臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度重訴字第八一三號
原 告 有限責任台中市第二信用合作社
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 吳光陸 律師
被 告 富晨建設股份有限公司
法定代理人 丁○○
被 告 丙○○
共 同
訴訟代理人 鄧雲奎 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 庚○○
兼訴訟代理人 戊○○
被 告 壬○○
訴訟代理人 黃英傑 律師
被 告 己○○
訴訟代理人 辛○○
右當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國九十三年七月十七日言詞辯論終結，判
決如左：
主 文
被告富晨建設股份有限公司應將坐落如附表（一）所示序號二０至二九、三六至四七之土地上如附圖所示斜線部份之建築物〈面積詳如附表（一）〉拆除。被告富晨建設股份有限公司、丙○○應返還附表（一）序號一至四九土地給原告。被告富晨建設股份有限公司、丙○○應連帶給付原告自民國九十二年八月一日起至交還前開土地之日止，就如附表（一）所示應返還土地面積計算如附表（一）所示申報地價（總額）按年息百分之十之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告富晨建設股份有限公司及丙○○連帶負擔。本判決於原告以新臺幣伍佰壹拾陸柒萬元供擔保後，得假執行。但被告富晨建設股份有限公司、丙○○如以新臺幣壹仟伍佰伍拾萬捌仟捌佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告富晨建設股份有限公司（以下簡稱富晨公司）、戊○○、乙○○應將坐 落如附表（一）所示序號二０至二九、三六至四七之土地上如附圖所示斜線 部份之建築物（面積詳如附表）拆除。
（二）被告富晨公司、丙○○、壬○○應返還附表（一）序號一之土地給原告。被 告富晨公司、丙○○應返還附表（一）序號二至二二、二五至二九、三二至 四九之土地給原告。被告富晨公司、丙○○、戊○○應返還附表（一）序號
二三土地給原告。被告富晨公司、丙○○、乙○○應返還附表（一）序號二 四土地給原告。被告富晨公司、丙○○、己○○應返還附表（一）序號三０ 、三一土地給原告。
（三）被告富晨公司、丙○○等（原告原就全體被告為請求，嗣於九十三年七月十 九日言詞辯論期日當庭僅對被告富晨公司、丙○○二人為本項之請求）應各 就如附表（一）所示應返還土地面積依附表（一）所示申報地價按年息百分 之十，自民國九十二年八月一日起至交還前開土地之日止，連帶給付原告。 （四）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落如附表（一）所示之土地（以下簡稱系爭土地）均係於九十二年五月十 九日由同段一九三號土地分割，屬原告所有。原告於九十二年二月十二日出 售被告丙○○，依不動產買賣契約書第三條、特批第五條及事後於同年四月 二十九日所訂備忘錄第五條，買賣尾款一億一千萬元由被告丙○○向金融機 關貸款給付。又依備忘錄六條款貸款撥付時，點交土地。雖依第七條原告先 出具土地使用同意書供其申請建造執照，但買賣不成，即應註銷，則在未付 清尾款，原告未點交土地前，被告丙○○雖可申請建照執照，但尚不可實際 使用上開土地，且其申請建照執照應以自己名義，不可供地第三人申請。詎 被告丙○○不僅未辦理貸款以給付尾款，且將土地使用同意書交給其他被告 聲請建執照詳如附表（二），並由被告富晨公司、戊○○、乙○○為起造人 於系爭土地如附圖所示斜線部分建屋，其他空地則設置圍籬、堆放模板、砂 石、雜物，業經鈞院勘驗明確，並有鑑定圖可證。 （二）茲因被告丙○○違約，經原告依民法第二百二十九條第一項催告後仍未履行 ，應負遲延責任，原告再次依民法第二百五十四條定期催告，被告丙○○仍 未履行，為此除已通知解除契約，再以起訴狀繕本送達為解除契約之通知。 是原告與被告丙○○間買賣契約因已解除而失效，不僅其他被告富晨公司、 戊○○、乙○○使用附表（一）序號二０至二九、三六至四七土地建屋，其 他被告富晨公司、壬○○、己○○雖未建屋，但已堆置模板等占用其他土地 ，本即未獲原告同意，均為無權占有。被告丙○○允許渠等占用，並亦占用 ，更應負回復原狀責任，為此依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第 一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項請求被告等返還占用土地，並 應自占用之日起至交還土地之日止，依土地法第九十七條第一項給付原告相 當之不當得利及侵權行為之損害賠償，請求判決如聲明。 （三）對被告抗辯之陳述：
１、依買賣備忘錄第七條土地使用權同意書係原告出具給被告丙○○，供其申請 建造執照，並非原告交付其他被告，其他被告與原告並無任何關係，原告不 可能出具。按民法第三百六十七條規定「買受人對於出賣人有交付約定價金 及受領標的物之義務。」，是尾款一億一千萬元係被告丙○○之義務，本件 買賣固約定尾款由被告丙○○向銀行貸款撥付，但被告丙○○既未能辦妥貸 款，不能因此即謂無付尾款之義務，兩造契約亦未約定如不辦貸款即不付尾 款，則丙○○應付尾款，洵無疑義。茲被告丙○○未能辦妥尾款以撥付，經
原告催告仍未履行，自屬違約，是被告丙○○所辯應無理由。 ２、原告並未同意被告使用系爭土地：
⑴依民法第三百七十三條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買售人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，則在出賣人未交付前 ，買受人就標的物自不可使用收益。
⑵依買賣契約之特批二「過戶登記期間中，為配合甲方（即指被告丙○○）申 請建照，乙方（即指原告）同意出具同意書及其他相關文件」及備忘錄六「 尾款即貸款撥款日視為土地點交日，雙方各無議。」，則原告雖出具土地使 用權同意書交給被告丙○○申請建造執照，但一方在未付清尾款前，原告未 交付系爭土地，被告丙○○自無權使用，另一方面其他被告與原告並無任何 使用之法律關係，本不得使用系爭土地。
⑶被告富晨公司以原告出具土地使用權同意書給伊，伊有權使用，惟依證人莊 正銘證稱：伊係被告丙○○委任之代書，幫丙○○處理買賣契約之事，依上 開備忘錄請原告出具使用權同意書，則原告交付土地使用權同意書顯係給被 告丙○○，並非其他被告。況證人林明宏亦證稱：是被告丙○○與證人莊正 銘一起到原告處請求出具，土地使用權同意書係交給被告丙○○。是不論該 土地使用權同意書如何記載起造人，原告係交給被告丙○○，顯非同意其他 被告使用。
⑷退一步言，縱因土地使用權同意書係以其他被告名義起造人，但其他被告與 原告間並無買賣等債權關係，至多為使用借貸，原告亦可終止同意，並以書 狀之送達為終止之通知。
３、被告戊○○、己○○、乙○○之買售與原告無涉： ⑴依被告戊○○三人所提土地買賣契約及委建房屋買賣契約書，不僅土地出賣 人為廖麗湘，並非被告丙○○，更非原告，且該等契約訂立日為九十二年六 月二日，均在土地使用權同意書之六月十五日以前，斯時土地既未移轉給被 告丙○○，原告亦未出具土地使用權同意書，則渠等失查，誤信出賣人片面 之詞而買受，均與原告無涉。
⑵被告戊○○三人既因買賣而同意為起造人，該房屋即為其出資建築，渠等自 負有拆屋還地之義務。
４、被告壬○○雖否認有興建上開房屋，抗辯其未占用該土地，未同意亦未授權 以伊名義申請建造執照等情。但查：依鑑測結果，其建造執照部分，固尚未 建築，但既已堆置模板占用土地即有占用。再依鈞院調得之建造執照卷，其 內附有以被告壬○○為起造人並用印之建造執照申請書及被告壬○○之身分 證正反面影本，茍其未申請，何以蓋章具名向台中縣政府申請，並交付身分 證正反面影本？雖被告壬○○否認印章之真正，辯稱有到場看房子，看中一 戶，賣方表示要保留，要提供身分證影本，以供聯繫用，是被冒用。惟就此 所辯，不僅足見因看中一房而有申請建造執照，且既因保留始留身分證影本 ，益見應有同意，否則何以不留名片而留身分證影本供使用甚至迄未對冒用 一事提起刑事偽造告訴，足見其否認為推拖之詞，不可採信。 三、證據：提出土地登記謄本四十九件、不動產買賣契約書影本一份、照片三頁、
三六六六號存證信函及回執影本各乙件、三七七一號存證信函及回執影本各乙 件、四六八三號存證信函影本乙件為證。並聲請⑴勘驗現場；⑵向台中縣政府 調取系爭土地所示之建造執照案卷；⑶訊問證人林明宏。乙、被告方面：
【Ａ】被告富晨公司、丙○○部分：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述：
（一）按原告與被告丙○○於九十二年二月十二日所簽訂「特批」條款第五條約定 ：「甲方（指被告丙○○）尾款之放款銀行應辦理第二順位抵押權設定登記 ，於登記日起三日內撥款交付乙方充為尾款價金，各無異議。」及於九十二 年四月二十九日所簽定備忘錄第五條：「甲方（指被告丙○○）交付完稅款 同時應提交第二順位貸款銀行承諾書，並於登記完成日起五日內撥款交付乙 方（即指原告）。」及第六條：「尾款即貸款撥款日視為土地點交日，雙方 各無異議。」等文義綜合以觀，被告丙○○給付尾款一億一千萬元之義務之 前提，係以貸款銀行撥款為「條件」以之作為給付尾款，若貸款銀行撥款（ 即條件尚未成就），則被告丙○○給付尾款之義務尚未發生，從而原告自不 得向被告丙○○請求給付尾款，則被告丙○○更無違約可言，故原告主張其 催告後解除契約云云，依法自不發生效力。
（二）依據鈞院向台中縣政府工務局所調取之系爭土地之請領建造執照之案卷資料 可知，有關被告富晨公司聲請建造執照以建造房屋之土地共計三十七筆之「 土地使用權同意書」上蓋有均原告名稱：「保證責任台中市第二信用合作社 」之「圖記」及「台中市第二信用合作社理事主席」之「印（章）文」，清 晰可證，但其上並無任何被告丙○○轉交予被告富晨公司之文義字句，由是 足見前開「土地使用權同意書」確係原告自己「直接」出具並轉交予被告富 晨公司者，並非被告丙○○所轉交（付）。復據證人莊正銘代書證稱：「我 是系爭不動產買方丙○○委任的代書，（提示土地使用權同意書）處理的過 程中我有看過土地使用權同意書，建築師把相關的土地使用權同意書整理好 給我，我再拿給二信總社總務林明宏襄理，當天他們蓋完印之後就交給我， 是誰用印的我不知道，土地使用權當時的數量是四十一份，後來有因為土地 毗鄰的問題有再辦理更換一次，我取得同意書之後就拿給建築師」、「我是 在幫丙○○處理買賣契約的事情，根據買賣契約書的備忘錄請原告依約出具 土地使用權同意書，我都壹個人處理，丙○○並未跟我一起去辦理」、「當 時拿去蓋章時候都是建築師打好字的，與台中縣政府的檔案資料記載相符」 等與屬實，故由前開證人莊正銘代書之證詞可知，系爭之四十一份（其中三 十七份（筆）之起造人名義為被告之富晨公司）「土地使用權同意書」係經 原告「同意」並「直接」出具予被告富晨公司以「使用」系爭土地而有正當 權源，如此，則不論該四十一份「土地使用權同意書」於原告（蓋其印文） 出具完畢後究竟是否由被告丙○○轉交予被告富晨公司，均不致影響原告已
「同意」（原告對「土地使用權同意書」上所載「同意」由被告富晨公司使 用系爭土地之內容當時並未表示議異）被告富晨公司「使用」系爭土地之事 實，故原告所稱系爭「土地使用權同意書」係被告丙○○「轉交」予被告富 晨公司云云，自不足採，故縱然前開原告與被告丙○○間之買賣備忘錄第七 條有記載土地使用權同意書係原告出具給被告丙○○，但其記載與「事實」 不符，自不足採信。從而原告對被告富晨公司訴求拆屋還地云云，顯屬於法 無據，不應准許。何況依備忘錄第七條之文義以觀，其內容中僅謂原告「得 」提供土地使用權同意書並非「應」提供土地使用權同意書，由是足見原告 並未提供土地使用權同意書予被告丙○○並非不可能之事，故原告前開引用 備忘錄第七條之規定以辯解其僅出具使用權同意書予被告丙○○云云，顯然 不實，不足採信。
（三）又原告陳稱：「雖依第七條原告先出具土地使用同意書供其聲請建造執照， 但買賣不成，即應註銷，則在未付清尾款，原告未點交土地前，被告丙○○ 雖可聲請建造執照，但尚不可實際使用上開土地」云云，惟查：建築法第五 十四條第一項前段規定：「起造人自領得人見建造執照．．之日起，應於六 個月內開工．．」，準此，而查前開原告所稱：「依（原告與被告丙○○間 簽定之買賣備忘錄）第七條約定原告先出具土地使用權同意書，若買賣不成 立，甲方（指被告丙○○）應註銷建照」云云之約定，顯然違背前開建築法 第五十四條第一項前段之規定（起造人自領得建造執照之日起，應於六個月 內開工），故依民法第七十一條前段：「法律行為違反強制．．．規定者， 無效」之規定，則原告與被告丙○○間所簽定之買賣契約之特批二及備忘錄 第六條、第七條之約定依法應屬無效，足見原告前開所稱：「被告丙○○雖 可聲請建造執照，但尚不可實際使用上開土地」云云，顯屬無據，從而足見 被告富晨公司使用系爭土地建築房屋並非無權使用，則原告訴求被告富晨公 司拆屋還地云云，自屬無據，不應准許。
（四）何況若按原告所稱，其與被告丙○○間買賣契約之約定係原告僅得將土地使 用權同意書出具予被告丙○○，而不出具予第三人，但事實上原告卻擅自將 土地使用權同意書出具予被告富晨公司等人，且未經被告丙○○之同意，原 告如此作法，豈不反而有違其與被告丙○○間買賣契約之約定？就此而言應 係原告違約，並非被告丙○○違約，則主張被告丙○○違約而表示解除契約 云云，顯然失據，自不生效，從而原告訴求被告拆屋還地，亦屬無據，不應 准許。
（五）原告復略稱：「依證人莊正銘證稱，伊係被告丙○○委任之代書，幫丙○○ 處理買賣契約之事，依上開備忘錄請原告出具使用權同意書則原告交付土地 使用權同意書顯係給被告丙○○，並非其他被告。是不論該土地使用權同意 書如何記載起造人，原告係交給被告丙○○，顯非同意其他被告使用。退一 步言，縱因土地使用權同意書係以其他被告名義起造人，但其他被告與原告 間並無買賣等債權關係，至多為使用借貸，原告亦可終止同意，並以本書狀 之送達為終止之通知」，惟查：
１、由證人莊正銘代書於庭訊時之證詞可知，系爭之四十一份（其中有三十七份
（筆）之起造人名義為被告之富晨公司，另一份（筆）為被告丙○○）「土 地使用權同意書」係經原告「同意」並「直接」出具予被告富晨公司以「使 用」系爭土地而有正當權源，且對「土地使用權同意書」上所載「同意」由 被告富晨公司及丙○○使用系爭土地之內容當時「並」未表示「異議」，故 被告富晨公司及被告丙○○使用系爭土地自有合法正當權源，而不容原告事 後擅自否認，故原告前開所云有誤，自不足採。 ２、按民法第四百七十條第一項前段規定：「借用人應於契約所定期限屆滿時， 返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之」，準此， 而查本案原告同意被告富晨公司及丙○○使用系爭土地，並未定有期限，故 依前開法條規定應於依「借貸之目的」使用完畢時返還之，而本案借貸使用 土地之目的為建築房屋，但目前房屋尚在建造中，尚未完成，詎原告擅自表 示終止使用借貸契約云云，顯與前開法條規定有違，足見前開原告表示終止 本案系爭土地之使用借貸關係云云於法不合，不生效力，故原告所云自不足 採。
三、證據：提出附表（二）影本乙份為證。聲請⑴向台中縣政府工務局調取建照執 造全部案卷；⑵訊問證人莊正銘、廖朝旺。
【Ｂ】被告壬○○部分：
被告壬○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前聲明及陳述如左： 一、聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）如為被告不利之判決，願供擔保免為假執行。 二、陳述：
（一）被告壬○○未同意擔任系爭工地建物之起造人： １、被告並未同意亦未授權以名義申請建造執照。有關以被告壬○○名義為起造 人之台中縣政府九十二年工建字第一四○六號建照執照，既未經壬○○同意 或授權，則其建造執照之申請顯非合法，原告應可向主管機關註銷即可，倘 需壬○○配合辦理，簡某亦樂於為之。被告從未成立有買賣行為，實與本案 無任何關係。惟原告起訴請求壬○○拆屋還地及給付相當之金額，則非簡某 所應負責，原告之訴實乃欠缺保護之必要，其訴應無理由。 ２、由被告台中縣政府檢送九十二年工建字第一三九二至一四三二號建造執照卷 宗第八至十一頁，其中Ａ１８（壬○○）、Ｃ４（戊○○）、Ｃ５（乙○○ ）、Ｄ１（己○○）人具名之委託書，其姓名均為打字、印文則屬統一刻製 ，被告壬○○否認該印章之真正，參照己○○於九十三年三月八日庭訊供述 「我並沒有同意要做起造人」，亦可知悉壬○○同在不知情之情況下被利用 人頭擔任起造人。至於建造資料上雖有壬○○身分證影本，乃是被告確曾參 觀霧峰鄉○○段第一三九號土地，被告為開業醫師原本打算購買本案土地其 中一戶，但因富晨公司表示如欲保留該戶房地以利日後購買，則要提供身分 證以示誠意，不疑有他而交付身分證影本，詎日後竟遭冒用且無端涉訟，甚 感困擾。
３、原告雖質疑為何不留名片來要求保留該房地，惟查，名片僅在自我介紹之用
，於社交活動中交換名片既平常又頻繁，只憑一張名片就要求保留一棟房子 暫不出售，建商肯嗎？
（二）被告壬○○未實際占有系爭土地：
１、系爭霧峰鄉○○段第一三九號土地，並無興建任何建築物，已由鈞院勘驗現 場查明，且為原告所承認。
２、原告雖表示該土地「已堆置模板占用土地」，然參照被告富晨公司於九十月 十八日勘驗筆錄表示「現場是富晨公司興建連棟式別墅住宅，尚在興建中還 未完工。」，鈞院勘驗結果亦載明「系爭土地四週以鐵板圍繞．．．系爭土 地上放有建材、模板、廢土等物．．．」，足見該堆置之模板應屬富晨公司 所有供施工建築之用，實與壬○○無關，切不可曲解逕認該批模板為壬○○ 所有。
【Ｃ】被告戊○○、乙○○、己○○部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）緣被告戊○○、乙○○、己○○等人，分別為被告富晨公司之預售屋承購戶 。被告雖係建造執照之名義起造人，惟實際起造人係被告富晨公司。由於吾 等多係首次購買預售屋者，復聽信富晨公司人員所言及其所提之土地買賣契 約書第七條第二款所載「本土地由乙方保證產權清楚，絕無任何糾紛．．． 」等語，及記載「乙方自願將其所有前開不動產．．」等語，致被告等誤信 為真，而與被告富晨公司及其所指定之地主簽訂買賣房屋契約及土地買賣契 約。契約簽定後，無不依約給付各期價款，迄今所交付之價金合計已近二千 萬元之鉅。嗣經原告採取相關保全程序及訴訟後，被告等始知所承購之土地 非屬土地買賣契約所載之出賣人所有，是所謂產權清楚，絕無任何糾紛之說 ，乃被告富晨公司及其相關人員之謊言。更甚者，當被告戊○○等向土地買 賣契約書上所載之出賣人協調時，竟遭受其等以契約書非其簽蓋，與其無關 云云。另有訴外人承阜營造有限公司則係上開預售屋之承造商，其在富晨公 司之人員要約之下承攬本件工程，亦依約趕工，期能儘速完工獲取報酬，詎 本件事發後，承阜營造有限公司非但多數報酬未得，反而投入龐大材料人力 之血本，均求償無門。
（二）本件事發後，經被告等人了解，富晨公司及其相關人員之名下均無資產，是 以倘原告本件拆屋還地勝訴確定並執行，被告等為購屋、承攬工程所支出之 畢生積蓄，勢必隨之付諸流水。被告等就系爭建物確無處分權能，對系爭土 地亦未曾施以占有。是原告訴請被告等拆除建物、返還土地，乃至給付相當 於租金之不當得利，洵無理由。
三、證據：提出土地買賣契約書節本乙份、房屋買賣契約書乙份、支票等影本為證 。
理 由
甲、程序方面：
一、原告原名「保證責任台中市第二信用合作社」，嗣更名為「有限責任台中市第二 信用合作社」，原告為此聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件被告壬○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各 款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。乙、得心證之理由：
一、原告主張：系爭土地均係於九十二年五月十九日由同段一九三號土地分割，屬原 告所有，原告於九十二年二月十二日出售被告丙○○，詎被告丙○○不僅未辦理 貸款以給付尾款，且違約將土地使用同意書交給其他被告申請建執照詳如附表（ 二），並由被告富晨公司、戊○○、乙○○為起造人於系爭土地如附圖所示斜線 部分建屋，其他空地則設置圍籬、堆放模板、砂石、雜物，被告丙○○既已違約 ，經原告催告後仍未履行，應負遲延責任，原告除已通知解除契約，再以起訴狀 繕本送達為解除契約之通知，是原告與被告丙○○間買賣契約因已解除而失效， 不僅其他被告富晨公司、戊○○、乙○○使用附表（一）序號二０至二九、三六 至四七土地建屋，其他被告富晨公司、壬○○、己○○雖未建屋，但已堆置模板 等占用其他土地，本即未獲原告同意，均為無權占有。被告丙○○允許渠等占用 ，並亦占用，更應負回復原狀責任，為此依民法第七百六十七條、第一百七十九 條、第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項請求判決如聲明等情。二、被告⑴富晨公司、丙○○則以：被告丙○○並無將土地使用同意書交其他被告申 請建造執照之情事，而係原告自行交付予被告富晨公司者，此亦經證人莊正銘代 書到庭證實，被告丙○○並無違約之行為；被告丙○○給付尾款壹億壹仟萬元之 義務之前提，係以貸款銀行撥款為「條件」以之作為給付尾款，此條件尚未成就 ，則被告丙○○給付尾款之義務尚未發生，亦無違約；原告與被告丙○○間所簽 定之買賣契約之特批二及備忘錄第六條、第七條之約定，因違反建築法第五十四 條第一項前段之強制規定，依法應屬無效，被告既未違約，原告主張系爭契約業 已解除，即非可採；又本件原告既同意被告富晨公司及丙○○使用系爭土地，並 未定有期限，故依前開法條規定應於依「借貸之目的」使用完畢時返還之，而本 案借貸使用土地之目的為建築房屋，但目前房屋尚在建造中，尚未完成，詎原告 擅自表示終止使用借貸契約云云，顯與前開法條規定有違，足見前開原告表示終 止本件系爭土地之使用借貸關係云云於法不合，不生效力等語；⑵壬○○則以： 被告壬○○為開業醫師原本打算購買本案土地其中一戶，但因富晨公司表示如欲 保留該戶房地以利日後購買，則要提供身分證以示誠意，不疑有他而交付身分證 影本，詎日後竟遭冒用，伊未同意擔任系爭工地建物之起造人，且亦未實際占有 系爭土地等語；⑶戊○○、乙○○、己○○則以：被告戊○○、乙○○、己○○ 等人，分別為被告富晨公司之預售屋承購戶，被告雖係建造執照之名義起造人， 惟實際起造人係被告富晨公司，被告等就系爭建物確無處分權能，對系爭土地亦 未曾施以占有，原告之訴洵無理由等語，資為抗辯。三、查本件系爭土地均係於九十二年五月十九日由同段一九三號土地分割，屬原告所 有，原告於九十二年二月十二日出售被告丙○○，詎被告丙○○並未辦理貸款以 給付尾款，且將土地使用同意書交給其他被告申請建執照詳如附表（二），並由 被告富晨公司、戊○○、乙○○為起造人名義於系爭土地如附圖所示斜線部分建 屋，其他空地則設置圍籬、堆放模板、砂石、雜物，被告丙○○未依約交付價金 尾款，經原告催告後仍未履行，原告已通知解除契約，並再以起訴狀繕本送達為
解除契約之通知之事實，業據原告提出土地登記謄本四十九件、不動產買賣契約 書影本一份、照片三頁、三六六六號存證信函及回執影本各乙件、三七七一號存 證信函及回執影本各乙件、四六八三號存證信函影本乙件為證，而系爭土地上確 已由被告富晨公司興建房屋中，並於其他空地則設置圍籬、堆放模板、砂石、雜 物，而占有使用之情，亦經本院會同台中縣大里地政事務所測量員勘驗現場明確 ，並製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑，是前開事實已堪信為真實。四、被告乙○○、戊○○、壬○○、己○○均否認有占用原告所有系爭土地，並以前 揭辯詞置辯，此為原告所否認。經查，原告主張被告乙○○、戊○○、壬○○、 己○○均占用系爭土地，無非係以渠等均為系爭土地上房屋之起造人，此業經本 院函台中縣政府工務局調取系爭土地各建照執造執照案卷查閱固係屬實，然按建 築執照係行政機關管理都市建築之方法，並非原始取得房屋所有權之法定證據（ 司法院七十年九月四日〈七十〉廳民一字第０六四九號函及最高法院六十一年臺 上字第一五五二號判決參照），是建築執照之起造人與私法上權利取得乃屬兩事 ，法院自得依自由心證認定事實。查被告乙○○、戊○○、壬○○、己○○雖均 為建築執照之起造人，惟被告乙○○、戊○○、己○○係與訴外人廖儷湘訂立系 爭土地之買賣契約，又與被告富晨公司訂立委建房屋買賣契約，並約定由被告乙 ○○、戊○○、己○○等人就買賣土地及委建款項均係按建築進度分期給付價金 ，雖名為委建契約，實係買賣，此參之證人廖朝旺（即被告富晨公司法定代理人 之夫）於九十三年四月廿八日到庭證稱：「被告丙○○購買系爭土地與我們富晨 公司合建系爭房屋，雙方言明房子蓋好後一人一半，．．．建屋的資金都是由富 晨公司負責，整個工程的規劃及施工都是富晨公司負責，購買戶當起造人是因為 有的是鄰居，有的是粉刷牆壁的工人，壬○○是莊代書的表叔，都是有關係才會 當起造人，整個建屋的施工費用很多都是富晨公司在籌措，並且施工，如果當起 造人的購買戶沒有按期繳款的話，我們仍然繼續施工。」等語在卷，可見被告富 晨公司為實際之起造人，應屬明確無疑。是被告乙○○、戊○○、壬○○、己○ ○均係名義上之起造人，渠等否認有占用原告所有系爭土地興建房屋乙節，自屬 可採。
五、又查被告富晨公司、丙○○雖辯稱：被告丙○○並無將土地使用同意書交其他被 告申請建造執照之情事，而係原告自行交付予被告富晨公司者，被告丙○○並無 違約之行為；被告丙○○給付尾款義務之前提，係以貸款銀行撥款為「條件」以 之作為給付尾款，此條件尚未成就，則被告丙○○給付尾款之義務尚未發生，亦 無違約；原告與被告丙○○間所簽定之買賣契約之特批二及備忘錄第六條、第七 條之約定，因違反建築法第五十四條第一項前段之強制規定，依法應屬無效；又 本件原告既同意被告富晨公司及丙○○使用系爭土地，並未定有期限，故依前開 法條規定應於依「借貸之目的」使用完畢時返還之，而本件借貸使用土地之目的 為建築房屋，但目前房屋尚在建造中，尚未完成，詎原告擅自表示終止使用借貸 契約云云，顯與前開法條規定有違等語，此為原告所否認，經查：（一）依原告與被告丙○○間買賣契約之特批二「過戶登記期間中，為配合甲方（即 指被告丙○○）申請建照，乙方（即指原告）同意出具同意書及其他相關文件 」及備忘錄六「尾款即貸款撥款日視為土地點交日，雙方各無議。」，則原告
雖出具土地使用權同意書交給被告丙○○申請建造執照，惟此僅係原告履行其 買賣契約之義務，且交付土地使用同意書之原意，僅在於配合被告丙○○申請 建築執照，原告並無與被告富晨公司另成立使用借貸之意思表示，依上開約定 ，在被告丙○○於未付清尾款前，原告依約並無未交付系爭土地予被告丙○○ 使用之義務，而原告亦無交付土地之事實，則被告丙○○自無權使用系爭土地 ，被告富晨公司與原告並無任何使用之法律關係，亦不得使用系爭土地甚明。 復參酌依證人莊正銘證稱：伊係被告丙○○委任之代書，幫丙○○處理買賣契 約之事，依上開備忘錄請原告出具使用權同意書等語在卷，則原告交付土地使 用權同意書顯係給被告丙○○，並非其他被告，況證人林明宏亦證稱：被告丙 ○○與證人莊正銘一起到原告處請求出具土地使用權同意書，土地使用權同意 書係交給被告丙○○等語在卷，足見本件不論該土地使用權同意書如何記載起 造人，原告係交給被告丙○○，顯非同意其他被告使用。是被告富晨公司、丙 ○○辯稱：原告自行交付土地使用同意書予被告富晨公司，或本件原告同意被 告富晨公司及丙○○使用系爭土地，並未定有期限，故依前開法條規定應於依 「借貸之目的」使用完畢時返還之云云，均非可採。（二）按民法第三百六十七條規定「買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物 之義務。」，是尾款一億一千萬元係被告丙○○之給付義務，本件買賣固約定 尾款由被告丙○○向銀行貸款撥付，但被告丙○○既未能辦妥貸款，不能因此 即謂無付尾款之義務，原告與被告丙○○契約亦未約定如不辦貸款即不付尾款 ，則丙○○應付尾款，洵無疑義，茲被告丙○○未能辦妥尾款以撥付，經原告 催告仍未履行，自屬違約，是被告丙○○所辯其給付尾款義務之前提，係以貸 款銀行撥款為「條件」以之作為給付尾款，此條件尚未成就，則被告丙○○給 付尾款之義務尚未發生，亦無違約云云，應無可採。（三）又被告富晨公司、丙○○雖辯稱：原告與被告丙○○間所簽定之買賣契約之特 批二及備忘錄第六條、第七條之約定，因違反建築法第五十四條第一項前段之 強制規定，依法應屬無效云云，惟查建築法第五十四條第一項前段規定：「起 造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工．．．」、第二項 規定「起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期。但展期 不得超過三個月，逾期執照作廢。」，此於開工之期限及違反效果均設有規定 ，此不過為建築法規之管制措施，而與民法第七十一條前段強制規定者尚屬有 間，況衡諸建築工程違反開工期限規定者，亦所在多有，而被告丙○○若認應 顧及開工期限之規定，自應於系爭買賣契約就此方面予以協商訂明，甚或日後 與原告協議解決，是被告富晨公司、丙○○此部分辯詞即非可採。（四）綜上，被告富晨公司、丙○○所辯均非可取，原告既以被告丙○○未依約交付 價金尾款，經催告後仍未履行，原告已通知解除契約，並再以起訴狀繕本送達 為解除契約之通知，被告丙○○均已收受上開函件及起訴狀繕本，即已生解除 契約之效力，被告富晨公司、丙○○復未舉證有合法占用系爭土地之權源，自 屬無權占有，應堪認定。
六、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權 者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七
條定有明文。本件被告富晨公司、丙○○既無正當權源在原告所有系爭土地合建 房屋，則原告依民法第七百六十七條之規定請求被告富晨公司應將坐落如附表（ 一）所示序號二０至二九、三六至四七之土地上如附圖所示斜線部份之建築物〈 面積詳如附表（一）〉拆除；被告富晨公司、丙○○應返還附表（一）序號一至 四九土地給原告，即屬有據。
七、又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良 風俗之方法加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人權利者，連帶負損害賠 償責任，民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項前段定有明文。且 無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照），則原告即有受此收取相當於租金 之利益。查本件被告富晨公司、丙○○無權占用上開原告所有系爭土地，則其等 獲有相當於租金之不當得利，亦共同侵害原告之系爭土地所有權，致原告受有損 害，原告請求被告富晨公司、丙○○二人負共同侵權行為責任，於法有據。而按 城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息百分之十為限， 並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定 有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申 報價額年息百分之十計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定（最高法院四十六年台上字第 八五五號、六十八年台上字第三○七號參照）經查，系爭占用土地面積甚大，衡 諸本件買賣契約金額亦鉅，且為都市住宅區，而被告富晨公司、丙○○合建之房 屋屬於連棟式別墅高級住宅，申報地價之標準亦與市價有落差，則本院認以土地 申報地價年息百分之十計算相當於租金之利益尚屬適當，從而原告主張據此請求 被告富晨公司、丙○○應各就如附表（一）所示應返還土地面積計算如附表（一 ）所示申報地價（總額）按年息百分之十，自九十二年八月一日起至交還前開土 地之日止，連帶給付原告，為有理由，應予准許。原告另以不當得利之法律關係 為請求權基礎，係請求權競合，爰不另行審酌，附此敘明。八、綜上所述，依原告與被告丙○○間之買賣契約，在被告丙○○於未付清尾款前， 原告既未交付系爭土地，被告丙○○自無權使用，被告富晨公司與原告並無任何 使用之法律關係，亦不得使用系爭土地，渠等未經原告同意即擅自於系爭土地上 合建房屋，自屬無權占有，亦屬共同侵害原告之系爭土地所有權，致原告受有損 害，原告依前揭物上請求權及侵權行為規定，請求被告富晨公司應將坐落如附表 （一）所示序號二０至二九、三六至四七之土地上如附圖所示斜線部份之建築物 〈面積詳如附表（一）〉拆除；被告富晨公司、丙○○應返還附表（一）序號一 至四九土地給原告；被告富晨公司、丙○○應各就如附表（一）所示應返還土地 面積計算如附表（一）所示申報地價（總額）按年息百分之十，自九十二年八月 一日起至交還前開土地之日止，連帶給付原告，為有理由，應予准許。至於被告 乙○○、戊○○、壬○○、己○○均僅係名義上之起造人，並非實際出資之起造 人，對於系爭土地上興建之房屋並非權利人，亦未實際占有系爭土地，是原告請 求渠等拆屋還地並無理由，應予駁回。
九、原告與被告富晨公司、丙○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，
經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之；至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦及舉證方法，核與判決基礎不生影響， 爰不予一一論述，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五 條第一項前段、第七十九條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三 百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十三 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B法 官 張國華
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 八 月 十七 日~B法院書記官
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