臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度重上字第一○號
上 訴 人 辰○○
訴訟代理人 甲○○
上 訴 人 丑○○○
亥○○
庚○○
辛○○
己○○
戊○○
丁○○
壬○○○
複 代理人 未○○
複 代理人 子○○
丙○○
被 上訴人 寅○○
右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國九十二年九月四日臺灣臺
中地方法院九十一年度重訴字第八七二號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月
三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項、第二項部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由上訴人辰○○、丑○○○負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落台中縣太平市○○段第二八四、三一四地號土地（ 地籍重測前分別為：台中縣太平市○○段第五四、五六地號土地，下稱系爭第二 八四號土地、系爭第三一四號土地，合稱系爭兩筆土地），原為訴外人賴境鎮、 酉○○、戌○○、賴佩珍、賴慶源、陳建旭、午○○○、賴良金、賴美智、賴美 信等十人及本件上訴人十二人，合計二十二人所共有。嗣被上訴人於民國（下同 ）八十九年七月二十三日，與系爭兩筆土地共有人中之十四人即訴外人賴境鎮、 戌○○、賴佩珍、賴慶源、陳建旭、午○○○、賴良金、賴美智、賴美信等九人 （下稱賴境鎮等九人）及上訴人辰○○、上訴人丑○○○（下稱上訴人辰○○等 二人）、賴子培、陳文德、陳信帆（上開三人部分已確定，下稱原審被告賴子培 等三人）簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被上訴人買受系爭兩筆土地 ，總價款則為新臺幣（下同）四千零三十二萬元，並約定若系爭兩筆土地重測無 法同時交易時，買賣雙方同意分開辦理，其中系爭第二八四號土地價款為一千六 百萬元（按各共有人應有部分比例分配），系爭第三一四號土地價款則為二千四 百三十二萬元（三十二萬元由訴外人賴良金保管用於修建祖墳，餘款二千四百萬
元則按各共有人應有部分比例分配），被上訴人除當場簽發面額六百萬元（付款 人為彰化商業銀行北台中分行、發票日為八十九年九月十五日、票號為ＢＣ00 00000號）之支票一紙（下稱系爭支票）交予出賣人做為簽約金外，就未同 意被上訴人買受系爭兩筆土地之其他共有人部分，被上訴人依約委託訴外人癸○ ○代書以系爭買賣契約全體出賣人名義於八十九年八月十七日、同年月十八日， 就上訴人亥○○應得之價金五百萬元（其中系爭第二八四號土地之價金為二百萬 元、系爭第三一四號土地之價金為三百萬元），上訴人己○○、壬○○○、戊○ ○、庚○○、丁○○、辛○○等六人（下稱上訴人己○○等六人）應得之價金各 八十三萬三千三百三十四元（其中系爭第二八四號土地之價金各三十三萬三千三 百三十四元，系爭第三一四號土地之價金各五十萬元），合計一千萬零四元，分 別向臺灣臺北、板橋、臺中地方法院之提存所辦理清償提存，並經上訴人亥○○ 及上訴人己○○等六人各自向法院領取完畢。系爭兩筆土地中之系爭第二八四號 土地部分，因九二一地震後重測面積不變動，已先行辦妥所有權移轉登記，至系 爭第三一四號土地，則因地震後面積變動，須待政府公告等確認手續及臺灣省全 省非都市土地區域計劃全面通盤檢討限制等因素，致無法立即過戶。詎本件上訴 人九人及原審被告賴子培等三人竟先後於九十一年二月八日、同年三月二十一日 、同年三月二十五日又將系爭第三一四號土地設定本金最高限額抵押權予林棟梁 ，並依土地法第三十四條之一之規定，共同將系爭第三一四號土地以三千五百萬 元之價格出賣予訴外人林棟梁，於九十一年四月四日通知其他未表示同意出售之 共有人後，業於九十一年六月二十八日將系爭第三一四號土地之所有權移轉登記 予林棟梁，就系爭第三一四號土地為雙重買賣。上訴人辰○○等二人及原審被告 賴子培等三人將系爭第三一四號土地出賣予被上訴人後，復將系爭第三一四號土 地出賣予林棟梁並已移轉所有權登記於林棟梁之行為，顯係可歸責於上訴人辰○ ○等二人及原審被告賴子培等三人之事由，致系爭買賣契約陷於給付不能。被上 訴人已於九十一年七月三日向系爭買賣契約之全體出賣人，解除系爭第三一四號 土地部分之買賣契約。系爭第三一四號土地之買賣契約既已解除，則上訴人亥○ ○受領之提存買賣價金三百萬元及上訴人己○○等六人受領之提存買賣價金各五 十萬元，即已無法律上原因，自應依法返還被上訴人。又上訴人辰○○等二人及 原審被告賴子培等三人將系爭第三一四號土地出賣予被上訴人後，復將系爭第三 一四號土地出賣予林棟梁並已移轉所有權登記予林棟梁，上訴人辰○○等二人及 原審被告賴子培等三人顯已違反依系爭買賣契約第七條第二款、第四款之約定， 又被上訴人已給付系爭兩筆土地之買賣價款為二千一百六十萬零四元，其中系爭 第三一四號土地部分之價款為六百萬元，是被上訴人自得請求上訴人辰○○等二 人及原審被告賴子培等三人賠償被上訴人與六百萬元價金同額之違約罰金，是上 訴人辰○○等二人及原審被告賴子培等三人應各給付被上訴人一百二十萬元，合 計六百萬元之違約金。為此，爰依不當得利及系爭買賣契約之法律關係，請求： ⑴上訴人亥○○應給付被上訴人三百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年 九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵上訴人己○○等六人應 各給付被上訴人五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九月六日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶上訴人辰○○等二人及原審被告賴子培
等三人應各給付被上訴人一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九 月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、上訴人等九人則以：被上訴人簽發之系爭支票屆期提示未獲兌現而遭退票，且被 上訴人拖延給付系爭第三一四號土地部分之價金達一年五個月，被上訴人既未依 系爭買賣契約給付價金而違約在先，嗣上訴人辰○○等五人及訴外人陳建旭於九 十一年五月十日，已委託「先進法律事務所陳益盛律師」以存證信函向被上訴人 為解除系爭第三一四號土地部分買賣契約之意思表示，雖非全體同意出賣之共有 人所共同發函，然此乃因土地共有人酉○○之夫申○○為買受人寅○○之訂約接 洽人，故酉○○及該房等人絕不可能配合共同與辰○○等人發存証信函解除契約 所致。即或上訴人辰○○等人尚未合法解除契約，然因申○○與寅○○關係密切 ，且是寅○○買賣之代理人，酉○○則是申○○之妻；其三人既已私下分別向新 購買者林棟梁各收受數百萬元之利益，則出賣人寅○○並無受有違約損害，足見 寅○○、申○○、巳○○等人均同意將系爭第五十六號（第三一四號）土地另出 售林棟梁，則辰○○等人並不違約，如屬違約，情節至為輕微，違約金更應酌減 ，況與寅○○買賣契約，出賣人共有十四人，分為六房，而本件寅○○請求違約 賠償所列被告，則僅有三房，但卻將所謂損害六百萬元，全部歸責於本件上訴人 ，並無道理。本件買賣純係訴外人申○○找來被上訴人為人頭，以買空賣空之方 式轉手獲利，被上訴人實際上既未出資，當無任何損失可言。上訴人亥○○及上 訴人己○○等六人並非出賣人，自無契約義務，故被上訴人自不能援用契約關係 對抗亥○○及己○○等六人，上訴人亥○○、及己○○等六人係依據提存人賴境 鎮等十四人向台灣台北地方法院提存所領取，提存人係賴境鎮等十四人，並非被 上訴人寅○○，則被上訴人寅○○主張依民法第一百七十九條不當得利之法律關 係請求返還云云，與該條文之要件，並不符合，故被上訴人寅○○之請求，並無 根據，應予駁回等語資為抗辯。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決被上訴人全部勝訴，上訴人等九人提 起上訴，於本院聲明：⑴原判決不利於上訴人部分均廢棄。⑵被上訴人即原告在 第一審之請求及假執行之聲請均駁回。⑶如受不利判決，上訴人願分別提供擔保 請准宣告免為假執行。被上訴人於本院聲明：上訴駁回。（原審被告賴子培、陳 文德、陳信帆三人經原審判決敗訴後，並未聲明不服，該部分業已確定。）四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭兩筆土地原為訴外人賴境鎮、酉○○、戌○○、賴佩珍、賴慶源、陳建旭 、午○○○、賴良金、賴美智、賴美信等十人及本件上訴人九人、原審被告賴 子培等三人，合計二十二人所共有。嗣被上訴人於八十九年七月二十三日，與 系爭兩筆土地共有人中之十四人即訴外人賴境鎮等九人及上訴人辰○○等二人 、原審被告賴子培等三人簽立系爭買賣契約，由被上訴人買受系爭兩筆土地， 總價款則為四千零三十二萬元，系爭買賣契約第十二條並約定系爭兩筆土地若 因重測無法同時交易時，買賣雙方同意分開辦理，其中系爭第二八四號土地價 款為一千六百萬元（按各共有人應有部分比例分配），系爭第三一四號土地價 款則為二千四百三十二萬元（三十二萬元由訴外人賴良金保管用於修建祖墳， 餘款二千四百萬元則按各共有人應有部分比例分配）。
（二）系爭買賣契約簽立後，就未同意出賣被上訴人系爭兩筆土地之共有人部分，訴 外人癸○○代書以系爭買賣契約全體出賣人名義分別向法院提存所辦理提存， 其中上訴人亥○○部分提存五百萬元，上訴人己○○等六人部分則各提存八十 三萬三千三百三十四元，合計提存一千萬零四元。（三）系爭買賣契約簽立後，系爭買賣契約當事人就系爭第二八四號土地部分已履約 完畢。至系爭第三一四號土地部分，嗣包括全體上訴人及原審被告賴子培等三 人在內等共有人又共同將系爭第三一四號土地出賣於訴外人林棟梁，並於九十 一年六月二十八日移轉所有權登記予林棟梁。
（四）以上事實，有系爭買賣契約影本一件、提存書影本七件、土地登記謄本一件、 存證信函影本一件、土地登記申請書影本一件（見原審第一卷第十五至四七頁 、第一八三至一八九頁）等為證，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。五、本件上訴人既以前詞置辯，本院即應審究：⑴系爭第三一四號土地部分之買賣契 約，何人之解除契約為合法？⑵系爭第三一四號土地部分之買賣契約如經合法解 除，被上訴人得否向上訴人亥○○及上訴人己○○等六人請求返還不當得利？得 否向上訴人辰○○等二人請求違約金？又其違約金之金額是否過高？（一）上訴人等辯稱系爭第三一四號土地部分之買賣契約，業經伊等合法解除，是否 有理由？
１、系爭買賣契約第十二條約定系爭兩筆土地若因重測無法同時交易時，買賣雙方 同意分開辦理，為兩造所不爭執如前述。又被上訴人主張系爭兩筆土地中之系 爭第三一四號土地部分，因地震後面積變動，須待政府公告等確認手續致無法 立即過戶等情，此觀系爭買賣契約第一條、土地登記謄本一件（見原審第一卷 第十五、三一頁）甚明，並經證人癸○○於原審結證：「我是雙方的委任代書 ，辦理五十四及五十六地號土地的簽約事宜。五十四地號土地有過戶完成，過 戶登記也是我去辦的。因為五十六地號因地震重測，面積有變動，另外有路地 的問題也沒有解決。所以五十六地號部分才沒有辦成過戶登記。」等語明確（ 見原審第二卷第五七八頁），堪信為真實。再參諸前述系爭買賣契約當事人已 就系爭第二八四號土地部分履約完畢等情，自堪認系爭買賣契約中關於系爭第 二八四號土地、系爭第三一四號土地之契約效力，自係各自獨立、互不影響。 ２、上訴人等雖辯稱：被上訴人因其與訴外人巳○○間之買賣契約約定需申請銀行 貸款始能給付買賣價金，因建築線問題無法如期向銀行申請貸款致被上訴人未 能依系爭買賣契約給付價金，與上訴人無關，被上訴人已先違約，上訴人已催 告被上訴人履約，並向被上訴人解除系爭第三一四號土地部分之買賣契約等語 ，並舉上訴人賴子培致被上訴人存證信函影本一件，及訴外人陳建旭、上訴人 辰○○二人及原審被告賴子培等三人委託「先進法律事務所陳益盛律師」致被 上訴人之存證信函影本一件為證（原審第一卷第三一八至三二一頁、第九七至 一０二頁）。然按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事 人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；民法第二百 五十八條第一、二項定有明文。本件系爭買賣契約之買受人為被上訴人，出賣 人則包括訴外人賴境鎮等九人及上訴人辰○○等二人、原審被告賴子培等三人 共十四人，有如前述。觀諸卷附賴子培致被上訴人存證信函影本及訴外人陳建
旭、上訴人辰○○等五人委託「先進法律事務所陳益盛律師」致被上訴人之存 證信函影本各一件（見本院卷一第三一八至三二一頁、第九七至一○二頁）， 可知僅原審被告賴子培催告被上訴人履約，及訴外人陳建旭、上訴人辰○○等 二人及原審被告賴子培等三人向被上訴人為解除系爭第三一四號土地部分買賣 契約之意思表示，並非由系爭買賣契約之全體出賣人催告被上訴人履約並向被 上訴人為解除之意思表示。依前開規定，自堪認上訴人辰○○等二人及原審被 告賴子培等三人並未合法解除系爭第三一四號土地部分之買賣契約。是上訴人 前開所辯，自無可採。
３、上訴人雖辯稱係因系爭土地共有人酉○○之夫申○○為買受人寅○○之訂約接 洽人，故酉○○及該房等人絕不可能配合共同與辰○○等人發存証信函解除契 約云云，然查系爭買賣契約之出賣人包括一房之訴外人賴境鎮、戌○○、賴佩 珍、賴慶源、四房之陳建旭、五房之午○○○、六房之賴良金、賴美智、賴美 信及二房之上訴人辰○○、丑○○○、三房之賴子培、四房之陳文德、陳信帆 ，出具存證信函者只二房、三房及四房，不及於一房及五、六房，而上訴人所 指之酉○○係屬一房，與五、六房無關，且經本院傳訊證人即五房午○○○結 果，渠證稱：「（法官問：寅○○後來沒有付錢給你的時候，有無寄存證信函 給寅○○？）我當時認為既然已經簽約了，就賣給寅○○就好了，不要再解除 契約，所以就沒有寄存證信函，這是我自己決定的，並非酉○○來勸我不要寄 存證信函，申○○也沒有來勸過我不要寄存證信函」等語（本院第一卷第一一 五頁），另證人即一房之戌○○亦到庭證稱：「當時我同意當出賣人時也沒有 向申○○拿錢，出賣人說要解除契約時，我沒有寄存證信函，酉○○也沒有來 勸我不要寄存證信函，申○○也沒有來勸我不要寄存證信函，是我自己決定的 」等語（本院第一卷第一一六、一一七頁），堪認上訴人所辯係因酉○○之關 係致無法由全體出賣人具名寫存證信函向被上訴人表示解除契約云云，實非可 採。
４、上訴人辰○○等二人之解除契約形式上既不合法如上述，則上訴人等所陳關於 被上訴人是否得以系爭第三一四號土地無建築線為由拒絕給付系爭買賣之買賣 價金，被上訴人是否遲延給付買賣價金，及被上訴人是否不該讓系爭六百萬元 之支票退票，即屬實體上上訴人之解除契約是否有理由之問題，核與系爭第三 一四號土地之買賣契約是否經上訴人辰○○二人及原審被告賴子培等三人合法 解除無關，本院即無庸一一審究上開各情。（二）系爭第三一四號土地既嗣經包括全體上訴人及原審被告賴子培等三人在內等共 有人又出賣於訴外人林棟梁，並於九十一年六月二十八日移轉所有權登記予林 棟梁，則系爭第三一四號土地，對被上訴人之系爭買賣契約而言確已具給付不 能之情形，是以被上訴人於九十一年七月三日以存證信函分別通知全體出賣人 ，以出賣人無法履行移轉登記義務為由解除系爭第三一四號土地之買賣契約， 即屬有據，並有上開存證信函及回執等附卷可稽（原審第一卷第四十八至五十 六頁）。上訴人雖以被上訴人係授權訴外人申○○與林棟梁協商並同意上訴人 等得將系爭第三一四號土地出賣予林棟梁，被上訴人根本係系爭第三一四號土 地買賣之人頭等語置辯。惟為被上訴人所否認。經查：
１、觀諸卷附切結書影本二紙及支票影本十紙內容（見原審第一卷第一一八、一一 九、一六一至一六三項），可知林棟梁係為塗銷申○○、巳○○於系爭第三一 四號土地上之扺押權登記（土地登記簿謄本見原審第一卷第一一六頁），而分 別簽發面額六百萬元、受款人巳○○之支票一紙，面額總計八百六十萬元之支 票九紙（其中五百萬元受款人為申○○、三百六十萬元受款人為酉○○）。且 參諸證人林棟梁於原審結證：「我買土地時，系爭土地尚未被設定抵押，但是 我付價金後，發現土地被設定抵押了，因為我要排除設定取得土地所有權，所 以出賣人庚○○建議我與申○○聯絡，因為我與申○○不熟，庚○○與辰○○ 有先與申○○接洽，談不攏，叫我再去跟申○○談。切結書上所載六百萬及八 百六十萬元是我先與本件被告包括辰○○及庚○○及其他名字我不知道的出賣 人等人，約定好上述六百萬及八百六十萬元是要作為我購買系爭土地價金的一 部分，他們也同意了，才授權我去跟申○○談，我給申○○上述二筆錢，他同 意要將巳○○與酉○○（應係申○○之誤）設定抵押的部分塗銷。‧‧‧切結 書簽立時，我當場有給付上述六百萬及八百六十萬元的票給申○○。至於切結 書上所載巳○○我並不認識，我只知道酉○○是申○○的太太，我與酉○○也 不認識。我也不認識原告寅○○。整個洽談上述六百萬及八百六十萬元的過程 當中，我也未曾跟原告接觸聯繫過。」、「‧‧‧原地主即賣方同意我將上述 一千四百六十萬元付給申○○充作價金塗銷抵押權，否則我與申○○並不認識 ，怎麼會給他一千四百六十萬元。」等語（見原審第二卷第五七一、五七三頁 ）；及證人申○○於原審證述：「（切結書）是我親簽的沒錯，‧‧‧，原告 買了系爭土地之後，原告又把系爭土地賣給巳○○，但是另一方被告庚○○又 將系爭土地賣給訴外人林棟梁，因為我是仲介人，最早由我介紹將系爭土地由 被告賣給原告，後來我又幫原告介紹將系爭土地再轉賣給巳○○。‧‧‧巳○ ○買了土地之後，為了蓋房子要籌備相關文件時才發現系爭土地被告又賣給林 棟梁。後來林棟梁委託我去協調，我才拿六百萬元給巳○○，補償他為了蓋房 子所支出之相關費用。林棟梁委託我將六百萬元拿給巳○○部分與原告無關， 原告並不知情。」、「（問：證人與林棟梁間有無書面契約指定上述二筆切結 書錢之用途？）是林棟梁自己來找我，我們間沒有訂立書面契約」等語（見原 審第二卷第三七二、三七四頁）。依證人林棟梁、申○○前開證言，僅可推認 卷附切結書（原審第一卷第一一八、一一九頁）所載六百萬元及八百六十萬元 與巳○○、申○○、酉○○有關並給付於其等三人，本無從進一步推認上開六 百萬元或八百六十萬元與被上訴人相關或實際為被上訴人所收受，而遽為有利 上訴人之認定。
２、被上訴人簽立系爭買賣契約後，被上訴人復於八十九年八月八日與巳○○簽立 不動產買賣契約，將系爭第三一四號土地出賣於訴外人巳○○，總價款原約定 為六千二百九十四萬四千二百元，嗣於九十一年二月八日增列附註條款，總價 款改定為五千三百六十八萬七千七百元（即九二五點六五坪，每坪五萬八千元 ），簽約時巳○○即給付被上訴人定金二百萬元，並簽發面額共計一千萬元之 支票十二紙交付被上訴人並經兌現，此觀卷附被上訴人與巳○○簽立之不動產 買賣契約書影本第一條、第二條及附註條款第三點甚明（見原審第二卷第四○
八至四一四頁），且代理巳○○與被上訴人簽立上開不動產買賣契約即證人巳 ○○之夫卯○○於原審結證：「系爭土地（即指系爭第三一四號土地）部分價 金是約定六千二百餘萬元，簽約時我們先付了二百萬元定金及八十九年九月八 日的一千萬元，共一千二百萬元，並約定我們申請建照及土地重測相關事宜完 成後，才給付剩餘價金。後來發現系爭土地上被設定抵押，‧‧‧，然後申○ ○居中協調，可是證人林棟梁堅持要系爭土地，所以我們就退出，所以才由申 ○○居中協調簽立切結書開立六百萬元的票給巳○○，這六百萬元的票我們也 已經兌現領取。這六百萬元是要補償我們買系爭土地的損失。」等語明確（見 原審第二卷第五七四頁），在本院亦為相同證述（本院第一卷第一０八頁）， 核與證人林棟梁、申○○上開證述卷附切結書所載六百萬元用途、流向等情相 符，另證人即系爭買賣契約之代書癸○○亦到庭證稱：「八十九年九月三十日 以後我也積極辦理，當時因為銀行要有建築線才能委託付款，我們找很久才找 到通路，找到以後，要請出賣人（即系爭買賣契約之出賣人）他們完成契約辦 理過戶，賣方拖延一直不肯，王代書就去申請謄本，才知道他們有設定抵押， 並將土地賣給他人。」（本院第二卷第一０六頁），此有土地登記簿謄本在卷 （本院第一卷第二０三頁），證人卯○○並證述：「後來土地賣給別人，當時 建築線已經可以申請出來。」（本院第一卷第二一四頁），堪認被上訴人所主 張訴外人巳○○委託代書代為處理對系爭三一四地號之對外通路問題，已支出 不少費用，惟系爭第三一四地號土地對外通路問題處理完成後，上訴人辰○○ 等二人及原審被告賴子培等三人竟違約將前開土地再次出賣給訴外人林棟梁， 因林棟梁堅持要購買爭第三一四地號土地，要訴外人巳○○放棄，訴外人巳○ ○為維持同行之誼，只好放棄購買，惟要求訴外人林棟梁應賠償伊開發、整理 系爭三一四地號土地及處理對外通路所受之一切損失，因此，林棟梁付予巳○ ○之六百萬元是要賠償巳○○之損失，並將酉○○設定抵押權予巳○○之登記 予以塗銷等情屬實。
３、次查訴外人申○○因仲介系爭三一四地號土地出賣予被上訴人，因上訴人庚○ ○、己○○、辛○○、戊○○、丁○○、壬○○○等人不同意出賣，惟要讓土 地順利過戶，故另給付三百萬元給上訴人庚○○等人，以便彼等放棄行使優先 購買權，有上訴人庚○○出具之收據影本三紙及其所交付之拋棄優先購買權切 結書影本五份在卷（原審卷第二卷第四二三至四三０頁），上訴人庚○○亦自 陳確有交付六份拋棄優先購買權切結書並受領三百萬元明確在卷（本院第一卷 第二一八、二一九頁），證人即交付切結書當時在場之代書癸○○亦為同上之 證述（本院第一卷第一０三、一０四頁），又訴外人申○○為解決系爭第三一 四地號土地之建築線問題，委託乙○○代書就相鄰之五七之十五號地號申請變 更鄉村區函種建築用地一情，有五七之十五地號所有權人郭江龍出具之委託書 及乙○○代書與台中縣政府之來往文件多件在卷（本院第一卷第一八０至二０ 二頁），是以訴外人申○○為促使系爭第三一四地號土地順利出售予訴外人巳 ○○亦已付出不少心力，另訴外人申○○因仲介系爭第三一四地號土地買賣不 成，確有部分仲介傭金無法順利取得，乃必然之結果，是以訴外人林棟梁支付 八百六十萬元予申○○係為補償申○○之損失一情，與常情尚屬無違，申○○
、林棟梁之上開證述應可採信。
４、本件上訴人嗣將系爭第三一四號土地出賣林棟梁時，既同時存有巳○○已向被 上訴人買受系爭第三一四號土地之情事，則林棟梁透過申○○給付巳○○之六 百萬元，無非係為協調處理其與系爭第三一四號土地另一買受人即巳○○之事 宜，自難認與被上訴人有何關連，且上訴人復未舉證證明林棟梁給付巳○○之 上開六百萬元實際係被上訴人以巳○○名義領取，尚難以此六百萬元恰與被上 訴人所請求返還之提存金六百萬元金額相符，即認上訴人所領提存金之六百萬 元已由被上訴人用巳○○名義領走。從而，自難認被上訴人有同意上訴人得將 系爭第三一四號土地出賣於林棟梁之情事。 ５、至上訴人辯稱訴外人申○○係被上訴人系爭買賣契約及被上訴人出售系爭土地 予巳○○之代理人一情，雖經代書乙○○及徐世爵分別證述在卷（本院第二卷 第九十四頁、九十六頁、九十九、一００、一０三、一０四頁），且被上訴人 所發九十年二月十三日台中法院郵局第五八六號、九十一年三月十九日豐原郵 局第三二○號存證信函內容中，亦多次表示申○○為仲介人或其代理人，且依 上開代書所證除系爭買賣契約簽約當日，被上訴人有出面訂約，其餘洽商買賣 過程中，皆由申○○洽談，足認申○○確係被上訴人訂立買賣契約之代理人無 誤。然此與申○○與林棟梁協調關於申○○、巳○○之抵押權塗銷事宜本屬二 事，自無從依此逕認申○○係代理被上訴人與林棟梁協調關於申○○、巳○○ 間之抵押權塗銷事宜，或認被上訴人有何同意上訴人得將系爭第三一四號土地 出賣於林棟梁之情事。
６、上訴人復一再辯稱被上訴人僅係人頭，被上訴人並非真正買受系爭第三一四地 號土地之人，真正買受土地再轉賣予巳○○者係申○○，被上訴人並未支出任 何分文買賣價金，均係由巳○○所支付等語，查被上訴人於系爭買賣契約未自 行支付任何買賣價金一情，固為被上訴人自認在卷（本院第二卷第六十七、六 十八頁），然此由證人即巳○○之丈夫卯○○所證：「我（指以巳○○名義） 是跟寅○○買的，是在民國八十七年、八十八年的時候買的，詳細時間要看契 約書才知道，這是申○○介紹我去買的，當時土地還不是寅○○所有，以我一 個建商的立場，土地買賣要單純化，所以申○○說會叫寅○○去向共有人買這 塊土地，買了之後，再賣給我，當時是我一次跟申○○買二塊土地，總共是六 千多萬元（詳細金額要看契約書）其中有一塊土地可以先開發，我就先開發， 我先跟寅○○說好價錢後，寅○○才去跟共有人買土地，我不清楚寅○○是以 多少價錢跟共有人買這土地，後來這二塊土地，因為沒有建築線沒有辦法解決 ，所以一直沒有開發，但是我有付這二塊土地的訂金給申○○了，第一塊土地 （第二八四地號）的價額我就全部付清了，第二八四地號由共有人直接登記給 公司負責人，是否登記給我太太我忘記了，不曾登記在寅○○名下後再登記給 我公司」等語（本院第一卷第一０七頁），證人申○○亦證稱：「（法官問： 為何後來賣給寅○○？）因為沒有辦法找到其他的人都同意，聚合發公司不同 意買，就表示說土地法三十四條之一他不懂，所以他希望我找到人先買下土地 之後，聚合發公司再找那個人買土地。所以我就找寅○○買，因為寅○○的公 司在台北，他們公司有獨立的開發部門，因為他有購買過共有土地，所以不怕
這麼複雜的案子，只要過半，就可以。」（本院第三卷第五十頁）「聚合發公 司是要全部持分完整，我沒有辦法找到，所以我先找一個人購買。」（本院第 三卷第五十六頁），再參以系爭第三一四地號土地於八十九年八月八日由被上 訴人轉賣予訴外人巳○○時，契約書第九條第八項明載「酉○○與聚合發建設 股份有限公司於八十八年十一月七日簽訂之不動產買賣契約書，其所有內容雙 方同意延續至本約亦有同等效力。」（本院第一卷第一六四頁），及系爭第二 八四地號土地確係於八十九年八月二十九日直接由上訴人及訴外等共有人直接 登記為巳○○名下，而聚合發公司之法定代理人即為巳○○等情，亦為兩造所 不爭執，並有土地登記簿謄本在卷（本院第二卷第一六五頁），堪認系爭第三 一四地號及第二八四號地號土地確係訴外人申○○為使能順利售予巳○○（即 聚合發公司），而先找被上訴人買受後再予轉售予巳○○，縱被上訴人確未自 行出錢支付任何買賣價金，然巳○○所支付之買賣價金係以被上訴人之名義為 系爭買賣而給付予系爭買賣契約之同意出賣之共有人，乃無庸置疑，此在轉賣 獲利之情形應屬常見，是以上訴人尚難以被上訴人未事實上出錢即認渠為人頭 ，而非系爭買賣契約之買受人。
７、又上訴人辯稱訴外人申○○為賺取仲介土地買賣之傭金，而找被上訴人為人頭 ，將共有土地低價賣予被上訴人，再高價轉售予巳○○賺取高額價差云云，縱 訴外人申○○確有上訴人所指違反共有人間之底價約定而致共有人受損，然此 乃土地共有人得否向訴外人申○○請求賠償之問題，尚與系爭第三一四地號土 地之買賣契約業已符合土地法第三十四條之一第一項之規定而出售予被上訴人 ，被上訴人確為系爭買賣契約之買受人無涉。且依證人癸○○代書到庭證稱： 被上訴人於簽約時有到伊事務所簽約等語（本院第二卷第九十九、一００頁） ，證人乙○○代書亦到庭證稱：被上訴人將右開二筆土地出賣給巳○○，都是 委託申○○談，等雙方談好內容後，伊即將契約攜往台北被上訴人住處給被上 訴人簽名等語（本院第二卷第九十四頁），足見被上訴人對於將系爭二筆土地 出售予訴外人巳○○之事均有參與，且為實際上之出賣人，僅是因被上訴人住 在台北，與買方聯絡不易，而委由與訴外人巳○○同住台中之申○○代為出面 商談而已，否則乙○○代書何須將買賣契約攜至台北被上訴人之住處給被上訴 人看過內容後簽名。是以上訴人以被上訴人未實際出錢亦甚少出面為由指稱： 被上訴人並非實際上買受、出賣系爭土地之契約當事人，僅係充當簽約之人頭 云云，顯非可信。
８、上訴人復辯稱申○○之妻即共有人之一酉○○亦自林棟梁處取得金錢，並同意 將系爭第三一四地號土地過戶予林棟梁等語，此部分固有酉○○所出具之收據 一紙及受款人酉○○，面額六十萬三千八百元之支票一紙在卷可證（本院第三 卷第三十五、三十六頁），然觀諸上開九十一年六月二十六日之收據內容為「 立據人酉○○茲就本人所有座落台中縣太平市○○段三一四地號之共有土地出 售事宜，本人雖於土地法三十四條之一規定得以同一價格共同或單獨優先購買 ，唯本人出於自願放棄其優先購買權並於產權移轉登記文件辦理用印手續，且 同意於買賣案件至地政機關辦理移轉登記，使（應為「始」之誤）具領價金新 台幣六十萬三千八百元整。」而原審被告等十二人係於九十一年六月十日即將
系爭第三一四號土地賣予林棟梁，並由出賣人自九十一年二月八日起即陸續設 定抵押權予林棟梁，設定義務人並未包括酉○○，此有土地登記簿謄本可稽（ 原審第一卷第三十一至三十三頁），是以酉○○在系爭第三一四號土地與林棟 梁之買賣契約上並非同意出賣之人，其僅係於被上訴人辰○○、庚○○等人將 系爭第三一四號土地依土地法第三十四條之一規定出賣予林棟梁後，酉○○於 事後同意放棄行使優先購買權並配合辦理土地之移轉登記之後，始具領其持分 部分之價金六十萬三千八百元，此與系爭土地在先前出賣予被上訴人後，上訴 人辰○○以存證信函通知未同意出賣之共有人於限期內表明是否優先購買，如 不優先購買即可前往領取應得之價金並出具領取證明、印鑑證明正本、戶籍謄 本及土地所有權狀正本，逾期依法提存等語（存證信函影本見原審第一卷第二 二四至二三三頁）之情形相同，至多僅能謂酉○○同意過戶，如何可憑此即認 酉○○已同意將系爭第三一四地號土地賣予林棟梁而為出賣人？至證人申○○ 雖證稱：「林棟樑跟第一的買主就是聚合發公司協調好補償款的問題，就是一 千四百多萬元，塗銷申○○與巳○○的抵押權，並且還要酉○○同意將他的持 分也一併賣給林棟樑，這樣才符合土地法三十四條之一的要件，所以酉○○有 同意將他的持分賣給林棟樑，而且拿了六十萬三千八百元的土地款，之後酉○ ○同意將系爭土地過戶給林棟樑。」（本院第三卷第五十三頁）其意亦僅係酉 ○○被動地同意過戶予林棟梁，此由兩造並不爭執系爭第三一四地號土地賣予 林棟樑時出賣人之持分及共有人數均已超過二分之一一情（本院第三卷第五十 八頁）可知，蓋依土地法第三十四條之一第一項之規定，出賣予林棟樑之出賣 人之持分及共有人數既已超過二分之一，該買賣契約即已對全體共有人生效， 除非酉○○行使優先購買權，否則系爭第三一四號土地將可移轉登記予林棟樑 ，殊不因酉○○之同意過戶與否而有影響，是以上訴人辯稱因酉○○同意過戶 林棟樑，而認系爭第三一四地號土地之所以對被上訴人給付不能，係不可歸責 於上訴人辰○○等二人及原審被告賴子培等三人云云，即為倒果為因，殊難憑 採，況酉○○與被上訴人究非同一人，酉○○之同意過戶亦與被上訴人無涉。 ９、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人 於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。民法第二百二十六條第一項、 第二百五十六條定有明文。經查，被上訴人主張本件原審被告十二人嗣將系爭 第三一四號土地出賣林棟梁，並已於九十一年六月二十八日移轉所有權登記予 林棟梁，有如前述，自堪認系爭第三一四號土地部分之買賣契約，係可歸責於 上訴人辰○○等二人及原審被告賴子培等三人之事由陷於給付不能，被上訴人 自得據以解除系爭第三一四號土地部分之買賣契約。又被上訴人已向系爭買賣 契約全體出賣人即：訴外人賴境鎮等九人及上訴人辰○○等二人及原審被告賴 子培等三人共十四人，為解除系爭第三一四號土地部分買賣契約之意思表示， 業據被上訴人提出存證信函影本附卷可證（見原審第一卷第四八至五六頁）， 堪認屬實。是被上訴人主張已合法解除系爭第三一四號土地部分之買賣契約乙 節，自屬有據。
（三）被上訴人可否向上訴人亥○○及上訴人己○○等六人請求返還其等自法院領取 之提存金？被上訴人主張上訴人亥○○及上訴人己○○等六人所領取之提存金
事實上即係被上訴人所交付之買賣價金而由癸○○代書至法院提存所辦理提存 ，系爭買賣契約既經解除，上訴人亥○○及上訴人己○○等六人即應返還上開 所受領之買賣價金云云，上訴人亥○○及上訴人己○○等六人則辯稱伊等並非 系爭買賣契約之當事人，上訴人亥○○所領取之提存金五百萬元，及上訴人己 ○○等六人所各領取之提存金八十三萬三千三百三十四元，係領取訴外人賴鏡 鎮等九人及上訴人辰○○等二人、原審被告賴子培等三人所提存之提存金，與 被上訴人無關等語。經查：
１、按部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，將共有土地之全部出賣於 人，於同意出賣之共有人而言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未 同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權即係基於實體法規定而發生，同意 出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出 賣之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉 與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在（最高法院八 十八年台上字第一七０三號判決及同院八十七年台上字第八六六號判決參照。 ）本件，上訴人亥○○及上訴人己○○等六並未與被上訴人寅○○就系爭第三 一四號土地訂立買賣契約，三一四地號共有土地係由土地共有人賴境鎮、辰○ ○等十四人依土地法第三十四條之一規定，出賣予被上訴人，上訴人亥○○及 上訴人己○○等六人並未同意出賣共有土地，是以本件共有土地之出賣，係賴 境鎮等人出賣其各自應有部分，並就未同意出賣共有土地之上訴人等之應有部 分一併出賣予被上訴人，此種處分權係基於土地法第三十四條之一規定而發生 ，未同意出賣共有土地之上訴人亥○○及上訴人己○○等六人與被上訴人（即 買受人）之間自不發生任何法律關係。且，被上訴人依買賣契約給付買賣價金 之對象為賴境鎮等人，並非給付買賣價金予上訴人亥○○及上訴人己○○等六 人，故而三一四地號土地之買賣契約，嗣後縱經解除，被上訴人依法亦僅能向 賴境鎮等出賣人請求返還價金，不得向上訴人亥○○及上訴人己○○等六人等 請求返還。
２、土地登記規則第九十五條第一項之規定，以部分共有人就共有土地全部為處分 而申請登記時，應於登記申請書備註欄敘明依土地法第三十四條之一第一項至 第三項規定辦理，並提出他共有人應得「對價」或「補償」已受領或已提存之 證明文件。該項「對價」或「補償」係出賣共有土地之共有人，就其賣得之價 金按各共有人應有部分比例，對未同意出賣之共有人所為之清償給付，未同意 出賣之共有人所受領該項之對價或補償，並非買受人所給付之「買賣價金」， 蓋因未同意出賣之共有人與買受人間並不存在有買賣關係至屬明確，則上訴人 亥○○及上訴人己○○等六人等與被上訴人間，既不存在有買賣關係，則何來 解除買賣契約而返還價金之有？且該項金錢亦非由買受人給付予未同意出賣之 共有人（係同意出賣之共有人出賣共有土地，對其他未同意出賣之共有人應得 之補償所為之清償給付），則性質上自不屬於買賣價金，被上訴人請求上訴人 亥○○及上訴人己○○等六人返還買賣價金，即屬無據。 ３、民法一百七十九條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」是法律上之不當得
利，其成立要件之一，須無法律上之原因而受有利益，始足當之。本件，上訴 人亥○○及上訴人己○○等六人領取之提存，係賴境鎮等人依土地法第三十四 條之一第三項規定所為之提存，該項提存給付之性質，前已述及，係賴境鎮等 人出賣共有土地所取得之買賣價金，對於未同意出賣土地之共有人（即上訴人 亥○○及上訴人己○○等六人）應得之對價或補償，所為之清償給付，此等清 償給付，因上訴人亥○○及己○○等六人自始即非買賣契約當事人，且給付亦 非基於買賣契約而生，當無受契約解除與否之影響，而謂由具有法律上之給付 原因，變異為無法律上之原因。按上訴人亥○○及上訴人己○○等六人受領該 項給付，其法律上原因係基於賴境鎮等人出賣共有土地後，依土地法第三十四 條之一第三項規定，對上訴人等所負之清償給付義務，亦即給付所依據之法律 上原因，係存在於賴境鎮等人與上訴人亥○○及上訴人己○○等六人之間，此 與被上訴人因上訴人辰○○等二人及原審被告賴子培等三人之違約事由而無法 取得系爭第三一四地號土地之所有權移轉登記，尚無任何因果關連，是以被上 訴人主張系爭買賣契約解除後，上訴人亥○○及上訴人己○○等六人受領給付 為不當得利，而適用民法第一百七十九條之規定，請求其等應各返還三百萬元 或五十萬元予被上訴人，即非可採。
（四）被上訴人主張上訴人辰○○等二人各應給付被上訴人一百二十萬元之違約金， 有無理由，經查：
１、觀諸系爭買賣契約第七條第二款、第四款分別規定：「賣方（即包括原審被告 辰○○等五人及訴外人賴境鎮等九人）如不履行契約所定各項義務者，即為賣 方違約，．．．，賣方應將原收支票退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之 違約罰金。」、「違約發生後除依前三款約定辦理外，受損害之一方並得請求 損害賠償。」等語，則系爭買賣契約既約定上訴人辰○○等二人違約時除應賠 償被上訴人已繳價款同額之違約金外，被上訴人並得請求損害賠償，自堪認本 件被上訴人請求上訴人辰○○等二人及原審被告賴子培等三人應賠償被上訴人 與六百萬元價金同額之違約罰金，核屬懲罰性違約金之性質，先予敘明。 ２、按違約金之約定倘係過高，法院得依民法第二百五十二條之規定，本於職權核 減至相當數額，而約定之違約金額是否相當，亦即過高與否，則應以一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準（最高法院七十九年台 上字第一六一二號、四十九年台上字第八○七號判例意旨參照）。且不因懲罰 性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院八十二年度台上字第二五二九 號判決、七十一年度台上字第二二二三號判決意旨參照）。又違約金過高之事 實，應由債務人負舉證之責（最高法院五十四年台上字第一三二一號判決意旨 參照）。本件系爭買賣契約之總價金為四千零三十二萬元，其中系爭第二八四 號土地部分之價金為一千六百萬元，系爭第三一四號土地部分之價金則為二千 四百三十二萬元，亦即系爭第三一四號土地部分之價金約為系爭兩筆土地總價 金之三分之二（此為上訴人等所不爭執，見本院第二卷第二十九頁），又被上 訴人就系爭第三一四號土地部分，提存於法院並經上訴人亥○○及上訴人己○ ○等六人領取之價金為三百萬元、各五十萬元，合計六百萬元，有如前述。本 院審酌：
⑴本件被上訴人請求之六百萬元違約金，係屬為確保債務履行為目的、具強制罰 性質之懲罰性違約金，而上訴人辰○○等二人及原審被告賴子培等三人又將系 爭第三一四號土地出賣並移轉所有權登記於林棟梁，陷於給付不能致被上訴人 無法取得系爭第三一四號土地之所有權，堪認上訴人辰○○等二人及原審被告 賴子培等三人違約情節非輕。上訴人辰○○等二人雖辯稱系爭第三一四號之買 賣契約業經渠等解除，及被上訴人曾同意系爭第三一四地號土地轉賣予林棟梁 云云，然其所辯不足採信已如上述。
⑵被上訴人簽立系爭買賣契約後，被上訴人復於八十九年八月八日與巳○○簽立 不動產買賣契約，將系爭第三一四號土地出賣於訴外人巳○○，總價款原約定 為六千二百九十四萬四千二百元，嗣於九十一年二月八日增列附註條款，總價 款改定為五千三百六十八萬七千七百元（即九二五點六五坪，每坪五萬八千元 ），簽約時巳○○即給付被上訴人定金二百萬元，並簽發面額共計一千萬元之 支票十二紙交付被上訴人並經兌現，此觀卷附被上訴人與巳○○簽立之不動產 買賣契約書影本第一條、第二條及附註條款第三點甚明（見原審第二卷第四○ 八至四一四頁），且代理巳○○與被上訴人簽立上開不動產買賣契約即證人巳 ○○之夫卯○○於原審結證屬實（見原審第二卷第五七四頁），堪認上訴人辰 ○○等二人及原審被告賴子培等三人若能如期履行移轉系爭第三一四號土地所 有權於被上訴人之義務，則被上訴人預期可得享受之利益，為被上訴人向上訴 人辰○○等人買受系爭第三一四號土地價金二千四百三十二萬元與被上訴人嗣 將系爭第三一四號土地出賣於巳○○價金五千三百六十八萬七千七百元之差額