臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第1857號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
上二人共同
訴訟代理人 林鉦偉
張凱政
被 告 傅元慧
傅元宏
傅元志
上三人共同
訴訟代理人 吳瑞堯律師
上列當事人間請求給付不當得利等事件，本院於民國106年9月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告各新臺幣貳萬柒仟柒佰壹拾元，及自民國一○六年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，其中新臺幣陸佰零伍元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告各以新台幣貳萬柒仟柒佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又依同法第256條規定，不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加。本件原告起訴時原聲明：被告應連帶給付原告 新臺幣（下同）49萬4,892元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語（見本院 卷第6頁背面）。嗣於本院民國106年9月1日言詞辯論期日時 ，更正聲明為：被告三人共同給付原告二人各24萬7,446元 ，及均自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息等語（見本院卷第71頁正面 ），核屬未變更訴訟標的，更正法律上之陳述及減縮應受判 決事項之聲明，合於前開民事訴訟法之規定，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：訴外人即被繼承人傅林佑華自75年3月28日登記 為門牌號碼成功路238之4之1、238之4之2（中區平等段五小 段766建號）、成功路238之4之6號（中區平等段五小段768 建號）房屋【合稱系爭建物】之所有權人，為中英大樓之區 分所有權人。傅林佑華（身分證統一編號：Z000000000號） 於91年8月20日過世，其配偶即訴外人傅松男及被告三人為 訴外人傅林佑華之繼承人，傅松男及被告三人因繼承而公同 共有系爭建物，嗣傅松男於93年7月25日過世，被告三人再 轉繼承傅松男就系爭建物之應繼分，被告三人繼續公同共有 系爭建物，應繼分各三分之一。原告二人於105年8月23日經 法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序， 得標買受臺中市○區○○段○○段0○0地號、面積2039平方 公尺土地（下稱系爭土地），應有部分各2分之1，行政執行 署於105年9月7日核發權利移轉證書予原告。被告公同共有 之系爭建物，未得原告之同意，自105年9月7日起無權占用 系爭土地，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告 賠償自105年9月7日起至106年6月6日止合計9月占用期間之 不當得利及損害，並請求本院擇一有理由為判決等語。並聲 明：如程序事項變更後之聲明。
二、被告則以：系爭建物有辦理保存登記，應有得系爭土地原所 有權人之同意興建使用。且依經驗法則，系爭建物應非無償 使用系爭土地。本件與民法第425條之1之規定相類，應得類 推適用民法第425條之1第1項，推定系爭建物與坐落基地間 有租賃關係。被告依土地法第104條第1項規定，對於系爭土 地有優先購買權。被告公同共有中區平等段五小段768建號 房屋，依建物登記謄本，坐落地號包含系爭土地及同段9之 19地號土地，故在未經測量前，無從計算上開房屋垂直投影 下占用系爭土地多少面積，再者，中英大樓坐落之基地包含 法定空地，在測量實際的建蔽率前，亦無從確認占用系爭土 地多少面積，無從得知原告受有多少租金之不當得利等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決 ，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第71頁背面，為配合判決書之 製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調 整部分文字用語）：
㈠、訴外人傅林佑華自75年3月28日登記為系爭建物之所有權人 。傅林佑華於91年8月20日過世，其配偶即訴外人傅松男及 被告三人為其法定繼承人，訴外人傅松男及被告三人因繼承 公同共有系爭建物。嗣傅松男於93年7月25日過世，被告再 轉繼承傅松男就系爭建物之應繼分，被告三人繼續公同共有
系爭建物，應繼分各三分之一。
㈡、原告2人於105年8月23日自法務部行政執行署臺中分署公開 拍賣程序中標得而買受系爭土地全部，原告2人權利範圍各2 分之1，經法務部行政執行署臺中分署於105年9月7日核發不 動產移證明書予原告。
㈢、中英大樓為一區分所有建築物（即公寓大廈），系爭建物為 中英大樓之一部份。
㈣、依使用執照存根聯之記載，系爭土地、同段9之10、9之19地 號土地，均為中英大樓之建築基地。
㈤、傅林佑華、被告並無系爭土地之應有部分。四、得心證之理由：
㈠、原告主張訴外人傅林佑華自75年3月28日登記為系爭建物之 所有權人，為中英大樓之區分所有權人。傅林佑華於91年8 月20日過世，其配偶即訴外人傅松男及被告三人為訴外人傅 林佑華之繼承人，嗣傅松男於93年7月25日過世，被告三人 公同共有系爭建物，應繼分各三分之一。原告二人於105年8 月23日經行政執行署拍賣程序，得標買受系爭土地，應有部 分各2分之1，行政執行署於105年9月7日核發權利移轉證書 予原告等事實，業據原告提出不動產權利移轉證明書、系爭 土地登記第一類謄本、系爭建物登記第一類謄本、本院家事 庭106年5月10日中院麟家家字第1060055002號函、傅林佑華 之繼承系統表、傅林佑華及被告三人之戶籍謄本為證（見本 院卷第11至21頁），並為被告所不爭執（見本院卷第71頁背 面），堪信為真實。
㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，受有相 當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例要旨參照）。經查：
⒈被告抗辯：系爭建物有辦理保存登記，應有得系爭土地原所 有權人之同意興建使用云云（見本院卷第50頁背面）。惟查 ，被告所辯縱令屬實，基於「債之相對性原則」，被告僅得 對原土地所有權人主張有權占用，原告係經由拍賣程序取得 系爭土地之第三人，自不受前手與被告間債之關係之拘束， 被告此部分抗辯，並不可採。
⒉被告另抗辯：依經驗法則，系爭建物應非無償使用系爭土地 云云（見本院卷第53頁正面），然而，被告僅空泛陳述系爭 建物應非無償使用系爭土地，惟並未具體抗辯有何使用土地 之正當權源（原有之債之關係為何），且被告亦自承：傅林 佑華為所有權人期間，應該沒有給付土地所有人地租，被告 成為所有權人後，應該也沒有給付土地所有人地租等語（見
本院卷第71頁背面至第72頁正面），足認被告未能具體化其 抗辯之基地利用關係，本院無從審酌判斷。被告雖聲請傳訊 系爭土地原所有權人及中英大樓起造人到庭作證，惟並未陳 報系爭土地前所有人陳元生（見本院卷第11頁背面）之現居 地址，且依使用執照存根聯，系爭建物起造人為陳聰銘等56 人（見本院卷第22頁），被告亦未具體說明傳訊何起造人到 庭，亦未陳報起造人之姓名、地址，供本院傳喚（見本院卷 第53頁），此部分調查證據之聲請，亦嫌疏略。再者，無論 被告就系爭建物與系爭土地原所有人間存在何種基地利用之 債之關係，僅於其等間有拘束力，原告為拍定買受系爭土地 之第三人，原則上不繼受其前手與系爭建物所有人間之基地 利用關係，此乃「債之相對性原則」，即未參與締結債權契 約之人，不受契約之拘束，以貫徹私法自治原則的理念。縱 原告於拍定購買系爭土地前，知悉系爭建物占有系爭土地之 外觀，此仍非被告與原告前手之基地利用關係得以債權物權 化（拘束原告）之充分條件，至多僅作為法院判斷系爭土地 之受讓人即原告，對系爭建物所有人主張民法第767條物上 請求權時，是否違反誠信原則之參考因素（參陳聰富，債權 物權化之適用基礎--最高法院96年度台上字第334號民事判 決評釋，法令月刊，第61卷，第10期）。從而，縱令被告就 系爭建物與系爭土地原所有人間存在某種基地利用債之關係 ，亦不拘束原告，且原告本件係對被告主張不當得利之金錢 請求，非依物上請求權請求拆屋還地，不影響被告建物之完 整性，本院認並不違反誠信原則。
⒊被告又抗辯：本件應得類推適用民法第425條之1第1項規定 ，推定系爭建物與坐落基地間有租賃關係云云（見本院卷第 54頁），然查：①由民法第425條第1項規定：「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 449條第1項規定之限制。」等語，可知本條規定在適用上， 以「土地與房屋同屬一人所有」為前提，蓋土地及房屋如本 即為不同人所有，則其間利用關係或早有安排，或應由其自 行解決之，法律並無介入之必要，僅在土地與房屋原同屬一 人所有時，原本沒有任何法律關係存在，在土地或房屋易手 時，需創設一個新的法律關係（推定租賃關係）。準此，可 知土地與房屋同屬一人所有之要件應係立法者有意安排，至 於土地與房屋原不同人所有之案例，應為立法者有意排除之 案例，蓋若土地與房屋原為不同人所有，嗣後僅移轉出售土
地或房屋時，所涉及問題是原有已存在之法律關係（例如未 定期限之使用借貸關係、基地租賃關係），得否主張「債權 物權化」效力，拘束後手的問題，與民法第425條之1規定無 涉（最高法院96年度台上字第1322號判決、99年度台上字第 13號判決、99年度台上字第58號判決、101年度台上字第 1371號判決可資參照，並可參照吳從周著，「土地與房屋不 同屬一人所有，不宜類推適用民法第425條之1」一文，民事 法學與法學方法第四冊，第69至75頁。同作者著，「再論民 法第425條之1之適用與類推適用」一文，民事法學與法學方 法第七冊，第183至192頁）。②本件被告未能舉證證明系爭 建物及其坐落之基地，自始同屬一人所有，嗣後僅將房屋所 有權讓與傅林佑華，自無民法第425條之1第1項規定之適用 及類推適用。被告此部分抗辯，尚嫌無據。
⒋被告復抗辯：行政執行署拍賣系爭土地時，未通知被告對系 爭土地持分行使優先購買權，違反土地法第104條優先購買 權之規定云云（見本院卷第51頁正面），然按基地出賣時， 地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土 地法第104條第1項定有明文。準此，僅有地上權人、典權人 或承租人可主張優先購買權。而被告未能舉證系爭建物對於 系爭土地有地上權、典權、承租權存在，自無土地法第104 條規定之適用。
⒌原告為系爭土地之所有權人，被告公同共有系爭建物未能舉 證證明有何可拘束原告之占用系爭土地之權源，應認對原告 構成無權占用，自屬無法律上原因，受有相當於租金之利益 ，致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係，對 被告請求相當於租金之不當得利，應屬有據。
㈢、被告再抗辯：被告共有中區平等段五小段768建號房屋，依 建物登記謄本，坐落地號包含系爭土地及同段9之19地號土 地，故在未經測量前，無從計算上開房屋垂直投影下占用系 爭土地多少面積，再者，中英大樓坐落之基地包含法定空地 ，在測量實際的建蔽率前，亦無從確認占用系爭土地多少面 積，無從得知原告受有多少租金之不當得利云云（見本院卷 第61至62頁），然查：
⒈按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應 留設之法定空地。建築法第11條第1項前段定有明文。次按 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各 款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地 面。公寓大廈第7條第1項第1款定有明文。本條例第7條第1 款所稱公寓大廈本身所占之地面，指建築物外牆中心線或其 代替柱中心線以內之最大水平投影範圍。公寓大廈管理條例
施行細則第4條。可知法定之當然基地，係指建築物本身所 占之地面及其所應留設之法定空地。此外，當事人非不得在 法定當然基地以外之土地，一併約定為區分所有建築物所需 利用之土地，例如作為區分所有建築物一體使用管理之庭院 或與道路聯絡之通路，後者可解為約定基地（參謝在全，民 法物權（上），第348至349頁，99年9月，修訂五版）。 ⒉依中英大樓之使用執照存根聯可知系爭土地、同段9之10、9 之19地號土地，均為中英大樓之建築基地（見本院卷第22頁 ），又因中英大樓為一區分所有建築物，中英大樓之任一構 成部份，均可認有按一定之建物比例使用上開基地（包含系 爭土地）。準此，系爭建物既為中英大樓之一部份，無論在 測量上系爭建物之垂直投影有無投射到系爭土地及法定空地 ，應可認系爭建物「按其專有部分面積（742.63平方公尺） 占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積（9173. 33平方公尺）之比例（即系爭建物占中英大樓之比例。）」 ，占用系爭土地。故本院認無測量之必要，被告此部分抗辯 ，應屬無據。被告另聲請函調相關單位予以查明為何被告所 有其中766建號之建物坐落基地僅系爭土地，另一768號建物 坐落基地包含系爭土地及同段9之10地號土地等語（見本院 卷第61至62頁），除未能指出所欲函詢之單位名稱致聲請調 查證據之方法不明確外，本院認亦無必要。
㈣、原告得請求不當得利之數額：
按土地法第97條第1項關於房屋及基地計收租金之規定，於 無權占有土地，請求返還不當得利或損害賠償事件，非不得 據為計算不當得利或賠償額之標準。又土地法第97條第1項 所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價而言（土地法施 行法第25條、土地法第148條可資參照）。另前揭土地法第 97條所謂以百分之10為限，乃租金之最高限額，非謂必照申 報價額百分之10計算之，故計算相當於租金之損害時，除以 申報地價為基礎外，尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情 形，利用基地之經濟價值及所受利益等情形，並與鄰地租金 相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331 號判決意旨參照）。經查：
⒈原告雖稱系爭土地之使用分區為第一種商業區，中英大樓用 途亦均作為商業使用，本件不受土地法第97條之限制云云（ 見本院卷第7頁正背面），然按營業用房屋或租地供營業之 用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限 制租金額之必要（最高法院94度第2次民事庭會議決議、92 年度台簡上字第20號、104年度台上字第2008號判決意旨可 資參照），可知需實際上有供營業使用，方不受土地法第97
條之限制。系爭建物位在四樓，有建物第一類登記謄本在卷 可參，而中英大樓三樓以上，因防火避難設施及消防安全設 備安全問題，現況為臺中市政府封閉停止使用，為原告所自 承（見本院卷第39頁正面至第40頁正面），另由原告所提出 中英大樓現場照片，可知中英大樓二樓通往三樓以上樓層之 通道門已遭市政府封閉（見本院卷第42頁），足認系爭建物 目前事實上並無使用，於105年9月7日至106年6月6日間應無 實際供營業使用之情形，自有土地法第97條第1項之適用。 ⒉本院審酌系爭土地四周面臨成功路、成功路228巷、成功路 248巷，鄰近臺灣大道一段，附近有澄清醫院、光復國小、 中區區公所、仁愛醫院臺中分院、第二市場，亦有全聯、統 一超商等設施，有GOOGLE地圖、地籍圖騰本、系爭土地周遭 現場照片在卷可參（見本院卷第44頁、第100至101頁），交 通便利，工商繁榮情形尚可，系爭建物利用系爭土地係作為 建築基地，系爭土地之使用分區為商業區，認應以年度申報 地價（8,953元/平方公尺）之5％計算其所受相當於租金之 損害。又中英大樓之全體區分所有權人雖就各自專有建物對 中英大樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部 分之面積，並未登記在各區分所有權人之建物登記謄本（見 本院卷第14至15頁），依民法第799條第4項規定，原則上應 以各區分所有權人之專有部分面積與專有部分總面積之比例 定之。故系爭建物專有部分面積（742.63平方公尺）占中英 大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積（9173.33平方 公尺）之比例，應與系爭建物專有部分面積加計共有部分面 積占中英大樓全部區分所有權人建物之專有部分總面積加計 共有部分總面積之比例相當。準此，原告主張以被告所有系 爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物之專有 部分總面積之比例（見本院卷第8頁正面），據以計算系爭 建物占用系爭土地之比例，尚屬適當。
⒊本件以年度申報地價5％計算，原告得請求被告給付相當於 租金之不當得利數額為55,308元【計算式：（系爭土地面積 2,039㎡申報地價8,953元/㎡）5％（系爭建物面積 742.63㎡）÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12月9＝55,41 9元，元以下四捨五入】。因原告應有部分各2分之1，是原 告請求被告分別給付原告各27,710元（計算式：55,4192 ＝27,710，元以下四捨五入）之範圍內，應屬有據。逾此範 圍，即屬無據。
⒋原告本件依侵權行為請求之賠償損害範圍，與依不當得利得 請求返還之利益範圍相同，此應為原告所不爭執。而因原告 就該等請求係選擇合併，請求本院擇一有理由為判決（見本
院卷第72頁正面），本院既已就原告不當得利請求為准許， 即不就原告依侵權行為之請求再為審酌，附此敘明。㈤、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第 203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當於租金之不當 得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自起訴狀繕本 送達最後一位被告之翌日（即106年7月18日，見本院卷34至 36頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延 利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告給付 原告各27,710元，及自106年7月18日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免 為假執行（見本院卷第50頁正面），經核並無不合，爰酌定 相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 陳麗靜
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