臺灣基隆地方法院民事判決 九十三年度訴字第三一六號
原 告 伯仲不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 許世總
訴訟代理人 郭百祿律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 侯傑中律師
右當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國九十三年八月二十六日辯論終結
，茲判決如左：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新臺幣（下同）五十八萬八千元及自起訴狀繕本送達被告之 翌日（即民國九十三年七月一日）起至清償之日止按年息百分之五計算之利 息。
(二)訴訟費用由被告負擔。
(三)願供擔保，請准宣告假執行（即為以供擔保條件之假執行宣告）。二、陳述：
(一)被告於民國（下同）九十三年三月二十日委託原告銷售其所有「基隆市○○ 區○○路一三○號十樓之一房屋」（含房屋基地應有部分及停車位一個，下 稱系爭房屋），委託期間自九十三年三月二十一日起至同年四月五日止，委 託出售價格為一千零八十六萬元，雙方立有「專任委託銷售契約書」為憑。 惟因被告委賣價格過高，雖經原告以刊登廣告等方式銷售，仍無法找到買主 ，經雙方協商後，被告陸續降低委賣價格，最後被告將委賣價格降為九百八 十萬元，並將委賣期間延長至九十三年五月十一日止，亦立有「委託銷售／ 出租契約內容變更同意書」可證。嗣經原告多方努力，終於找到買主即訴外 人乙○○，此有「購屋要約書」可證。雖該要約書僅載九十三年五月十一日 買主乙○○將購買總價更改為九百七十六萬元，惟之後買主乙○○與原告業 務經理郭進發達成口頭約定，願以九百八十萬元購買，前開成交訊息隨即由 原告營業員杜蒼錦於九十三年五月十一日當面告知被告，並於同日另以電話 通知被告準備過戶相關資料，出面與買方簽約，奈事後被告竟拒不出面與買 主即訴外人乙○○簽訂「不動產買賣契約書」，屢經協調，均無效果，原告 遂委託律師於九十三年五月十七日發函催告被告出面與買方簽訂「不動產買 賣契約書」，亦有律師函及雙掛號回執各一份可證，被告雖回函，惟仍拒不 出面與買主簽訂「不動產買賣契約書」。
(二)依兩造所立「專任委託銷售契約書」第十一條約定：「一、委託人如有下列 情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託 總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：(一)：：：：。
(二)委託人與受託人覓得之買方私下成交，或拒絕與受託人依約洽妥之買方 客戶簽定不動產買賣契約書者。」查原告業已依約找到系爭房屋之買主即訴 外人乙○○，已如前述，奈被告事後竟拒絕出面與買主簽訂「不動產買賣契 約書」，被告顯已違反兩造所立「專任委託銷售契約書」第十一條第一項第 (二)款之規定，依該條款規定，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務， 委託人（即被告）仍應支付受託人以委託總價百分之六計算之服務報酬，即 總價九百八十萬元百分之六之服務報酬五十八萬八千元。為此依約提起本件 訴訟，請求判命「被告應給付原告新臺幣五十八萬八千元及自起訴狀繕本送 達被告之翌日（即九十三年七月一日）起至清償日止按年息百分之五計算之 利息」，俾維權益。
(三)對於證人乙○○所為證言無意見。
三、證據：
(一)提出下列文件：
(１)「專任委託銷售契約書」影本一件。
(２)「委託銷售／出租契約內容變更同意書」影本一件。 (３)乙○○出具之「購屋要約書」影本一件。 (４)律師函及雙掛號回執各一件。
(５)基隆愛三路郵局第二一七二號存證信函影本一件。 (二)聲請訊問下列之證人：
(１)郭進發（住基隆市○○區○○路一五四號）。 (２)杜蒼錦（住基隆市○○區○○路一五四號）。 (３)乙○○（居基隆市仁愛區○○○路一一五號六樓）。乙、被告方面：
一、聲明：
(一)如主文所示。
(二)如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。二、陳述：
(一)被告固與原告簽訂「專任委託銷售契約書」，言明委託銷售之價格為九百八 十萬元，惟原告所覓得之買主並未對被告所提出之金額為承諾，反而係另行 簽發「購屋要約書」，其中對於房屋之價格雖一直變動，惟均未達被告所要 求之九百八十萬元，因此被告並未同意依買方之購屋條件而簽認「購屋要約 書」，此從原告所提證物三足以證明。
(二)又按「要約經拒絕者，失其拘束力。」、「將要約擴張、限制或為其他變更 而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」民法第一百五十五條、第一百六 十條分別定有明文。今原告所找之買方既已變更買賣價金，自屬拒絕被告九 百八十萬元之要約而為新要約，故原告九百八十萬元之要約即失其拘束力， 縱買方事後口頭表示願以九百八十萬元之價格購買（此部分被告否認，請原 告舉證），被告亦不受其拘束。
(三)再者，依兩造簽訂之合約書第五條約定，「受託人之服務報酬請求權，於委 託人簽認買方之購屋要約書，或買方簽認買賣定金收款憑證時成就。」因而
合約書第十一條第一項、第二項所訂「拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽 訂不動產買賣契約」中所謂「依約洽妥之買方客戶」，應係指被告已簽認購 屋要約書之買方或簽認買賣定金收款憑證之買方。本件被告並未簽認上開購 屋要約書，因此並無「依約洽妥之買方客戶」存在，被告何有義務須簽訂「 不動產買賣契約」？因此原告請求給付服務報酬，並無理由。 (四)對於證人乙○○所為證言無意見。
三、證據：被告未聲明。
理 由
一、本件原告主張：被告於九十三年三月二十日委託其銷售系爭房屋，經多次變更契 約內容，最後約定委託賣價為九百八十萬元，委託出賣期間至九十三年五月十一 日為止；嗣其已於約定之末日（即九十三年五月十一日）尋得買受人，出具「購 屋要約書」，奈被告竟拒不與買受人簽訂「不動產買賣契約書」，依「專任委託 銷售契約書」第十一條第一項之約定，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務 ，委託人（即被告）仍應支付受託人以委託總價百分之六計算之服務報酬，即五 十八萬八千元，詎經其委託律師發函催告，被告仍拒不給付等情，故依約起訴請 求判命「被告應給付原告五十八萬八千元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九 十三年七月一日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息」。二、被告固不否認曾於九十三年三月二十日委託原告銷售系爭房屋，經多次變更契約 內容，最後約定委託賣價為九百八十萬元，委託出賣期間至九十三年五月十一日 為止等事實，惟以：原告於約定之末日（即九十三年五月十一日）雖尋得買受人 ，出具「購屋要約書」，惟並未對渠所提出之金額為承諾，反而係另行提出「購 屋要約書」，而為新要約，不符兩造簽訂之合約書第五條之約定，原告請求給付 服務報酬，並無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張：被告於九十三年三月二十日委託其銷售系爭房屋，經多次變更契約 內容，最後約定委託賣價為九百八十萬元，委託出賣期間至九十三年五月十一日 為止等事實，為被告所自認，並有「專任委託銷售契約書」及「委託銷售／出租 契約內容變更同意書」各一件附卷可稽，原告此部分之主張自堪信為真實。四、次查原告主張：其已於約定之末日（即九十三年五月十一日）尋得買受人，出具 「購屋要約書」，奈被告竟拒不依約與買受人簽訂「不動產買賣契約書」等事實 ，則為被告所否認，雖原告提出訴外人乙○○於九十三年五月九日出具之「購屋 要約書」影本一件為證，惟查：該「購屋要約書」上明載「於九十三年五月十一 日二十時總價更改為新台幣玖佰柒拾陸萬元正」，有「購屋要約書」在卷可稽， 足見至約定之末日（即九十三年五月十一日）原告雖已尋得買受人，出具「購屋 要約書」，惟並未對被告所提出之金額（九百八十萬元）為承諾；經訊問證人即 有意買受系爭房屋之乙○○醫師，亦證稱：至九十三年五月十一日渠尚未答應同 意以九百八十萬元購買（僅願以九百七十六萬元買受）系爭房屋，「在五月十一 日之前一直沒有談攏，九百八十萬元是後來才知道的，是過了五月十一日之後幾 天的事，：：：」；在五月十一日時「還沒有成交，兩方還在談」等語，是至約 定之末日（即九十三年五月十一日），原告並未尋得「受託人（即原告）依約洽 妥之買方客戶」，原告此部分之主張實難信為真實。又此部分之事實已極明確，
原告聲請訊問證人即原告之職員郭進發及杜蒼錦，已無必要，併予敘明。五、按兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」第十一條乃有關「違約之處罰」，其第一 項規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人 仍應支付受託人以委託總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人 ：(一)：：：：。(二)委託人與受託人覓得之買方私下成交，或拒絕與受託人依 約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者。(三)：：：：。(四)：：：：。」 本件原告雖已尋得有意購買系爭房屋之人即訴外人乙○○醫師，惟迄約定之末日 （即九十三年五月十一日），原告並未尋得「受託人（即原告）依約洽妥之買方 客戶」，如前所述，從而原告以其已於約定之末日（即九十三年五月十一日）尋 得買受人，出具「購屋要約書」，被告拒不依約與買受人簽訂「不動產買賣契約 書」為由，指被告違約，訴請被告給付系爭房屋委託出賣總價（九百八十萬元） 百分之六之服務報酬五十八萬八千元及加給自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九 十三年七月一日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，自無依據，應不准 許。
六、原告之訴既應駁回，則其假執行之聲請亦無所附麗，應併駁回之。又被告既未受 不利益之判決，則其免為假執行聲請之條件尚未成就，本院自不須宣告之，併予 敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 九 月 十四 日 民事庭法 官 林 金 發
右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應附繕本），並繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二 日 法院書記官 溫 麗 燕
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