臺灣南投地方法院民事判決 104年度重訴字第61號
原 告 曾清宗
曾隆吉
曾進文
共 同
訴訟代理人 楊承彬律師
被 告 陳榮程
張集哲
張李碧鐎
張智惠
張集州
張靖宜
張集原
黃燕
共 同
訴訟代理人 陳慧芬律師
被 告 賴淑津
賴淑君
曾學儂
賴淑琦
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106 年8 月16日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴 訟法第175 條第1 項定有明文。本件起訴時之原告之一曾地 於民國105 年5 月9 日即訴訟進行中死亡，嗣由其全體繼承 人即曾清宗、曾碧鳳、曾羨鈞於106 年2 月22日以民事聲明 承受訴訟暨承當訴訟聲請狀，聲明承受曾地之訴訟；另本件 起訴時之被告張和湘於105 年3 月10日即訴訟進行中死亡， 嗣由其全體繼承人即張集哲、張李碧鐎於10 5年4 月11日以 民事聲明承受訴訟狀，聲明承受張和湘之訴訟，依首揭條文 之規定，均已生承受訴訟效力，合先敘明。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟；前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或 第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第
254 條第1 項、第2 項亦有明文。承前述，本件起訴時之原 告之一曾地於訴訟進行中死亡後，由其全體繼承人即曾清宗 、曾碧鳳、曾羨鈞聲明承受曾地之訴訟，嗣因曾清宗、曾碧 鳳、曾羨鈞已就遺產之分割達成協議，由曾清宗單獨取得曾 地所遺坐落南投縣○○鄉○○段000 地號土地，地目田，面 積9,977.1 平方公尺之土地（下稱系爭土地）之耕作權及優 先承買權，曾清宗爰於106 年2 月22日以民事聲明承受訴訟 暨承當訴訟聲請狀，向本院聲請承當曾碧鳳、曾羨鈞之訴訟 。因本件被告人數眾多，難期全體被告均予同意，是本院依 前揭條文規定，於106 年3 月17日裁定准許曾清宗為曾碧鳳 、曾羨鈞之承當訴訟人，續行本件訴訟，併予敘明。三、兩造間之耕地租佃爭議業經南投縣國姓鄉公所及南投縣政府 耕地租佃委員會依法調解、調處，均未成立，由南投縣政府 移送本院審理，有南投縣政府104 年10月5 日府地權字第10 40200065號函暨南投縣國姓鄉公所耕地租佃委員會104 年8 月28日調解程序筆錄、南投縣政府耕地租佃委員會104 年9 月25日調處程序筆錄（見本院第5 頁至第103 頁），是本件 起訴與首揭規定相符，程序上並無不合，先予敘明。四、被告賴淑津、賴淑君、曾學儂、賴淑琦均經合法通知，未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列 情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠系爭土地原為被告黃燕、張智惠、張集州、張靖宜、張集原 、賴淑君、曾學儂、賴淑琦、賴淑津及被告張集哲、張李碧 鐎之被繼承人張和湘（下稱被告黃燕等10人）共有，出租予 原告曾隆吉、曾進文及曾清宗之被繼承人曾地共同耕作，簽 有臺灣省南投縣私有耕地租約書（下稱系爭耕地租約書）， 屬於適用耕地三七五減租條例之耕地。嗣被告黃燕為將連同 系爭土地在內之多筆土地一併出售，誤認被告曾學儂為系爭 土地之承租人，而先後於104年1月12日、104年1月13日對被 告曾學儂寄發存證信函，詢問被告曾學儂有無意願行使優先 承買權。原告曾隆吉、曾進文及曾地經由被告曾學儂轉告得 知上情後，旋於104年1月26日對系爭土地之全體共有人寄發 大甲郵局第32號存證信函，聲明願以相同價格優先承買之意 ，然被告黃燕等10人仍將系爭土地之所有權移轉登記予被告 陳榮程。
㈡被告黃燕等10人於出售系爭土地前，並未踐行耕地三七五減 租條例第15條第1 項、第2 項所定程序，以書面通知原告行 使優先承買權，逕將系爭土地移轉登記予被告陳榮程，該移
轉系爭土地所有權之物權行為，對原告而言自不生效力。又 被告黃燕等10人與被告陳榮程成立買賣契約（下稱系爭買賣 契約），原告得主張比照與系爭買賣契約相同之買賣條件， 行使優先承買權，請求被告黃燕等10人將系爭土地之所有權 移轉登記予原告。且因原告曾隆吉、曾進文及曾地已達成內 部共識，由原告曾隆吉、曾進文及曾地取得系爭土地之應有 部分各3 分之1 ，故被告黃燕等10人應將系爭土地所有權移 轉登記予原告曾隆吉、曾進文及曾地，且每人之應有部分為 3 分之1 。
㈢系爭土地之耕地租約一直係延續的，並無被告抗辯於92年、 98年間另訂新約之事，原告亦無不自任耕作。原告曾隆吉雖 於102 年4 月16日拍定取得系爭土地之部分所有權，但因原 告曾隆吉嗣又將之賣給被告曾學儂，且系爭土地仍屬全體共 有人共有，故與原告曾隆吉原本之承租權並不發生混同之法 律效力。原告曾進文、曾隆吉雖另於104 年4 月23日與被告 陳榮程簽訂「耕作權放棄書」、「承租耕地同意歸還確認書 」與「終止耕地租約補償款同意書」，並領取補償費，然因 被告陳榮程並非系爭土地之合法所有權人，且原告曾進文、 曾隆吉與曾地之承租權債權並不可分，故不生原告曾進文、 曾隆吉已放棄系爭土地優先承購權利及耕作權之效力，且原 告曾進文、曾隆吉亦同意將已受領之補償費返還予被告陳榮 程。
㈣爰依耕地三七五減租條例第15條第1 項之規定及系爭買賣契 約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告陳榮程應將系爭 土地於104 年4 月23日經南投縣埔里地政事務所以104 年埔 資字第35950 號收件，以買賣為登記原因所為之所有權移轉 登記予以塗銷；被告張集哲、張李碧鐎、張智惠、張集州、 張靖宜、張集原、黃燕、賴淑津、賴淑君、曾學儂、賴淑琦 應就系爭土地辦理所有權移轉登記予原告曾清宗、曾隆吉、 曾進文，應有部分各3 分之1 。
二、被告陳榮程、張集哲、張李碧鐎、張智惠、張集州、張靖宜 、張集原、黃燕抗辯略以：
㈠系爭土地雖自50年1 月1 日起即由訴外人張林蜜出租予曾地 ，然因於92年間已重新訂約，並於95年1 月將出租人變更為 張和湘、張和平、賴淑津、張集州、張靖宜、張集原、張集 玄、賴淑君、賴淑德、賴淑琦等人，嗣於租賃期間屆滿後， 於98年1 月再次訂約，並於98年5 月間將承租人變更為原告 曾隆吉、曾進文及曾地等3 人。則92年、98年間重新訂約後 所生之租賃關係，已與89年1 月4 日前成立之租賃契約缺乏 同一性，非僅單純之續約，依農業發展條例第20條第1 項、
第2 項之規定，本件應無耕地三七五減租條例之適用。原告 主張被告黃燕等10人於出售系爭土地前，未踐行耕地三七五 減租條例第15條第1 項、第2 項所定程序，以書面通知原告 行使優先承買權，即屬無據。
㈡縱認本件有耕地三七五減租條例之適用，然系爭耕地租約書 既已載明種植產物為稻谷，應認承租人承租系爭土地係為耕 作之用，然原告於租賃期間不但未種植稻谷，還將系爭土地 之一部用於經營「巧克力草莓園」作為營收使用，一部鋪設 停車場、水泥道路、鐵皮屋。原告顯未依契約本旨自任耕作 ，耕地租約應歸於無效，原告即不具耕地承租人之資格，亦 無從行使優先承買權之權。況原告曾隆吉雖具系爭土地承租 人之身分，然因已於102 年4 月16日拍定取得原所有權人之 一賴淑德之應有部分，其身分自承租人變更為出租人，發生 權利義務關係之混同，原有承租關係歸於消滅，則原告曾隆 吉亦不得再以系爭土地承租人之身分行使優先承買權。 ㈢又縱認耕地租約仍然有效，然被告黃燕等10人已於104 年1 月13日以臺中南屯路郵局第26號、第27號存證信函分別通知 曾地與原告曾進文是否願意行使優先承買權，並依臺灣省南 投縣國姓鄉私有耕地租約登記簿103 年1 月16日「同意備查 曾隆吉變更為曾學儂」之註記，另行通知被告曾學儂，當已 踐行耕地三七五減租條例第15條第1 項、第2 項所定程序， 然原告之態度卻一再反覆，欠缺優先承買之真意，使被告黃 燕等10人無所適從。期間原告曾表示願放棄系爭土地之優先 購買權與耕作權，並透過第三人從中洽談領取補償金之方案 ，原告曾進文、曾隆吉嗣分別於104 年6 月13日及104 年6 月25日即被告黃燕等10人將系爭土地移轉登記予被告陳榮程 後，與系爭土地之現所有權人即被告陳榮程達成和解，除同 意放棄系爭土地之優先承購權利及耕作權，將系爭土地返還 被告陳榮程外，並各自領取新台幣（下同）2,500,000 元之 補償金。故原告曾進文、曾隆吉既已表示放棄優先承購權利 並領取補償金，自不得嗣後重行主張行使優先承購權，原告 曾進文、曾隆吉提起本件訴訟主張行使系爭土地之優先承買 權，即有違誠信原則。即令曾地尚未放棄系爭土地之優先承 買權，然因其僅為部分承租人，亦不得主張對於系爭土地之 全部範圍均得優先承買。
㈣倘認原告得行使系爭土地之優先承買權，然原告與被告黃燕 等10人間所成立之買賣關係，具雙務契約之性質，彼此互負 對待給付之義務，被告黃燕等10人爰主張同時履行抗辯，於 原告未付清買賣價金前，並無先將系爭土地移轉登記予原告 之義務。並聲明：如主文第1 項所示。
三、被告賴淑津、賴淑君、曾學儂、賴淑琦未於準備程序及言詞 辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、原告及到場被告不爭執事項：
㈠系爭土地原出租人張林蜜就系爭土地與承租人曾地簽訂「耕 地租佃契約」，約定租期自50年1 月1 日起至55年12月31日 止，於每6 年租期屆滿後，依耕地三七五減租條例第20條規 定，續訂租約6 年，目前續約後之租期係自104 年1 月1 日 起至109 年12月31日止；張和湘、張智惠、張集州、張靖宜 、張集原、黃燕、賴淑津、賴淑君、賴淑琦、賴淑德因繼承 而取得系爭土地之應有部分，嗣賴淑德之應有部分因拍賣移 轉為曾隆吉所有，曾隆吉復將其應有部分贈與移轉予曾學儂 ；另承租人部分依南投縣政府98年5 月20日府地權字第0980 1069920 號函同意變更為曾地、曾隆吉、曾進文等3人。 ㈡張和湘、張智惠、張集州、張靖宜、張集原、黃燕於104年1 月13日以臺中南屯路郵局第24號、第26號、第27號存證信函 分別通知曾學儂、曾地、曾進文，將系爭土地以單價13,000 元出售予陳榮程，請曾地、曾進文於文到15日內行使優先承 買權，但並未通知原告曾隆吉。
㈢曾地於104 年1 月19日以三重中正路郵局第9 號存證信函通 知被告黃燕與張和湘，詢問優先承買土地及補償金等事宜。 ㈣原告曾隆吉、曾進文與曾地於104年1月23日以大甲郵局第24 號存證信函通知被告黃燕等10人，暫緩處分土地共同協商補 償等問題。
㈤原告曾隆吉、曾進文與曾地於104年1月26日以大甲郵局第32 號存證信函通知張和湘與被告張智惠、黃燕、賴淑津、賴淑 君、賴淑琦等人，願以相同價額優先承買系爭土地。 ㈥張和湘與被告張智惠、張集州、張靖宜、張集原、黃燕於10 4 年3 月2 日將系爭土地以價金39,234,000元出售予被告陳 榮程，並於104 年4 月23日辦畢所有權移轉登記。 ㈦原告曾進文、曾隆吉分別於104 年6 月13日、104 年6 月25 日出具耕作權放棄書、承租耕地同意歸還確認書、終止耕地 租約補償款同意書、耕地三七五租約終止登記申請書予被告 陳榮程，並已受領補償金各2,500,000 元；及出具委託書予 訴外人李鑫，委託李鑫向國姓鄉公所辦理終止租賃契約事宜 。
㈧系爭土地如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期105年4月 7日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號548部分之停車場 ，面積457.73平方公尺、編號548⑵部分之道路，面積86.16 平方公尺、編號548 ⑶部分之道路，面積344.98平方公尺， 均為行政院農業委員會水土保持局南投分局（下稱水土保持
局）所鋪設。
五、原告及到場被告爭執之事項：
㈠耕地租約有無耕地三七五減租條例之適用？
㈡被告抗辯原告未自任耕作，有違耕地三七五減租條例第16條 規定致耕地租約無效，有無理由？原告就系爭土地有無優先 承買權？
㈢被告是否已踐行耕地三七五減租條例第15條所定通知承租人 之義務？又原告是否已於15日內以書面表示願優先承買系爭 土地？
六、本院之判斷：
㈠上開原告與到場被告不爭執事項第㈠項至第㈧項所載內容， 為兩造所不爭執，復有南投縣國姓鄉公所104 年10月21日國 鄉民字第1040014359號函暨臺灣省南投縣○○鄉○○○地○ ○○○○○○○○地○○○○○○路○○○00號、27號存證 信函、三重中正路郵局第9 號存證信函、大甲郵局第24號、 第32號存證信函、南投縣埔里地政事務所104 年10月23日埔 地一字第1040011952號函暨系爭土地之買賣登記申請書、系 爭土地之登記第一類謄本、原告曾進文、曾隆吉出具之耕地 三七五租約終止登記申請書、耕作權放棄書、終止耕地租約 補償款同意書、承租耕地同意歸還確認書、委託書在卷可稽 （見本院卷一第126 頁至第130 頁、第25頁至第32頁、第23 6 頁至第237 頁、第238 頁至第239 頁、第193 頁至第195 頁、第131 頁至第156 頁、第177 頁、第242 頁至第251 頁 ），並經本院函囑南投縣埔里地政事務所派員會同本院、原 告、被告陳榮程、張和湘、張智惠、張集州、張靖宜、張集 原、黃燕於105 年4 月7 日履勘現場查明屬實，製有勘驗測 量筆錄、現場照片及附圖在卷可參（見本院卷二第359 頁至 第368頁、第403頁），首堪認定為真實。㈡被告抗辯系爭土 地原出租人張林蜜就系爭土地與承租人曾地簽訂之耕地租約 業於農業發展條例89年1月4日修正後之92年間再訂約，嗣陸 續變更出租人、承租人，耕地租約已不具同一性，而無耕地 三七五減租條例之適用等語，為原告所否認。經查： ⒈按本條例89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契 約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定 ；本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規 定；本條例89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條 例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人 及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修 正及終止，悉依該法律之規定，農業發展條例第20條第1 項 、第2 項定有明文。又耕地租約之訂立、變更、終止或換訂
登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內， 向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；耕地租約有下列情形之 一者，應申請租約變更登記：一、出租人將耕地之一部或全 部轉讓或出典與第三人者；二、出租人死亡，由繼承人繼承 其出租耕地者；三、承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權 者，臺灣省耕地租約登記辦法第2 條第1 項、第3 條第1 項 亦分別定有明文。次按契約應以當事人立約當時之真意為準 ，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定 之標準，不能拘泥文字致失真意；解釋意思表示端在探求表 意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤 須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於 法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、 任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之（最高法院19年上 字第58號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。 ⒉觀諸系爭耕地租約書，其上記載於50年1 月1 日承租人曾地 向出租人張林蜜承租系爭土地，嗣每6 年經租期屆滿，復再 續約6 年，系爭耕地租約書正面蓋有56年、62年、68年續約 6 年之戳章，背面之耕地租約異動登記加蓋戳計處之續訂租 約加蓋戳記處蓋有經南投縣政府備查分別於92年、98年、10 4 年續訂租約6 年之戳章，並於註銷、終止、變更、更正租 約加蓋戳記處記載分別於95年、98年、99年等有變更出租人 、承租人等情，有系爭耕地租約書在卷可證（見本院卷一第 129 頁至第130 頁）。足見系爭土地於50年間已訂有耕地租 賃契約，並適用耕地三七五減租條例，嗣固經每6 年續訂租 約及變更出租人、承租人，此乃依耕地三七五減租條例第6 條、臺灣省耕地租約登記辦法之規定辦理續約及租約變更登 記，又無論係續訂租約或變更出租人、出租人，均記載於上 開臺灣省南投縣私有耕地租約書即系爭耕地租約書上，並未 另行簽訂其他書面契約，審諸系爭耕地租約書之記載及探究 當事人之真意，揆諸前揭規定及說明，堪認續訂租約係以原 租約之內容作為續約之內容，變更出租人、承租人則為變更 後之出租人、承租人以承受先前之出租人、承租人之地位續 約。本件就系爭土地之耕地租約於50年1 月1 日即已成立， 其後之每6 年租期屆滿應為續約，仍應適用耕地三七五減租 條例。是被告上開抗辯，並不足採。
㈢被告抗辯然原告於租賃期間將系爭土地之一部用於經營「巧 克力草莓園」作為營收使用，部分興建停車場、水泥道路、 鐵皮屋，顯然有未自任耕作之事實，耕地租約應歸於無效， 原告即不具系爭土地承租人之資格，即無從行使優先承買權 之權利等語，為原告所否認。經查：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人； 承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自 行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第 2 項定有明文。所謂「應自任耕作」，係指承租人應以承租 之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有擅自變更用途 ，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人 使用、與他人交換耕作或建築房屋居住等不合耕地租佃目的 之積極行為，均屬不自任耕作之列；耕地三七五減租條例第 1 條所謂耕地之租佃，即土地法第106 條所稱之耕地租用， 係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者 而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人 變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕 作（最高法院87年度台上字第1378號、91年度台上字第1447 號判決意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反 不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向 後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。
⒉依系爭耕地租約書之記載，曾地自50年1 月1 日起為系爭土 地之承租人，經每6 年續訂租約，直至98年5 月22日系爭土 地之承租人變更為原告，業經本院認定如前。系爭土地上設 有停車場、水塔2 座、鐵皮屋2 間，土地上鋪設有水泥道路 ，路旁為香蕉園、檸檬園、菜園、松樹，其中系爭土地上之 停車場即附圖所示編號548 部分之停車場，坐落系爭土地之 西側，鄰台14線道路，面積457.73平方公尺，停車場內有鐵 皮屋1 間即附圖所示編號548 ⑴之鐵皮屋A ，其上掛有「巧 克力草莓園」、「P」字樣之招牌，該鐵皮屋面積3.62 平方 公尺，系爭土地上鋪設之水泥道路即附圖所示編號548 ⑵、 ⑶，面積分別為86.16 、344.98平方公尺，香蕉園即附圖所 示編號548 ⑷、⑸之香蕉園A 、B ，面積分別為2,724.78、 3,084.18平方公尺，檸檬園即附圖所示編號548 ⑹之檸檬園 ，面積2,755.05平方公尺等情，經本院函囑南投縣埔里地政 事務所派員會同本院及兩造於105 年4 月7 日履勘現場查明 屬實，並有勘驗測量筆錄、現場照片、附圖在卷可參（見本 院卷二第359 頁至第368 頁、第403 頁、本院卷一第222 頁 至第224 頁），足認系爭土地上固有部分土地種植香蕉、檸 檬，而有耕作之情，然亦有部分土地並無耕作之事實。 ⒊系爭土地上如附圖所示編號548 部分之停車場、548 ⑵、⑶ 部分之水泥道路係於90年間經水土保持局所施作，此有行政 院農業委員會水土保持局南投分局105 年10月19日水保投農 字第1051951422號函附卷可佐（見本院卷二第484 頁）。證 人曾桔田於本院105 年10月25日準備程序期日到庭證稱：系
爭土地上之停車場、水泥道路均係水土保持局所興建，其於 87年間擔任福龜村村長，由其申請興建系爭土地上之水泥道 路及停車場；921 地震後，有些房屋受損，有人想在系爭土 地現有水泥道路處之右邊興建農舍，所以由訴外人賴立振、 賴錩銹、賴坤輝向曾進文協調，在系爭土地上興建水泥道路 ，當時由其向水土保持局申請需要興建道路，賴立振都有蓋 同意書，另因需要地方停車，並一起申請興建停車場，停車 場供鄰居及去系爭土地採草莓的人停車，停車場從蓋好至今 均有人停車等語（見本院卷二第488 頁反面至第489 頁反面 ）。足認系爭土地上之停車場及水泥道路確為水土保持局所 興建，非由原告所興建，惟由上開證人曾桔田證述可知證人 曾桔田係經原告曾進文及系爭土地南側同段545 、550 地號 土地使用人、承租人之同意，始向水土保持局申請興建停車 場、水泥道路，又系爭土地上之停車場面積457.73平方公尺 ，水泥道路面積共計431.14平方公尺，總占地面積甚大，若 未經系爭土地之使用人同意，水土保持局實無可能於他人之 土地興建面積如此甚廣之建設，復衡諸原告曾進文為曾地之 胞弟，原告曾進文就其同意證人曾桔田申請興建停車場、水 泥道路乙節，應有與曾地商討，並獲曾地首肯，否則曾地既 於系爭土地上耕作，若曾地並未同意水土保持局於系爭土地 上興建停車場、水泥道路，其當會發現水土保持局於系爭土 地上施作工程，進而禁止水土保持局於系爭土地興建停車場 、水泥道路，惟曾地並無上開禁止之舉，顯見水土保持局於 系爭土地興建停車場、水泥道路當有得曾地之同意。系爭土 地既於90年間經曾地同意而由水土保持局於系爭土地上興建 停車場、水泥道路，而於系爭土地上興建停車場、水泥道路 之行為顯非耕作，已變更耕作之用途，未將該部分土地供耕 作使用，當屬不自任耕作甚明。
⒋又系爭土地曾種植草莓，並經營「巧克力草莓園」乙節，為 原告所不否認，並有被告提出之網際網路網頁紀錄、現場照 片附卷可參（見本院卷一第230 頁、第222 頁至第224 頁） ，觀諸上開網頁資料足認系爭土地於96年間尚有經營「巧克 力草莓園」，供遊客至系爭土地採草莓，而原告經營「巧克 力草莓園」供遊客入園採草莓，乃係提供系爭土地作為供遊 客遊憩、娛樂之用，並藉提供上開服務以為營利，即屬提供 大眾遊憩功能之設施，已變更承租土地之耕作目的，而非單 純販售耕作所收成之農作物，顯有違耕地三七五減租條例所 規定之承租耕地之耕作目的，自不能認屬自任耕作，堪認原 告於96年間以系爭土地經營「巧克力草莓園」屬不自任耕作 。是原告主張其經營「巧克力草莓園」僅係販售耕作收成之
草莓，非屬不自任耕作等等，實無足採。
⒌系爭土地於98年5 月22日之承租人變更為原告，斯時系爭土 地上之停車場、水泥道路仍屬存在，又本院於105 年4 月7 日履勘現場時，系爭土地上之停車場、水泥道路亦仍存在， 業經本院認定如上。再者，系爭土地上有如附圖所示編號54 8 ⑴之鐵皮屋1 間，審諸該鐵皮屋坐落於系爭土地之停車場 內，停車場面積甚廣，該鐵皮屋上設置載有「巧克力草莓園 」、「P 」字樣之招牌，且該鐵皮屋距系爭土地用於耕作部 分之土地之距離非短，顯見該鐵皮屋設置目的應屬用於收取 停車費用或經營「巧克力草莓園」之用，而非用於放置農業 器具，或作為農業資材室使用，即非用於耕作使用，蓋若係 用於放置農業器具應興建於鄰近耕作處，而非興建於廣大之 停車場內，是該鐵皮屋之設置亦屬不自任耕作。足徵系爭土 地於98年間至105 年間均有不自任耕作之情事。 ⒍按未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租 範圍，租約自應全部無效；同一租約內租賃多筆耕地，僅對 其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部亦均歸無效（最高 法院84年度台上字第2584號、81年度台上字第2180號判決意 旨參照）。系爭土地上之停車場、水泥道路自90年間興建設 置至今，系爭土地於96年間亦有經營「巧克力草莓園」之情 事，顯見系爭土地於承租人為曾地之期間，系爭土地有一部 不自任耕作，業如上述，依上開說明，不論不自任耕作之土 地僅為一部，亦不論其面積多寡，仍應認耕地租約全部無效 ；原告為系爭土地之承租人之期間，系爭土地同有一部不自 任耕作之情事，耕地租約亦為全部無效。準此，原告與被告 黃燕等10人間就系爭土地之耕地租約既已無效，原告即非耕 地租約之承租人，自無行使優先承買權之權利，是原告主張 依耕地三七五減租條例第15條第1 項之規定，行使優先承買 權，於法無據。原告既無從行使優先承買權，則其請求被告 陳榮程應塗銷系爭土地於104 年4 月23日之所有權移轉登記 ，及被告張集哲、張李碧鐎、張智惠、張集州、張靖宜、張 集原、黃燕、賴淑津、賴淑君、曾學儂、賴淑琦應將系爭土 地之所有權移轉登記予原告，亦屬無據。
七、綜上所述，系爭土地之耕地租約因原告未自任耕作而無效， 則原告即非耕地租約之承租人，從而，原告請求依耕地三七 五減租條例第15條及系爭買賣契約之法律關係，請求被告陳 榮程應將系爭土地於104 年4 月23日經南投縣埔里地政事務 所以104 年埔資字第35950 號收件，以買賣為登記原因所為 之所有權移轉登記予以塗銷；被告張集哲、張李碧鐎、張智 惠、賴淑津、張集州、張靖宜、張集原、黃燕、賴淑君、曾
學儂、賴淑琦，應將系爭土地之所有權移轉登記予原告曾清 宗、曾隆吉、曾進文，應有部分各3 分之1 ，均無理由，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本 文。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第三庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 楊亞臻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 11 日
書記官 劉 綺