臺中高等行政法院判決
106年度訴字第84號
106年9月14日辯論終結
原 告 魏耀亮
魏德和
魏俊雄
魏鴻傑
魏志勤
呂徐鳳蘭
呂崇勇
吳順妹
林忠倉
林岳民
林孟玄
董永紘
梁順吉
梁家鳴
共 同
訴訟代理人 鄭志明 律師
被 告 臺中市政府
代 表 人 林佳龍
訴訟代理人 蔡宜宏 律師
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年12
月26日臺內訴字第1050081173號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告辦理「栗林車站（原豐南車站）道路工程」 ，報經內政部民國（下同）104年11月12日臺內地字第10413 09687號函核准徵收，被告據以104年11月12日府授地用字第 1040257857號公告徵收在案，公告期間自104年11月13日至 104年12月15日止。原告所有如附表所示臺中市○○區○○ 段000○號等4筆土地及潭子區栗林段1-3地號等土地（訴願 時為39筆土地，經起訴部分撤回後計32筆土地，下合稱系爭 土地）位於用地範圍內，原告對補償價額不服，於104年12 月14日提出書面異議，被告依土地徵收條例第22條規定予以 查明處理，並以105年1月18日府授地用字第1050009469號函 及105年1月22日府授地用字第1050013655號函復原告維持原
查估市價。原告仍有不服，經被告於105年4月26日將本案提 送臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年 第3次會議決議維持原評定徵收補償價格，即加計變動幅度 後豐原區合作段330地號等4筆土地為每平方公尺新臺幣（下 同）19,452元、潭子區栗林段1-3地號等3筆土地為每平方公 尺19,487元及潭子區栗林段161地號等25筆土地為每平方公 尺49,122元，被告據以105年9月21日府授地用字第10501930 45號函復原告（下稱原處分）。原告不服，主張被告僅以地 政機關所提供之參考價額與所有權人進行協議，未參考所有 權人所提供之案例做出市價之綜合評估，並未實質辦理協議 價購程序；被告辦理徵收時，距離市價查估時已有年餘，被 告以原先查估價額為準並拒絕採納原告主張之市價案例，實 有違背市價補償之精神；依據中央法規標準法第18條規定之 從新從優原則，被告應得依據土地徵收補償市價查估辦法第 17條第3項規定辦理為由，提起訴願。惟遭訴願決定駁回， 遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）被告徵收系爭土地過程，既未實質辦理協議價購程序，亦 未秉持市價徵收精神，參酌本案曾徵詢之地政士進行訪價 結果、或委由不動產估價師進行公正嚴謹之訪價，即率認 並無實際成交案例而停止協議價購程序，殊屬瑕疵不當： ⒈按土地徵收條例第11條規定，其意旨即在盡溫和手段以取 得公共事業所需之土地，避免強制剝奪人民之財產權，達 成最少損害之原則。故需用土地人於辦理協議價購或以其 他方式取得公共事業所需土地時，自應確實踐行該條所定 協議之精神，不得徒以形式上開會協議，而無實質之協議 內容（最高行政法院102年度判字第371號判決意旨參照） 。同條第1項規定，協議價購未能達成協議且無法以其他 方式取得者，始得依本條例申請徵收，故協議價購為申請 徵收之先行程序，其協議價格固屬私法契約範疇，然協議 價購程序自應踐行實質上之協商，應本於公平、透明之原 則，聽取被徵收者及公正第三人對於正常交易價格之意見 ，以市價進行協商，方符合人民參與及市價徵收之精神。 ⒉查被告於103年12月4日、104年2月16日2次進行協議價購 會議過程，然會議過程中被告未給予原告表達意見之機會 、未與被徵收土地所有權人進行實質價格之討論及協商， 亦未依內政部101年3月15日臺內地字第10101307672號函 、102年4月15日臺內地字第1020147100號函釋委由不動產 估價師查估取得各項市價資訊，於經綜合評估後，確實與 土地所有權人進行協議，本案協議價購過程實有違法不當
之嫌。嗣被告雖接受原告建議，於104年3月24日委由2位 地政士進行訪價事宜，然地政士提出訪價建議後，被告卻 不接受，亦不依職權積極作為，例如委由不動產估價師查 估，以進行市價之綜合評估，卻率爾認為地政士及原告引 用內政部「不動產交易實價查詢服務網」所提價額均「非 實際成交案例」，否准協議價購程序之進行，片面認定雙 方未能達成協議，復以原告所提價額事後經地評會104年7 月8日評議通過為支持之理由，此與未實際進行協議價購 程序無異。況地評會根本未到現場履勘，實已違背上開法 律精神，是被告協議價購過程自違反公平及誠信原則。 ⒊抑且，被告於協議價購時既陳係參考實價登錄資料、政府 相關公開資訊及地政局103年11月4日函提供本案協議價購 市價參考資料，決定就系爭P070、P002地價區段（即系爭 豐原區合作段330、330-2、331、331-2等地號及潭子區栗 林段1-3、1-4、1-5等地號土地），以每平方公尺21,000 元作為協議價購市價，惟嗣後卻以原徵收補償價格加計變 動幅度後，以每平方公尺19,452元認定徵收補償市價，換 言之，同樣的市價評定標準卻出現前後歧異之市價金額， 明顯違反公平及誠信原則，且此舉已實質造成懲罰系爭被 徵收土地所有權人之結果，亦即不接受協議價格就只能接 受更低的徵收補償價格，明顯形成差別待遇，違反行政行 為禁止恣意原則，原處分實有重大之違法瑕疵，自有撤銷 之理由與必要，被告辯稱協議價購未能達成其即不受拘束 等語，此無異肯認行政機關得不受法律及一般行政法理之 拘束，實不足取，
⒋再者，原處分以全部需用土地為長條狀，豐原區P070及潭 子區P002地價區段同屬一徵收案，故採分區劃設、合併計 價等語，惟查豐原區P070與潭子區P002究屬不同行政區域 ，何以比準地均選取豐原區合作段？為何比較標的土地均 選取豐原區土地？容有疑問；又劃歸潭子區P002地價區段 之土地，本即毗鄰劃歸潭子區P003地價區段之被徵收土地 ，行政區相同，又毗鄰東南方重劃後之住宅區，然豐原區 P070與潭子區P002地價區段、與潭子區P003之徵收補償價 格，竟各為每平方公尺19,452元、19,487元、49,122元， 彼此存在2倍以上金額之差別，原處分顯有差別待遇及違 法不當之情事，至為灼然。
（二）被告選取比較標的之評定方法及價額，顯有瑕疵不當，不 符市價徵收之精神：
⒈國家因公用或其他公益目的之必要，雖得依法徵收人民之 財產，但應給予合理之補償，此項補償乃因財產之徵收，
對被徵收財產之所有人而言，係為公共利益所受之特別犧 牲，國家自應給予補償，以填補其財產權被剝奪或其權能 受限制之損失，故補償不僅需相當，更應儘速發給，方符 憲法第15條規定，人民財產權應予保障之意旨。有司法院 釋字第516號解釋意旨揭櫫斯旨，於本案實有重要參考價 值。另需用土地人與所有權人協議價購之市價，與強制徵 收應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正常交 易價格，二者並無不同，以貫徹徵收土地協議價購在先、 強制徵收在後之制度，並維護被徵收土地所有權人之權益 ，方符合土地徵收條例第11條規定之意旨與精神。且若綜 合比較市場正常價格，有取樣不足之事實，及違反一般有 效價值判斷原則等情事，關於土地徵收補償部分之行政處 分，仍有撤銷之理由與必要（臺中高等行政法院104年度 訴字第317號判決參照）。該就類似本案之徵收補償案例 進行之闡釋與見解，殊值贊同。
⒉原處分對於本案比準地之選取顯有以下瑕疵不當： ⑴按劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地 勘查，原則以鄉、鎮、市、區為單位，斟酌地價之差異、 當地土地使用管制、交通運輸、自然條件……及其他影響 地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同 或相近之土地劃為同一地價區段；帶狀公共設施保留地穿 越數個地價不同之區域時，得視二側非保留地地價區段之 不同，分段劃分地價區段（土地徵收補償市價查估辦法第 10條第1項、第4項參照）。查被告固以潭子區P002及豐原 區P070公共設施保留地地價區段因屬同一徵收案，爰整體 考量，採分區劃設、合併計價等語，然比準地應於預定徵 收土地範圍內各地價區段具代表性之土地分別選取，都市 計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段亦同（土地徵 收補償市價查估辦法第18條參照），故即使分段劃設合併 計價，依法比準地仍應就各區段內具代表性之土地分別選 取，惟本案被告卻選取豐原區合作段3筆土地作為豐原區 P070及潭子區P002地價區段代表性之土地，於法已有違誤 。何況，劃歸潭子區P002地價區段之栗林段1-3等地號土 地，東南面為潭子區住宅區，行政區域相同，惟被告卻選 取豐原區合作段使用分區分屬道路（合作段324地號）、 農業區（合作段300地號）、鐵路用地（合作段329地號） 為比準地，將同為潭子區及毗鄰之住宅區土地摒除，實有 可議，依法顯有瑕疵不當。
⑵再者，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價 。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設
施保留地之平均市價補償其地價（土地徵收條例第30條第 1項參照）；而比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區 段具代表性之土地分別選取，惟查被告選取之P101即豐原 區合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103即合作 段329地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112即潭子區 栗林段123-1地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114即 栗林段1274地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公 園），均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收 土地範圍內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之 條件選擇相關土地交易案例，並進行試算價格調整以決定 比準地地價，自然有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當 之違法。
⑶被告辯稱豐原區P101即合作段324地號、P103即合作段329 地號、潭子區P112即栗林段123-1地號土地為公共設施用 地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入； 而潭子區P112、P114即栗林段1274地號為公共設施用地區 段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入等語。 惟依被告所述，本案作為豐原區P070地價區段與潭子區P0 02地價區段之比準地，實際僅為P102與P111兩筆土地，尤 其作為潭子區P003地價區段之比準地，實際僅剩P113乙筆 土地，單以上開實際選取之比準地、經試算價格調整決定 之地價，是否有比準地選取不足之情事？能否認此即與市 價相符？非無疑問。而被告除於豐原區P101、P103及潭子 區P112、P114選取上述合作段324、329及栗林段123-1、 1274地號土地為比準地外，是否即無其他非公共設施用地 可供選取作為比準地？案涉土地徵收正當法律程序與土地 正義，攸關系爭土地被徵收之市價，原處分顯有選取比準 地不足之具體情事，非無撤銷原處分之理由並發回原處分 機關再加研求斟酌之餘地。
⒊被告對於選取比較標的地號土地、查估方法及查估價額， 顯有以下瑕疵不當，更與市價徵收之意旨悖離： ⑴就劃歸豐原區P070、潭子區P002地價區段部分： ①被告評定系爭豐原區合作段330地號等4筆土地（即被告劃 屬P070-00公共設施保留地地價區段）徵收補償地價為每 平方公尺19,452元；潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（即 被告劃屬P002-00公共設施保留地地價區段）為每平方公 尺19,487元；潭子區栗林段161地號等25筆土地（即被告 劃屬P003-00公共設施保留地地價區段）為每平方公尺49, 122元在查估基準期間（103年3月至9月）市價為每平方公 尺48,400元，選取供比較之土地標的及評定方法，實有矛
盾疏漏之違法不當：查被告選取之3筆比準地，皆以豐原 區車路墘段溝子墘小段33-2等共5筆地號土地、鎮宮段427 地號土地、南陽段241-1等共2筆地號土地為比較標的案例 。惟上開比較標的之3筆土地，均不在被告原劃設之地價 區段內，上開車路墘段溝子墘小段土地在鐵路以西，難謂 屬可供與被徵收土地適當比較之標的，且上開土地連同南 陽段土地，距上開地價區段及比準地，直線距離相隔2公 里以上，難謂屬可供與被徵收土地適當比較之標的。又劃 歸潭子區P002地價區段之栗林段1-3等地號土地，坐落為 潭子區，早在60餘年即遭土地利用管制至今，東南面毗鄰 之潭子區住宅區，行政區域相同，近年來均受惠於車站建 設及99年潭子區栗林社區自辦市地重劃之故，公共建設、 自然條件、工商活動等均較為相近，惟被告卻不加選取納 入比較，反而以非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原 區車路墘段溝子墘小段、鎮宮段、南陽段等均為農業區之 土地作為比較標的土地，已有明顯瑕疵不當之違誤。又細 繹比準地與比較標的土地之公告現值彼此相近，本案異議 期間被告又一再以土地使用分區不同、毗鄰「潭子區栗林 社區自辦市地重劃」與系爭土地顯不相當等，作為否准原 告異議之理由，厥有囿於公告現值之概念而非以市價作為 徵收補償價額，此實與土地徵收條例第30條第1項規定以 市價補償地價之精神，明顯悖離，殊不可取。
②就被徵收土地毗鄰之潭子區栗林段土地交易市場，在103 年1月至104年12月間，均價為每坪247,100元，換算每平 方公尺為74,748元，遠高於原查估系爭潭子區栗林段161 地號等25筆土地（即被告劃屬P003-00公共設施保留地地 價區段）之每平方公尺49,122元。至於被徵收土地毗鄰之 豐原區合作段土地交易市場，在103年1月至103年12月間 ，均價為每坪200,300元，104年1月至12月間，均價為每 坪322,500元，換算每平方公尺至少60,590元以上，均遠 高於原查估系爭豐原區合作段330地號等4筆土地（即被告 劃屬P070-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺為 19,452元、或潭子區栗林段1-3地號等3筆土地（即被告劃 屬P002-00公共設施保留地地價區段）之每平方公尺19,48 7元。
③此外，原告為本件提出異議、復議或訴願程序及書狀時， 均一再引用豐原區合作段961至990地號土地於104年3月間 上網公告之實價登錄買賣資料，每坪為221,000元；同地 段961至990地號土地於102年5月間公告實價登錄資料，每 坪為190,000元，換算每平方公尺為57,475元，該地段181
至240地號土地於102年4月間公告實價登錄資料，每坪均 價皆超過180,000元以上。惟被告遑未審酌原告前所提出 臺中市政府158空間資訊網、抑或內政部不動產交易實價 查詢服務網查得103年度之實價登錄市價結果，造成「被 告103年度查估期間市價不僅低於102年度，亦低於104年 度當地市價」之矛盾現象，令原告焉能信服？豈知訴願決 定理由更以「該均價資訊僅供民眾參考，尚非確切市價」 之鴕鳥心態搪塞，原告尤難甘服，原告不服，屢向被告及 內政部提出陳情、異議、復議、訴願甚至不得已上街抗議 ，據悉鄰近國道四號徵收補償價額評定過程亦有諸多怨言 及不滿，民意沸然，被告作為確有瑕疵不當。嗣原告提出 異議後，被告曾以：「因本徵收案係於104年11月12日始 公告徵收，故徵收補償地價應依前開土地市價變動幅度予 以調整。」惟被告查處結果，仍認為原查估期間即103年3 月2日至9月1日，迄至104年11月12日公告徵收，兩者將近 1年6個月至1年3個月期間，被徵收土地潭子區栗林段、豐 原區合作段市價變動幅度各僅為「101.49％」、「101.31 ％」，顯然違背一般經驗法則。更何況，被告既認為公告 徵收時間與原徵收補償市價有時間上之落差，應「依土地 市價變動幅度予以調整」，然被告未能說明市價變動調整 之依據何在？如何有效蒐集土地市價變動幅度之案例？是 否應委由不動產估價師出具公正客觀鑑價報告後綜合評估 ？地評會如何基於獨立及專業判斷、是否有具體評議理由 及評議紀錄？即率認市價變動幅度各僅為「101.49％」、 「101.31％」，當然難昭折服，被告厥有違法不當之違誤 。況土地徵收補償市價查估辦法第6條第1項之規定，土地 徵收補償市價查估，其中調查買賣實例，係以蒐集市場買 賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例， 是有關土地買賣實例，自以儘量蒐集地段及交易日期相近 之買賣實例，此等買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地 價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土 地補償市價，執此，被告前認為原告所提買賣交易案例不 予採用，所持理由竟是：「應參考整個行政區的平均漲幅 作調整」，然此實已逾越上開法令授權之標準及範圍，顯 不足採。
⑵就劃歸潭子區P003地價區段部分：
①查劃歸P003地價區段所在之系爭栗林段161地號等25筆土 地，早在60年間起即遭土地利用管制至今，但毗鄰土地於 99年間經核定完成栗林社區自辦市地重劃，而劃為住宅區 ，原告亦曾參與該自辦市地重劃及提供土地，故今劃歸P0
03地價區段之原告所有系爭土地，不論土地使用管制情形 、交通運輸、自然條件、公共設施、特殊設施乃至環境污 染、工商活動、土地利用現況等因素（參見土地徵收補償 市價查估辦法第10條、第20條），均最為相近，然被告卻 選取不與系爭土地毗鄰之嘉仁段地號土地，作為P111、P1 12比準地地號土地之比較標的及交易案例，難謂合法妥當 。況且，被告既以栗林段495、683等地號土地、使用分區 為住宅區，作為P113、P114比準地地號土地之比較標的及 交易案例，卻拒絕選取毗鄰之栗林段地號土地作為P111、 P112比準地地號土地之比較標的及交易案例，已然矛盾， 顯難自圓其說。
②又被告以栗林段495、683等地號土地（使用分區為住宅區 ）作為P113、P114比準地地號土地之比較土地及交易案例 ，固值贊同，然被告另選取與系爭土地非毗鄰之祥和段38 4-24地號土地作為比較標的，仍有疑義。再者，被告以使 用分區為公園用地、現為栗林公園之栗林段1274地號土地 作為比準地，不論宗地條件、道路條件、接近公共設施條 件、周邊環境條件、行政條件（尤其本項所謂使用分區及 編定用地、建蔽率、容積率等），與比較標的地號、使用 分區為住宅區之土地條件，明顯存在差異性，不論如何調 整，所得比準地徵收補償價格，均難謂妥適，被告選取比 準地及比較標的地號土地之依據，實際上仍囿於公告現值 之概念而非以市價作為徵收補償價額，此與土地徵收條例 第30條第1項規定以市價補償地價之精神，明顯悖離，殊 不可取，自有撤銷原處分並令被告依法重為選取比準地及 比較標的地號土地之理由與必要。再者原告自提出異議以 來迄今，均一再主張被徵收土地毗鄰之潭子區栗林段土地 交易市場，在103年1月至104年12月間，均價為每坪247,1 00元，換算每平方公尺為74,748元，遠高於原查估系爭潭 子區栗林段161地號等25筆土地（即被告劃屬P003-00公共 設施保留地地價區段）之每平方公尺49,122元。被告不全 然參考毗鄰系爭土地之潭子區栗林段之實價登錄交易案例 ，又不積極訪查系爭土地所在潭子區栗林段在其所謂案例 蒐集期間，是否有其他原告主張可供蒐集比較之土地交易 案例？卻一再模糊焦點、消極辯稱原告所提案例均非案例 蒐集期間即103年3月2日至9月1日云云，實不可取，亦不 足採。
⒋本案查估市價之方法，容有例外放寬實例蒐集期間之理由 與必要：
⑴查本件徵收查估市價基準日為103年3月2日至9月1日，被
告公告徵收補償日期自104年11月13日至104年12月15日止 ，在徵收查估市價之基準期間至上開徵收補償公告之間， 不動產交易市場景氣熱絡；尤其本案栗林車站配合臺中鐵 路高架捷運化後，工程完工後，將增加南北向及栗林車站 東西向通行之便利性，因增加通勤人口並帶來商業行為（ 栗林車站西側臨工業區），將提升整體區域土地利用價值 ，此亦為被告提出之徵收土地計畫書上載明且不爭之事實 。被告明知103年10月7日函知作業單位辦理市價查估作業 ，至104年11月12日經內政部函文核准徵收，歷時已超過1 年，市價浮動劇烈，被告自應考量土地正常單價而調整估 價基準日及案例蒐集時間，並依原告檢具之實價登錄公開 資訊、或依職權委由公正客觀之不動產估價師提出鑑價報 告作為參考及判斷，惟被告仍堅持「以103年3月2日至103 年9月1日查估期間之評定市價」作為徵收補償公告時之「 市價」，致原處分評定徵收價額之方法與時間，明顯存在 矛盾瑕疵之違法不當，亦明顯違背市價補償之精神，自不 足取。
⑵按土地徵收補償市價查估辦法第17條第3項於103年11月14 日修正為：「前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬 至估價基準日前一年內。」立法意旨為：「案例蒐集期間 原以6個月為限，惟對於不動產市場較不活絡之地區或查 估標的使用分區特殊時，因成交案例稀少，於6個月期間 內常難有適當案例，以致需跨區選擇案例。為利蒐集適當 實例，以估計合理市價，故第2項酌作文字修正，並增訂 第3項，即估價基準日為當年9月1日者，案例蒐集期間以 當年3月2日至9月1日為原則，放寬為1年則為自前一年9月 2日至當年9月1日；估價基準日為當年3月1日者，案例蒐 集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則，放寬為1年 則為自前一年3月2日至當年3月1日。對於徵收補償地價之 異議、復議、訴願等行政救濟案件，異議人、訴願人提出 案例蒐集期間以外案例，基於估價原理之應用，查估單位 宜詳予說明作為查估價格參考之妥適性。」以上為實例蒐 集期間之原則與例外規定。雖同查估辦法第32條規定，本 辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規 定，被告曾就本案之疑義函請主管機關即內政部釋示，內 政部回復謂本案並無上開查估辦法第17條第3項之適用疑 義，然該條規定解釋上應指「修正施行前已辦理查估案件 、但尚未辦畢查估程序」而言，如此解釋並不與該條立法 意旨所謂「維持同一查估案件作業一致性與公平性」相牴 觸，蓋買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因
素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價 ，如此解釋方能糾正類似本案以跨區選擇案例之不當，始 能達到公平正義。
⒌末查，長久以來原告長輩世居於系爭豐原區合作段與栗林 段地號土地務農或生活，包含系爭地號土地在內，早於40 多年前即遭政府劃定為公共設施保留地，從無享受土地漲 價利益，已然特別犧牲，嗣其中部分土地劃入「潭子栗林 社區自辦市地重劃」，於94年核定、99年間完成重劃。準 此，原告提供毗鄰系爭土地之其中屬上開栗林社區自辦市 地重劃範圍內之土地成交實例，既無違誤，已如前述，更 合乎情理及被徵收者感受。反之，被告竟選取距系爭土地 直線距離超過2公里以外之比較土地標的（例如豐原區南 陽段241-1地號、豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號、 潭子區嘉仁段97地號）、或道路用地（潭子區栗林段1271 地號）、或經重劃後之公共設施用地（潭子區栗林段1274 地號，應為栗林公園所在）、或其他與系爭土地包括交通 繁榮程度使用方式均顯不相當之土地，換言之，被告以顯 不具代表性之土地與系爭土地選取之比準地比較，評定系 爭土地之徵收補償價額，被告不僅違反土地徵收條例第18 條規定及精神，更有取樣錯誤、取樣不足及違反一般有效 價值判斷原則等不公平之情事。被告以取樣錯誤、取樣不 足之買賣實例作為查估市價之方式及結果，地評會復以此 種錯誤之查估方法評定，均有違法不當，自有撤銷原處分 之理由與必要。
（三）綜上所述，被告對於分區劃設合併計價之方式，及選取比 準地、比較標的地號土地之查估方法及價額，顯有瑕疵不 當，不符土地徵收條例規定及市價徵收之精神；協議價購 過程亦違反公平及誠信原則，被告嗣後以低於協議價購之 金額作為系爭P070、P002地價區段徵收價格，顯然違反禁 止恣意原則，造成差別待遇之結果，原處分確實有取樣不 足及違反一般有效價值判斷原則之情事，實有撤銷之理由 並發回原處分機關重為查估之必要等情，並聲明： ⒈訴願決定及原處分關於附表所示原告所有土地之土地徵收 補償部分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）土地徵收條例第22條規定：「……權利關係人對於徵收補 償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書 面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄 市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將
查處情形以書面通知權利關係人。權利關係人對於前項查 處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評 議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起 行政救濟。」第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收 當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留 地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。 前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委 員會評定之。」查本案係依前開規定辦理市價查估作業， 並經地評會評議及復議通過在案，先予敘明。
（二）經查，本案屬「栗林車站（原豐南車站）道路工程用地徵 收案」徵收範圍內土地，經需用土地人（臺中市政府建設 局）依規定報送辦理104年度土地徵收補償市價查估，作 業單位（臺中市豐原地政事務所及雅潭地政事務所）係依 土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等相關 規定辦理，本案估價基準日為103年9月1日，依土地徵收 補償市價查估辦法第17條規定，蒐集103年3月2日至103年 9月1日期間買賣實例，並據以劃分地價區段，以估計徵收 土地宗地單位市價，於104年7月8日提經104年第2次地評 會評議通過在案。惟原告針對前開徵收土地市價補償價額 有異議，而提出異議書，且不服被告之查處請求復議，經 地評會105年第3次會議復議決議，維持原查估結果即豐原 區合作段330地號等6筆土地及潭子區栗林段1-3地號等3筆 土地（以上係屬農業區內）為每平方公尺19,200元；潭子 區栗林段6-1地號等52筆土地（以上係屬住宅區旁）為每 平方公尺48,400元，加計變動幅度（豐原區101.31％及潭 子區101.49％）後，豐原區合作段330地號等6筆土地為每 平方公尺19,452元、潭子區栗林段1-3地號等3筆土地為每 平方公尺19,487元及潭子區栗林段6-1地號等52筆土地為 每平方公尺49,122元，作為本案徵收補償金額。況被告於 105年4月26日將本案提送地評會105年第3次會議復議，於 該次會議中查估作業單位說明時，曾以簡報方式，將鄰近 土地實價登錄資料，及原告所主張之鄰近房地或土地實價 登錄資料，分別表列採用為比較案例及不予採用者，且說 明不予採用之理由，並繪製圖面分別加以標示，原處分於 法並無不合。
（三）本案土地市價查估部分，原告被徵收土地為豐原區合作段 330地號等4筆土地及潭子區栗林段1-3地號等28筆土地， 為都市計畫內之公共設施保留地，依土地徵收條例第30條 規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地 價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共
設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市 、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」及土 地徵收補償市價查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價 區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉 （鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用 管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊 設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影 響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相 同或相近之土地劃為同一地價區段。」本案作業單位經客 觀考量土地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、 工商活動、建築現況、土地利用等影響地價因素後，將原 告所有豐原區合作段330、330-2、331、331-2地號等4筆 土地劃屬豐原區P070-00公共設施保留地地價區段；潭子 區栗林段1-3、1-4、1-5地號等3筆土地劃屬潭子區P002-0 0公共設施保留地地價區段；潭子區栗林段161、162-1、1 63-1、164-1、113、114-1、128、129-1、161-1、162-3 、124、125-1、130-1、131、57、58-1、59-1、60、6-1 、16-1、17、63-2、64、65、66-1地號等25筆土地劃屬潭 子區P003-00公共設施保留地地價區段。（四）另依土地徵收補償市價查估辦法第22條第1項規定：「都 市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施 保留地之區段地價平均計算。」同條第2項規定：「前項 所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比 例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致 平均市價降低者，不予納入。」同條第4項規定：「第1項 公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其 比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第21條辦理。」 本案豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價 區段屬同一徵收案，爰作業單位整體考量，採分區劃設， 合併計價方式，於被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子 區P002-00公共設施保留地地價區段，東側劃設豐原區P10 1-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區 ）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原 區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區 段（鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公 共設施保留地，依土地徵收補償市價查估辦法第22條規定 不納入計算。另於被徵收土地所屬潭子區P003-00公共設 施保留地地價區段，東側劃設潭子區P113-00地價區段（ 住宅區）、P114-00地價區段（公園用地），西側劃設潭 子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗鄰潭子區P00
2-00地價區段為公共設施保留地，依土地徵收補償市價查 估辦法第22條規定不納入計算。
（五）再依土地徵收補償市價查估辦法第18條規定：「比準地應 於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分 別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段 ，亦同。」本案作業單位於被徵收土地所屬地價區段（豐 原區P070-00、潭子區P002-00及P003-00）之毗鄰豐原區P 101-00、P102-00、P103-00地價區段及潭子區P111-00、P 112-00、P113-00、P114-00地價區段分別選取比準地，並 選擇適當案例，依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定 ，查估比準地地價，茲分析如下：
⒈豐原區P101-00地價區段：
本區段比準地（豐原區合作段324地號）試算價格調整及 決定比準地地價分析如下：
⑴比較標的1（豐原區車路墘段溝子墘小段33-2地號等5筆） ：
土地正常單價為16,637元/平方公尺，成交日期為103年9 月1日，交易日期調整百分率為0.00％，本案例位於P201 -00地價區段，區域因素調整百分率為-39.12％，宗地條 件之個別因素調整率為15.75％，試算價格為11,725元/平