臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度簡上字六○號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 朱元宏律師
複 代理人 黃紫芝律師
被 上訴人 乙○○○○○○○○○○限公司
法定代理人 甲○○
右當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十二日本院
臺中簡易庭九十二年度中簡字第二八０四號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三
年九月十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：一、兩造於民國（下同）九十二年六月十八日訂立委託銷售
契約書，由上訴人委託被上訴人以新台幣（下同）一千二百八十萬元之價格，仲
介出售上訴人所有門牌號碼為台中市○區○○路二段一○六號之房屋及其坐落基
地即台中市○區○○段一五九之二一地號土地之應有部分，委託銷售期間自九十
二年六月十八日起至同年十二月十七日止。雙方並約定，如將來買賣成立，上訴
人願按成交總價百分之四計算之報酬給付被上訴人；且委託期間內，如被上訴人
已達成委託條件，而上訴人反悔不賣者，上訴人仍應支付按委託銷售總價百分之
四計算之服務報酬。嗣兩造於九十二年九月一日合意將前開委託銷售總價變更為
一千一百五十萬元，於同年九月八日，再度合意變更為一千一百二十萬元。二、
其後於九十二年九月十日，訴外人陳冠達表示願以一千一百二十萬元承買前開房
地，並交付面額二十萬元之支票乙紙與被上訴人作為要約保證金；而經被上訴人
聯絡通知上訴人出面與買方陳冠達訂立買賣契約時，上訴人竟反悔而表示須調回
原約定之一千二百八十萬元始願出售前開房地。依前開約定，上訴人即應給付按
委託銷售總價一千一百二十萬元之百分之四計算即四十四萬八千元之報酬與被上
訴人，然迭經催索，上訴人均拒不清償，爰依委託銷售契約請求給付上開金額及
其法定遲延利息。
貳、上訴人則以：其與被上訴人公司之承辦人員詹益隆僅口頭約定委託銷售之不動產
標的、銷售價格及銷售期間而已，並未就前開報酬與反悔不賣之違約作何約定，
；且前開違約罰則，並非雙方合意約定之範疇，而銷售報酬部分，訴外人詹益隆
亦僅稱係按仲介公會收費標準而定；及當時被上訴人並未給與足夠之審閱契約書
期間，事後亦未將相關契約書交付上訴人，上訴人自無給付前開金額之義務等語
，資為抗辯。
參、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人二十二萬四千元及自
九十二年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；而駁回被上
訴人其餘之訴，另就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分
聲明不服，求為廢棄原判決不利之部分，並就廢棄部分駁回被上訴人在第一審之
訴及其假執行之聲請；被上訴人則求為判決駁回上訴。
肆、查兩造於九十二年六月十八日訂立委託銷售契約，約定上訴人將其所有坐落台中
市○區○○段一五九之二一地號土地及其上門牌號碼為台中市○區○○路二段一
○六號、建號為二三一八之房屋，委託被上訴人以總價一千二百八十萬元銷售，
委託銷售期間自九十二年六月十八日起自九十二年十二月十七日止；及兩造於九
十二年九月一日合意變更前開委託銷售總價為一千一百五十萬元，另於九十二年
九月八日再合意變更委託銷售總價為一千一百二十萬元，且上訴人並於契約內容
變更合意書中之特殊約定簽章欄與立書人簽章欄簽名；與被上訴人於九十二年間
打電話通知上訴人，訴外人陳冠達願以一千一百二十萬元承買系爭不動產，但上
訴人表示需以一千二百八十萬元之價格始願出售；暨在九十二年九月初，上訴人
曾要求將委託銷售總價一千一百二十萬元調回一千二百八十萬元，為兩造所不爭
，並有委託銷售契約書、契約內容變更合意書可證，自堪信為真實。
一、本件應先審究者，厥為前開委託銷售契約書之各項約定，尤其是前開買賣成交之
報酬與上訴人反悔不賣之報酬，是否出自兩造之約定？上訴人於該委託銷售契約
書簽名時，是否內容為空白？
（一）查如買賣成交，上訴人願按成交總價百分之四計算之報酬給付與被上訴人；及
委託期間內，如被上訴人已達成委託條件，而上訴人反悔不賣者，上訴人仍應
支付按委託銷售總價百分之四計算之服務報酬與被上訴人，此為前開委託銷售
契約書第五條第一款、第九條第二款所明定，自堪信為真實。
（二）上訴人雖以兩造並未約定前開買賣成交之報酬與上訴人反悔不賣之報酬，且其
於前開委託銷售契約書簽名時，內容為空白云云。然：
１、按私文書經本人或其代理人簽名者推定為真正，民事訴訟法第三百五十八條第
一項定有明文。而上訴人對其於前開委託銷售契約書即私文書簽名之事實，並
不爭執（見本院九十三年八月十二日準備程序筆錄），則依前開規定，前開私
文書即系爭委託銷售契約書依法自推定為真正。況前開買賣成交之報酬與上訴
人反悔不賣之報酬約定，均係事先印刷完成之文字，該部分並無事後增刪之文
字，有前開委託銷售契約書可憑；另參酌證人詹益隆於原審證稱簽約過程，係
逐條向上訴人告知前開契約內容，契約書一式二份，其中一份交付與上訴人等
語明確（見原審卷第三十一頁），則前開委託銷售契約書之各項約定，均係兩
造合意之約定，且內容均為真正，應可認定。
２、至證人曾淑芳、陳金坤之證詞或不足推翻前開事實或與前開事證不符，其等證
詞，自均不足採信。
二、次應審究者，乃被上訴人是否曾將系爭委託銷售契約書交上訴人閱覽？並給與審
閱期間？若未曾交付或給與法定審閱期間，則前開委託銷售契約之條款是否因違
反消費者保護法關於審閱期間之規定而不構成契約之內容？
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消
費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費
者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第十一條之一第一、二項定
有明文。然若消費者不計較企業經營者是否給與合理審閱期間供其審閱契約內
容，或基於現實考量而使該契約成立生效者，則其情形應該當於消費者保護法
第十一條之一第二項但書之規定，應認契約各條款均構成契約之內容而生效（
月旦法學教室第十期，朱松柏著消保法審閱期間規範之疑義，可供參考）。
（二）查前開委託銷售契約書（九十二年六月十八日簽訂），係經證人詹益隆逐條向
上訴人告知前開契約內容並交付其中一份與上訴人，業如前述，則上訴人已閱
覽系爭委託銷售契約書，應可認定；證人曾淑芳之證詞與前開事證不符，不足
採信。且參酌兩造於九十二年九月一日與九十二年九月八日先後合意變更委託
銷售總價之事實，則縱認本件被上訴人就系爭委託銷售契約書未給與上訴人合
理之審閱期間，然依前開事實觀之，上訴人於簽訂前開委託銷售契約後，時隔
二個月餘，猶與被上訴人合意變更委託銷售總價，堪認上訴人仍有使該契約各
條款成立生效之意思，依前開說明，其情形應該當於消費者保護法第十一條之
一第二項但書之規定，應認契約各條款均構成契約之內容而成立生效。則上訴
人抗辯未閱覽前開委託銷售契約書，與因被上訴人未給與審閱期間，而不受前
開條款拘束云云，自不足取；且系爭委託銷售契約既無不成立或無效之情形，
兩造自應受其拘束。
三、再應審究者，乃兩造於九十二年九月一日是否合意變更前開委託銷售總價為一千
一百五十萬元？另於九十二年九月八日再合意變更委託銷售總價為一千一百二十
萬元？
（一）兩造於九十二年九月一日合意變更前開委託銷售總價為一千一百五十萬元，另
於九十二年九月八日再合意變更委託銷售總價為一千一百二十萬元，且上訴人
並於契約內容變更合意書中之特殊約定簽章欄與立書人簽章欄簽名，為兩造所
不爭，業如前述，另有契約內容變更合意書可證，自堪信為真實。
（二）上訴人於本院言詞辯論時，雖否認契約內容變更合意書中之特殊約定簽章欄與
立書人簽章欄之「丙○○」簽名非其所為云云。然：
１、按當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘
束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在
未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法
院九十二年度台上字第二五五七號判決參照）；另按自認之撤銷，除別有規定
外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二
百七十九條第三項定有明文。查上訴人既曾自認於系爭契約內容變更合意書中
之特殊約定簽章欄與立書人簽章欄簽名，而其亦無證據足資證明其有前開得撤
銷自認之事由，則其事後空言前開簽名非其所為，而係出自他人偽造云云，自
不足取。
２、另按訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，並非本
人之代言機關，故其行為有無錯誤；不依本人之意思決之，而依代理人之意思
決之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效
果即及於當事人本人，不得以與當事人或本人之真意不符為理由，而否認其效
力（最高法院四十九年度台上字第二三六二號判例參照）。查上訴人訴訟代理
人自陳上訴人於系爭契約內容變更合意書中之特殊約定簽章欄與立書人簽章欄
簽名，有本院準備程序筆錄在卷可憑，且行前開準備程序時，上訴人本人亦在
場，亦為上訴人所不爭（見本院九十三年九月十日言詞辯論筆錄，至本院前開
準備程序期日報到單與筆錄則有漏載），故堪認上訴人本人並未即時撤銷或更
正其訴訟代理人之陳述，則自難否認前開自認之效力。故前開契約內容變更合
意書中前開「丙○○」之簽名，確係上訴人所為，應無疑問，依民事訴訟法第
三百五十八條第一項之規定，系爭契約內容變更合意書應推定為真正，上訴人
前開抗辯，不足採信。
四、又應審究者，乃在九十二年九月初，上訴人曾要求將委託銷售總價一千一百二十
萬元調回一千二百八十萬元，被上訴人是否同意？與調回原價，是否需經被上訴
人同意？
（一）查依前開委託銷售契約書第九條第三款之規定，於委託期間內，除經雙方協議
終止契約外，上訴人片面撤銷委託銷售者，仍應支付被上訴人按委託銷售總價
百分之四計算之服務報酬；且前開契約內容變更合意書亦須經兩造簽章，並取
名為「合意書」，此有前開委託銷售契約書、契約內容變更合意書可證。則前
開委託銷售總價之變更，自須兩造合意始生效力，應可認定；上訴人辯稱不需
被上訴人同意云云，自不可採。
（二）次查被上訴人並未同意上訴人將前開委託銷售總價調回一千二百八十萬元，為
兩造所不爭（見本院九十三年八月十二日準備程序筆錄），自堪信為真實。則
兩造於九十二年九月八日合意變更委託銷售總價為一千一百二十萬元，既如前
述，前開委託銷售總價，應為一千一百二十萬元，亦可認定。
（三）另按主張法律關係變更或消滅之當事人，就該法律關係變更或消滅所須具備之
特別要件，負主張及舉證之責任（最高法院八十三年度台上字第一九四六號判
決參照）。查兩造間是否就委託銷售總價變更而調回一千二百八十萬元，屬法
律關係之變更，自應由主張變更之上訴人負舉證責任，然上訴人迄未舉證證明
委託銷售總價已合意變更為一千二百八十萬元，則被上訴人前開抗辯，自不足
取。至證人曾淑芳之證詞，核與前開事證不符，自亦不可採。
五、另應審究者，係訴外人陳冠達是否在九十二年九月間向被上訴人表示願買受系爭
不動產？並交付面額二十萬元之支票給被上訴人？被上訴人是否已完成受委託銷
售之條件？若成交而上訴人反悔不賣，上訴人應給付被上訴人多少報酬？
（一）查訴外人陳冠達確曾在九十二年九月間，向被上訴人表示願以一千一百二十萬
元之總價買受前開房地，並交付面額二十萬元之支票與被上訴人作為要約金，
業據證人陳冠達證實無誤，另有不動產買賣要約承諾書可證，自堪信為真實。
被上訴人抗辯陳冠達並未表示要買受系爭不動產且未交付面額二十萬元支票與
被上訴人當保證金云云，與證人曾淑芳之證詞，核與前開事證不符，自亦均不
可取。
（二）另查被上訴人曾以電話通知上訴人，訴外人陳冠達願以一千一百二十萬元承買
前開房地，而上訴人表示須調回一千二百八十萬元始願出售，為兩造所不爭，
自堪信為真實。故被上訴人於前開受委託銷售期間內既完成委託銷售條件，而
上訴人反悔不賣之事實，應可認定。則依前開委託銷售契約書第九條第二款之
約定，上訴人應給付按委託銷售總價一千一百二十萬元之百分之四計算即四十
四萬八千元之報酬與被上訴人。
（三）至上訴人雖另以依不動產買賣要約承諾書約定，訴外人陳冠達須給付總價款百
分之三即三十三萬六千元之要約保證金，然其僅給付二十萬元支票據云云。然
本件兩造間之權利義務，並非以前開不動產買賣要約承諾書之內容為依據，而
係以前開委託銷售契約書、契約內容變更合意書之約定與法律規定為據；而依
前開委託銷售契約書第四條所載，上訴人同意買方以簽約款、備證款、完稅款
均為總價款百分之十，而交屋款為總價百分之七十之方式支付買賣價款，並未
約定被上訴人須向承買人收受多少要約保證金，則被上訴人於前開受委託銷售
期間內應已完成委託銷售條件，上訴人前開抗辯，亦不足採信。
六、復應審究者，乃被上訴人就系爭合約之訂定及履行，是否有違誠信原則及法律規
定而得拒絕前開給付？
（一）按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效；但其規定並不以之為無效者，
不在此限，民法第七十一條定有明文。查不動產之代理銷售，如委由經紀業仲
介或代銷者，則不動產出售委託契約書、定金收據、不動產說明書、不動產買
賣契約書等均應由經紀業指派經紀人簽章，且經紀人員在執行業務過程中，應
以不動產說明書向委託人交易之相對人解說，該說明書於提供解說前，應經委
託人簽章，固為不動產經紀業管理條例第二十二條、二十三條所明定；然其違
反之效果，依同條例第二十九條等規定，係處罰鍰或懲戒或申誡，則此僅屬取
締規定，並非效力規定，自無前開民法第七十一條之適用。而內政部公告發布
之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載之事項」，縱有違反，依上
訴人所主張之應記載事項第六條等規定，亦僅係損害賠償問題，並非使法律行
違歸於無效之效力規定。從而，上訴人以被上訴人違反前開不動產經紀業管理
條例、內政部公告發布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載之事
項」規定，而認系爭法律行為無效，自不足取。且前開法律行為亦無違反消費
者保護法第十一條之一第一、二項之規定而不成立或無效之情形，亦如前述。
（二）次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百
四十八條第一項定有明文；該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的
，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所
受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國
家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會
化之基本內涵所必然之解釋（最高法院九十二年度台上字第一四四六號判決參
照）。又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第
二項定有明文。查被上訴人前開權利之行使，並無違反公共利益，或以損害他
人為主要目的之情事，則上訴人抗辯被上訴人權利濫用，自不可採。另查當事
人締結之契約一經合法有效成立，即應受其拘束，而依前開說明，被上訴人既
係本於兩造有效約定而依約行使權利即為前開請求，縱認被上訴人違反前開不
動產經紀業管理條例、內政部公告發布之「不動產委託銷售定型化契約應記載
及不得記載之事項」之規定，亦難謂其行使權利未依誠實及信用方法。
（三）此外，上訴人未舉證證明被上訴人行使權利或履行義務，有權利濫用、違反誠
信原則或違反強制、禁止規定之情形，其抗辯前開法律行為因有違誠信原則及
法律規定與被上訴人權利濫用而無效云云，亦不可取。
七、復按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明
定，是違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院九
十一年度台上字第七九０號判決參照）。查上訴人因違約而應給付按委託銷售總
價一千一百二十萬元之百分之四計算即四十四萬八千元之報酬與被上訴人，業如
前述；則原審斟酌被上訴人因承辦本件房地委託銷售契約，所可能作市場調查、
廣告企劃、買賣交涉、諮商服務以及差旅出勤等支出外，並未陳明受有何其他特
別損害，並參酌目前社會經濟狀況以及被上訴人於上訴人如履行契約時所得享受
一切利益等客觀事實，因認被上訴人請求之違約罰款以二十二萬四千元為適當，
並無不合；至超過部分，尚嫌無據，自不應准許。
八、綜上所述，上訴人前開所辯均無可取，被上訴人本於前開委託銷售契約，請求上
訴人給付二十二萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十月二十四日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；超過部分，自
無理由，不應准許。則原審於前開範圍內如數判准，並依職權宣告假執行，核無
不合，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與
本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十四 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
審判長法 官 張瑞蘭 法 官 洪堯讚 法 官 陳卿和右正本證明與原本無異
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十四 日 法院書記官
, 台灣公司情報網