臺灣臺北地方法院民事判決
106年度北簡字第1841號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 羅智先
訴訟代理人 李建穎
被 告 旺角百貨有限公司
清 算 人 廖崇志
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年8月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰零伍萬肆仟玖佰陸拾陸元，及自民國一０六年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆佰零伍萬肆仟玖佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之租賃契約第9條第4 款約定（見本院卷第10頁），雙方合意以臺灣臺北地方法院 為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭 規定相符，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告前向訴外人捷和建設股份有限公司（下 稱捷和公司）承租位於桃園市○○區○○路00號1樓之房屋 （下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國99年12月5日起至 103年6月4日止，嗣於104年5月28日被告再與捷和公司續約1 年，租期期間自104年6月5日起至105年6月4日止。又被告於 100年7月2日將糸爭房屋轉租予原告用以經營便利商店（領 華門市），兩造並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約訂 租賃期間自100年9月16日起至108年6月15曰止，每月租金新 臺幣（下同）13萬元，原告並於簽約時交付被告押金39萬元 。詎料，其後原告接獲捷和公司105年6月2日來函稱捷和公 司與被告間之租賃契約於105年6月4日到期後即不再續約，
並要求原告將系爭房屋清空點交，致原告無法繼續使用系爭 房屋至108年6月15日。然因被告先前承諾會與系爭房屋所有 權人即捷和公司續約至108年6月15日止，並於系爭租約第6 條第3項約定：「自簽約日起，若發生第三人出面主張權利. ..或發生非可歸責於乙方（原告）之任何情事致影響乙方營 業時，...並得終止本契約…」，現因捷和公司已向原告主 張權利，且原告亦於105年6月2日以臺北西松郵局第726號存 證信函（下稱系爭①存證信函）催告被告應依系爭租約之約 定履行，原告並於同日與被告之法定代理人商談租賃事宜， 惟被告之法定代理人表示系爭租約與伊無關，請原告自行與 捷和公司協調後續事宜，故原告斯時已向被告表示系爭租約 欲於105年6月4日終止。嗣原告另於106年6月22日以臺北西 松郵局第820號存證信函（下稱系爭②存證信函）函請被告 返還押金及依系爭租約之約定賠償損害，被告均置之不理， 迄今被告尚應給付及賠償原告445萬8,109元，細目如下：1 、押金39萬元：依系爭租約第4條第1項、第3項約定：「乙 方應於簽約完成後交付甲方押金39萬元整。」、「如發生甲 方違約或本租賃標的物遭受第三人主張權利或政府機關徵收 、拆除、為強制執行程序或其他影響乙方使用本租賃標的物 情事時，甲方應立即返還押金…」。2、賠償金60萬元：依 系爭租約第9條第5項約定：「甲方保證於本租賃期間內，取 得本租賃標的物承租後5年之權利，如未能與標的物所有權 人完成續約，甲方應依下表（參附表一）所列金額支付予乙 方。」。3、裝潢投資費用20萬元：依系爭租約第6條第3項 約定：「自簽約日起，若發生第三人出面主張權利...或發 生非可歸責於乙方之任何情事致影響乙方營業時，...甲方 應依下表（參附表二）所列金額支付乙方裝潢投資等費用。 」。4、營業損失321萬8,432元：依系爭租約第6條第3項約 定：「自簽約日起，若發生第三人出面主張權利...或發生 非可歸責於乙方之任何情事致影響乙方營業時，乙方除得按 天數計算營業損失...。」，系爭房屋領華門市關店前1年即 104年8月至105年7月每日平均淨利為3,143元，故自原告105 年8月26日搬離系爭房屋至系爭租約屆期日108年6月15日， 共計1,024天，原告因此所受之營業損失為321萬8,432元（ 計算式：3,143元×1,024天＝321萬8,432元）。5、溢付租 金4萬9,677元：因被告與捷和公司間之租賃契約已於105年6 月4日終止，而原告已匯105年5月16日至105年6月15日間之 租金14萬元，故有溢付租金4萬9,677元【計算式：14萬元× 11/31（即106年6月4日至6月15日計11日）＝4萬9,677元，4 捨5入】，以上共計445萬8,109元。為此，爰依系爭租約及
民法不當得利法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應 給付原告445萬8,109元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前之陳述：系爭 租約非被告目前清算人所簽立，係被告第一任董事長曾世昌 與原告所簽立，又被告並無要求原告搬離，原告何時搬離亦 未通知被告，另原告本可繼續營業，故原告請求營業損失並 無理由，且原告提出之營業損失係內部自行計算，被告否認 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張被告前將其向捷和公司承租之系爭房屋再行轉租予 原告用以經營便利商店，嗣原告接獲捷和公司來函表示105 年6月4日租約到期後不再與被告續租，要求原告將系爭房屋 清空點交，致原告無法繼續使用糸爭房屋，是依系爭租約之 約定，被告自應返還前所受領之押金、給付賠償金及賠償裝 潢投資費用、營業損失及返還原告溢付之租金等合計445萬 8,109元等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本 件之爭點為：（一）原告是否已終止系爭租約？（二）原告 請求被告賠償445萬8,109元，有無理由？茲分述如下：（一）原告是否已終止系爭租約？
按系爭租約第6條第3項約定：「自簽約日起，若發生第三 人出面主張權利... 或發生非可歸責於乙方（原告）之任 何情事致影響乙方營業時，...並得終止本契約…」。 查 捷和公司業於105年6月2日以105年捷管字第011號函（下 稱系爭函文）函知原告其與被告間之租賃契約於105年6月 4日到期後不再續租，並請原告於105年6月4日租約到期後 將系爭房屋清空點交，而原告主張其前於105年6月2日與 被告法定代理人開會討論系爭租約後續事宜，然被告法定 代理人表示系爭租約與伊無關，請原告與捷和公司協調後 續事宜，且原告斯時已向被告表示系爭租約欲於105年6月 4日終止，參以原告事後於106年6月22日以系爭②存證信 函函請被告返還押金及依系爭租約之約定賠償損害等情， 堪認原告已向被告表示於106年6月4日終止系爭租約。（二）原告請求被告賠償445萬8,109元，有無理由？ 1、押租金部分：
按系爭租約第4條第1項約定：「乙方（即原告）應於簽約 完成後交付甲方（即被告）押金39萬元整。」、同條第3 項約定：「如發生甲方違約或本租賃標的物遭受第三人主 張權利或政府機關徵收、拆除、為強制執行程序或其他影 響乙方使用本租賃標的物情事時，甲方應立即返還押金…
」。查原告主張其前已依系爭租約第4條第1項交付押租金 39萬元，業據提出領華門市保證金收據為證（見本院卷第 29頁），堪認信實，且捷和公司業於105年6月2日以系爭 函文函知原告其與被告間之租賃契約於105年6月4日到期 後不再續租，並請原告於105年6月4日租約到期後將系爭 房屋清空點交，此有系爭函文在卷可稽（見本院卷第22頁 ），是原告所承租之系爭房屋既經捷和公司向其主張權利 ，且系爭租約已於105年6月4日終止，依上開約定，被告 即應返還原告所交付之押租金39萬元。至被告辯稱：原告 仍有3個月之租金未給付，然卻指稱不知係哪3個月，則其 所辯，尚難憑採。
2、賠償金：
按系爭租約第9條第5項約定：「甲方（即被告）保證於本 租賃期間內，取得本租賃標的物承租後5年之權利，如未 能與標的物所有權人完成續約，甲方應依下表（參附表一 ）所列金額支付予乙方（即原告）。」。查捷和公司業於 105年6月2日以系爭函文函知原告其與被告間之租賃契約 於105年6月4日到期後不再續租，已如前述，依上開約定 ，原告自得請求被告給付賠償金。惟按約定之違約金過高 者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又 違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數， 與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰 性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台 上字第2529號判決參照）。查參諸原告自承上開賠償金屬 懲罰性違約金（見本院卷第79頁），且本院審酌原告於10 5年8月25日搬離系爭房屋時，原告已使用系爭房屋逾原定 租賃期間3分之2以上，且原告除請求返還押租金39萬元外 ，就其受有原店面裝潢設備費用及營業損失等損害亦已於 本件為請求，尚無其他損害，則若按系爭租約第9條第5項 約定之60萬元課予被告給付懲罰性違約金之義務，被告因 違約所負之賠償責任顯有偏高之情。從而，依上首揭說明 ，本院認原告請求之違約金金額過高，應予酌減為20萬元 為適當。
3、裝潢投資費用：
按系爭租約第6條第3項約定：「自簽約日起，若發生第三 人出面主張權利... 或發生非可歸責於乙方（即原告）之 任何情事致影響乙方營業時，... 甲方（即原告）應依下 表（參附表二）所列金額支付乙方裝潢投資等費用。」。 查捷和公司業已依系爭函文向原告主張權利，已如前述，
且原告自承自104年9月16 日承租系爭房屋迄至105年已屬 承租第5年，則依上開約定，原告依附表二所示請求被告 賠償裝潢投資費用20萬元，應屬有據。
4、營業損失：
（1）按系爭租約第6條第3項約定：「自簽約日起，若發生第三 人出面主張權利. ..或發生非可歸責於乙方（即被告）之 任何情事致影響乙方營業時，乙方除得按天數計算營業損 失...。」。查原告主張其係於105年8月25日結束營業，1 05年9月10日將系爭房屋交還捷和公司，又系爭房屋領華 門市關店前1年即104年8月至105年7月每日平均淨利為3,1 43元，業據提出104年8月至105年7月領華門市收益報表為 證（見本院卷第30頁），堪認信實，則依上開約定，原告 請求自105年8月26日搬離系爭房屋起至系爭租約屆期日10 8年6月15日止，共計1,023天，原告因此所受之營業損失 321萬5,289元（計算式：3,143元×1,023天＝321萬5,289 元），應屬有據，逾此範圍，應屬無據。
（2）至被告辯稱：原告所提出之系爭房屋領華門市關店前1年 即104年8月至105年7月每日平均淨利表，係其內部製作之 文件，無法作為營業損失計算之依據云云。然查，依據財 政部稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統（見本院 卷第84頁）顯示，就全國加盟連鎖式便利商店其104年及 105年平均淨利為6％，而依據原告之104年7月105年8月營 業人銷售額與稅額申報書（見本院卷第67至70頁背面）上 所載之銷售總額，以上開6%計算其平均淨利（詳附表三） ，所得每日淨利為4,395元【計算式：(9萬0,008元/2 +26 萬9,620元+27萬0,649元+26萬0,875元+25萬5,380元+26萬 2,808元/＝158萬2,047元)÷12個月÷30日＝4,395元】， 而原告上開主張以每日淨利3,143元計算，已較依財政部 稅務行業標準分類暨同業利潤標準及原告104年7月至105 年8月營業人銷售額與稅額申報書計算之每日淨利為低， 是難認原告所提出之系爭房屋領華門市關店前1年即104年 8月至105年7月每日平均淨利表，有何不實，且不得作為 計算依據之情，因此，被告上開所辯，難認可採。 5、溢收租金：
系爭租約業於106年6月4日終止，已如前述，又原告主張 其已於105年5月19日匯款105年5月16日至105年6月15日之 租金14萬元，業據提出被告付款憑單及台中銀行活期存款 簿為證（見本院卷第31頁、第62頁），堪認信實，則原告 依據民法不當得利法律關係請求被告返還其溢付之105年6 月5日至105年6月15日之租金計4萬9,677元（計算式：1萬
4,000元×11/31＝4萬9,677元），應屬有據。 6、基上，原告得請求之金額共計405萬4,966元（計算式：押 租金39萬元＋賠償金20萬元＋裝潢投資費用20萬元＋營業 損失321萬5,289元＋溢收租金4萬9,677元＝405萬4,966元 ）
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%。民法第229條、第233條第1項及 第203條分別定有明文。查原告依系爭租約及民法不當得 利法律關係請求被告給付405萬4,966元，屬給付無確定期 限，依前揭說明，原告主張以本件起訴狀繕本送達之翌日 即106年2月17日（見本院卷第47頁）起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告依據系爭租約及民法不當得利法律關係請求 被告給付405萬4,966元，及自106年2月17日起至清償日止， 按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。六、本件係原告勝訴就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 12 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
書記官 蘇炫綺
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