臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第3282號
原 告 慶龍建設股份有限公司
法定代理人 陳麗如
訴訟代理人 黃一修
被 告 艾莉緹有限公司
法定代理人 寧采菲
訴訟代理人 昌明弘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國106 年9 月14日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號六樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零六年五月二十三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項就已屆清償期部分得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）105 年11月14日與伊簽訂不 動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定承租原告所有門牌 號碼臺北市○○區○○街000 巷0 弄0 號6 樓房屋（下稱系 爭房屋），租賃期間自105 年11月23日起至107 年11月22日 止，租金每月新臺幣（下同）35,000元，應於每月20日繳納 ，被告繳納押租金70,000元及租金35,000元後，嗣以系爭房 屋設施需要修繕為由未繳，伊於105 年12月陸續更換修繕設 施，雙方於105 年12月28日簽訂和解書，約定當月即105 年 12月23日至106 年1 月23日租金減為21,000元，被告不再以 修繕為由積欠租金，然被告於106 年1 月20日又以屋內設施 需要修繕為由不繳，期間多次催告付款未果，遂於106 年2 月17日寄函通知被告終止系爭租約，並要求於106 年2 月22 日遷讓系爭房屋，被告仍置之不理，爰提起本件訴訟等語， 並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告 自106 年1 月23日起至遷讓交屋日止，按月給付原告相當於 租金之損害35,000元及按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊確與原告訂定系爭租約，甫搬入系爭房屋即有
熱水供應不穩定、大門無法正常關閉上鎖、對講機無法使用 、陽臺屋頂漏水、地下室機械停車場積水、浴室木門老舊腐 蝕及抽風機故障等重大問題，透過仲介反應請求原告進行修 繕，然原告以諸多理由藉故拖延，伊僅得於106 年3 月8 日 及同年月22日以存證信函通知原告解約，原告迄今均不出面 處理解約事宜，非可歸責於伊，解約後原告請求後續租金損 失即無由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造簽訂系爭租約，約定承租原告系爭房屋，租賃期間自10 5 年11月23日起至107 年11月22日止，租金每個月35,000元 ，應於每月20日繳納，押租金7 萬元，有系爭租約在卷可稽 （見本院卷第5 至7 頁）。
㈡兩造於105 年12月28日簽訂和解書：「1.承租人願於105 年 12月29日給付12月份房租，新臺幣貳萬壹仟元予出租人。自 次月起仍依原合約給付。2.嗣後雙方不得再就本日前有關房 屋修繕或租金再有爭執。…」等語，有和解書內容在卷可按 （見本院卷第9 、31頁）。
四、原告主張因被告積欠租金而終止系爭租約，並請求遷讓系爭 房屋及給付相當於租金之不當得利，被告則以前開言詞置辯 ，茲分別論述如下：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 、2 項定有明文。查被告為系爭租約之承 租人且欠付出租人即原告自106 年1 月22日之後租金，為兩 造所不爭執（見本院卷第21頁及反面），依前開說明，自10 6 年1 月23日至106 年5 月22日時，經扣抵被告前繳納押租 金7 萬元後，被告積欠租金已達2 個月租額，經催告仍不為 支付者，原告得終止租賃契約，原告已先後於106 年2 月13 日及17日發函催告被告給付積欠租金，並為終止系爭租賃契 約之意思表示，於106 年3 月8 日送達被告，有存證信函及 郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第25至30頁），是系爭租 約於106 年5 月22日經原告合法終止，足堪認定。 ㈡原告主張押租金不得作為延長租期藉口等語（見本院卷第24 頁）；惟按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償 外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100 條第3 款定有明文。土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金規定 ，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有
同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年臺上字第51 6 號判例參照）。土地法為民法之特別法，就積欠租金額是 否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之 租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金 達2 個月即得終止之規定，上開規定係法律上為保護經濟上 之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之 衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法 第71條所稱強制規定。查被告向原告承租系爭房屋定有期限 ，依前揭說明，有土地法第100 條第3 款類推適用，系爭房 屋每月租金為35,000元，且被告已交付原告押租金7 萬元， 原告於106 年2 月間催告及終止時，被告所積欠之租金以押 租金為扣抵後未達2 個月租額即7 萬元，原告主張系爭租約 於106 年1 月22日即終止等語，自不足採。 ㈢雖被告辯稱：因房屋損壞，經通知原告修繕均未處理，伊自 得拒絕付租並主張解約等語（見本院卷第34至35頁）；惟按 民法第430 條規定：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必 要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約 或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。依 兩造於105 年12月28日簽訂和解書第2 條內容，雙方之後不 得就房屋修繕再有爭執（見不爭執事項㈡），被告於本院審 理時，就系爭房屋有何嚴重損壞等情均未舉證（如現場照片 ）以實其說，至被告抗辯有熱水供應不穩、大門無法正常開 闔、大樓對講機無法使用、浴室木門腐蝕、浴室抽風機故障 、陽臺漏水及地下室機械停車場積水超過1 公尺（見本院卷 第61頁）等情縱然屬實，且原告縱未履行修繕義務，被告得 依民法第430 條規定，自行修繕而請求原告償還其費用或於 租金中扣除而已，不得據為拒絕付租之理由，有最高法院69 年度臺上字第1423號民事判決要旨可參，被告以此抗辯並聲 請傳喚證人葉佳鑫及水電行謝老闆，說明與原告協調修屋狀 況（見本院卷第36頁），自屬無據。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。租約終止後，出租人除 得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為 租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之 法律關係，請求返還租賃物（最高法院69年臺上字第4001號 判例、75年臺上字第801 號判例參照）。查被告於原告合法 終止系爭租約後已喪失占有使用收益系爭房屋之權利，惟被 告自105 年11月起繼續無權占有使用收益系爭房屋迄今（見 本院卷第90頁反面、106 頁），是原告主張依系爭租約之約
定及民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷出系爭房屋 ，並將系爭房屋騰空返還予原告，要屬有據。
㈤無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條 分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人 應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院 97年度臺上字第294 號判決意旨參照）。查被告無合法之正 當權源自106 年5 月23日起占用系爭房屋，而受有相當於租 金之利益，致原告受有相當於租金之損害，已如前述，參以 被告前以每月租金35,000元向原告承租系爭房屋，則原告請 求被告自106 年5 月23日起至返還系爭房屋之日止，依不當 得利之法律關係請求被告每月給付相當於租金之利益35,000 元，應屬有據。至原告請求前揭給付不當得利之法定遲延利 息；惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第 2 項有明文。原告請求不當得利係於106 年5 月23日以後始 陸續發生，原告請求自106 年1 月23日起算至返還系爭房屋 之日止，即加計法定遲延利息，即屬無據。
五、綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利法律關係，請求被 告應將臺北市○○區○○街000 巷0 弄0 號6 樓之房屋騰空 返還予原告，及自106 年5 月23日起至遷讓系爭房屋之日止 ，按月給付相當於租金35,000元之不當得利，為有理由，應 予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。此部分假執 行之聲請，因判決駁回而失所附麗，併予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提 其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一 論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部份，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 鄧德倩
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 許博為
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