給付買賣價金
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,92年度,133號
CHDV,92,訴,133,20040819,1

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臺灣彰化地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三三號
  原告即反訴被告  隆慶興實業股份有限公司
  法定代理人    丙○○
  訴訟代理人    林世祿律師
  複 代理人    乙○○
  被告即反訴原告  甲○○
右當事人間請求給付買賣價金事件,本院於民國九十三年八月五日言詞辯論終結,判
決如左:
主 文
被告應於原告將坐落彰化縣埔心鄉○○段第四七四之七一、四七四之七二、四七四之七三地號三筆土地,及其上建物即門牌號碼彰化縣埔心鄉○○路四九三、四九一、四八九號三棟房屋之所有權移轉登記予被告同時,給付原告新台幣肆佰萬元及自民國八十九年一月十九日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰參拾肆萬元為被告供擔保後得假執行;但被告如於假執行程序實施前以新台幣肆佰萬元預供擔保後得免為假執行。反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分:
一、原告主張:被告於民國(下同)八十七年六月二十二日與原告訂立房屋買賣契約 (下稱系爭買賣契約)承買原告興建之滿庭芳雅築第六十三期A棟第十六、十七 、十八號房屋三棟(包括基地坐落彰化縣埔心鄉○○段第四七四之七一、第四七 四之七二、第四七四之七三地號三筆土地,嗣經編訂為門牌號碼彰化縣埔心鄉○ ○路四九三、四九一、四八九號三棟房屋,下稱系爭房屋),總價金新台幣(下 同)一千七百萬元,其中被告先行給付三百萬元,並經原告就其積欠前向被告購 買坐落彰化縣埔心鄉○○段第四七四號土地之價款一千萬元主張抵銷後,被告尚 欠四百萬元未予清償,經原告於八十九年一月十八日以員林三橋郵局第三○號存 證信函催告被告履行卻遭拒收,爰依買賣契約法律關係,請求被告給付系爭買賣 價金及其利息等語。並聲明:(一)被告應給付原告四百萬元及自八十九年一月 十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執 行。
二、被告則以:系爭買賣契約之買受人為其妻訴外人朱黃素麗(下稱朱黃素麗),被 告僅為其代理人,並非契約當事人。且原告違反建築法令而佔用系爭房屋後面之 防火巷道,造成被告及家人生命財產安全之重大危險。又未依建築設計圖施工而 將系爭房屋主要樑柱自北向南挪移四、五公尺,且偷工減料樑柱之鋼筋未連接地 基,危及系爭房屋之結構安全。原告又於八十八年十二月二十一日將系爭房屋過 戶予其法定代理人丙○○,並以之供擔保設定抵押權,原告違反系爭買賣契約第  十八條、第十九條之約定而為給付不能,業經被告以存證信函通知解除契約,原  告請求被告給付買賣價金四百萬元自屬無據。且若認原告本件主張有理由,原告



  依照系爭買賣契約既有將系爭房屋所有權移轉登記予被告之義務,被告爰主張同  時履行抗辯等語,資為抗辯,並聲明:(一)原告之訴及假執行聲請均駁回。(  二)如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查,原告主張被告於八十七年六月二十二日與原告訂立系爭買賣契約承買系爭 房屋,總價金一千七百萬元,其中被告先行給付三百萬元,並經原告就其積欠被 告之債務一千萬元主張抵銷後,被告尚欠價金四百萬元未清償等情,業經原告提 出本院八十八年度重訴字第二○八號判決、台灣高等法院台中分院八十九年度重 上字第八九號判決、最高法院九十一年度台上字第二五一八號裁定、存證信函( 以上均影本)、土地及建物登記謄本各三份等為證,並經本院調閱上開卷宗查明 屬實,被告固以上詞置辯,然查:
(一)按主張抵銷之請求,其成立與否經裁判者,以主張抵銷之額為限有既判力,民 事訴訟法第四百條第二項定有明文。經查,被告前以原告積欠其向被告購買坐   落彰化縣埔心鄉○○段第四七四號土地之價款一千萬元訴請原告清償,經本院   八十八年度重訴字第二0八號判決、台灣高等法院台中分院八十九年度重上字   第八十九號判決、最高法院九十一年度台上字第二五一八號裁定(下稱上開訴   訟),駁回其訴確定在案,理由略為:「原告固然尚欠被告上開土地價款一千   萬元,但被告亦負欠原告一千四百萬元之系爭房屋價款,且兩者均已屆清償期 ,是原告在相同額度內互為抵銷,即屬有據,應予准許,從而被告即不得再向 原告請求清償上開土地買賣價金一千萬元」(見本院卷第十九頁)。故被告就 系爭買賣契約尚應給付原告之一千四百萬元,其中一千萬元部分,業經原告於 上開訴訟中主張抵銷,其成立並經裁判,有既判力。按法院於確定判決理由中 ,就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷時 ,除有顯然違背法令,或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外, 同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟不得再為相反之主張,法院亦 不得作相反之判斷,以符民事訴訟法上之誠信原則(最高法院八十八年度台上 字第二二三○號判決要旨參照),此即所謂確定判決之爭點效力。本件原告請 求被告清償之系爭買賣契約價金四百萬元,固然不在上開抵銷範圍之內,並無 既判力,但該四百萬元既為系爭買賣契約價金之一部份,參諸前開說明,除有 顯然違背法令,或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外,被告於   本件訴訟即不得再為相反之主張,法院亦不得作相反之判斷。從而,上開訴訟   既經認定:「系爭房屋確為被告所買,不過將登記其妻朱黃素麗為名義,方由   其在房屋預定買賣契約書買方欄下簽寫其妻朱黃素麗之姓名」(見本院卷第十   七頁),已明確判斷被告方為系爭買賣契約之買受人。被告於本件復爰引上開   訴訟已經存在之房屋預定買賣契約書(見本院卷第六十四頁至第六十六頁),   辯稱:系爭買賣契約之買受人為朱黃素麗,被告僅為其代理人云云,並無可採   ,合先敘明。
(二)被告另辯稱:原告未徵得被告或被告之妻即朱黃素麗同意擅自變更建築設計圖 ,僅於系爭房屋後方留寬約五十公分之防火巷道,違反建築法令影響逃生,被   告主張解除契約云云,固據其提出現場照片一幀為證(見本院卷第一百二十二   頁)。本院於九十二年十二月十九日會同兩造及鑑定人勘驗系爭房屋,亦發現



   系爭房屋後方防火巷道確僅留寬約五十公分屬實(見本院卷第二百四十八頁)   。惟查,系爭房屋後方係因朱黃素麗委由被告與訴外人協慶營造有限公司(下   稱協慶公司)訂立修繕工程合約書(見本院卷第二七五頁),始增建如現況,   此有修繕工程平面圖可稽(見本院卷第二七九頁),並為被告所自承(見本院   卷第二百七十頁),而當時擔任協慶公司業務經理之證人盧豐茗亦證稱:「此   修繕合約書與買賣契約一起簽的,這是後面廚房的增建工程」;(問:當時為   何要分兩部分簽約?)「因為廚房是建在防火巷上面,所以沒辦法與買賣契約   一起簽」;(原告訴代問證人:系爭房屋包含增建,被告是否知情?)「被告 朱先生本身就住在系爭房屋工地的附近。追加工程如被告沒有付錢,原告怎麼 可能去施作工程。」等語(見本院卷第二百九十七頁、第二百九十八頁),足 見系爭房屋後方增建工程佔用防火巷道空間,實出於被告之授意有以致之,被 告據此主張解除契約,顯與誠信有違,要無可採。(三)關於被告辯稱:原告違反建築設計圖將系爭房屋主要樑柱自北向南遷移四、五 公尺之遙,破壞系爭房屋結構安全,且偷工減料樑柱之鋼筋未連接地基乙節。 經查,本件關於樑柱移位是否影響系爭房屋結構安全,及原告興建系爭房屋是 否有偷工減料以致樑柱鋼筋未連接地基情事,業經鑑定人表示因開挖樑柱有安 全上顧慮無法進行鑑定,此有台灣省建築師公會彰化縣辦事處九十三年一月二 十九日台建師彰鑑字第九三○六號函可稽(見本院卷第二百六十一頁),本院   詢問被告是否另聲請鑑定系爭房屋之結構安全,以為舉證,亦經被告拒絕在案 (見本院卷第二六九頁),從而被告就上開抗辯情形,既未舉證以實其說,其 據此主張解除契約,自無足取。
(四)被告復辯稱:原告於八十八年十二月二十一日業將系爭房屋以買賣為登記原因 ,辦妥所有權移轉登記予其法定代理人丙○○丙○○並於八十九年五月十九 日以系爭房屋為訴外人慶豐商業銀行股份有限公司(下稱慶豐銀行)設定抵押   權,原告此舉已違反系爭買賣契約第十八條、第十九條約定而為給付不能,被   告並已向原告表示解除契約云云。惟按所謂給付不能,謂實現給付之內容為不   能而言,何謂不能,非物理學或邏輯學上之法則,而為社會上或法律上之觀念   。賣主將自己所有物出賣後,復讓與第三人而已為交付或移轉登記,則除得依 買回或其他方法由第三人取回其物以之移轉於買主外,在交易上為不能(史尚 寬著,債法總論第三六三頁參照)。經查,原告固於八十八年十二月二十一日 將系爭房屋辦理所有權移轉登記與其法定代理人丙○○屬實(見本院卷第三十 頁至第三十五頁),但本院審酌丙○○既為原告之法定代理人,則原告將系爭 房屋移轉登記予被告之義務,並不因此項所有權移轉登記而發生履行上之困難   ,於交易上即不生給付不能之情形,況丙○○既已於九十二年三月二十八日將   系爭房屋所有權移轉登記予原告(見本院卷第九十三頁至第九十九頁),本件   更無給付不能之可言。又原告係因為辦理建築融資需要,始將系爭房屋所有權   移轉登記與其法定代理人丙○○名下,亦經原告陳明在卷(見本院卷第八十五 頁),即非系爭買賣契約第十八條所定「一屋二賣」之情形可擬,是被告辯稱 本件原告陷於給付不能,而主張解除系爭買賣契約,洵屬無據。再按出賣人應 擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利,為民法第三百四



十九條所明定,則系爭房屋縱經丙○○於八十九年五月十九日為慶豐銀行設定   最高限額抵押權屬實(其中坐落彰化縣埔心鄉○○段第四七四之七二地號土地   所設定之最高限額抵押權業經塗銷在案,見本院卷第三0五頁),亦要屬被告   付清系爭房屋價金後,得否另依關於債務不履行之規定,行使其權利之別一問   題,併此指明。
四、按買受人對於出賣人,有交付約定價金及受領標的物之義務,民法第三百六十七 條定有明文。被告未依約給付價金四百萬元,其主張解除契約之抗辯均無可採, 復如前述。從而,原告依據系爭買賣契約,請求被告給付買賣價金四百萬元,為  有理由,應予准許。復查原告上開催告被告給付價金四百萬元之存證信函,於八  十九年一月十八日寄達時雖經被告拒收(見本院八十八年度重訴字第二0八號卷  第二十一頁),仍堪認該催告於當時已達到被告(民法第九十五條第一項前段參  照),故原告就上開金額併請求自八十九年一月十九日起至清償日止之法定遲延  利息,核無不合,併予准許。末按因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給  付前,得拒絕自己之給付,民法第二百六十四條第一項前段定有明文。原告依照  系爭買賣契約既有將系爭房屋所有權移轉登記與被告之義務,被告復主張同時履  行之抗辯(見本院卷第五十七頁),本院爰為原告提出對待給付(即將系爭房屋  所有權移轉登記與被告時),被告即向原告為給付之判決。貳、反訴部分:
一、按民事訴訟法第二百六十條第一項,所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法 有牽連關係者,乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間,或反 訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間,有牽連 關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係,與反 訴標的之法律關係同一,或當事人雙方所主張之權利,由同一法律關係發生,或 本訴標的之法律關係發生之原因,與反訴標的之法律關係發生之原因,其主要部 分相同,均可認兩者間有牽連關係(最高法院七十年度台抗字第五二二號裁定意 旨參照)。本件反訴原告依據同一系爭買賣契約之法律關係,就反訴被告之本訴 提起反訴,兩造所主張之權利既由同一法律關係所發生,依前開最高法院裁定意 旨,應認反訴之標的與本訴之標的有牽連關係甚明,反訴原告據此提起反訴,尚 無不合,應予准許。
二、反訴原告主張:兩造訂立系爭買賣契約,購買系爭房屋,惟反訴被告擅自變更建 築設計,將系爭房屋主要樑柱自北向南挪移,且偷工減料樑柱之鋼筋未連接地基 ,又違背建築法令佔用系爭房屋後方防火巷道,此均為系爭房屋之重大瑕玼,足 影響反訴原告之身家安全。反訴被告又於八十八年十二月二十一日將系爭房屋以 買賣為原因,辦理所有權移轉登記予丙○○丙○○並於八十九年五月十九日以 系爭房屋設定抵押權予慶豐銀行,反訴被告已陷於給付不能,經反訴原告以存證 信函二紙通知反訴被告限期解決否則即解除契約,惟反訴被告竟置之不理,爰依  系爭買賣契約第十八條、第十九條規定解除契約,並請求反訴被告返還訂金、簽  約金、開工款及基礎完成款合計三百萬元及其利息等語。並聲明:(一)反訴被  告應給付反訴原告三百萬元及自八十八年十二月二十一日起至清償日止按年息百  分之五計算之利息;(二)願供擔保請准宣告假執行。



三、反訴被告則以:債權並不需具備處分權,只須於履行時得以履行即可。丙○○為 反訴被告之法定代理人,因反訴原告不依約履行義務,由其負責籌措建築融資, 故系爭房屋才過戶其名下,並設定最高限額抵押權,惟丙○○業於九十二年三月  二十八日將系爭房屋所有權移轉與反訴被告,即無給付不能之情形。系爭房屋均  依建築設計圖施工,並無遷移樑柱情事。系爭房屋業經辦理保存登記,並無違反  建築法令之可能,系爭房屋後方佔用防火巷道之增建部分,也是應反訴原告所要  求等語資為抗辯,並聲明:(一)反訴原告之訴駁回;(二)如受不利判決,願  供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查,反訴原告所指:反訴被告違反建築法令而佔用系爭房屋後方之防火巷道, 造成反訴原告及家人生命財產安全之重大危險;反訴被告未依建築設計圖施工而 將系爭房屋主要樑柱自北向南挪移四、五公尺,且偷工減料樑柱之鋼筋未連接地 基,危及系爭房屋之結構安全;反訴被告於八十八年十二月二十一日將系爭房屋 過戶予其法定代理人丙○○,並以之供擔保設定抵押權,違反系爭買賣契約第十  八條、第十九條之約定而為給付不能各節,均無足取,理由具已臚列如前,是反  訴原告主張解除系爭買賣契約,並無可採,其請求反訴被告返還訂金、簽約金、  開工款及基礎完成款合計三百萬元及其利息,為無理由,應予駁回。參、本訴部分,兩造分別陳明願供擔保,聲請宣告假執行或免為假執行,經核均無不  合,爰分別酌定相當擔保金額宣告之。反訴部分,反訴原告之訴既經駁回,其假  執行之聲請即失所附麗,應併予駁回。
肆、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第七十八條。中   華   民   國  九十三  年   八   月   十九   日 民事第一庭
~B審判長法官 林金灶
~B   法官 鄭舜元
~B 法官 王昌鑫
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 張俞文
中   華   民   國  九十三  年   八   月   十九   日

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參考資料
隆慶興實業股份有限公司 , 台灣公司情報網
協慶營造有限公司 , 台灣公司情報網