臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一八九號
上 訴 人 丙○○○實業有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被上訴人 庚○○
訴訟代理人 辛○○
被上訴人 己○○○○鮑翅專賣店
當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十三年九月十九日臺灣臺北地方
法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第二一０二八號第一審判決提起上訴，本院於九十
三年九月七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人係不動產經紀仲介公司，被上訴人庚○○自民國（下同）九十二年七月 一日，以口頭約定，委託上訴人居間仲介租賃其所所有門牌號碼台北市○○○ 路○段一五四號房屋（下簡稱系爭房地），租金為十三萬元，而被上訴人己○ ○○○鮑翅專賣店亦於九十二年七月二十四日委託上訴人找尋房屋開店，並支 付上訴人新台幣（下同）二千元，二造間亦成立居間仲介租賃契約；上訴人簽 約後一再對被上訴人童炳焜介紹被上訴人庚○○所有之前開系爭房地，除提供 仲介出租服務，同時亦製作廣告海報及報紙稿及網路通路等。詎被上訴人間於 九十二年十月七日成立租賃契約，並送請公證人公證，故被上訴人庚○○應依 二造間口頭約定之居間仲介契約給付上訴人一個月租金報酬十三萬元，而被上 訴人童炳焜則為規避付給付上訴人居間委託服務契約報酬之義務，私下打探被 上訴人庚○○電話，嗣成立租賃契約，亦應依二造間九十二年七月二十四日口 頭委託契約之約定，給付上訴人仲介服務費十三萬元；本件被上訴人亦均違反 誠信道德交易，及上訴人善良交易經營之權益，故請求被上訴人各給付十三萬 元及法定遲延利息，原審則以被上訴人間就系爭房地自行訂立租賃契約，並未 透過上訴人居間仲介，是上訴人請求居間報酬無理由，而駁回上訴人原審之訴 及假執行之聲請。
（二）惟查被上訴人謝青雲於九十二年七月一日交付系爭房地電動門鑰匙二把，並口 頭與上訴人約定，並承諾『按一般不動產仲介經紀業給付佣金報酬方式』支付 上訴人公司服務費用，此有錄音譯文中第三頁被上訴人庚○○及女兒在九十二 年九月二十三日，在上訴人公司現場承認委託之事實，及上訴人曾帶看多組客 戶並告知被上訴人謝青雲之錄音可稽，同時上訴人公司張貼出租看板，廣告且 留有上訴人公司電話，亦足證二造間有口頭約定之契約。又上訴人居間服務之 報酬，則約定係依房屋租賃慣例一年以下半個月，一年以上（二年起）一個月 之租金為計算給付標準。又上訴人自受委託日（九十二年七月一日）起曾帶看 八組客戶，其中九十二年七月八日，訴外人曾美玲小姐及溫先生即透過上訴人
提供仲介服務，欲承租系爭房地，惟被上訴人庚○○要求承租人押金一百萬元 ，而為前開客戶所拒而未成交，由此可證被上訴人與上訴人已達成居間合意， 由上訴人依約介紹訂約機會與被上訴人。
（三）被上訴人童炳焜則於九十二年初即告知上訴人公司李先生有買房子或要租房子 意願等事宜，九十二年七月二十四日被上訴人童炳焜簽寫委託上訴人公司購屋 承諾書、租賃意願書（標的為台北市○○路一八六號全棟）後，嗣因購屋及租 賃條件未成而未果，上訴人乃一再努力介紹被上訴人庚○○所有前系爭房地， 並多次帶看被上訴人童炳焜系爭房地室內屋況，並有童炳焜在系爭房屋未裝潢 前之屋內照片可證，由此得知被上訴人童炳焜係因透過上訴人公司介紹，並非 被上訴人庚○○獨立招租始認識被上訴人，嗣才與被上訴人庚○○間簽立租賃 契約，被上訴人於原審稱其非透過上訴人公司之協力成立之租賃契約，顯為被 上訴人間為規避上訴人公司服務費的不實之說。是被上訴人間既透過上訴人之 協力成立租賃關係，自應依二造間之口頭協議各給付上訴人十三萬元整。故請 求將原判決廢棄，並請求判決被上訴人各給付上訴人十三萬元。二、被上訴人方面：
（一）被上訴人庚○○並未與上訴人成立任何房屋出租仲介服務契約：被上訴人庚○ ○所有系爭房地原租賃之房客，因租約到期而即將遷出，與被上訴人比鄰而居 之上訴人獲知此事，即「主動」向被上訴人庚○○提議若有客戶，可否帶看？ 被上訴人庚○○並未拒絕，雖交付鑰匙等，但二造間並無「專任委託」上訴人 仲介係爭房屋租賃約定，且二造更未約定服務報酬，故雙方當時只有被上訴人 庚○○不反對上訴人將其客戶帶看系爭房屋約定而已；是雙方從未就居間仲介 行為達成任何約定。另按「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或 租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，俾使買賣或 租賃雙方事先充分暸解。」此有內政部八十九年五月二日以台內中地字第八 九七九０八七號對不動產仲介經紀業所頒定之不動產仲介經紀業報酬標準可參 。故不動產經紀之仲介報酬須以「書面」約定之，上訴人主張其與被上訴人庚 ○○「口頭」約定委託仲介，並進而為該部分之報酬請求，依前述主管機關之 見解，二造間仲介報酬之意思表示未達合致，亦足證二造間無何房屋出租仲介 服務契約。故上訴人主張依約得向被上訴人庚○○為請求服務報酬，自無理由 。
（二）上訴人雖提出證據資料，其中來店客戶承租電話資料為上訴人自行製作，被上 訴人否認其真正，同時該資料亦無法證明二造間有房屋承租或購買之居間仲介 服務之合意及契約；又被上訴人就系爭房地均委託或同意上訴人進行廣告或散 發海報、刊登等行為，同時不動產購屋承諾書、租賃意願書、照片、支票等， 亦核與二造間是否針對系爭房地成立租賃居間仲介契約無關，至於上訴人提出 之電話錄音部分，亦多上訴人片斷自言自語，被上訴人並未有同意二造間成立 間仲介契約，同時二造間是透過飛狼公司戊○○及丁○○等人介紹認識，進而 對系爭房地成立房屋租賃契約，是被上訴人間成立租賃契約，並非上訴人之居 間仲介，是上訴人請求被上人支付仲介費用自無理由。（三）被上訴人童炳焜於九十二年七月二十四日雖交付上訴人二千元之租賃斡旋金，
並簽立不動產租賃意願書（下稱意願書）委託上訴人仲介房屋出租，惟查被上 訴人童炳焜與上訴人簽立之意願書，契約標的僅為座落於台北市○○區○○路 一八六號之全棟房屋，與本件系爭房地無關，同時該意願書之有效期間僅為七 日，即自九十二年七月二十四日十八時起，至九十二年七月三十一日十八時止 ，逾此時間該意願書之約定及失其效力，上訴人張冠李戴，指意願書仲介標的 與被上訴人庚○○之係爭房屋相同，自無理由。（四）被上訴人童炳焜係自行與與被上訴人庚○○洽商簽訂係爭房地租賃契約，並經 公證。按被上訴人童炳焜原經營之店面門牌號碼為台北市○○○路○段「一五 六號」，而隔鄰即被上訴人庚○○所有本件系爭房地門牌號碼「一五四號」， 而原承租戶即飛狼戊○○因租約屆期，即將搬離原址遷往他處，乃交待證人丁 ○○居中牽線，介紹被上訴人認識，又因系爭房屋適合被上訴人童炳焜擴充店 面，故被上訴人童炳焜遂幾經與被上訴人庚○○洽商後，表示願意承租，被上 訴人間始順利締結租約，是本件被上訴人間針對系爭房地訂立租約，並非是基 於上訴人之報告或媒介，是綜上本件二造間並無任何居間仲介契約，被上訴人 亦未違背誠信原則，原審判決駁回上訴人請求並無不當，爰請求駁回上訴人之 上訴。
三、法院協助二造整理爭點如下：
（一）二造不爭執之事實：
１、上訴人為不動產經紀仲介公司，被上訴人己○○○○鮑翅專賣店於九十二年七 月二十四日交付上訴人出價保證金二千元，委由上訴人承租台北市○○區○○ 路一八六號全棟。九十二年九月十八日上訴人將前開出價保證金二千元返還被 上訴人童炳焜。九十二年九月二十一日，被上訴人童炳焜承租被上訴人庚○○ 所有之台北市○○○路○段一五四號房屋，並簽立房屋租賃契約。 ２、上訴人主張九十二年七月一日與被上訴人庚○○間成立口頭契約，由上訴人仲 介被上訴人庚○○所有台北市○○○路○段一五四號房地出租予第三人，並約 定報酬依房屋租賃慣例一年以下半個月，一年以上為一個月之服務報酬。 ３、被上訴人庚○○於九十二年七月一日，將前開台北市○○○路○段一五四號房 屋鑰匙一付（三支，含遙控器）交上訴人，上訴人於九十二年九月二十三日將 前開鑰匙返還被上訴人童炳焜。上訴人主張自九十二年七月一日至九十二年九 月二十三日，上訴人帶承租系爭房屋之訴外人總共九人至前開房屋查看，其中 一人與被上訴人庚○○見面。
４、上訴人於九十二年九月二十四日以台北市○○路郵局第一九九○號存證信函略 以：與被上訴人庚○○間九十年七月一日成立口頭承諾契約，由被上訴人庚○ ○委託出租前開台北市○○○路○段一五四號房；而被上訴人童炳焜則曾欲委 託承租上訴人居間仲介承租之台北市○○路店面，及規定支付上訴人服務費佣 金，竟與被上訴人庚○○私下達成租賃關係，故請求被上訴人各支付十三萬元 之服務報酬佣金。
（二）二造爭執要點：
１、上訴人與被上訴人庚○○於九十二年七月一日有否訂立房屋仲介出租契約？ ２、上訴人與被上訴人童炳焜間於九十二年七月二十四日有否訂立房屋仲介出租契
約？
３、若有訂立前二項房屋仲介出租契約，契約內容為何？ ４、被上訴人是否有為規避應給付上訴人之服務報酬佣金，而故意『私立』成立租 賃契約？上訴人『各』請求被上訴人給付服務報酬佣金依據契約何規定？是否 有理由？
四、法院之判斷：本件上訴人主張與被上訴人間訂定房屋租賃之居間仲介契約，被上 訴人則否認二造間訂有仲介契約，是參照民事訴訟法第二百七十七規定，上訴人 自應就二造間存有房屋租賃仲介契約負有舉證證明之責。（一）上訴人無法證明九十二年七月一日與與被上訴人庚○○間訂立房屋仲介出租契 約。經查：
１、按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬 標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書 ，俾使買賣或租賃雙方事先充分暸解。」此有內政部八十九年五月二日以台 內中地字第八九七九０八七號函頒定法令可稽。依此規定，以不動產仲介經紀 為營業項目之上訴人，自應瞭解並應遵行此一規定，惟查本件上訴人明確陳稱 二造間僅是依「慣例」計付服務報酬，並未有何書面約定等，是參考首開規定 ，本件上訴人請求被上訴人給付服務費，本難認與法相符。 ２、按租賃契約有關租賃標的物、租賃期限、租金、押租金、要否公證逕受強制執 行，租賃物之修繕、租金之給付、租賃物之交付及返還、租賃契約之終止或解 除、違約罰等有無特別規定，均為一般租賃契約中常見且應有之條款，是當事 人間若有約定出租之居間仲介服務契約，至少應就租賃期限、租金、押租金等 為明確之約定。經查上訴人陳稱：九十二年七月八日，訴外人曾美玲小姐及溫 先生支付一萬元斡旋金並簽寫不動產租賃意願書，出價十一萬元欲承租系爭房 地，但被上訴人要求承租人給付一百萬元押金，而為客戶拒絕而未成交（詳見 九十三年四月十三日更正上訴聲明及補充上訴理由狀第二項）等語；是上訴人 亦自認與被上訴人庚○○間，並未就系爭房地出租契約之要素，即押租金為約 定，從而本件二造並未就契約要素一致合意，二造間居間仲介服務契約自未成 立。上訴人主張二造間有口頭約定契約云云，亦不足採。且查本件上訴人經本 院整理爭點後，迄今仍無法敘明二造間口頭約定之房屋仲介契約內容為何？是 上訴人空言陳稱二造間有房屋租賃之居間仲介契約云云，自更不足採。 ３、再查上訴人自原審迄本院審理時，始終以未經被上訴人庚○○等人同意，私行 錄製之錄音帶及譯文，主張二造間曾有口頭約定之房屋租賃居間仲介契約云云 。經查本件上訴人自行製作之錄音帶及譯文是否具證據能力本非無疑，次查被 上訴人庚○○則始終陳稱，當初是系爭房地原租賃之房客，因租約到期不續租 ，與被上訴人比鄰而居之上訴人獲知此事，即「主動」向被上訴人庚○○提議 若有客戶，可否帶看，被上訴人庚○○並未拒絕而交付系爭房地鑰匙，但二造 間並無「專任委託」上訴人居間仲介系爭房屋出租事宜等語明確。再查上訴人 提出錄音譯文多為上訴人之受僱仲介人員自行對話，其中節錄如下： 屋主謝（上訴人庚○○）：我要拿鑰匙，鑰匙給我。 仲介（上訴人受僱人）李：沒有，來啦，我跟您講一下，．．。
．．．．．．
仲介李：．．．你的部分我也有給您刊登廣告，報紙也都有。 仲介王：這有也有報紙和廣告。
屋主謝（上訴人庚○○）：沒有，這廣告這是另外私事，沒關係這．．。 ．．．．．．
仲介李：．．要讓您知道因為我租這二個月來，可以說很多客戶，十多組客戶 做的很認真很努力．．。
屋主謝：啊我怎麼多沒有，三個月怎麼都沒有？ 仲介李：七月初一開始啦，七月初一關始幫租的啦。 屋主謝：對啦！我的怎麼都沒有消息。
由上對話可知，上訴人之受僱人員在被上訴人庚○○要回系爭房地鑰匙時，故 意以另一在隔鄰開店被上訴人童炳焜租屋一事，套被上訴人話語。其次被上訴 人亦直陳刊登上訴人刊登系爭房地廣告為「私事」，並非將系爭房地交上訴人 專業出租；同時上訴人於七月一日起就系爭房地帶看客戶之事實，核亦與被上 訴人前開抗辯相符，兼查被上訴人庚○○向上訴人要回鑰匙時，上訴人亦未以 二造間「委託」時間未屆至而拒絕返還；綜上，被上訴人抗辯稱交付系爭房地 鑰匙，僅是被動同意上訴人若有客戶欲承租系爭房地，可以逕行帶看，但二造 間並無「專任委託」等即足證明。同理上訴人自行解讀詮釋被上訴人庚○○前 開話語，推論二造間有口頭約定之契約云云，自無理由。 ４、綜上本件上訴人從未舉證二造間對系爭房地有居間仲介租賃契約，亦未舉證證 明二造間約定有仲介服務費，更無法證明契約內容為何，從而上訴人依據專任 仲介服務契約請求被上訴人庚○○給付服務費自無理由，應予駁回。（二）上訴人無法證明九十二年七月二十四日與被上訴人童炳焜間訂立房屋仲介出租 契約。經查：
１、九十二年七月二十四日，二造簽定沂揚不動產購屋承諾書，被上訴人童炳焜委 託上訴人提供仲介服務，預定購買法拍屋、金拍屋。同日二造另簽訂沂揚不動 產租賃意願書，由被上訴人童炳焜委託上訴人提供仲介服務，以每月五萬元， 租賃期間二十年，押租金三個月，承租台北市○○區○○路一八六號全棟房屋 ，被上訴人並交付出價保證金二千元予上訴人，同時約定上訴人仲介服務費為 一個月租金，前開不動產租賃意願書有效期間為七天，除為二造所不爭執外， 並有不動產購屋承諾書、不動產租賃意願書可稽。而前開不動產購屋承諾書是 購買法拍屋或金拍屋與本件系爭房地租賃無關。又不動產租賃意願書明確指明 租賃標的為台北市台北市○○區○○路一八六號全棟房屋，與本件系爭房地位 於台北市○○○路○段一五四號完全不相關，同時有效期間為七天，與本件上 訴人主張系爭房地租賃仲介契約完全無關，是上訴人以前開資料指為本件系爭 房地之租賃仲介服務契約，並請求被上訴人童炳焜給付仲介服務費一個月租金 十三萬元，顯無理由，不值再論。
２、再查，上訴人又提出錄音帶及譯文證明二造間有居間仲介關係存在，惟查本件 上訴人迄未說明及舉證證明其主張之契約內容為何，同時錄音譯文亦多僅為上 訴人之受僱人自說自話，並不能證明二造間有契約關係存在。且查本院經通知
證人丁○○到庭結證略以：當初是飛狼戊○○先生要出國，所以委託我和房東 庚○○聯絡再跟童炳焜聯絡，其實我跟童先生都不熟，當初也只聯絡到庚○○ 的太太，後來在八月中有一天，時間不記得，約在童先生的店等，那天我、童 先生及房東的女婿王先生在場，大家談了十多分鐘，再談童先生要租房子的事 情。證人戊○○結證略以：九十二年八月二日出國前，童炳焜問我房東電話， 我請丁○○跟房東聯絡，證人丁○○講的沒有錯，當初是庚○○租給我的房子 已經到期我不要租了，所以請我幫忙找承租人，當時房東庚○○年紀大，而且 腳受傷，所以請我幫忙。是因為我自己常去童先生的店吃飯，約略知道童先生 要租房子，所以才會有前面要電話的情形等語明確，除足說明上訴人提出有戊 ○○等人之錄音譯文並不足證明二造間對系爭房地成立租賃之居間仲介契約外 ，另反足證明被上訴人間從未透過上訴人之居間仲介及提供服務，由證人戊○ ○、丁○○之居中介紹後，自行磋商達成協議成立系爭房屋之租賃契約。 ３、此外上訴人復提不出證據證明二造間就系爭房屋租賃有何居間仲介服務契約 ，從而上訴人主張被上訴人應依約給付服務費云云，自無理由。（三）承上，本件被上訴人就系爭房屋簽立之租賃契約，並未經由上訴人居間仲介， 上訴人請求被上訴人給付服務費（報酬）云云，自與法無據，不能准許。（四）綜上本件上訴人並不能證明二造間有居間仲介契約，又不能證明被上訴人間訂 立房屋租賃契約，是由其提供居間仲介服務，從而上訴人依二造間契約或法律 規定請求被上訴人給付服務費自均無理由，應予駁回，原審為上訴人敗訴之判 決併駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十一 日 民事第四庭
審判長法官 盧彥如
法官 劉又菁
法官 洪遠亮
正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十二 日 書記官 柯金珠
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