是否屬實？茲審究如下： ㈠關於系爭不動產買賣價金之給付方式，盡依系爭契約第三條約定，已為兩造所不 爭執，該第三條第一款約定：「承買人丁○○先代償出賣人丙○、己○○、戊○ ○○及生富工業有限公司、陳碧明等原向土地銀行貸款本金新台幣壹仟貳佰萬捌 仟伍佰壹拾肆元整及訴訟費柒萬元整及利息壹拾陸萬元整及中國國際商銀本金新 台幣肆佰伍拾萬元整及利息壹拾貳萬元整」並特註：「本契約成立後承買人先代 付土地銀行新台幣壹拾伍萬元整及代付中國國際商銀新台幣壹拾萬元以便辦理撤 封登記」，第二款約定：「乙方（即被告）原向承買人支借新台幣肆佰捌拾肆萬 伍仟玖佰元整，從價款中扣除，乙方確有同意是實」及第三款約定：「尾款於產 權登記甲方（即原告）完成，所有權狀核發下來，再結清」等語，而參以證人即 書立系爭契約之代書乙○○所證：「原來是丙○的兒子陳碧明欠原告四百八十四 萬五千九百元無法還，又積欠土地銀行與中國國際商業銀行，陳碧明說要把這土 地來還清債務，他無法負擔銀行之利息，才以每坪五萬元之價格賣給承買人‧‧ ‧特註部分‧‧‧是原告及陳碧明要我這樣寫的」等語，足見系爭不動產於兩造 訂立買賣契約前，已有遭銀行強制執行查封登記之事實，且訴外人陳碧明因積欠 原告四百八十四萬五千九百元債務無法清償，故欲以系爭不動產售予原告，被告 乃約定將原告之四百八十四萬五千九百元債權作為買賣價金之一部，另原告於契 約訂立後先代償被告積欠銀行之二十五萬元債務，經銀行撤銷查封登記，得以全 部辦理移轉所有權登記後，原告應清償被告積欠前開二銀行之債務，此後雙方再 結清尾款。而原告業已依約代償被告積欠土地銀行之十五萬元及中國國際商業銀 行之十萬元債務，但因被告仍積欠銀行債務，無從全部辦理撤封，辦理所有權移 轉登記，已為雙方不爭執之事實，是以，系爭不動產所有權未能移轉登記予原告 ，自無可歸責於原告之事由。
㈡實則，經本院調閱相關執行卷宗查明，訴外人台中商業銀行龍井分行於兩造簽訂 系爭買賣契約前，即於九十二年二月二十一日聲請就被告丙○所有土地六筆及被 告戊○○○所有之建物予以假扣押（本院九十二年度執全字第四六九號），其中
坐落台中縣沙鹿鎮○○○段南勢坑小段第八四、八四之二、八七之四地號等三筆 土地及台中縣沙鹿鎮○○里○○路三十一巷二號（聲請狀以整編前門牌號碼台中 縣沙鹿鎮鎮○路二十七巷八十三號記載）建物，即為系爭買賣標的物之一部，換 言之，原告縱依約代償被告積欠土地銀行之十五萬元及中國國際商業銀行之十萬 元債務，系爭買賣契約之標的物，仍無法全部撤銷查封登記。而前述台中商業銀 行龍井分行之假扣押執行標的物，因與本院九十一年度民執全松字第四三五八、 四三二七號強制執行之標的物相同，故併入該案辦理（即不重複查封登記之意） ，本院執行處已於九十二年二月二十六日將併案函送達被告丙○及戊○○○，而 由被告己○○收受送達，是兩造於九十二年八月六日簽訂系爭買賣契約時，被告 等顯已知悉其等除積欠土地銀行、中國國際商業銀行債務外，猶積欠台中商業銀 行龍井分行債務未償之事實，甚至對於部分買賣標的物亦遭台中商業銀行龍井分 行假扣押執行之事實，自難諉為不知，被告辯稱其等從未收受台中商業銀行假扣 押之通知，致使被告丙○所有之土地再遭查封，此實係被告等始料未及云云，顯 與事實不符，不足採信。乃被告等竟未於系爭買賣契約約明此部分之假扣押執行 ，應如何辦理撤銷查封，或將其等積欠台中商業銀行龍井分行之數額列為本件買 賣契約之價金清償對象，任由原告不知上開情事，仍依約代償被告積欠土地銀行 之十五萬元及中國國際商業銀行之十萬元債務後，被告等經原告催告仍無法將系 爭不動產全部移轉登記予原告，自屬可歸責於被告之事由，致債務不履行。從而 ，原告於九十二年十一月十二日以存證信函為解除本件買賣契約之意思表示，於 法並無不合。
㈢按系爭買賣契約第十一條明定：「乙（即被告）不履行本契約時聽由甲方（即原 告）解除契約乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金不得異議 」等語，而本件因可歸責於被告之事由，致債務不履行，已如前述，則原告依該 條約定請求被告給付違約金，已無不合。惟本條關於違約金之計算，係以「被告 所受領之定金及價金」之一倍為準。是以，被告所受領之定金及價金若干應先予 以確認。原告依約業已代償被告積欠土地銀行之十五萬元及中國國際商業銀行之 十萬元債務，已如前述，則此二十五萬元作為違約金之計算標準，應無疑義。茲 有疑問者，乃兩造合意就原告對於被告之借款債權四百八十四萬五千九百元充作 價金之部分，得否視為被告所受領價金？對此，被告爭執訴外人陳碧明陸續向原 告借款四百八十四萬五千九百元時，均有簽發陳碧明名義之支票予原告，然原告 迄未將該等支票返還予陳碧明，可見本件尚無抵銷之事實；且原告既已解除系爭 買賣契約，則該項得扣除四百八十四萬五千九百元之約定，亦已因契約解除而不 復存在云云，然查：
⑴兩造簽訂系爭買賣契約之目的，係因陳碧明積欠原告四百八十四萬五千九百元 無法清償，又積欠銀行債務，故擬以系爭不動產出賣予原告，將欠款部分轉為 買賣價金之一部，已經證人證述如前。而系爭契約第三條第二款約定：「乙方 （即被告）原向承買人支借新台幣肆佰捌拾肆萬伍仟玖佰元整，從價款中扣除 ，乙方確有同意是實」等語，足見兩造就此部分之約定真意，係被告三人先就 陳碧明及生富公司對於原告四百八十四萬五千九百元之債務，予以承擔，復就 此債務與被告三人基於本件買賣契約對於原告之價金債權，二者間互相抵銷，
依民法第三百三十五條第一項之規定，兩造於互為抵銷之意思表示時，彼此對 於他方之債務，按照抵銷之數額消滅。準此，被告雖未實際收受原告交付之買 賣價金四百八十四萬五千九百元，但因兩造彼此為抵銷之意思表示，原告對於 被告因債務承擔之同額債權亦已消滅，性質及效力上與原告代償被告積欠銀行 之二十五萬元債務，實無二致。因此，原告主張其因本件買賣契約已給付被告 五百零九萬五千九百元（250000＋0000000＝0000000），應屬可採。 ⑵而被告因承擔陳碧明及生富公司對於原告四百八十四萬五千九百元之債務，並 就此債務與對於原告之同額價金債權互為抵銷，依前述民法第三百三十五條第 一項之規定，其相互間債之關係溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額消滅，當 不因原告解除系爭買賣契約，而使抵銷之約定不復存在，是以，被告此部分之 抗辯自不足採。
㈣承前所述，原告因本件買賣契約已給付被告五百零九萬五千九百元，而此契約第 十一條所謂「加倍作為違約賠償金」之約定，依民法第二百五十條第二項規定， 解釋上應屬「損害賠償總額預定性質違約金」之約定。另按民法第二百五十二條 規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金如 有過高情事，法院即得以依此規定依職權核減至相當之數額，最高法院著有七十 九年台上字第一六一二號判例可資參照。又違約金約定是否相當，仍須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，以為酌定標準；且約定之違約 金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量核 減之標準，亦有最高法院四十九年臺上字第八○七號、五十一年臺上字第十九號 判例可參。而查原告就本件買賣之價金，實際僅支付二十五萬元，以代被告清償 銀行債務，其餘四百八十四萬五千九百元係互為抵銷消滅債務之數額，故若將此 四百八十四萬五千九百元加倍核算違約金，與原告因被告未履行債務所受之損害 顯不相當，對於被告之負擔亦屬過重，是本院審酌原告為辦理本件買賣標的物之 移轉登記事項，已支付代書費用四萬元，業經證人乙○○證實（此部分已受預定 損害賠償總額違約金約定所涵蓋，原告自不得再請求損害賠償），而原告於九十 二年八月八日、八月廿二日代被告向土地銀行及中國國際商業銀行清償二十五萬 元債務，即於同年十一月十二日解除本件買賣契約，所受損害尚稱輕微，且被告 若能將系爭不動產移轉登記，原告尚須依約清償被告對於土地銀行及中國國際商 業銀行之高額債務，原告所得享受之利益亦屬輕微，則前述「加倍」計算之違約 金約定，顯然過高，應核減為五百十五萬元（即五百零九萬五千九百元及代書費 用四萬元並加計部分之利息）為適當。
㈤另前揭違約金之給付，被告雖抗辯連帶債務須以債務人明示連帶或法律有規定者 為限，本件被告出售予原告之系爭不動產應屬可分，且被告從未明示願就全部契 約負連帶責任云云。然查被告等以同一買賣契約，就六筆土地及二幢房屋一併出 賣予原告，並未區分各筆不動產之買賣金額及被告等分別受領之價金數額，且被 告等共同承擔陳碧明及生富公司對於原告四百八十四萬五千九百元之債務，並就 此債務與被告等基於本件買賣契約對於原告之價金債權，二者互相抵銷，是就被 告等前述給付違約金之債務，應認為性質上不可分，依民法第二百九十二條之規 定準用關於連帶債務之規定，應由被告負連帶給付之責。
㈥綜上所述，本件原告系爭買賣契約第十一條之約定，請求被告連帶給付違約金五 百十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十二月十九日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由， 應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法 並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併宣告之；原告其餘假執行之聲請，因 訴之駁回而失所依據，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與本件判決 結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第 八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 八 月 十八 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 王邁揚
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 八 月 十八 日~B法院書記官
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