臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事裁定 106年度南簡字第617號
原 告 劉明輝
訴訟代理人 陳廷瑋律師
劉哲宏律師
被 告 黃敏傑
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國106年9月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟參佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105年11月22日向原告購買坐落臺南 市○○區○○段00○0地號土地（權利範圍全部）及其上同 段2112建號即門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號建物（ 權利範圍為全部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地 ），約定價金為新臺幣（下同）3,225萬元，並簽立不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依該契約第9條約定買 方應於賣方將產權移轉登記完畢，辦妥相關之他項權利登記 或塗銷等作業無誤辦理點交之同時，履行全部價金之給付。 原告已於106年1月16日依約移轉系爭房地所有權予被告，並 於同日完成點交，詎被告卻藉故遲付買賣價金尾款，嗣經承 辦本件房地買賣之仲介及地政士於106年2月6日偕同兩造協 調後，達成「雙方協議先行結案，賣方價金暫保留45萬元， 由代書保管，待標的物屋內地磚瑕疵部分雙方協調完成後， 再行支付」之協議。惟兩造已於系爭買賣契約第15條合意約 定：「買方同意賣方不負瑕疵擔保責任（含滲漏水問題）」 ，另建物現況確認書第4項亦載明：「如有滲漏水處，買賣 雙方同意：以現況交屋：不負瑕疵擔保責任」；兩造簽立之 交屋切結書第二項載明：「乙方業於民國106年1月16日與甲 方交屋完畢，甲方並已確認標的物之現狀無誤」等語，原告 亦未承諾要修復地磚，被告要求原告負擔系爭房屋之地磚瑕 疵修繕費用並無理由。原告已於106年3月15日委請律師發函 催告被告給付45萬元買賣價金尾款，經被告於106年3月24日 收受，然被告迄今仍未給付，爰依買賣契約之法律關係提起 本訴，並聲明：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：本件房地交易過程均係由原告之父劉祖煌處理， 劉祖煌曾承諾要將系爭房屋地磚膨起龜裂之瑕疵修復，故兩 造與代書毛亮月協議先將45萬元本票放在代書處，待瑕疵問 題處理完，再由代書來作分配，因當時賠償金額尚未談好，
所以要看之後雙方決議結果，再由代書來分配45萬元。並聲 明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
(一)兩造於105年11月22日簽立本院調字卷第8至15頁之系爭買 賣契約（原告部分由訴外人劉祖煌代理簽立），由被告以 3,225萬元買受原告所有之系爭房地。
(二)系爭買賣契約第十五條其他約定事項記載：「㈢買方同意 賣方不負瑕疵擔保責任（含滲漏水問題）」，該契約附件 一「現況確認書」項次4記載：「若有滲漏水處，買賣雙 方同意以現況交屋，不負瑕疵擔保責任」。
(三)兩造於106年1月9日簽立本院調字卷第20頁之交屋切結書 ，記載：「乙方（原告）業已於民國106年1月16日與甲方 （被告）交屋完畢，甲方並已確認標的物之現況無誤」。 (四)兩造於106年2月6日，於系爭買賣契約第十五條其他約定 事項左側空白處，另行訂立內容為：「106.2.6買賣雙方 協議先行結案，賣方價金暫保留450,000元，由代書保管 ，待標的物屋內地磚瑕疵部分雙方協議完成後，再行支付 」之協議（原告仍由劉祖煌代理簽立）。
(五)買賣價金3,225萬元中，原告已取得3180萬元，所餘45萬 元則依兩造前項協議交由代書毛亮月保管。
(六)兩造尚未就系爭房屋地磚瑕疵問題之處理達成協議。四、按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之 清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期 屆至之時。查兩造於106年2月6日所訂立如上開不爭執事項 第四項所示之協議，乃約定以「兩造就買賣標的物屋內地磚 瑕疵部分完成協議」此不確定事實之發生，作為被告給付買 賣價金尾款45萬元之清償期。原告雖執上開不爭執事項第二 、三項所示之系爭買賣契約、現況確認書、交屋切結書之記 載，以兩造已約定原告不負瑕疵擔保責任為由，主張被告仍 應給付買賣價金尾款45萬元；惟代理原告簽立系爭買賣契約 之劉祖煌於簽約時，曾表示願處理系爭房屋之地磚瑕疵問題 乙情，業據證人楊景春、毛亮月（分別為經手本件不動產交 易之仲介人員、代書）於本院證述明確（見本院卷第81至86 頁），則被告辯稱原告曾同意修復系爭房屋地磚瑕疵乙情， 即非無憑。況兩造既於訂立系爭買賣契約後，另行成立「價 金暫保留45萬元，待屋內地磚瑕疵部分雙方協議完成後，再 行支付」之協議，則縱令兩造間曾有原告不負瑕疵擔保責任 之約定，亦應認已於嗣後另行合意變更原就瑕疵擔保責任範 圍之約定，兩造間之權利義務關係自應循變更後協議內容定 之。而兩造尚未就系爭房屋地磚瑕疵問題之處理達成協議，
亦無事證足認兩造嗣後已無就此達成協議之可能，則兩造間 所約定之買賣價金尾款清償期即尚未屆至，被告尚不負給付 此買賣價金尾款之責，更無給付遲延可言。原告於兩造就買 賣價金尾款45萬元所約定之清償期屆至前，即請求被告給付 此45萬元尾款及遲延利息，自屬於法無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述。至原 告於106年9月20日提出之言詞辯論意旨狀，係言詞辯論終結 後始提出，依法不得審酌，併予敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。經查本件訴訟費用為5,350元（即第一審 裁判費4,850元、證人旅費500元），此外別無其他支出，爰 依上開規定確定訴訟費用之負擔如主文第二項所示。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
臺南簡易庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
書記官 蘇美燕