臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 九十二年度基簡字第七五三號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張美慧律師
被 告 甲○○
當事人間請求返還押租金事件，本院於民國九十三年八月十一日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：原告前於民國九十年十月間向被告承租其所有坐落基隆市○○區 ○○路一段二六六號一樓房屋（下稱系爭房屋）乙間營業使用，其後為辦理營業 登記，雙方合意重議租約，並於九十一年十月十八日簽定房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下同）五萬七千元，原告並支付押租金十 五萬元，租期自九十一年十月二十五日起至九十二年十月二十四日止為期一年。 原告於九十二年六月底告知被告不欲續租，並於同年八月底遷空，同年十月三日 將營業地址遷出，期間仍有支付九月、十月等二個月之租金。原告於九十二年十 月八日通知被告前來點交歸還系爭房屋，並歸還十五萬元押租金，詎被告巧立各 種房屋修復名目拒絕返還押租金，顯已違約，屢經調解均無結果。為此訴請判命 被告如數返還上開押租金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。
二、被告則以：系爭租約曾附帶房屋現狀照片於九十一年十二月十七日向鈞院請求公 證在案（九十一年度公證字第七三九號），原告通知不欲續租後，被告曾寄發存 證信函要求原告將房屋內多處損害修復並回復原狀，包括招牌裝設處、後院加設 鐵架處、一樓樑柱鐵釘打洞等，但原告遲未依約回復原狀，被告自行委請業者估 價結果，約需二十四萬元以上始能回復原狀，押租金十五萬元根本不足以負擔， 且被告於租賃期間幫原告代繳電費五千六百零三元（答辯狀誤載為五千五百零三 元），原告亦未返還，被告依約自無返還押租金之義務等語置辯。三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告於九十年十月間向被告承租所有坐落基隆市○○區○○路一段二六六號一樓 房屋營業使用，其後為辦理營業登記，雙方合意重議租約，並於九十一年十月十 八日簽定房屋租賃契約書，約定每月租金五萬七千元，原告並支付押租金十五萬 元，租期自九十一年十月二十五日起至九十二年十月二十四日止為期一年，並由 訴外人賴金益擔任系爭租約履行之連帶保證人；系爭租約曾附帶房屋現狀照片四 十張於九十一年十二月十七日向本院請求公證在案（九十一年度公證字第七三九 號）。
㈡、原告於九十二年六月底告知被告不欲續租，並於同年八月底遷空，同年十月三日 將營業地址遷出，期間仍有支付九月、十月等二個月之租金，租期屆滿後並未繼 續占用房屋。
㈢、被告代繳原告於租賃期間應繳之電費五千六百零三元，依約被告可自押租金內扣
抵。
四、得心證之理由：
㈠、有關被告抗辯原告並未依約將系爭房屋修復回復原狀乙節，固為原告所否認，並 主張基隆地區多雨潮濕容易造成房屋壁癌，且因我國地震頻繁，老舊房屋之牆壁 、地磚發生龜裂，實無可避免，並不可歸責原告；且原告已就自然損害以外之牆 壁打洞、污損等修復完畢等語。經查：
１、按「租賃期滿時：⑴不論是否續約：乙方（指乙○○）需提前四個月預告甲方（ 指甲○○），乙方如不續租需於租期屆滿前，將房屋遷空並將營業地址遷出，誠 心將房屋按照原狀回復交還甲方，如未及時遷移時：自本契約到期日之次日起算 ；每逾一日，乙方需補償甲方損害金新臺幣一萬元至遷讓完成日止，乙方不得異 議」、「乙方不得任意變更本房屋之建物構造，需依現況使用，本房屋後庭原為 置物空間，如需變動則需徵得甲方同意始得為之。於契約到期日前，乙方如有損 壞需將本房屋修復原狀，並點交還甲方；若為自然損壞則除外。否則甲方得向乙 方請求依本契約中第五、六條約定內容賠償。回復原狀若需委託專業人員處理時 ，若保證金不足以扣抵時：乙方需另負擔相關費用等」、「本契約內所指回復原 狀；原則上至少需依民國九十年十月六日空屋現場所標示情形回復」，系爭租約 第五條、第六條第四項、第七條分別定有明文。換言之，雙方同意以系爭租約辦 理公證程序時所附存證之房屋現況照片作為回復原狀之基準，如未據此修復並交 還房屋，出租人即被告得自押租金內扣抵除修復費用，不足部分則由原告負擔， 且原告依約應擔負給付違約金之義務。
２、鑑於兩造對於系爭房屋有無依約回復原狀各執一詞，經本院於九十三年五月四日 會同兩造合意指定之鑑定單位即臺灣省建築師公會基隆市辦事處指定建築師進行 現場會勘，以原公證所附現場照片作為系爭房屋原始狀況之鑑定標準，鑑定結果 認系爭房屋於交付原告使用後之新增損壞包括：室外部分之正面騎樓柱磁磚剝落 、正面招牌掛設錨釘孔、後院貨架固定鐵件及錨釘孔；室內部分之一樓大理石拼 貼地坪裂縫、一樓原有木隔間未恢復、一樓樑側面釘孔修補、一樓後院門框邊水 泥粉刷層剝落、夾樓磁磚地坪局部裂紋、夾樓廚房拉門損壞、夾樓左側套房木門 損壞、夾樓右側套房衛浴明鏡損壞、夾樓後側木隔間污損及釘孔、廚房地坪局部 鐵銹污染、廚房壁磚局部燒烤污染、夾樓牆面污損及部分剝落等，其中除夾樓牆 面部分剝落，經現況勘查應為與鄰棟間之防水失效，牆面滲水、水泥白華所致， 為自然損壞，原告無需承擔該部分之修復責任外，其餘損壞情形均非既有或自然 損壞，應由承租人即原告擔負修復責任，修復費用如附件所示計為十二萬八千九 百三十元，此有臺灣省建築師公會基隆市辦事處九十三年六月三十日台建師基鑑 字第○二七號函附之九十三年六月二十七日「基隆市○○路○段二六六號建築物 租期屆滿復原狀況鑑定報告書」（下稱系爭鑑定報告）暨現場照片二十九張可憑 。其中系爭鑑定報告雖以「未記錄之損壞現象視為新增損壞」為標準，認定包括 ：夾樓右側套房衛浴明鏡損壞、夾樓後側木隔間污損及釘孔、廚房地坪局部鐵銹 污染、廚房壁磚局部燒烤污染、夾樓牆面污損等，均非自然損壞，應由承租人承 擔修復責任，然兩造既以存證之房屋現況照片作為公證附件，顯見其合意以此作 為認定房屋損壞之唯一標準，則若無法自公證照片判讀損壞係由承租人造成，該
部分損壞之風險即應由出租人承擔，始符事理之平。據此，系爭鑑定報告以上開 損壞「原公證資料及其他資料無法佐證為既有損壞，且非自然損壞」為由，認定 應由承租人負擔修復責任，固無可採。然就此部分以外之損壞，既應由原告擔負 修復責任，則被告抗辯原告並未依約將系爭房屋回復原狀，仍屬可信。３、至原告雖以：鑑定單位於上開會勘日後又再度於九十二年五月二十八日前往現場 拍照，並未通知伊到場表示意見等語質疑鑑定結果。惟查，鑑定單位另於九十三 年五月二十八日再度前往現場拍照，雖未經通知原告到場，然原告就該次拍照攝 得照片所呈現之房屋現況並未爭執，顯見上開照片確可反應房屋現場情形，原告 徒以其未經到場而為質疑，尚無可採。
㈡、再按「押租金：由乙方（指乙○○）交付給甲方（指甲○○）新臺幣十五萬元， 於契約到期時由甲方無息退還給乙方」、「租賃期間內本房屋之水電費及大樓公 房屋之建物構造，需依現況使用，本房屋後庭原為置物空間，如需變動則需徵得 甲方同意始得為之。於契約到期日前，乙方如有損壞需將本房屋修復原狀，並點 交還甲方；若為自然損壞則除外。否則甲方得向乙方請求依本契約中第五、六條 約定內容賠償。回復原狀若需委託專業人員處理時，若保證金不足以扣抵時：乙 方需另負擔相關費用等」，系爭租約第三條、第六條第三項、第四項分別定有明 文。查：１、被告於租賃期間代繳電費五千六百零三元，不為原告所爭，並有電 費收據可憑；２、系爭房屋回復原狀所需之修復費用為十一萬七千九百四十元（ 計算方式詳見本院九十三年度基簡字第八二號判決理由）。以上費用被告依約得 自十五萬元之押租金內扣抵，扣抵後尚餘二萬六千四百五十七元（150,000-5,60 3-11 7,940=26,457）。又依民法第三百三十四條所定：二人互負債務，而其給 付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方債務，互為抵銷之規定， 本件原告對被告另負有依約加計之違約金債務，經本院於另案核減後計為六萬四 千六百元（詳見上開另案判決理由），與上開扣抵剩餘之押租金二萬六千四百五 十七元互為抵銷後，原告尚應給付被告三萬八千一百四十三元（64,600-26,457= 38,143），亦即押租金全數扣抵後仍不足賠償被告，故被告依約即無返還押租金 之義務。
五、綜上所陳，原告主張其已依約修復房屋回復原狀，應無可採；被告抗辯押租金不 足以支付代墊之電費、所需之修復費用及違約金，業已全數扣抵，於法有據。從 而，原告依系爭租約請求被告返還十五萬元之押租金，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之 聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘 明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十五 日 臺灣基隆地方法院基隆簡易庭
法 官 楊皓清
右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院
合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十六 日 法院書記官 周俊群
附件