臺灣新竹地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二一二號
原 告 甲○○
被 告 辛○○
戊○○
丙○○
乙○○○
丁○○
己○○
庚○○
共 同
訴訟代理人 李尚澤律師
共 同
複 代理人 壬○○
右當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國九十三年九月三日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告與其他共有人，所分別共有如附表所示之土地（下稱系爭土地），而被告 之被繼承人黃笋妹就系爭土地與當時之所有權人簽訂有耕地三七五租約（即租 約字號新豐鄉松字第一四三號，下稱系爭耕地租約），然原承租人黃笋妹於民 國（下同）九十一年五月三十一日過世，其過世後原應由其繼承人即被告繼承 其耕作權，並為自任耕作，惟被告反而在系爭土地上開設自助餐店、建築房屋 租條例第十六條「承租人應自任耕作」之規定，而依最高法院七十年度台上字 第四六三七號判例及最高法院九十二年度台上字第四四一號、第一四九五號判 決要旨，另參諸內政部九十二年一月二十日內授中辦地字第０九一００二０七 八七號函釋，明示承租人將一部分土地違規使用，全部租約無效之意旨，則被 告既承租原告與其他分別共有人共有之系爭土地，卻未依耕地三七五減租條例 之規定，依法自任耕作並繳納租金，枉顧出租人之權益，系爭耕地租約依法已 經無效，被告即應返還系爭土地予原告及其他共有人全體。（二）再者，被告從未依法繳納租金，且已逾二年應繳之總額，原告乃以新豐山崎郵 局第二十六號存證信函，催告被告支付所積欠之地租，然被告卻置之不理，原 告只得向新竹縣新豐鄉耕地租佃委員會聲請租佃爭議之調解，而該調解事件於 九十二年四月十四日進行調解程序時，原告並已當場為終止系爭耕地租約之意 思表示，是兩造間之耕地租賃關係亦因終止而不存在。（三）對被告抗辯後之陳述：
１、被告雖辯稱其等之被繼承人黃笋妹曾向訴外人吳朝鏇、吳禮文購買系爭土地分 管持分，而其中向吳朝鏇所購買之系爭土地應有部分，因吳朝鏇原係向訴外人
曾瀛槐等五人購得，而曾瀛槐等五人則係自林山燕、林阿池、陳金來處所購得 ，但因曾瀛槐等人不能將所有權移轉登記予吳朝鏇所有，致吳朝鏇不能移轉予 被告之被繼承人黃笋妹云云。惟查被告之被繼承人黃笋妹與他人間之買賣行為 ，係屬私權問題，依法與原告及系爭土地其他共有人無關，更與原告所擁有應 有部分之權源無涉。況依據系爭土地登記謄本記載，並未登錄有分管，系爭土 地共有人間也從未簽訂分管契約書，何來分管之實；且依民法第八百一十九條 規定，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，在未得到全 體共有人同意之違法分管私約，亦不能侵害合法共有人之權益，是被告此部分 所辯即不足採。
２、又被告曾以耕地三七五減租條例之承租人地位，領取系爭土地中部分徵收土地 之補償費，自亦應受耕地三七五減租條例之相關規範。（四）綜上所述，被告依耕地三七五減租條例之規定，依法應自任耕作並繳納租金， 卻枉顧出租地主之權益，將系爭土地為耕作以外之使用，依耕地三七五減租條 例第十六條第一項、第二項、第十七條第一項第三款規定，系爭耕地租約依法 已經無效，且經原告依法為終止之表示，被告即應返還系爭土地予原告及其他 共有人全體。並聲明：１、確認原告與被告間就系爭土地（新竹縣新豐鄉松字 一四三號）耕地三七五租賃關係不存在。２、被告應將系爭土地違規使用範圍 （如附圖所註明之標示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｋ等代號範圍及系 爭土地中七一八、七二九地號土地違規種植之樹木）全部拆除並回復原狀後， 將系爭土地歸還於原告及其他共有人全體等情。二、被告則以：
（一）系爭土地原地號為新竹縣竹北鄉大眉大字松柏林七五之一一地號（下稱原七五 之一一地號土地）之部分，因鄉鎮行政區域變更，而更改為新竹縣新豐鄉○○ 段松柏林小段七五之一一地號，並陸續於之後數年間，因繼承而分割登記或土 地分割登記，致系爭土地在八十一年地籍圖重測前之地段、地號如附表「重測 前（八十一年度地籍圖重測）」所示，而於八十一重測後，始成為現土地登記 謄本上之地段、地號。又被告之被繼承人黃笋妹於四十一年三月五日自訴外人 吳朝鏇、吳禮文所購買之標的即為原七五之一一地號土地應有部分八千六百四 十分之四千二百二十七，雙方並簽訂有買賣契約書，約定買賣價金為新台幣（ 下同）二千元，而被告之被繼承人黃笋妹且已交付上開全部價金。其中購自吳 禮文原七五之一一地號土地應有部分為八千六百四十分之七百，而向吳朝鏇所 購買之原七五之一一地號土地應有部分（即八千六百四十分之三千五百二十七 ），因吳朝鏇原係向曾瀛槐等五人（即曾瀛槐、曾郭柑、曾秋月、曾賢修、曾 賢明）購得，而曾瀛槐等五人則係向共有人林山燕（應有部分為八千六百四十 分之二千八百二十二）、林阿池（應有部分為八千六百四十分之四百二十一） 、陳金來（應有部分為八千六百四十分之二百八十四）所購得，但因曾瀛槐等 人不能將前揭自林山燕、林阿池、陳金來所購得之應有部分所有權移轉登記予 吳朝鏇，致吳朝鏇不能再將其所購得之應有部分再為移轉登記予被告之被繼承 人黃笋妹所有，因此被告之被繼承人黃笋妹所購買原七五之一一地號土地應有 部分八千六百四十分之四千二百二十七，未能辦理所有權移轉登記，雖出賣人
吳朝鏇於五十二年四月二日再書立買賣豫約契約書交付予黃笋妹，表示會催告 曾瀛槐等五人盡速辦理所有權移轉登記之意思，惟均未能順利完成辦理所有權 移轉登記事宜，以致被告之被繼承人黃笋妹，無法取得所買受原七五之一一地 號土地應有部分八千六百四十分之四千二百二十七之所有權登記。而吳朝鏇則 於五十年十二月十一日先行以辦理耕地三七五租約之方式，將登記在林山燕等 人所有（即原七五之一一地號土地應有部分八千六百四十分之四千二百二十七 ）而分管部分即系爭土地，交付予被告之被繼承人黃笋妹占有使用耕作，以利 保障買受人即被告之被繼承人黃笋妹之權益。
（二）被告就系爭土地之占有使用，實基於買賣關係而占有，而迄今被告占有使用之 部分即被告被繼承人黃笋妹所買受（原七五之一一地號土地應有部分八千六百 四十分之四千二百二十七），而經由出賣人吳朝鏇、吳禮文所交付其等分管之 部分，長期來均未有所變動，因此，被告自無庸繳納系爭耕地地租予原告及其 他共有人。
（三）又原告所有之系爭土地應有部分，係分別於九十一年、九十二年間自原共有人 吳樹生、吳克家等人所購得，而吳樹生、吳克家分別為吳應時、吳延生之繼承 人，亦均為祭祀公業吳金吉之派下；而原告購買系爭土地之應有部分時，系爭 土地已有分管之事實，乃為原告所明知，原告自應受系爭土地分管契約效力之 拘束。
（四）綜上，原告購得系爭土地之應有部分後，無端要求被告支付地租，並主張被告 不自任耕作，甚而終止系爭耕地租約，顯有權利濫用及違反誠實信用原則，不 具權利保護要件等語置辯。並聲明請求駁回原告之訴。三、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕 地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會 移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非 經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段 定有明文。查本件兩造間因如附表所示之系爭土地之三七五耕地租約是否存在或 有終止事由發生，業經新竹縣新豐鄉公所及新竹縣政府之耕地租佃委員會調解、 調處均不成立，有新竹縣新豐鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹縣政府 耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料附卷可稽，嗣新竹縣政府於調處不成立後將 全部事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，在程序上業已符合上開要件，應予 准許，合先敘明。
四、以下為兩造不爭執之事實，可信為真正，並為本院採為判決之基礎：（一）就系爭土地簽訂有書面耕地三七五租約，即租約字號：新豐鄉松字第一四三號 耕地租約。
（二）系爭土地於四十一年間為新竹縣竹北鄉大眉大字松柏林七五之一一地號之部分 （嗣因鄉鎮行政區域變更，而更改為新竹縣新豐鄉○○段松柏林小段七五之一 一地號），而前開原七五之一一地號土地後於五十七年間因分割而增加大眉段 松柏林小段七五之二三至七五之三十地號，並陸續於之後數年間，因繼承而分 割登記或土地分割登記，又增加多筆，致系爭土地在八十一年地籍圖重測前之
地段、地號如附表「重測前（八十一年度地籍圖重測）」所示，而於八十一重 測後，始成為現土地登記謄本上之地段、地號。（三）被告之被繼承人黃笋妹以耕地三七五租約承租人之地位領取大眉段松柏林小段 七五之四九地號土地徵收補償費。
（四）被告之被繼承人黃笋妹於四十一年間有向訴外人吳朝鏇、吳禮文購買前開原七 五之一一地號土地應有部分八千六百四十分之四千二百二十七。五、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之， 民事訴訟法第二百四十七條第一項前段著有規定。又所謂有即受確認判決之法 律上利益者，係指法律關係之存否在當事人間不明確，因其不明確致原告之權 利或其他法律上之地位有不安之危險，而該不安之危險，得以確認判決予以除 去者而言。經查：原告主張其與被告間，就系爭土地之耕地租賃契約已因被告 不自任耕作而無效，另因被告亦未繳納租金，且已逾二年應繳之總額，原告亦 得終止租賃契約，惟為被告所否認，是就系爭土地耕地租賃法律關係存否不明 確，則原告就系爭土地法律上之地位有所不安，且此一不安之危險得以本件確 認判決予以除去，是原告因而提起本件確認之訴，有確認判決之法律利益，應 為准許。
（二）次按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者， 得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七 條、第八百二十一條固分別定有明文；然所有權人（含共有人）行使前開物上 請求權，應以占有人之占有係無正當權源者始足當之。本件原告主張其為系爭 土地之共有人，而被告則占有使用系爭土地，並在系爭土地上有如附圖所示編 號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｋ等建物或地上物之事實，業據提出土 地土地登記謄本八件為證，亦經本院會同兩造履勘現場並囑託新湖地政事務所 測繪屬實，復為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張 兩造間之租賃關係已不存在，從而被告繼續使用系爭土地即無正當權源云云， 則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者即為：（１）系爭耕地租 約之性質為何？原告得否依據耕地三七五減租條例之規定，主張耕地租約無效 或加以終止。（２）被告占有系爭土地之權源為何？又系爭土地是否有分管契 約存在？被告是否因分管契約而取得正當占有之權源。（三）被告辯稱其等之被繼承人黃笋妹於四十一年三月五日與訴外人吳朝鏇、吳禮文 簽訂買賣契約，由黃笋妹向訴外人吳朝鏇、吳禮文購買原七五之一一地號土地 應有部分八千六百四十分之四千二百二十七，約定買賣價金為二千元，而黃笋 妹業已交付上開全部價金，至前開所購買之應有部分，其中應有部分八千六百 四十分之七百係登記為訴外人吳禮文所有，至吳朝鏇所出賣之應有部分八千六 百四十分之三千五百二十七，則係吳朝鏇向曾瀛槐、曾郭柑、曾秋月、曾賢修 、曾賢明所購得，而曾瀛槐等五人又係向共有人林山燕（應有部分為八千六百 四十分之二千八百二十二）、林阿池（應有部分為八千六百四十分之四百二十 一）、陳金來（嗣改名為陳永來，應有部分為八千六百四十分之二百八十四）
所購得者之事實，業據提出土地買賣契約書、土地所有權狀各一份、收據二紙 等為證，並經本院調取本院八十年度訴字第一三四號租佃爭議事件卷查核屬實 ，復為原告所不爭執，自堪信被告此部分所辯為可採。次查被告之被繼承人黃 笋妹與訴外人吳朝鏇、吳禮文簽訂前開買賣契約後，因吳朝鏇、吳禮文一直未 能將前開買賣之標的辦理所有權移轉登記，訴外人吳朝鏇（其時訴外人吳禮文 業已過世）乃又於五十二年四月二日書立買賣預（豫）約契約書，承諾會向訴 外人曾瀛槐等人極力催促辦理過戶，並交由黃笋妹收執，亦有該契約書在卷可 按。又查被告之被繼承人黃笋妹係於五十年十二月十一日與訴外人吳廷英、吳 朝鏇等人簽訂耕地三七五租約，而黃笋妹承租部分乃前開原七五之一一地號內 面積零點八九甲之土地，租賃期間係自五十年一月一日起算，其後並均依規定 於期滿續訂六年之租約，七十四年間因原七五之一一地號土地已分割成多筆， 面積亦有所變動，乃由黃笋妹單獨申請變更租約登記，租賃之面積則為零點七 九七三甲等情，亦有私有耕地租約及私有耕地租約附表附於本院八十年度訴字 第一三四號租佃爭議事件卷可考，原告就被告有簽訂前開耕地租賃契約使用系 爭土地亦不爭執（見本院九十三年一月十六日言詞辯論筆錄）。再查前開原七 五之一一地號土地，其登記之面積為一甲五分七厘六毛六絲（即一點五二九二 公頃），亦有土地登記簿謄本附於前開八十年度訴字第一三四號租佃爭議事件 卷可按；而該土地如以黃笋妹購買之應有部分（即八千六百四十分之四千二百 二十七）換算其面積，亦與前開耕地租約記載之面積大致相當；再參諸前開訴 外人吳朝鏇與黃笋妹簽訂耕地租約後，仍書立前開買賣預（豫）約契約書，承 諾會向訴外人曾瀛槐等人極力催促辦理過戶事宜等情觀之，足見被告辯稱前開 耕地租賃契約之簽訂，乃係其被繼承人黃笋妹購買前開土地後，因訴外人吳朝 鏇迄未將約定之買賣標的辦理所有權移轉登記，為能確保權益，始形式上以簽 訂耕地租賃契約以為保障等情，亦屬符合常情，而應認可採。（四）原告固另主張被告之被繼承人黃笋妹與訴外人吳朝鏇等人間之買賣行為，係屬 私權問題，與原告及系爭土地其他共有人無關，自無從對原告加以主張云云。 惟按共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第 三人，其分管契約，對於知悉有分管契約或可得而知之受讓人仍繼繼存在（司 法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨參照）；故共有人全體就共有物之全 部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，是為共有物之分管契約，共有人於分 管範圍，對於共有物有使用收益之權，自非無權占有，即共有人將自己分管範 圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有；又共有物分管之約定，不以 訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分， 互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年 所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院七十九年度台上字第二三三 六號、八十三年度台上字第一三七七號、八十七年度台上字第一三五九號判決 意旨參照）。查被告係辯稱前開原七五之一一地號土地，各共有人有成立分管 契約，而訴外人吳朝鏇即係將被告之被繼承人黃笋妹所購買，而登記在林山燕 等人名下（即原七五之一一地號土地應有部分八千六百四十分之四千二百二十 七）分管部分交付黃笋妹占有使用等情，則茍被告此部分所辯屬實，而原告又
明知或可得而知有分管之事實，參諸前開說明，被告占有使用系爭土地，即不 能認係無權占有自明。原告雖主張前開原七五之一一地號土地各共有人間並無 分管云云，惟查原告既不爭執被告之被繼承人黃笋妹有與訴外人吳朝鏇等人簽 訂耕地租賃契約，並已使用系爭土地，而租賃之範圍又係原七五之一一地號土 地內之一部分，茍各共有人間並無分管之事實，則僅部分共有人與黃笋妹簽訂 租賃契約，何以能該土地內之特定部分為交付，已非無疑。次查前開簽訂耕地 之租約，有向主管機關辦理三七五租約登記，亦即系爭土地之土地登記謄本之 他項登記欄上有三七五租約之記載等情，有系爭土地之土地登記謄本在卷可考 ；則茍前開原七五之一一地號土地並無分管之事實，因租賃之土地係屬於其內 之特定部分，面積又廣達零點八甲左右，並已為三七五租約登記，在訴外人吳 朝鏇將系爭土地點交給黃笋妹使用時，其他共有人將可輕易發覺，而加以阻止 ，何以長年來均未為此舉，亦與常情有違。且基於前述，原告就前開有簽訂租 賃租約，而黃笋妹以至被告均有使用租賃之系爭土地等情亦不爭執（僅主張事 後有不自任耕作而致租約無效及未繳納租金而加以終止租約，此部分詳後述） ，則既然簽訂之耕地租賃契約業經出租之一方交付租賃物，而承租之一方亦加 以使用，亦足見各共有人間顯然有分管之事實，否則僅部分共有人與黃笋妹簽 訂耕地租賃契約，而租賃標的物又係共有土地內之特定部分，就出租人之一方 又何以能履行交付租賃物之義務自明。又查被告之被繼承人黃笋妹自取得系爭 土地之占有後，長期來均有在系爭土地耕作，迄至本院八十年度訴字第一三四 號租佃爭議事件審理時，已達三、四十年之期間，業據證人即擔任該地區村長 之蕭朝枝於前開租佃爭議事件中證述綦詳；另就系爭土地，除訴外人吳哲民曾 有提起租佃爭議之訴訟（即本院八十年度訴字第一三四號）外，僅共有人林河 基等人於八十五年十月間申請租佃爭議調解，嗣經新豐鄉公所於八十五年十二 月三日及八十六年六月三日二次調解未果，再移送新竹縣政府調處等情，亦有 新竹縣政府九十三年四月十九日府地權字第０九三００四二一八一號函及所附 之該府八十六年六月十三日府地權字第六一九六七號函影本在卷與新豐鄉公所 九十三年四月二十日新鄉民字第０九三０００五０七一號函及所附之租佃爭議 調解案卷在案可考；則被告之被繼承人黃笋妹自訴外人吳朝鏇交付取得系爭土 地之占有後，於五十年間即簽訂耕地租約，迄至訴外人吳哲民提起本院八十年 度訴字第一三四號租佃爭議事件前，已長達三、四十年之期間，而黃笋妹就占 有使用之面積幾達原七五之一一地號土地二分之一（近零點八甲），從未曾繳 納租金，系爭土地又迭經部分共有人死亡而由其繼承人繼承、部分共有人將應 有部分因贈與、買賣等而移轉他人，然均未曾有任何共有人異議，及黃笋妹占 有使用之面積幾達原七五之一一地號土地面積二分之一，並與其購得應有部分 換算之面積相當等情觀之，均足見確有分管之事實（蓋其他共有人就非其分管 範圍之土地衡情不會為任何干涉）；且各共有人間縱無明示之合意，參諸前開 其他共有人對黃笋妹購得而取得占有管領之部分，長期來均加以容忍，另對於 黃笋妹就系爭土地使用、收益、占有之土地，均未予干涉，而原告購得部分之 登記名義共有人，對於其他共有人所占有使用部分，亦未曾加以干涉，長達數 十年之期間，基於前述，亦足認有默示分管契約之存在；而本院八十年度訴字
第一三四號租佃爭議事件，經審理結果，亦認為原七五之一一地號土地有分管 之事實，被告之被繼承人黃笋妹所占有使用之系爭土地，即屬於訴外人吳朝鏇 將買受自訴外人曾瀛槐等人未移轉但已分管之土地交付黃笋妹以為保障等情， 而與本院為相同之見解，亦有該判決一份在卷可按，復經本院調取該事件卷查 核屬實。從而基於前述，訴外人吳朝鏇等人出售前開土地應有部分予黃笋妹時 ，因各共有人間就原七五之一一地號土地有分管，吳朝鏇始能將其購得再出售 予黃笋妹應有部分分管範圍之土地進行點交，並由黃笋妹持續占有使用多年， 是被告辯稱原七五之一一地號土地各共有人間有分管契約，亦堪採信。原告雖 主張就各共有人間有分管部分並未為登記云云；惟查分管契約乃係全體共有人 就共有土地如何分管所為之約定，並無須為登記，是原告此部分主張亦不足採 。
（五）次查原告係分別於九十一年、九十二年間始自訴外人吳樹生、魏博文等人購得 系爭土地之應有部分，而有關土地買賣事宜甚至其胞兄何毓疆購買系爭土地應 有部分事宜，均由原告自行處理，並未另委託代書等情，亦據原告及其胞兄何 毓疆於台灣新竹地方法院檢察署九十二年度偵字第五六一七號偽造文書案件中 陳述綦詳，並據本院調取該偵查卷查核屬實，足見原告就土地買賣事宜顯然較 諸一般人具有經驗及相關之知識。又查原告住所為新竹縣新豐鄉○○村○鄰○ ○路三六號，與系爭土地之地理位置處於同鄉鎮、同村鄰，其所購買系爭土地 之應有部分計八千六百四十分之二千三百一十點五，已逾系爭土地總面積之四 分之一，衡諸一般買賣土地交易常情，原告買受之標的以應有部分換算亦有相 當之面積，加上其本身所具之經驗、智識，應已就所買受系爭土地應有部分之 地理位置、交通網絡、現占有人使用權原、地目、使用分區類別、有無抵押權 又與其所買受之標的毗鄰，則其對系爭土地之現占有人占有使用權源、占有使 用之歷史過程等，更應已詳加探詢，以維護自身權益。再由原告於本件訴訟過 程中，未委任訴訟代理人進行訴訟，仍能依其智識能力進行攻擊防禦，並為法 律意見之辯論，均足見原告具有相當之法律知識程度，對於買受系爭土地應有 部分一事，實已具備高於一般人之謹慎注意程度。又原告在購買系爭土地應有 部分時，既然在土地登記簿冊有三七五租約之登記，且知悉被告等仍占有使用 系爭土地，亦可由其前手得悉被告或其被繼承人等長期來有無繳納租金及未予 繳納之理由；另因系爭土地曾經數度發生租佃爭議，且有租佃爭議訴訟，而被 告之被繼承人黃笋妹或其繼承人仍能持續使用系爭土地，三七五租約亦仍存續 ，而前開經起訴之租佃爭議事件，並經本院以八十年度訴字第一三四號判決確 定，係此在地方上自可輕易探知，從而原告亦應知悉或至少可得知悉含系爭土 地在內之原七五之一一地號土地有分管之事實，是基於前開說明，被告之被繼 承人黃笋妹所購買雖僅係應有部分，惟出賣人吳朝鏇係將該部分所有人所分管 之範圍點交給被告之被繼承人黃笋妹占有使用，則除全體共有人終止分管關係 或依法終止共有關係，否則即仍對原告生效，不因原告係事後取得應有部分而 有區別，從而被告占有使用系爭土地，自屬於有權占有。（六）原告另主張既然被告之被繼承人黃笋妹就系爭土地業已辦妥三七五租約登記， 即應受耕地三七五減租條例相關規定之拘束，而被告既有不自任耕作及長期不
繳租之事實，原告仍得依據該條例之相關規定，主張系爭三七五租約無效或加 以終止云云。惟按耕地三七五減租條例第一條內載之「耕地租佃」，依該條例 之立法意旨，係限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地 法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者 而言，此觀該條例第一條及土地法第一百零六條第一項之規定自明（最高法院 四十四年度台上字第六一一號判例意旨參照）；是耕地三七五減租條例所稱之 耕地租佃，應以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期 （按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言，並依租佃雙方之 約定繳付地租租額，始有耕地三七五減租條例之適用；反之，承租他人土地之 目的非在耕作以為收穫，而出租人亦非藉此獲取地租之收入者，則與耕地三七 五減租條例所規範之耕地租佃旨趣，迥不相同，自無耕地三七五減租條例之適 用。本件基於前述，被告之被繼承人黃笋妹之所以與當時之部分共有人簽立三 七五耕地租約，乃礙於當時買賣交易過程之時空背景因素，以致黃笋妹在購買 後一直無法辦理所購得前開原七五之一一地號土地應有部分八千六百四十分之 四千二百二十七之所有權移轉登記，而為保障此所有權移轉登記請求權及賦予 得繼續合法占有使用系爭土地之權源，始為之暫時性便宜措施；亦即系爭耕地 租約訂立之目的，即在考量被告之被繼承人黃笋妹因購買前開原七五之一一地 號土地應有部分八千六百四十分之四千二百二十七所有權後，而在完成所有權 移轉登記前，恐該應有部分又再另行移轉他人，始以此耕地租賃契約之訂立加 以保障（蓋買賣不破租賃），使被告之被繼承人黃笋妹得以繼續占有使用系爭 土地，直至得以完成前開原七五之一一地號土地應有部分八千六百四十分之四 千二百二十七之所有權移轉登記時，始達成系爭系爭耕地租約訂立之目的，才 無繼續維持耕地三七五租賃關係之必要。因此足認系爭耕地租約為一附有解除 條件之法律行為，而該解除條件即為前開原七五之一一地號土地（或其後分割 、重測之地號）應有部分八千六百四十分之四千二百二十七之所有權移轉登記 完成，而在該解除條件未成就前，系爭耕地租約，仍應繼續有效存在。（七）原告雖主張被告就系爭土地有一部分未自任耕作，甚至開設自助餐店、建築房 屋居住，另供擺設檳榔攤、設立廣告看板等，顯未自任耕作等情；而本院經會 同兩造至現場履勘，並囑託新湖地政事務所進行測繪結果，系爭土地中之七一 八地號土地上確有一建物（部分磚造、部分石棉瓦之建築），已使用有相當之 年限，目前為新美自助餐店，而其中七二九地號土地則大部分係種植芭樂、松 樹等果樹林木，在臨同地段五七三之四六地號、五七三之四七地號、五七三之 四八地號部分土地上，則設有檳榔攤及小部分碎石，並停放兩部車輛，七三一 地號土地上種植桑樹、相思樹、芭樂樹等樹林果木，七三一之一地號土地上可 看出有柏油之痕跡，在該土地上有販賣水煎包之攤商，並置有棚架，七三五地 號土地上建有Ｌ型之建物，供居住使用，而以外觀觀之已使用多年，部分牆壁 有龜裂之痕跡，其餘為石灰之地面，且有不平整及多處龜裂之現象，七三八地 號土地目前種植芭樂、桑樹等樹木，七三九地號土地建有車庫，其餘部分種植 南瓜、絲瓜等瓜類及金針、地瓜葉等蔬菜及果樹，七四六地號土地上有一木造 建物，部分木造牆壁毀損，有以鐵皮修補，已使用多年，目前用來堆放物品等
情（見本院九十三年五月三日勘驗筆錄），並經囑託新湖地政事務所進行測繪 屬實，則被告就系爭土地確有部分目前並未作為耕作使用，堪以認定。惟基於 前述，系爭耕地租約訂立之目的，既在保障被告之被繼承人黃笋妹於基於買賣 關係而取得應有部分八千六百四十分之四千二百二十七之所有權前之法律上地 位，並取得繼續合法占有使用系爭土地之權利，則黃笋妹既係因買賣而取得該 應有部分所分管範圍之占有，就系爭土地作何用途，自非耕地租賃契約名義出 租人或其他共有人所能置喙；亦即系爭租賃契約乃具有擔保之性質（保障被告 之被繼承人黃笋妹基於買賣而取得占有系爭土地權源之地位不因共有人之更迭 而受影響），即無從以被告不自任耕作，而得主張三七五租約為無效；至被告 之被繼承人黃笋妹未依農地農用，亦僅係主管機關是否加以課罰之問題，與租 賃契約之效力無涉。況查本院受理八十年度訴字第一三四號租佃爭議事件時， 經會同兩造至現場履勘時，原告所主張之自助餐店、住宅等均已存在，亦認三 七五租約並不因此而受影響，有該事件之民事判決在卷可按；則在經過十餘年 後，被告之被繼承人黃笋妹持續占有使用系爭土地，而被告在繼承黃笋妹之前 開買賣權利義務及占有之權源後，亦依循向來之模式占有使用，各共有人亦均 認知此事實並加以容忍，則衡情原告應可知悉上情，卻仍購買系爭土地之應有 部分，並在移轉登記完成後不久，又以被告不自任耕作主張租約無效云云，自 難謂有據。
（八）原告又主張被告未繳納系爭土地租金，其亦可終止租賃契約云云；惟查系爭耕 地租約目的，既非使承租人即被告之被繼承人黃笋妹或現今之被告等，要就系 爭土地之使用支付租金之對價；亦未使出租人享有收取地租之權利，始負有容 忍黃笋妹或被告使用系爭土地之義務，顯非耕地三七五租約減租條例所規範之 耕地租約，亦即無耕地三七五減租條例之適用。況依據前述，被告之所以占有 使用系爭土地，係基於繼承其被繼承人黃笋妹因買賣而取得之占有，至買賣價 金又均已付清，亦無從期待黃笋妹或被告會支付租金，是原告亦無從以被告未 繳納租金為由終止系爭租約，是其此部分主張亦不足採。（九）原告雖另主張被告之被繼承人黃笋妹有以耕地三七五租約承租人之地位，領取 大眉段松柏林小段七五之四九地號土地徵收補償費，自仍應受耕地三七五減租 條例規定之適用云云。查前開七五之四九地號土地，固於七十九年五月五日經 新竹縣政府公告徵收為道路使用，嗣於八十一年間進行地籍圖重測後編為新豐 鄉○○段七三七地號，並經被告之被繼承人黃笋妹領取該筆土地之徵收補償費 ；惟基於前述，被告之被繼承人黃笋妹在向訴外人吳朝鏇購買原七五之一一地 號土地應有部分而取得占有分管部分後，因出賣人即訴外人吳朝鏇等一直未能 將土地所有權辦理移轉登記，始簽訂前開三七五租約，原約定之租賃範圍為原 七五之一一地號內面積零點八九甲之土地，至七十四年間因原七五之一一地號 土地已分割成多筆，面積亦有所變動，乃由黃笋妹單獨申請變更租約登記，租 賃之土地除七五之一一地號土地全部外，尚包括自原七五之一一地號土地分割 出之七五之四八、七五之四九、七五之五０、七五之五一、七五之五二、七五 之二四、七五之二三、七五之五六等地號土地全部，面積合計為零點七九七三 甲等情，有私有耕地租約及私有耕地租約附表附於本院八十年度訴字第一三四
號租佃爭議事件卷可考；而被告之被繼承人黃笋妹亦實際占有使用上開分割後 之各土地多年，足見前開七五之四九地號土地本為黃笋妹所購買應有部分而分 管範圍之土地自明；是無論各共有人間就共有之前開原七五之一一地號土地， 在經過政府徵收之徵收補償金，係依照各自分管範圍為分配或係本於應有部分 比例為分配，被告之被繼承人黃笋妹本得依據買賣法律關係向出賣人請求交付 所應得之徵收補償費。又基於前述，系爭耕地租約之訂立，既因礙於當時買賣 交易過程之時空背景因素，以致無法辦理所有權移轉登記，而為保障被告之被 繼承人黃笋妹所買受之原七五之一一地號土地應有部分八千六百四十分之四千 二百二十七之所有權移轉登記請求權而設，則因徵收而由黃笋妹領取本於承租 人地位之三分之一徵收補償費，亦顯係符合前開簽訂系爭耕地租約之約定保障 意旨，且顯未逾黃笋妹購得原本近二分之一應有部分所得領取徵收補償費之範 圍。又黃笋妹所領取此部分徵收補償費縱有所不當，亦僅係系爭土地所有權人 得否另加以主張之問題，不能因有領取補償費之事實，即謂系爭耕地租約應適 用耕地三七五租約減租條例之規定，是原告此部分主張亦不足採。（十）綜上所述，系爭耕地租約僅為保障被告之被繼承人黃笋妹因買賣取得占有分管 土地後未能移轉前之權益，不致因其後共有關係之變動而有所改變，其性質並 非屬於耕地租約，自無耕地三七五減租條例之適用，而該耕地租約既係具有擔 保性質，在擔保之目的即被告等取得其被繼承人黃笋妹所購買應有部分所有權 未完成前，其契約自仍應繼續存在；又被告占有使用系爭土地，既係繼承其被 繼承人黃笋妹因向訴外人吳朝鏇等購買而分管之土地，亦非屬於無權占有。從 而原告依據耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項、第十七條第一項第 三款規定，主張系爭耕地租約業已無效或經其為終止意思表示，而認兩造間就 系爭土地之耕地租賃關係不存在，進而請求被告應將系爭土地違規使用範圍（ 即如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｋ等代號範圍及系爭土 地中第七一八、七二九地號違規種植之樹木）全部拆除並回復原狀後，將系爭 土地歸還於原告及其他全部共有人云云，均屬無理由，應予駁回。六、本件論證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後認為與本判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 九 月 三十 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 李承訓
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 書記官 吳玉蘭
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十一 日附表：
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│ │ │重測前（八十一年度│ │
│地 段│地 號│地籍圖重測） │備 註│
│ │ │ 地 段、地 號 │ │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │ │
│明新段 │ 七一八 │七五之十一地號 │ │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │ 七二九 │七五之四八地號 │地號係於五十七年二月六日因分│
│ │ │ │割自大眉段松柏七五之十一地號│
│ │ │ │並經登記轉載為大眉段松柏林小│
│ │ │ │段七五之四八地號。 │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │ 七三一 │七五之五Ｏ地號 │地號係於六十五年十月七日因土│
│ │ │ │地分割並經登記轉載為大眉段松│
│ │ │ │柏林小段七五之五Ｏ地號。 │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │七三一之一│七五之五Ｏ地號 │地號係於六十五年十月七日因土│
│ │ │ │地分割並經登記轉載為大眉段松│
│ │ │ │柏林小段七五之五Ｏ地號，又於│
│ │ │ │八十一年度地籍圖重測後分割自│
│ │ │ │新豐鄉○○段七三一地號。 │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │ 七三五 │七五之二三地號 │地號係於五十七年二月六日因分│
│ │ │ │割自大眉段松柏七五之十一地號│
│ │ │ │並經登記轉載為大眉段松柏林小│
│ │ │ │段七五之二三地號。 │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │ 七三八 │七五之五一地號 │地號係於六十五年十月七日因土│
│ │ │ │地分割並經登記轉載為大眉段松│
│ │ │ │柏林小段七五之五一地號。 │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │ 七三九 │七五之二四地號 │地號係於五十七年二月六日因分│
│ │ │ │割自大眉段松柏七五之十一地號│
│ │ │ │並經登記轉載為大眉段松柏林小│
│ │ │ │段七五之二四地號。 │
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│新豐鄉 ○ ○○○段松柏林小段 │八十一年度地籍圖重測前之地段│
│明新段 │ 七四六 │七五之五二地號 │地號係於六十五年十月七日因土│
│ │ │ │地分割並經登記轉載為大眉段松│
│ │ │ │柏林小段七五之五二地號。 │
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