臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第五一九號
原 告 未○○
Ｂ○○
壬○○
丙○○
地○○
辰○○
子○○○○○○
戊○○
乙○○
丁○○
玄○○
宇○○
己○○○
天○○
宙○○
酉○○
Ｄ○○
黃○○
庚○○
辛○○
亥○○ 㮀
Ｃ○○
癸○○
Ａ○○
戌○○
午○○
卯○○
申○○
巳○○
兼右二人共同
法定代理人 丑○○
原 告 寅○○
右三十一人共同
訴訟代理人 許修齊律師
丙○○
被 告 Ｅ○○
訴訟代理人 鍾添錦律師
複 代理人 甲○○
右當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國九十三年六月三十日言詞辯論終結，判決
如左：
主 文
確認如附表一所有權人欄所示原告與被告間就各如附表一所示租賃面積、租賃範圍 欄所示土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將：⑴坐落新竹縣寶山鄉區五七三地號土地上如附圖Ｇ１所示面積二０ 九平方公尺之未完成建物、如附圖Ｇ３所示面積四一平方公尺之磚造平房等建物拆 除，並將上開占用土地及如附圖Ｇ２所示面積二三０平方公尺之土地，合計面積四 八０平方公尺之土地返還如附表一編號一所有權人欄所示之原告；⑵坐落同段七一 一地號土地上如附圖Ｄ１所示面積一六平方公尺之老宅建建物拆除，並將除如附圖 Ｄ２所示面積四平方公尺以外之其餘面積合計二０九點四六平方公尺之土地返還如 附表一編號二所有權人欄所示之原告；⑶坐落同段五八二地號土地上如附圖Ｂ１所 示之面積四一六平方公尺土地返還如附表一編號三所有權人欄所示之原告；⑷坐落 同段五七六地號土地上如附圖Ｈ５所示面積四平方公尺之老宅建物、如附圖Ｈ６所 示面積一０平方公尺之ＲＣ造房子、如附圖Ｈ８所示面積一五平方公尺之磚造房子 等建物拆除，並將上開占用之土地及如附圖Ｈ７所示面積八０平方公尺，合計面積 一０九平方公尺之土地返還如附表一編號四所有權人欄所示之原告；⑸坐落同段五 五九之四地號土地上如附圖Ｋ１所示面積二００平方公尺土地返還如附表一編號五 所有權人欄所示之原告；⑹坐落同段六六九地號土地上如附圖Ａ１所示面積九三０ 平方公尺土地返還如附表一編號六所有權人欄所示之原告；⑺坐落同段五七七地號 土地上如附圖Ｉ１所示面積三二平方公尺老宅建物、如附圖Ｉ２所示面積二六平方 公尺之ＲＣ造房子等建物拆除，並將上開占用之土地及該地號其餘之土地，面積合 計一三六點二九平方公尺之土地全部返還如附表一編號七所有權人欄所示之原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第二項於如附表二擔保人欄所示之原告各以如附表二擔保金額欄所示之金額 供擔保後，得假執行。但被告如各以附表二擔保金額欄所示之金額各為如附表二擔 保人欄所示之原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假行之聲請駁回。
事實及理由
程序方面：
㈠按耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議事件所以須經調解、調處始 得起訴，無非在保持雙方情感，減少訟累。若當事人之一造為多數人，且爭議之標 的須該多數人全體處分、管理者，於申請調解、調處時，有所漏列，如承租人於出 席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處亦無從成立， 則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，准予追加當事人 提起訴訟，以免勞民費事，有違立法之真意（最高法院九十二年度臺上字第一四九 五號裁判可資參照）。查本件租佃爭議事件前經新竹縣寶山鄉公所及新竹縣政府調 解、調處後，均以雙方各執一詞致調解、調處無法成立，此有上開調解、調處程序 筆錄附卷可按。從而，原告於起訴前之調解、調處程序，雖未以全體土地共有人為 申請人，然既因調解、調處不成立而移送本院審理，且原告於起訴時即已列全體土
地共有人為原告，是依上開說明，應認前開程序之瑕疵業經補正，合先敘明。㈡按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決 之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不 安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院五十 二年台上字第一二四０號著有判例可資參照。本件兩造對於新竹縣寶山鄉寶崎字第 二十六號私有耕地租約中如附表一編號一所示土地上如附圖所示Ｇ１、Ｇ２、Ｇ３ 部分面積合計四八０平方公尺、如附表一編號二所示土地全部、如附表一編號三所 示土地上如附圖Ｂ１所示面積四一六平方公尺、如附表一編號四所示土地上如附圖 所示Ｈ３、Ｈ４、Ｈ５、Ｈ６、Ｈ７、Ｈ８部分面積合計二一五平方公尺、如附表 一編號五所示土地上如附圖所示Ｋ１部分面積二００平方公尺、如附表一編號六所 示土地上如附圖所示Ａ１部分面積九三０平方公尺、如附表一編號七所示土地全部 等土地之耕地租賃關係存否仍有爭議，而此種法律關係存否不明確之狀態得以確認 判決將之除去，是原告提起本件確認之訴應認有法律上之確認利益甚明。㈢按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應 得其同意；訴之撤回，應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之 。民事訴訟法第二百六十二條第一、二項分別定有明文。經查：⒈原告原起訴請求確認其與被告間就重測後之新竹縣寶山鄉區（下稱園區段）五 七三、五七八、六七三、五八二、五八三、六六九、七一一、五七六、五五九、五 五九之四、七一二、七一三、五七七地號間之耕地租賃關係不存在，被告應將前項 土地返還原告等全體共有人（見原告民國九十一年八月十日民事起訴狀），惟被告 就重測後之園區段第六七三、五八三、五五九、七一三等四筆地號土地並未租用， 故原告於九十二年二月二十四日言詞辯論期日分別以書狀及言詞聲請就上開地號土 地撤回起訴，並經被告同意在案，則上開地號土地部分之起訴，依上開說明，自應 發生撤回起訴之效力。
⒉原告官金菊、蔡清胤、蔡世傑、蔡瑞賢、Ｂ○○、蔡麗賢、蔡玟賢原起訴請求確認 其與被告間就園區段第七一二、五七八地號（重測前為新竹縣寶山鄉○○段大崎小 段二三二、四八四之二地號）耕地租賃關係不存在，並請求被告應將上開土地返還 原告等全體共有人，然因上開地號土地登記簿上並未記載「有三七五租約」，又該 二筆土地原土地共有人之一即訴外人蔡炳坤已於八十五年八月三日死亡，嗣於九十 二年十月九日，由其繼承人官金菊、蔡清胤、蔡世傑、蔡瑞賢、Ｂ○○、蔡麗賢、 蔡玟賢等七人辦理繼承登記時，將蔡炳坤之應有部分用以抵繳稅款，致原登記於蔡 炳坤名下之應有部分變更登記為所有權人：中華民國、權利範圍：百分之二及所有 權人：新竹市、權利範圍：百分之八，故上開原告於九十二年十一月十九日另行以 書狀撤回此部分之起訴，並經被告同意，依上開說明，就此撤回部分亦已發生撤回 起訴之效力。
⒊又本件訴訟係提起於訴外人即原如附表所示七筆地號土地共有人之一蔡炳坤死亡後 ，尚未辦理繼承登記前，致起訴之初於起訴狀內仍以蔡炳坤之繼承人即原告官金菊 、蔡清胤、蔡世傑、蔡瑞賢、Ｂ○○、蔡麗賢、蔡玟賢之名義提起本件訴訟，嗣渠 等於本件訴訟進行中始辦理繼承登記，將原登記為蔡炳坤共有土地之應有部分（除 前開園區段七一二、五七八地號外），以土地分割繼承為由，全數由原告Ｂ○○繼
承，是原告官金菊、蔡清胤、蔡世傑、蔡瑞賢、蔡麗賢、蔡玟賢乃撤回本件訴訟之 請求，並經原告訴訟代理人於本院九十二年十一月十九日言詞辯論期日以言詞提出 並經被告同意。綜上所述，原告所為上開訴之撤回，經核與前揭規定尚無不合，應 予准許。
㈣復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴 張或減縮應受判決事項之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原 非當事人之人為當事人者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴 訟法第二百五十五條第一項第二、三、五、七款分別定有明文。查原告原起訴請求 確認其與被告間就重測後之新竹縣寶山鄉區（下稱園區段）五七三、五七八、 六七三、五八二、五八三、六六九、七一一、五七六、五五九、五五九之四、七一 二、七一三、五七七地號間之耕地租賃關係不存在，並本於租賃物返還請求權及所 有物返還請求權請求被告應將前項土地返還原告等全體共有人，嗣經撤回而僅請求 確認如附表一所示七筆土地之耕地租賃關係不存在，被告應將各筆土地返還原告等 全體共有人，其後原告復於九十三年二月二十三日言詞辯論期日仍本於前揭租物返 還請求權及所有物返還請求權而當庭追加被告應將如附圖Ｇ１、Ｇ３、Ｄ１、Ｈ５ 、Ｈ６、Ｈ８、Ｉ１、Ｉ２所示之建物拆除，原告所為前揭之追加與原請求之基礎 事實同一，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，是縱被告不同意，亦得為之。又原告 主張其在當事人欄有列地○○為原告，惟於訴之聲明欄中漏列其名，乃於本院言詞 辯論期日就訴之聲明補正原告地○○部分，被告則以原告此舉為訴之追加，不同意 追加云云，然原告地○○本為系爭土地共有人之一，並已具名提起本件訴訟，則上 開當事人與聲明欄中關於原告地○○前後不符嗣經補正部分，應認係屬書狀之漏列 ，尚與訴之變更或追加有間，自無須徵得被告之同意即得為之。原告主張：
㈠坐落新竹縣寶山鄉區五七三、五八二、六六九、七一一、七一二、五七六、五 五九之四、五七七等地號（重測前地號分別為同鄉○○段大崎小段四八四之二、四 八六之二、四八六之一、六二三、二三二之一、二三二之五、四八○之二、四八四 之一地號，以下稱系爭八筆土地）土地分別為原告等共有（除系爭七一二地號外其 餘各地號共有情形詳如附表一所示），面積共三一九九平方公尺，於五十八年間與 被告先父賴維潭簽訂租佃契約時，係以一租佃契約訂定，並經新竹縣寶山鄉公所為 三七五租約登記，八筆土地中寶山鄉○○段大崎小段二三二之一地號、四八四之一 地號地目為建地，四八０地號地目為林地，因該等土地與上述農地毗鄰，原出租該 土地之未○○、蔡廷藩、蔡炳坤、蔡炳南、蔡楊惜、蔡宗玢等七人，於與被告之先 父賴維潭簽訂租佃契約時，誤以為該三筆土地均為旱地，乃與其他五筆旱地一併以 旱地計算租金一併出租與賴維潭。又原承租人賴維潭死亡，被告為其繼承人，因繼 承而取得租賃之權利及義務，並由新竹縣寶山鄉公所因被告之申請而為變更登記， 將被告變更為上述土地之承租人。而賴維潭於租賃期間內，竟將該土地變更為非耕 作使用，在該地上蓋洗車廠，蓋鐵皮屋及周邊空地出租與信鋐科技公司，並將部分 土地搭蓋建物經營長青園苗圃，另有在部分土地上蓋鐵皮屋供訴外人信俐塑材工程 有限公司使用，上開使用現況並經原告於起訴前聲請本院以八十八年度聲字第二二 九號保全證據案，經被告於該保全證據程序中是認有上述情事，且本件訴訟進行中
，經本院會同兩造及地政事務所測量人員至現場勘測，亦證實被告所承租之上述七 一一地號土地上確建有房屋及鐵皮屋，五七三地號土地上有未完成之建物，該等情 事即屬將承租之土地變更為非耕作使用至明。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部份轉租他人，承租人違反前項規定 時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第 十六條第一、二項定有明文。又按承租人不自任耕作與將耕地轉租，同屬耕地三七 五減租條例第二項所定原訂租約無效之原因，出租人雖不能證明承租人有收取租金 情事，然承租人確有不自任耕作情事，租約仍歸無效（最高法院八十年台上字第一 四六五號判決參照），又耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第 一百零六條所稱之耕地租用，係指以自耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農 地者而言。故耕地租賃承租人應以耕地供耕作之用，如承租人變更耕作之使用目的 ，改充耕作以外使用，即屬不自任耕作（最高法院八十七年度台上字第五九二號、 八十五年度台上字第一二二七號判決參照），又所謂原訂租約無效，依其規定之本 旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院四十六年度台上字第五七號判例參照 ）。被告將所承租之土地變更為非耕作使用，依上述說明，兩造所訂之租約即屬無 效。被告對系爭土地之租佃關係係繼承被告之父賴維潭之租佃關係而來，被告主張 如附圖所示Ｇ１、Ｇ３、Ｈ８部分建物為被告之父賴維潭所建，目前由被告繼承使 用，如附圖所示Ｄ１、Ｈ５、Ｈ６、Ｉ１、Ｉ２部分建物則係賴維潭之父賴登旺所 建，目前由被告繼承使用，如附圖所示Ｄ２、Ｈ４部分建物為被告之母賴陳滿妹所 建，目前由被告之弟賴義清居住使用，Ｈ３部分建物為被告弟媳賴徐秀英所建，供 賴徐秀英使用，上述建物於原告等前地主將土地出租與被告之父賴維潭時並未有該 等建物，該等建物之建築，即係變更原租用土地作為非耕作使用，該租佃契約即為 無效，被告於租佃契約無效後，縱然有因繼續使用該租佃契約所載之土地，而有給 付租金之情事，因被告對該等土地已非具有租佃關係，被告所為之給付租金行為， 自不生給付耕地租金之效力，原告對被告於租約無效後所給付之款項係將之作為相 當租金數額之損害金收受。
㈢原告等所出租與被告先父賴維潭之前述土地中，非屬農地部分，因最高法院變更該 院六十二年台上字第一六四七號、六十三年台上字第一五二九號判例之見解，而認 「非屬農地部分之土地，未具有耕地租賃關係，非有三七五減租條例之適用，如有 普通租賃，則應適用普通租賃之法律關係」（最高法院八十八年四月十三日、八十 八年度第三次民事庭會議決議㈠參照）；查系爭土地原地主於出租與被告之先父賴 維潭時，誤將非屬農地之建地，以農地出租，且經新竹縣寶山鄉公所為耕地租佃契 約之登記；至新竹縣寶山鄉○○段大崎小段四八０地號原屬林地，依最高法院上述 變更見解前之判例，仍認可成立耕地租佃關係，是以在五十八年由賴維潭承租該土 地，原可成立耕地租佃關係，然事後最高法院八十八年度第三次民事庭會議決議㈠ 將上述判例見解變更，而認非有耕地三七五減租條例規定之適用，然最高法院關於 林地租佃原得適用耕地三七五減租條例，變更為不得適用之見解。此變更非對法律 外行之人所立即得知，因而原告等現土地共有人，於取得土地所有權後，仍依原有 租約之約定，收取租金，不發生有同意將該等土地以普通租金出租與被告之明示或 默示意思表示情事，從而原告等對該等非屬耕地租佃之土地，既不生得用普通租賃
情事，該等土地之耕佃關係既已不存在，則該等土地自亦得請求返還之列。㈣兩造間關於前述耕地之租佃契約，既已因被告之變更為非耕地使用而無效，則被告 對該土地即已屬無權占用，原告自得依民法第四百五十五條租約終止後，租賃物之 返還規定，及本於所有權作用，請求返還該等土地。又系爭土地於八十九年間辦理 重測，重測後為寶山鄉區，系爭土地如附圖所示Ｇ１、Ｇ３、Ｈ８部分建物為 被告之父賴維潭所建，目前由被告繼承使用，如附圖所示Ｄ１、Ｈ５、Ｈ６、Ｉ１ 、Ｉ２部分建物則係賴維潭之父賴登旺所建，目前由被告繼承使用，被告於將所租 用之土地返還原告之前，即負有將等建物拆除之義務，爰並請求被告應將該等建物 拆除，至其他非屬被告所有之建物，因該等建物所坐落之土地原為出租之土地，原 告等仍得本於租賃關係終止後，請求返還該等建物所坐落之租賃土地等語。㈤並聲明：
⒈確認⑴原告未○○、Ｂ○○、壬○○、丙○○、丑○○、地○○、辰○○、蔡宗珍 、戊○○、乙○○、丁○○與被告間就坐落新竹縣寶山鄉區五七三地號旱地如 附圖所示Ｇ１、Ｇ２、Ｇ３部分面積四八０平方公尺，⑵原告未○○、Ｂ○○、壬 ○○、丙○○、丑○○、玄○○、蔡宗珍、辰○○、戊○○、乙○○、丁○○與被 告間就坐落同地段五八二地號旱地如附圖所示Ｂ１部分面積四一六平方公尺、同地 段六六九地號旱地如附圖所示Ａ１部分面積九三０平方公尺，⑶原告未○○、Ｂ○ ○、蔡宗珍、辰○○、壬○○、丙○○、丑○○、宇○○、戊○○、乙○○、丁○ ○與被告間就坐落同地段七一一地號旱地面積二一三．四六平方公尺，⑷原告未○ ○、己○○○、宇○○、玄○○、地○○、天○○、宙○○、酉○○、Ｄ○○、黃 ○○、庚○○、辛○○、亥○○、壬○○、丙○○、丑○○、蔡宗珍、辰○○、戊 ○○、乙○○、丁○○、Ｂ○○與被告間就坐落同地段五七六地號建地如附圖所示 Ｈ３、Ｈ４、Ｈ５、Ｈ６、Ｈ７、Ｈ８部分面積二一五平方公尺、同地段五五九之 四地號林地如附圖所示Ｋ１部分面積二００平方公尺，⑸原告未○○、Ｂ○○、地 ○○、辰○○、蔡宗珍、戊○○、乙○○、丁○○、Ｃ○○、癸○○、Ａ○○、戌 ○○、午○○、卯○○、申○○、巳○○、寅○○與被告間就坐落同地段五七七地 號建地面積一三六．二九平方公尺之耕地租賃關係不存在。⒉被告應將：⑴坐落寶山鄉區五七三地號旱地上如附圖所示Ｇ１部分建物面積二 ０九平方公尺，Ｇ３部分建物面積四一平方公尺拆除，並將附圖所示Ｇ１、Ｇ２、 Ｇ３部分面積共四八０平方公尺返還原告未○○、Ｂ○○、壬○○、丙○○、丑○ ○、地○○、辰○○、蔡宗珍、戊○○、乙○○、丁○○。⑵同地段五八二地號旱 地如附圖所示Ｂ１部分面積四一六平方公尺，及同地段六六九地號旱地如附圖所示 Ａ１部分面積九三０平方公尺返還原告未○○、Ｂ○○、壬○○、丙○○、丑○○ 、玄○○、蔡宗珍、辰○○、戊○○、乙○○、丁○○。⑶同地段七一一地號旱地 上如附圖所示Ｄ１部分建物面積一六平方公尺拆除，並將該地號土地面積二一三． 四六平方公尺返還原告未○○、Ｂ○○、蔡宗珍、辰○○、壬○○、丙○○、丑○ ○、宇○○、戊○○、乙○○、丁○○。⑷同地段五七六地號建地上如附圖所示Ｈ ５部分建物面積四平方公尺、Ｈ６部分建物面積一０平方公尺、Ｈ８部分建物面積 一五平方公尺拆除，並將Ｈ３、Ｈ４、Ｈ５、Ｈ６、Ｈ７、Ｈ８部分土地面積共二 一五平方公尺及同地段五五九之四地號林地如附圖所示Ｋ１部分面積二００平方公
尺返還原告未○○、己○○○、宇○○、玄○○、地○○、天○○、宙○○、酉○ ○、Ｄ○○、黃○○、庚○○、辛○○、亥○○、壬○○、丙○○、丑○○、蔡宗 珍、辰○○、戊○○、乙○○、丁○○、Ｂ○○。⑸同地段五七七地號建地上如附 圖所示Ｉ１部分建物面積三二平方公尺、Ｉ２部分建物面積二六平方公尺拆除，並 將該地號土地面積一三六．二九平方公尺返還原告未○○、Ｂ○○、地○○、辰○ ○、蔡宗珍、戊○○、乙○○、丁○○、Ｃ○○、癸○○、Ａ○○、戌○○、午○ ○、卯○○、申○○、巳○○、寅○○。
⒊就第二項聲明願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：被告父親賴維潭於五十八年五月三日向訴外人蔡廷藩等七人承租系爭土 地並訂有耕地租約，七十六年一月二十六日變更為被告Ｅ○○承租，原告以系爭土 地其中第六二三、四八四─二、二三二─五號土地上有興建水泥房屋及鐵皮屋為由 ，主張上開租約無效。查原告所主張新竹縣寶山鄉○○段大崎小段六二三、四八四 ─二、二三三─五號土地（重測後為園區段七一一、五七三、七一二地號）上之房 屋即坐落於新竹縣寶山鄉○○村○○路二九九號房屋乃被告之父賴維潭所建造，因 房屋老舊倒塌，由Ｅ○○增強改建，二九七號房屋亦係賴維潭所建，由其子媳賴徐 秀英重建，鐵皮屋乃其女賴蘭妹、子媳賴徐秀英所搭建使用，另二五九號房屋乃賴 維潭為承租人時遭第三人陳光復無權占用建屋使用，惟該等建屋使用情形均係於前 承租人賴維潭時所興建，出租人知情並未為任何異議，原告且繼續收取租金，應認 其未違反耕地租約（按該等房屋興建之始本係農舍，倒塌改建後以水泥興建，依現 代建築觀念亦應仍認係農舍並非變更使用）。且原告自七十年起即收受被告之租金 ，於八十八年五月間原告主張租約無效聲請保全證據，進而於九十年十月間聲請調 解調處至提起本件訴訟後仍繼續收取九十、九十一年之租金，益見本件租約仍繼續 有效。而本件又無任何終止租約之情事，原告自不得請求返還土地，原告辯稱租約 無效後之收租非租賃以及事後主張租金乃損害賠償金云云，均無理由。退步言之， 縱認有違反耕地租約者，亦應視為有默示之契約更新，亦即應有一般租約之適用， 原告仍不得請求返還。綜上，本件並未違反耕地租約之規定，仍有耕地三七五租約 之適用。另原告仍收取租金，應仍具一般之租賃關係，原告主張租約無效收回土地 顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受 不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠出租人即被告未○○、蔡宗玢、訴外人蔡廷藩、蔡炳坤、蔡炳南、蔡炳章、蔡楊惜 等七人與承租人即被告父親賴維潭於五十八年五月三日就新竹縣園區段七一二地號 （重測前為新竹縣寶山鄉○○段大崎小段二三二之五地號）、如附表一所示等共計 八筆土地（下稱系爭八筆土地）簽訂私有耕地租約，由賴維潭承租上開土地，並經 新竹縣寶山鄉公所為三七五租約登記。嗣承租人賴維潭死亡由被告繼承，於七十六 年一月二十六日將系爭耕地租約之承租人變更為被告，而取得系爭租賃契約之權利 及義務，新竹縣寶山鄉公並因被告之申請而為變更登記，將被告變更為前開土地之 承租人。另出租人蔡廷藩、蔡炳坤、蔡炳南、蔡炳章、蔡楊惜等人已死亡，如附表 一所有權人欄所示之原告等，或為前揭出租人之繼承人而繼承原租賃契約之權利、 義務，或因受讓前揭租賃之土地而依民法第四百二十五條之規定取得該部分土地與
被告間租佃關係之出租人地位。
㈡系爭八筆土地中之如附表一編號四、五、七號土地，其地目分別為建、林、建，均 非屬農地，惟系爭耕地租約於五十八年簽訂時，出租人亦同時將前揭非屬農地之三 筆土地與其他五筆屬旱地之農地一併出租，租額則均以各筆土地正產物之收穫量按 千分之三七五以實物繳納。
㈢系爭土地有關原租約所載之地號、重測後變更之新地號、地目、總面積、租賃面積 、租賃範圍（位置、面積、其上之建物、建物所有權人及其使用情形）、所有權人 等均詳如附表一所示。
㈣以上事實，有兩造所不爭之土地登記簿謄本、私有耕地租約、照片等附卷可稽，且 經本院勘驗現場屬實，亦有勘驗筆錄、複丈成果圖可參，自堪信為真正。得心證之理由：本件訴訟爭執之點及本院之判斷。㈠本件耕地租約關於如附表一編號一至三、六號四筆土地有無耕地租賃關係存在？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定 時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五減租條例第十六 條第一、二項分別定有明文。次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人 應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承 租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條 第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年度台上字第四六三七號判例意旨 參照）。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作 而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院六十四年度台上字第五 七一號判例參照）。再前揭條例十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租 他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法 院四十六年度台上字第五七號判例可資參照）。查本件原出租人蔡廷藩等七人與被 告之父賴維潭，前於五十八年五月三日簽立私有耕地租約，蔡廷藩等七人將包括如 附表一編號一至三、六號四筆土地在內之系爭八筆土地出租與賴維潭，七十六年一 月二十六日變更承租人為被告等情，已如前述；又如附表一編號一至三、六號四筆 土地均為旱地目，係屬耕地，有兩造所不爭之土地登記簿謄本可參，則就如附表一 編號一至三、六號四筆土地所簽訂之租賃契約應屬耕地租約，出租人與承租人間之 權利義務關係，應適用耕地三七五減租條例之規定，應堪認定。次查，被告之父賴 維潭承租前揭耕地後，分別由被告之父賴維潭、或被告之祖父賴登旺、或被告之母 賴陳滿妹等人於如附表一編號一、二號所示耕地上建築如附圖Ｇ１所示之未完成建 物、Ｇ３所示之磚造平房、Ｄ１所示之老宅、Ｄ２所示之二樓鐵皮屋等建物（各筆 土地上建物之位置、面積、建物所有權人及使用情形均詳如附表一所示）之事實， 亦如前述，準此，被告所承租之前揭耕地上既有原承租人即被告之父賴維潭、或被 告之祖父賴登旺、或被告之母賴陳滿妹等人所興建之前揭建物，且前揭建物係供被 告或其家人居住而均非為便利耕作而設，揆諸前揭說明，原告主張被告有不自任耕 作之事實，應堪採信。又前揭耕地上於如附表一編號一、二所示耕地上建有建物而 有不自任耕作之情事，則就如附表一編號一至三、六號四筆土地所訂立之耕地租約 因一部未自任耕作，使全部耕地租約向後失其效力，亦堪認定。從而，原告請求確 認兩造間就如附表一編號一至三、六號四筆土地之耕地租賃關係不存在，為有理由
。
⒉被告雖抗辯：該等建屋使用情形均係於前承租人賴維潭時所興建，出租人知情並未 為任何異議，原告且繼續收取租金，應認其未違反耕地租約（按該等房屋興之始本 係農舍，倒塌改建後以水泥興建，依現代建築觀念亦應仍認係農舍並非變更使用） 。且原告自七十年起即收受被告之租金，於八十八年五月間原告主張租約無效聲請 保全證據，進而於九十年十月間聲請調解調處至提起本件訴訟後仍繼續收取九十、 九十一年之租金，益見本件租約仍繼續有效云云。惟按系爭耕地租約無效後，除兩 造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居 恢復其效力（最高法院八十六年度台上字第九七號判決可參）。申言之，耕地三七 五減租條例第十六條第一項、第二項之規定屬強制規定，因此倘當事人係依耕地三 七五減租條例之規定，訂定耕地租約，自不容許承租人有不自任耕作之情事，是承 租人於系爭耕地上建築房屋供人居住，既屬有不自任耕作之情事，已如上述。則不 問出租人是否同意，該原訂租約將因違反前揭強制規定而屬無效，縱出租人其後繼 續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物亦無法使原已無效之租約恢復其 效力，除系爭耕地租約無效後，兩造有另行成立租賃關係之合意，即當事人所成立 者為一般之租賃契約，而非依耕地三七五減租條例規定所訂定之耕地租約始可。查 如前所述，賴維潭於承租之系爭耕地上建築房屋供己居住或將系爭土地供他人建築 房屋居住，皆因不自任耕作，而認原訂租約無效，則嗣後兩造再依耕地三七五減租 條例規定續訂租約，及原告繼續收取租金，均無法使已屬無效之租約恢復其效力， 是被告抗辯原無效租約後，原告繼續收取租金，應屬兩造間新成立之租佃契約一節 ，自不足採。
㈡本件耕地租約關於如附表一編號四、五、七號三筆土地有無耕地租賃關係存在？⒈按依最高法院八十八年度台上字第一號判例意旨：「耕地租用，係指以自任耕作為 目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文 ，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非 農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用 。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例業經變更 ，不得再予援用，為本院最新之見解。」（相同見解參照最高法院八十八年四月十 三日、八十八年度第三次民事庭會議決議㈠）。故租賃標的如非係農、漁、牧用地 ，縱供耕作使用，仍無耕地三七五減租條例規定之適用。⒉查本件原出租人蔡廷藩等七人與被告之父賴維潭，前於五十八年五月三日簽立私有 耕地租約，蔡廷藩等七人將包括如附表一編號四（建地）、五（林地）、七（建地 ）號三筆土地在內之系爭八筆土地出租與賴維潭，七十六年一月二十六日變更承租 人為被告等情，業如前述，而如附表一編號四、五、七號三筆土地分別為建地或林 地既非屬農、漁、牧用地，則依上開說明，兩造間對如附表一編號四、五、七號三 筆土地之權利義務關係，即無耕地三七五減租條例之適用。從而原告請求確認兩造 間就如附表一編號四、五、七號三筆土地之耕地租賃關係不存在，即屬有據，此部 分應予准許。
㈢本件耕地租約之效力關於如附表一編號一至三、六號耕地部分既屬無效，則契約中 關於如附表一編號四、五、七號三筆非屬耕地部分之效力如何？
⒈按法律行為之一部分無效者，全部皆無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分 ，仍為有效。民法第一百十一條定有明文。次按民法第一百十一條但書之規定，非 謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約 時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他 部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之。最高法院七十五年臺上 字第一二六一號著有判例可資參照。
⒉經查，系爭耕地租約之標的包含如附表一編號四、五、七號三筆非屬耕地之建地、 林地之事實，已如上述。揆諸本件耕地契約係訂立於五十八年間，並以包括如附表 一編號四、五、七號三筆非屬耕地在內之系爭土地八筆作為該契約之標的，且依卷 附之新竹縣寶山鄉耕地租約記載之內容觀之，系爭耕地租約之兩造當事人於訂立契 約之初就系爭土地屬性，均認定為旱地，並同時載明各筆土地之等則、租賃面積、 各筆土地之正產物種類、收穫量、租率為千分之三七五、租額則為實物甘藷合計九 百台斤，並向新竹縣寶山鄉公所為私有耕地租約之登記等情，有兩造所不爭之私有 耕地租約可考。是依卷存可供判斷之締約當時的客觀條件、環境及締約當時出租人 與承租人間之主觀意思，復參以當時兩造訂立耕地租約之目的係出租人蔡廷潘等七 人將系爭八筆土地出租予承租人賴維潭作為耕作之用，租額由承租人以所收穫之實 物按千分之三七五之租率繳納，並向主管機關為私有耕地租約之登記等情可知，本 件耕地租約之締約當事人間，顯然有意將系爭八筆土地以一耕地租約作為兩造間權 利義務之依據，並無區別是否屬耕地而異其法律效果。又關於承租非農、漁、牧用 地耕作使用者，在最高法院變更上開法律見解之前，依變更前之六十二年台上字第 一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例意旨，仍認耕地租賃，亦如前述， 而本件系爭耕地租約係五十八年所訂定，被告之父賴維潭承租包括如附表一編號四 、五、七號等三筆非屬耕地在內之系爭八筆土地，既均作為耕地使用，顯見在締約 之時，雙方應即有承租土地供耕作之用之意思，且依當時最高法院之法律見解，該 租約亦有耕地三七五減租條例之適用，益證雙方於締約之時確有意使系爭八筆租賃 之土地同適用耕地三七五減租條例規定之意思。再者，依上開兩造所不爭執事項中 關於坐落系爭土地上的地上物，各該地上物所坐落之土地非但及於耕地，亦包括非 屬耕地之建地及林地上（即重測後之園區段五七六、五七七、五五九之四地號）， 若謂坐落在耕地上之地上物將因租約無效而使被告負有拆除地上物並返還土地予原 告之義務，惟坐落在非耕地上之地上物仍認有民法租賃之適用而使被告不負上開義 務，導致兩造間先前締約當時以一耕地租約決定兩造間權利義務之真意，將因嗣後 發現系爭土地部分非屬耕地而異其命運，並適用當初兩造所未預料之法律規定，亦 與誠信原則有違。從而，本件耕地租約之效力關於如附表一編號一至三、六等四筆 耕地部分既因被告未自任耕作而歸無效，則依上開說明，本件耕地租約中關於如附 表一編號四、五、七等三筆非屬耕地部分，亦應使之同歸無效，而無民法第一百十 一條但書規定之適用，是被告抗辯本件租約仍屬有效，自屬無據。㈣就如附表一所示土地所訂立之系爭耕地租約既均屬無效，被告應返還土地之範圍為 何？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前 段定有明文。次按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承
租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失 其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租 賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之 規定自明（最高法院八十年臺再字第一五號判例參照）。又房屋之拆除，為事實上 之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人 ，方有拆除之權限（最高法院九十二年度台上字第一六０四號判決要旨可參）。⒉查本件基前所述，兩造間耕地租約既因承租人未自任耕作而無效，則被告占有系爭 土地即無正當權源，原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權請求被告拆屋還 地是否有理由，茲分述如下：
⑴如附表一編號一所示土地部分：系爭五七三地號土地上如附圖Ｇ１所示面積二０九 平方公尺之未完成建物為被告之父賴維潭所建，由被告繼承，現由被告使用，同地 號上如附圖Ｇ２所示面積二三０平方公尺之土地為被告所占用，同地號土地上如附 圖Ｇ３所示面積四一平方公尺之磚造平房為被告之父賴維潭所建，由被告繼承，現 無人使用等情，業如前述，則原告請求被告將前揭建物拆除，並將上開占用面積合 計四八０平方公尺之土地返還如附表一編號一所有權人欄所示之所有權人，為有理 由，應予准許。
⑵如附表一編號二所示土地部分：系爭七一一地號土地上如附圖Ｄ１所示面積一六平 方公尺之老宅建物為被告之祖父賴登旺所建，由被告繼承，現由被告居住使用，同 地號土地上如附圖Ｄ２所示面積四平方公尺之二樓鐵皮屋為被告之母賴陳滿妹所翻 修，現由被告之弟賴義清所居住使用，另上開建物以外之其餘土地面積合計一九三 點四六平方公尺亦為被告所占用等情，已如前述，則原告請求被告將如附圖Ｄ１所 示面積一六平方公尺之老宅建建物拆除，並將除如附圖Ｄ２所示面積四平方公尺以 外之其餘面積合計二０九點四六平方公尺之土地返還如附表一編號二所有權人欄所 示之所有權人，為有理由，應予准許。至原告請求被告返還如附圖Ｄ２所示之面積 四平方公尺土地部分，因其上有訴外人賴陳滿妹所翻修之建物，被告對該建物並無 處分權，且被告亦非該部分土地之現占有人，則原告未請求有處分權人拆除上開建 物即逕自請求被告返還該面積四平方公尺之土地，顯乏所據。⑶如附表一編號三所示土地部分：系爭五八二地號土地上如附圖Ｂ１所示之面積四一 六平方公尺土地為被告所占用，既如前述，則原告請求被告將如附圖Ｂ１所示之面 積四一六平方公尺之土地返還如附表一編號三所有權人欄所示之所有權人，為有理 由，應予准許。
⑷如附表一編號四所示土地部分：系爭五七六地號土地上如附圖Ｈ３所示面積六一平 方公尺之門牌號碼新竹縣寶山鄉○○路二九七號建物為被告之弟媳賴徐秀英所翻修 ，現由其子賴福全所居住使用，同地號土地上如附圖Ｈ４所示面積四五平方公尺之 二樓鐵皮屋為被告之母賴陳滿妹所翻修，現由被告之弟賴義清所居住使用，同地號 上如附圖Ｈ５所示面積四平方公尺之老宅建物為被告之祖父賴登旺所建，由被告繼 承，現由被告居住使用，同地號土地上如附圖Ｈ６所示面積一Ｏ平方公尺之ＲＣ造 房子為被告之祖父賴登旺所建，由被告繼承，現由被告居住使用，同地號土地上如 附圖Ｈ７所示面積八０平方公尺之土地為被告所占用，同地號土地上如附圖Ｈ８所 示面積一五平方公尺之磚造房子為被告之祖父賴登旺所建，由被告繼承，現無人使
用之事實，均如前述，則原告請求被告將如附圖Ｈ５所示面積四平方公尺之老宅建 物、如附圖Ｈ６所示面積一０平方公尺之ＲＣ造房子、如附圖Ｈ８所示面積一五平 方公尺之磚造房子等建物拆除，並將上開占用之土地及如附圖Ｈ７所示面積八０平 方公尺，合計面積一０九平方公尺之土地返還如附表一編號四所有權人欄所示之所 有權人，為有理由，應予准許。至原告請求被告返還如附圖Ｈ３所示面積六一平方 公尺及如附圖Ｈ４所示面積四五平方公尺，合計一０六平方公尺之土地部分，因其 上分別有訴外人賴徐秀英及賴陳滿妹所翻修之建物，被告對各該建物並無處分權， 且被告亦非各該土地之現占有人，則原告未請求有處分權人拆除上開建物即逕自請 求被告返還該合計面積一百零六平方公尺之土地，自屬所據。⑸如附表一編號五所示土地部分：系爭五五九之四地號土地上如附圖Ｋ１所示面積二 ００平方公尺土地為被告所占用，已如前述，則原告請求被告將如附圖Ｂ１所示面 積二００平方公尺之土地返還如附表一編號五所有權人欄所示之所有權人，為有理 由，應予准許。
⑹如附表一編號六所示土地部分：系爭六六九地號土地上如附圖Ａ１所示面積九三０ 平方公尺土地為被告所占用，亦如前述，則原告請求被告將如附圖Ａ１所示面積九 三０平方公尺之土地返還如附表一編號六所有權人欄所示之所有權人，為有理由， 應予准許。
⑺如附表一編號七所示土地部分：系爭五七七地號土地上如附圖Ｉ１所示面積三二平 方公尺老宅建物及同地號土地上如附圖Ｉ２所示面積二六平方公尺之ＲＣ造房子， 均為被告之祖父賴登旺所建，由被告繼承，現由被告居住使用，另同地號其餘面積 七八點二九平方公尺之土地亦為被告所占有等情，業如前述，則原告請求被告將前 揭建物拆除，並將上開占用之土地及該地號其餘之土地，面積合計一三六點二九平 方公尺之土地返還如附表一編號七所有權人欄所示之所有權人，為有理由，應予准 許。
綜上所述，本件耕地租約之效力關於如附表一編號一至三、六等四筆耕地部分因被 告未自任耕作而歸無效，且系爭耕地租約中關於如附表一編號四、五、七等三筆非 屬耕地部分，亦應同歸無效，而無民法第一百十一條但書規定之適用。從而，原告 請求確認如附表一所有權人欄所示原告與被告間就如附表一所示租賃面積、租賃範 圍欄所示土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。再者，系爭耕租約既 為無效，被告占有前揭土地自屬無權占有，則原告本於租賃物返還請求權及所有物 返還請求權請求被告將⑴系爭五七三地號土地上如附圖Ｇ１所示面積二０九平方公 尺之未完成建物、如附圖Ｇ３所示面積四一平方公尺之磚造平房等建物拆除，並將 上開占用土地及如附圖Ｇ２所示面積二三０平方公尺之土地，合計面積四八０平方 公尺之土地返還如附表一編號一所有權人欄所示之所有權人，⑵系爭七一一地號土 地上如附圖Ｄ１所示面積一六平方公尺之老宅建建物拆除，並將除如附圖Ｄ２所示 面積四平方公尺以外之其餘面積合計二０九點四六平方公尺之土地返還如附表一編 號二所有權人欄所示之所有權人，⑶系爭五八二地號土地上如附圖Ｂ１所示之面積 四一六平方公尺土地返還如附表一編號三所有權人欄所示之所有權人，⑷系爭五七 六地號土地上如附圖Ｈ５所示面積四平方公尺之老宅建物、如附圖Ｈ６所示面積一 ０平方公尺之ＲＣ造房子、如附圖Ｈ８所示面積一五平方公尺之磚造房子等建物拆
除，並將上開占用之土地及如附圖Ｈ７所示面積八０平方公尺，合計面積一０九平 方公尺之土地返還如附表一編號四所有權人欄所示之所有權人，⑸系爭五五九之四 地號土地上如附圖Ｋ１所示面積二００平方公尺土地返還如附表一編號五所有權人 欄所示之所有權人，⑹系爭六六九地號土地上如附圖Ａ１所示面積九三０平方公尺 土地返還如附表一編號六所有權人欄所示之所有權人，⑺系爭五七七地號土地上如 附圖Ｉ１所示面積三二平方公尺老宅建物及同地號土地上如附圖Ｉ２所示面積二六 平方公尺之ＲＣ造房子等建物拆除，並將上開占用之土地及該地號其餘之土地，面 積合計一三六點二九平方公尺之土地返還如附表一編號七所有權人欄所示之所有權 人，均為有理由，應予准許。至逾上開範圍之請求，尚乏所據，應予駁回。假執行之宣告：就拆屋還地部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假 執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定如附表二所示相當之擔保金 額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。本件事證已明，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不 一一贅述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段。中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十四 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 謝永昌
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。