臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度重訴字第七七八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 李永然律師
丙○○律師
被 告 康和建設實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 蔚中傑律師
當事人間請求返還價金等事件，本院於九十三年九月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆佰壹拾肆萬陸仟柒佰伍拾元，及自民國九十三年七月十三日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行，
但被告如以新台幣肆佰壹拾肆萬陸仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠其於民國八十八年十一月八日，與被告簽訂「榮耀敦南」土地暨房屋預定買賣
契約書，並依買賣契約之約定，分別於八十八年十一月四日、同年月八日、八
十九年四月五日給付訂金、簽約金及開工款共計新台幣（下同）六百七十五萬
元。惟被告自九十年二月起，因資金困難，致「榮耀敦南」社區興建工程停擺
；嗣於九十二年二月間，被告稱為使系爭社區興建工程能如期進行以確保承購
戶之權益，將由康營建設股份有限公司（下稱康營公司）概括承受系爭契約之
權利義務，足見系爭社區興建工程雖已復工，然並非由原營造廠商繼續興建，
令原告深感不安。依約被告應於實際開工日八十九年四月五日起算一三○○個
日曆天內，即九十二年十月二十七日以前完成興建工程，惟被告並未於上開日
期前完工，顯已違約。嗣於九十二年十月間，原告接獲被告催繳第一期款肆拾
伍萬元；再於九十二年十一月間，接獲被告委託開瑞法律事務所發函催繳第一
、二期款共計玖拾萬元。惟原告因系爭社區興建工程結構體建築係由不同營造
廠商前後接續完成，且已遲延完工，認被告無法依約提出給付，深恐權益難獲
保障，故委託永然聯合法律事務所發函主張同時履行抗辯。然被告仍於同年十
二月十日委託開瑞法律事務所，以原告未按期給付價金為由，函知解除系爭買
賣契約。
㈡被告無片面解除契約之權，今原告同意解除本件買賣契約，則本件買賣契約因
雙方合意而解除，被告應將原告已付價金六百七十五萬元返還原告。
㈢縱認原告未給付價金乃因可歸責於被告之事由所致，且被告並未因此受有損害
，其解除契約並沒收高達六百七十五萬元之違約金，於法未合，自應予以酌減
。
㈣末按系爭買賣契約第九條約定，被告逾期完工時，每逾期壹日，應按原告已繳
價金萬分之五計算違約金支付原告，並以建築主管機關核發之使用執照為完工
日期之認定依據及標準；而被告實際開工日為八十九年二月十八日，依上開約
定，應於九十二年九月十日以前取得系爭社區建築使用執照，惟被告遲於九十
三年二月十九日，方取得系爭社區建築使用執照，則被告逾期完工一百六十二
日，原告得依上揭約定，請求被告給付違約金五十四萬六千七百五十元（6,75
0,000×0.0005×162＝546,750）。該請求權於被告解除系爭買賣契約前業已
發生，自不因被告解除系爭買賣契約而受影響。被告仍應給付上開違約金予原
告甚明。
為此依解除契約之價金返還請求權、不當得利返還請求權及遲延完工之違約金請
求權，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告六百七十五萬元及自八十九年
四月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：
㈠被告為因應大環境景氣低迷之衝擊，為俾使工程如期施作以確保買受人之權益
，遂另委由康營公司概括承受系爭房地之續建工程，並將產權信託予訴外人合
眾建築經理股份有限公司專案處理，為此，被告與康營公司、合眾建築經理股
份有限公司共同去函原告說明前情，並表明若原告無意辦理換約手續，被告亦
無條件履行原契約出賣人之完工交屋義務，原告之買受權益將無受損之虞，且
本件房地已於九十三年二月十九日取得完工之使用執照，承此核與系爭房地買
賣契約第十八條第二項規定之違約不賣顯不相當，被告洵無違約不賣之情事。
再本件工程自八十九年二月十八日實際開工，完工期限以一三○○個日曆天計
算應於九十二年九月十日完工，雖系爭房地之使用執照遲於九十三年二月十九
日取得，惟依揭示契約規定逾完工期限尚未達六個月自不能視同被告違約。
㈡系爭房地買賣契約第四條付款辦法規定：「甲方同意付款法按附件一『付款
期別明細表』繳付，並於乙方通知繳款期限內，以現金或即期支票，逕向乙方
或乙方指定之金融機構專戶按期如數繳付。甲方之付款憑證概依乙方開立之
收據或發票為憑。甲方未依期限內繳付各期價款時，每逾壹日應加付該期款
萬分之五遲延利息，上項遲延利息應於補繳其應付該期款同時向乙戶繳清，逾
期十五日經乙方催繳仍未壹次全部繳清者則視為甲方違約，乙方得不經催告逕
行解除本契約，甲方並應賠償房地總價款百分之二十計算之金額，作為乙方因
銷售本案房地所發生之費用損失及甲方違約之懲罰性違約金」，被告多次函催
原告依約繳付期款，均未蒙置理，被告為維商誼復於九十三年五月二十四日再
次發函敘明系爭房地已依約完工取得使用執照事實，並催告原告限期付清買賣
價款事，逾期被告即逕行解除買賣契約，詎原告迄今仍置之未理，故被告依約
自有權解除本件買賣契約，並將原告已繳價金六百七十五萬元正沒收以作損害
賠償及懲罰性違約金之用。
㈢原告已於九十二年九月二十六日起即已負給付期款遲延之責任，且在原告行使
同時履行抗辯權前，並無排除其給付遲延之效力，故被告解除契約並沒收六百
七十五萬之懲罰性違約金應屬正當。
㈣被告已先合法解除契約，故原告當不得主張合意解除契約，亦不得認為被告行
使約定解除權，即可逕而認定被告有合意解除契約之意，且不論被告解除契約
是否合法，也不生其後雙方合意解除之效力。
㈤原告訴之聲明僅主張返還新台幣六百七十五萬元整，關於十四萬八千五百元之
逾期違約金部分，被告並不同意原告追加。
等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造對於原告於八十八年十一月八日，與被告簽訂「榮耀敦南」土地暨房屋預定
買賣契約書，向被告買受被告預定興建於台北市○○區○○段之「榮耀敦南」大
樓Ａ棟十四樓房地一戶，約定房地連同停車位總價為四千五百萬元，原告須依約
定之「付款期別明細表」分期繳付價金，而原告亦已依約於八十八年十一月四日
、同年月八日、八十九年八月五日給付訂金、簽約金及開工款，共計六百七十五
萬元。依系爭房地買賣契約第九條之約定，被告應於開工日期一千三百個日曆天
以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發
之使用執照為完工日期之認定依據及標準。被告於八十九年二月十八日申報開工
，完工日期本應為九十二年九月十日，惟被告迄九十三年二月十九日始完工取得
使用執照等情，均不爭執，並有土地暨房屋預定買賣契約書影本、繳款憑證影本
、台北市政府工務局九十一年十二月二十日北市工建字第○九一五五○五八八○
○號函影本、台北市政府工務局使用執照九三使字第六二號影本為證，自堪信為
真實。
四、原告主張系爭房屋買賣契約書已經兩造合意解除，爰請求被告返還價金六百七十
五萬元。如認被告解除契約有理由，被告沒收高達六百七十五萬元之違約金，數
額顯屬過高，應予酌減；另被告逾期完工一百六十二日，應給付原告違約金五十
四萬六千七百五十元，共請求被告返還六百七十五萬元等語；被告則以前詞置辯
。則本件首應審酌者為㈠原告主張兩造已合意解除契約，是否有據？㈡被告抗辯
契約已解除是否有據？
五、系爭房地買賣契約是否已經兩造合意解除？
㈠原告主張被告於九十三年五月二十四日催告原告於五日內繳納餘款三千八百二
十五萬元，期限顯不相當，不生法定解除之效力，惟原告於起訴同時表示解除
契約之意思，系爭房地買賣契約應於起訴狀繕本送達被告之時，經當事人合意
而解除等語。
㈡按契約之合意解除為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約；而法定解除
權或約定解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除或約
定解除之原因存在，無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之同意或不反
對而成為合意解除。
㈢查被告於九十三年五月二十四日委由開瑞法律事務所，以九十三年五月二十四
日玖參瑞國字第五一三號函催告原告於文到五日內依約繳清期款，逾期逕行解
除買賣契約，依該函件說明欄記載「.... 尚有餘款三千八百二十五萬元仍未
付清，承此，依原買賣契約書第四條第一、三項之付款規定：『甲方（即原
告）同意付款辦法按附件一『付款期別明細表』繳付，並於乙方（即被告）通
知繳款期限內，以現金或即期支票，逕向乙方或乙方指定之金融機構專戶按期
如數繳付。.... 甲方未依期限內繳付各期價款時，每逾壹日應加付該期款
萬分之五遲延利息，上項遲延利息應於補繳其應付該期款同時向乙方繳清，逾
期十五日經乙方催繳仍未壹次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方不經催告逕
行解除本契約.... 』，本公司已多次發函催請相對人依約履行繳款義務，詎
迄今仍未蒙置理，.... 依約乙次全數繳清上開積欠之期款，逾期視為買方違
約，本公司則逕依前揭規定解除雙方買賣契約，並沒收已繳價金以作賠償...
」等語，顯見被告係以行使其約定解除權之意思，通知原告解除系爭房地買賣
契約，姑不問被告解除契約是否有據（詳後述），並不因原告起訴時同時表示
解除契約之意思，而使系爭房買賣契約得成為合意解除而消滅，故原告主張兩
造已合意解除契約，並無足取。
六、被告抗辯解除契約是否有據？
㈠被告辯稱因原告未依約繳付期款，經多次催告，均未蒙置理，被告乃於九十二
年十二月十日解除系爭房地買賣契約，為維商誼復於九十三年五月二十四日再
以玖參瑞國字第五一三號函解除契約，故系爭房地買賣契約已合法解除等語，
並提出九十三年五月二十四日玖參瑞國字第五一三號函影本為證。
㈡依卷附系爭房地買賣契約第四條第一項及第三項之約定：「甲方同意付款辦法
按附件一『付款期別明細表』繳付，並於乙方通知繳款期限內，以現金或即期
支票，逕向乙方或乙方指定之金融機構專戶按期如數繳付。」「甲方未依期限
內繳付各期價款時，....，逾期十五日經乙方催繳仍未壹次全部繳清者，則視
為甲方違約，乙方得不經催告逕行解除本契約，.... 」。再依卷附「付款期
別明細表」之內容可知，系爭工程結構零付款中，第一期及第二期之付款期各
四十五萬元，分別為「一、外部鋁窗安裝完成」及「二、拆架完成」時繳納等
情，故須待被告施工完成前述各項目時，各該期款之清償期始屆至，被告始得
向原告請求各四十五萬元之期款。
㈢被告於九十二年十月八日寄發繳款通知單通知原告繳交第一期款四十五萬元，
復於九十二年十一月十八日以開瑞法律事務所玖貳瑞國律字第一一一三號函要
求原告於文到五日內繳納第一、二期款共九十萬元，因原告屆時並未給付上開
款項與被告，故被告於同年十二月十日以玖貳瑞國律字第一二○五號函通知原
告解除系爭契約，此固有上開繳款通知及律師函在卷可按。惟原告主張被告遲
至同年十二月二十五日，仍未完成外部鋁窗之安裝，其施工現場僅有窗框固定
，並無窗扇玻璃，且鷹架猶存在建築物四周並未拆除等情，為被告所不爭執，
並有九十二年十月十四日、十一月二十七日、十二月二十三日在施工現場所攝
之照片影本數張，及本院所屬民間公證人忠孝聯合事務所九十二年度北院民公
艾字第四四四號公證書所附照片在卷可稽，是原告主張迄至九十二年十月及十
一月，被告催告原告給付工程結構零付款第一、二期款時，被告尚未完成「付
款期別明細表」中，第一期及第二期應達成「外部鋁窗安裝完成」及「拆架完
成」之事實堪予認定，被告既於催告時尚未完成「外部鋁窗安裝完成」及「拆
架完成」之工作，被告之催告自不生效力，各該期款即尚未屆清償期，原告尚
無付款義務，原告拒絕付款自有理由。基此，被告於九十二年十二月十日發函
與原告，以原告未依期限繳付各期價款，並進而主張解除契約，即無可採。
㈣再被告於九十三年五月二十四日又另行以玖參瑞國律字第五一三號函催告原告
於文到後五日內給付剩餘價款三千八百二十五萬元，逾期即逕行解除契約，就
催告之五日給付期限而論，期間雖不相當，然原告於九十三年六月二十五日向
本院提起本件訴訟，迄至九十三年八月五日行第一次言詞辯論期日止，已二個
餘月期間，被告仍未履行，則此不相當之期間之催告，亦因催告後經相當期間
而補正，被告仍取得契約解除權。又因被告已於同年二月十九日取得卷附臺北
市政府工務局所核發之使用執照，即表示已無上開「未完成」之情事，且已符
合「付款期別明細表」中領取使用執照之繳款期別，原告即需給付各該期款，
就此被告既已發函敦請原告依約履行繳款義務，惟迄今原告仍未給付，依上揭
契約約定，原告已構成違約，而被告亦一再於書狀內向原告表示有權解除系爭
房地買賣契約，是系爭房地買賣契約已因被告行使解除權而消滅，被告辯稱契
約已解除等語，為可採信。
七、系爭房地買賣契約既未因兩造合意解除而消滅，則原告主張契約已合意解除，被
告無法律上原因而受有買賣價金之利益，依不當得利之法律關係，被告應返還受
領之價金六百七十五萬元，即屬無據。再被告辯稱因原告未按期繳交期款，系爭
房地買賣契約業經其行使解除權而解除，並依系爭房地買賣契約第四條之規定，
沒收原告已繳納之價金六百七十五萬元作為損害賠償及懲罰性違金約等語；原告
則陳稱違約金過高等語。經查：
㈠按系爭房地買賣契約第四條第三項約定「甲方未依期限內繳付各期價款時，..
.. 逾期十五日經乙方催繳仍未壹次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方得不
經催告逕行解除本契約，甲方並應賠償房地總價百分之二十計算之金額，做為
乙方因銷售本案房地所發生之費用損失及甲方違約之懲罰性違約金，.... 」
，兩造對此約定內容均不爭執，核其約定內容，應兼具懲罰性違約金及損害賠
償預定性違約金之性質。查被告亦已合法解除契約已如前述，依上揭約定，被
告自得向原告主張該項違約金。
㈡次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定
有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二
條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所
受損害情形，以為斟酌之標準。再違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於
懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事
實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依
當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。亦即審酌被告沒收之違約金是否過
高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定違約
金額之標準，並應依當事人實際上所受損失，作為損害賠償約定總額應否酌減
之標準。查，系爭房地買賣契約之房地總價款雖為四千五百萬萬元，然就被告
而言，其可能之主要損失乃為銷售準備費用、貸款利息支出及行政庶務管理費
用，並非房地價款，被告所負擔者非如一般新建成屋，且原告於被告遲延完工
前，並未依約遵期付款，亦未提供各項資料供為金融機構設定擔保之用，被告
之實際融資利息及相關準備支出甚低，又該已完工之房地，被告仍可再銷售與
他人，價款非其損失範圍。故本院審酌兩造締約、繳款之過程、一般客觀事實
、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及當事人實際上所受損失，違約金以總
價四千五百萬元之百分之七，即三百一十五萬元為適當，被告沒收違約金六百
七十五萬元，尚屬過高，爰予酌減為三百一十五萬元，則超逾部分即三百六十
萬元（6,750,000-3,150,000=3,600,000），被告應返還予原告。
八、末原告主張依系爭房地買賣契約第九條約定，被告逾期完工時，每逾期壹日，應
按原告已繳價金萬分之五計算違約金支付原告，並以建築主管機關核發之使用執
照為完工日期之認定依據及標準；被告逾期完工一百六十二日，原告得依上揭約
定，請求被告給付違約金五十四萬六千七百五十元（6,750,000×0.0005×162
＝546,750）等語。被告對其遲延完工，依約應支付違約金等情，並不爭執，惟
表示不同意原告為訴之追加等語。經查：
㈠原告聲明請求被告給付六百七十五萬元及利息，其訴訟標的為合意解除契約後
之不當得利返還請求權及違約金酌減後之不當得利返還請求權，另就其中五十
四萬六千七百五十元部分之訴訟標的尚有債務不履行之損害賠償請求權，如本
院判決原告全部勝訴時，當不需就五十四萬六千七百五十元部分之損害賠償請
求權為裁判，如未判決原告全部勝訴時，即需就此訴訟標的為裁判，即就訴訟
標的定有先後裁判順序，本於紛爭一次解決之原則，自應准許，且原告起訴即
已提出，雖原告起訴時原主張之金額為一十四萬八千五百元，嗣於九十三年九
月九日準備二狀始變更為五十四萬六千七百五十元，惟原告請求判決之聲明及
訴訟標的並未變更或追加，被告陳稱此為訴之追加等語，尚有誤解。
㈡依系爭房地買賣契約第九條第一項之約定，被告應於開工日期一千三百個日曆
天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關
核發之使用執照為完工日期之認定依據及標準。被告於八十九年二月十八日申
報開工，完工日期本應為九十二年九月十日，惟被告迄九十三年二月十九日始
完工取得使用執照，已如前述，則被告確實未於系爭契約約定時間內即九十二
年九月十日完工，並遲至九十三年二月十九日始完工，已逾完工日期一百六十
二日。按如有逾期完工情事，每逾壹日，乙方應按甲方已繳付本約房價款萬分
之五計算違約金支付甲方，系爭房地買賣契約第九條第二項前段定有明文，依
此約定，被告應給付原告逾期完工一百六十二日之違約金五十四萬六千七百五
十元（6,75,000×0.0005×162＝546,750），而被告契約解除權之行使，亦不
妨害原告此損害賠償之請求，則原告主張被告應給付逾期完工違約金五十四萬
六千七百五十元，即屬有據。
九、綜上，原告主張系爭房地買賣契約因兩造合意而解除，被告應返還價金六百七十
五萬元一節，並無足取；惟系爭房地買賣契約雖經被告合法解除，惟其沒收原告
全部價金六百七十五萬元充作違約金，顯屬過高，應核減為三百一十五萬元，超
逾部分即三百六十萬元，被告應返還予原告。另被告逾期完工一百六十二日，依
系爭房地買賣契約第九條第二項前段，應支付五十四萬六千七百五十元之違約金
予原告，此損害賠償之請求，亦不因被告契約解除權之行使而受影響。再原告請
求違約金核減後返還不當得利，及債務不履行之損害賠償，被告仍應自受催告後
始負遲延責任，原告請求自被告受領買賣價金之日起算利息，自無足取。從而，
原告依不當得利返還請求權及債務不履行損害賠償請求權之法律關係，請求被告
給付四百一十四萬六千七百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年七月十
三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾
此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無
不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請即失所附麗，應併予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰
不一一論述，併予敘明。
十二、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第七十九條。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十七 日
民事第五庭 法 官 吳青蓉
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十七 日
書記官 陳耀山
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