宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度北簡字第一六六О八號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○○銀行股份有限公司台北分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 己○○
甲○○
右當事人間九十三年度北簡字第一六六О八號損害賠償事件，於中華民國九十三年七
月二十六日言詞辯論終結，同年八月十一日下午五時整在本院台北簡易庭第一法庭公
開宣示判決，出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：損害賠償請求權。
理由要領：
一、原告起訴主張：被告乙○○○銀行股份有限公司台北分公司於民國九十年六月四 日向原告承租位於台北市中山區○○○路○段五十三巷三號二樓之四之新成屋（ 下稱系爭房屋），被告謊稱服膺其泰國總行之規定，不宜使用公認之租約範本， 雙方遂未採納一般所用公平之租約，而訂立由被告所提供之制式租賃合約（下稱 系爭租約），約定租賃期間自九十年六月四日起九十二年六月三日止。當時系爭 房屋之所有權人為訴外人台耀建設股份有限公司（下稱台耀公司），因被告向原 告承諾至少會長期租賃二年以上，原告才與被告透過訴外人張媽媽租屋仲介公司 （下稱張媽媽公司），承諾同意購買台耀公司所有之系爭房屋。由於訂約當時系 爭房屋之所有權人為台耀公司，故以信託方式先由台耀公司與被告訂定租約，另 一方面由原告與台耀公司辦理買賣過戶事宜。嗣系爭房屋辦理過戶後，原告與被 告即依約辦理系爭租約之更名，並請訴外人張媽媽公司代為見證，並由原告支付 兩年仲介費用新台幣（下同）四萬元與張媽媽公司，原告且於九十年六月四日前 交付全新裝潢（含傢俱、家電、住戶鑰匙）之系爭房屋與被告。詎被告自第二年 起，即不斷通知原告即將調動，卻又無法給原告一個確定時間，後於九十二年八 月八日始告知原告即將調動，並將租金結算至九十一年九月三十日，原告在此期 間無法提前招攬其他承租戶看屋等租賃事宜，致原告受有租金之損害七萬零六百 六十六元。又原告於被告交屋當日，發現系爭房屋有水龍頭、燈泡損害及牆壁污 損等情事，被告不僅未修復，且拒交系爭房屋之鑰匙，致原告於交屋後無法交付 仲介公司處理房屋租賃事宜，而為修護房屋之相關設備、重新粉刷及裝修，原告 亦支出費用三萬五千七百元。另原告因信任被告信譽及該公司須服膺泰國總行之 規定，於交付仲介商兩年四萬元之仲介費後，經被告於第二年行使租約解除權時 ，原告方知被告意圖短期租賃，以致支付四萬元之仲介費用，原告因此受有十四
萬六千三百六十六元（35700+ 70666+ 40000＝ 146366）之損害等情。爰聲明： ⑴被告應給付原告十四萬六千三百六十六元，及其中十萬六千三百六十六元自九 十一年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：原告主張被告於租約終止時交付之系爭房屋有水龍頭、燈泡及牆壁污 損等情事，此均係被告依約定方法或依物之性質正常使用下所致之自然耗損，並 非被告故意或過失所致。而原告聽從仲介公司之建議，重新整理並添購新家具後 再行出租，僅係為增加締約機會及收取較高額之租金，即與被告正常使用系爭房 屋所致自然耗損無因果關係。又被告係依約提前終止系爭租約，自無需負擔違約 之賠償責任。至於原告主張因不實締約所致仲介費四萬元之損害部份，因民法第 五百六十八條第一項所規定之報酬，係在仲介成立後始可收取，可知仲介公司係 於租賃契約成立後，才向原告收取仲介費，即與民法第二百四十五條之一請求契 約成立前，因締約過失所致信賴利益損害之賠償無涉，足見原告之主張為無理由 等語，資為抗辯。爰聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、原告雖主張被告於租約終止後返還系爭房屋時，系爭房屋有水龍頭、燈泡損害及 牆壁污損等情事，被告不僅未修復，且拒交當時系爭房屋之鑰匙，致原告於交屋 後無法交付仲介公司處理房屋租賃事宜，而為修護房屋之相關設備、重新粉刷及 裝修，亦支出費用三萬五千七百元，爰訴請被告給付回復原狀費用三萬五千七百 元、租金損失七萬零六百六十六元云云。惟查，（一）按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租 賃物之性質而定之方法為之」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物 ，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀 損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使 用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」，民法第四百三十八條第一項、第 四百三十二條分別定有明文。由此可見，承租人應依「約定方法」為租賃物之 使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」之方式加 以確定。如當事人未有明確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為 之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌 當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而依國內房屋租賃之實務， 固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房 屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應 以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗 損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃 物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時 間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折 舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難 ，亦非法律所應保護之權益。
（二）被告於租約終止後返還系爭房屋時，雖有水龍頭、燈泡損害及牆壁污損等情事 ，然被告租賃系爭房屋已一年又三個月有餘，在原告未能舉證證明，且無特殊
因素之情況下，應認係被告正常使用系爭房屋所致之自然耗損。在系爭租約未 特別約定由何人負修繕責任時，則揆諸前揭規定及說明所示，自應由原告負責 修繕，尚難據此向被告請求給付回復原狀所需費用三萬五千七百元。又被告雖 遲至九十三年七月二十六日本院言詞辯論期日時，始將系爭房屋鑰匙交還原告 ，但原告既自陳被告已於九十一年九月三十日即將系爭房屋交還原告，且原告 亦於重新整修系爭房屋後，於九十一年十一月二十四日出租系爭房屋與訴外人 日聯銀行，顯見原告所以隔一段時日才出租與他人，係因重新整修系爭房屋， 而非被告未交還系爭房屋鑰匙所致，則原告訴請被告給付租金損失七萬零六百 六十六元，亦屬無據。
四、原告雖主張被告意圖短期租賃，以致原告支付四萬元之仲介費用，爰訴請被告給 付上開金額之款項云云。惟查，
（一）按「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於 非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有 重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二、知悉或持 有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。三、其 他顯然違反誠實及信用方法者」，民法第二百四十五條之一第一項定有明文。 由此可知，一造當事人以締約不實請求他方當事人損害賠償時，需以當事人間 之契約關係未成立為其前提要件，如當事人間已成立契約關係，即無本條規定 之適用。
（二）本件兩造間既已成立系爭租約關係，則揆諸前揭規定及說明所示，原告依民法 第二百四十五條之一之規定訴請被告損害賠償，即屬無據。又「：：於租賃期 間內，承租人因公司調往它處或其它意外因素而必須調職時，承租人得於事先 三十天前通知出租人，並得賠償參個租金於出租人，出租人應退還承租人已付 租金：：」、「出租人/ 承租人雙方同意若承租人於第二年欲提前解約，承租 人需於壹個月前以書面通知出租人，出租人應將租屋押金及未使用之租金退還 承租人」，系爭租約第十三條、第十四條分別定有明文。由此可見，被告係依 照契約約定給付賠償金後提前終止租約。本件兩造既在被告給付賠償金後合意 提前終止租約，原告縱依契約上之損害賠償請求權訴請被告給付仲介費用四萬 元，亦屬無據。
五、從而，原告依租賃契約、締約上過失之損害賠償請求權提起本訴，請求被告應給 付原告十四萬六千三百六十六元，及其中十萬六千三百六十六元自九十一年九月 三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決結 果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
台灣台北地方法院台北簡易庭
法 官 林孟皇右筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並依上訴利益繳納如附表所示計算
方式之上訴費（即提高後徵收標準之二審訴訟費用），如未繳納，依民事訴訟法施行法第九條之規定及最高法院二十九年抗字第九四號判例之意旨，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十二 日 書 記 官 張素月
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