最高法院民事判決 九十三年度台上字第一九九七號
上 訴 人 欣祥股份有限公司
法定代理人 陳邱貴美
訴訟代理人 謝 曜 焜律師
上 訴 人 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 章 啟 光
訴訟代理人 楊 金 順律師
右當事人間請求返還支票事件，兩造對於中華民國九十三年四月六日台灣高等法院第
二審判決︵九十二年度重上字第四三四號︶，各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人欣祥股份有限公司︵下稱欣祥公司︶主張：伊於民國八十二年八月間以欣祥投資有限公司名義向對造上訴人太平洋建設股份有限公司︵下稱太平洋公司︶購買坐落台北市○○○路太平洋商務中心大樓︵下稱系爭大樓︶十三樓至十七樓共三十戶︵含五個車位︶，並自訴外人陳志祥概括承受十七樓之一房地買賣契約之一切權利義務，經太平洋公司同意，並辦理換約；又於八十三年一月間自訴外人章麗娟概括承受十三樓之八房地及車位買賣契約之一切權利義務，經太平洋公司同意，並辦理換約；復於八十五年五月間，伊以變更組織後之名義就先前直接買受之三十戶︵含五個車位︶與太平洋公司重新換約，原約作廢，並自訴外人陳淑梅概括承受十七樓之五房地買賣契約之一切權利義務，經太平洋公司同意，並辦理換約。是伊向太平洋公司購買系爭大樓共計三十三戶及六個車位。而太平洋公司於八十二年七月間推出系爭大樓預售案，在廣告海報及錄影帶內容均標榜該大樓係﹁國內第一座精銳型全方位商業空間﹂、﹁五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理﹂，並明列﹁五心﹂級︵資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心︶公共設施所具有之各項效用及品質。又於兩造洽談時，太平洋公司交付乙份商務中心之功效說明文件，並表示﹁日後完成之系爭大樓有上開文件資料所示之五心級功效，如大量購買做為經營小辦公室出租業務，因承租人可節省聘用秘書人員、總機與小妹之費用及購買事務機器設備之成本，出租率將大為提高，前景大有可為﹂等語，致使伊萌生購買系爭大樓之意願。依太平洋公司銷售廣告以觀，伊所買受之系爭大樓具有五心級公共設施，且其中秘書中心有足夠之空間可供足額之秘書人員使用，及可放置足額事務機器設備，俾十一樓以上各使用戶得以節省聘用秘書人員、總機及小妹之基本費用及購買設備之費用等效用及品質。詎系爭大樓之秘書中心欠缺兩造所約定應有之效用及品質，且未具備所約定之五心級公共設施，已構成買賣標的物之瑕疵，亦構成廣告不實及侵權行為，伊自得依民法第三百五十九條關於物之瑕疵減少價金之規定，及公平交易法第二十一條、第三十一條、消費者保護法第二十二條暨民法第一百八十四條第二項、第一百七十九條等規定請求太平洋公司減少價金及損害賠償，共計新台幣︵下同︶一億四千六百八十六萬五千元等情，求為命太平洋公司給付三千萬元，並加付法定遲延利息之判決。上訴人太平洋公司則以：訂約時，伊並未交付廣告海報、錄影帶等予對造欣祥公司，更未將廣告海報、錄影帶等納入契約內容，伊雖於八十二年間與欣祥投資有限公司訂
立買賣契約，惟至八十五年間雙方即合意解除契約，另由欣祥公司於八十五年五月間與伊訂立新約買受三十戶，伊並未持廣告海報、錄影帶向欣祥公司解說，更未就上開廣告海報等內容為任何保證。至於欣祥公司另自訴外人讓受房地，因訴外人與伊訂約時，雙方權利義務均載明於買賣契約書內，未將廣告海報等納入契約書內，亦未約明就秘書中心伊應提供足夠之空間，以供足額之秘書人員使用及放置足額事務機器設備等，欣祥公司既承受訴外人買賣契約之權利義務，自不得主張伊應依前揭廣告海報內容履行。縱認伊應依廣告海報等內容履行，而欣祥公司所提出之廣告海報及錄影帶所標示之秘書中心等均施作完工，且各項硬體設備影印機、傳真機、列印機、電腦等點交予管理委員會統籌管理。系爭大樓既無欣祥公司所稱之瑕疵存在，其請求減少價金，即屬無據等語，資為抗辯。
原審以：欣祥公司主張伊於右揭時間向太平洋公司購買系爭大樓十三樓至十七樓共三十戶︵含五個車位︶，並先後自訴外人陳志祥等三人概括承受十七樓之一、十三樓之八、十七樓之五等三戶及一個車位，共計三十三戶及六個車位等情，業據其提出買賣契約可稽，且為太平洋公司所不爭，堪信為真實。又欣祥公司於八十二年八月間雖以欣祥投資有限公司名義購買三十戶︵含五個車位︶，但該公司依公司法第四百十五條之規定，變更組織形態，業經經濟部核准變更公司名稱登記，並於八十三年八月五日函知太平洋公司，有函件可按。則欣祥公司於八十二年八月間訂約時，太平洋公司所交付之廣告海報、商務中心簡介及錄影帶、樣品屋，售屋人員解說、高級主管之承諾等所揭示之內容，該公司自應受其拘束。查太平洋公司之廣告海報及錄影帶內容均標榜本大樓係﹁國內第一座精銳型全方位商業空間﹂、﹁五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理﹂，並明列﹁五心﹂級︵資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心︶公共設施所具有之各項效用及品質，有兩造所不爭之廣告海報及雜誌廣告各二件、錄影帶旁白文字及錄音內容乙件可稽。太平洋公司雖辯稱各該中心之公共設施已設置，各項硬體亦均已點交管理委員會統籌管理云云，然該廣告海報標榜系爭大樓具上開各項效用及品質，與該公司製作之錄影帶旁白內容說明相同，復據證人即太平洋公司當時銷售人員田文珠證稱：﹁我們是強調地段很好，該具備之功能及設備均如銷售海報所載。﹂；證人即太平洋公司業務部經理沈中洲證稱：﹁有關契約內容都按照平面圖及海報之記載為準。﹂各等語，足見太平洋公司所交付宣傳品及各項解說，已成為兩造間合致之意思表示，亦即海報、錄影帶等宣傳品之內容納入契約內容，兩造確有﹁系爭大樓應具有五心級公共設施﹂之效能之合意。本件爭執者乃秘書中心究應多少面積，始符合系爭買賣之品質及效用？按民法第三百五十四條規定之意旨，該秘書中心所應具備之面積，自應達到使系爭大樓商務辦公室有通常效用之品質，始符公允。關於系爭大樓太平洋公司所提供之秘書中心現場佈置之情形，於十一樓出電梯處，有一空間設有櫃台，櫃台有四個位置，櫃台後有一長形置物櫃，櫃台左側靠走道處設有信箱，信箱旁放有一影印機。出電梯左側擺有一長形沙發︵有三個連座︶及兩張單座沙發，另有一張方形茶几等情，業經履勘屬實，且有照片四張可按。而該秘書中心面積，依第一審囑託中華徵信所企業股份有限公司︵下稱中華徵信所︶測量結果，共有一五‧八八坪，有該公司專案報告可稽。欣祥公司主張太平洋公司提供秘書中心面積不足，致另將私人所有之九戶辦公室提供作為秘書中心使用，該九戶辦公室淨面積為一三○‧六二坪，故主張太平洋公司提供之秘書中心面積不足一三○‧六
二坪云云，然依該九戶之實際使用情形觀之，尚不能認均屬秘書中心使用之性質。參酌中華徵信所鑑定意見，其實地訪查台北市地區與本案勘估標的相類似之商務中心，訪問各商務中心服務人員並估計各商務中心之必要設施，算出商務中心平均一出租單位所需之秘書中心空間，認以系爭大樓共有一百二十戶辦公室計算，應具備之秘書中心面積為一一六‧四坪，然實際上系爭大樓現有秘書中心之空間僅有一五‧八八坪，尚不足一○○‧五二坪。上開專案報告既係以台北市其他商務中心之設備作為系爭大樓秘書中心面積之依據，亦即係以一般通常之標準作為系爭大樓買賣應具備品質之依據，自屬較為可採。是系爭大樓秘書中心面積短少一○○‧五二坪，堪予認定。次查系爭大樓作為小辦公室使用之房間共一百二十戶，欣祥公司買受其中三十三戶，依買賣契約記載總價金為一億六千一百二十四萬元，總坪數為三九七‧八八坪，換算每坪單價為四十萬五千二百四十八元，為兩造所不爭執，則以系爭大樓秘書中心短少一○○‧五二坪計算，減損之價值為四千零七十三萬五千五百二十八元，而欣祥公司所購買之戶數占全部辦公室空間比例為一二○分之三三，其價值減損金額為一千一百二十萬二千二百七十元。至於前揭專案報告先算出前三年之營業損失二千二百零八萬元，並列出第一年至第六年之累計營業損失達六千零八十七萬八千元，惟依該專案報告所載，該營業損失乃因必要性服務設施面積有短少所致，設若太平洋公司給付該面積短少︵效能︶之損失即為補正，面積短少︵效能︶既已補正，欣祥公司自不得再據此︵面積短少影響效能︶請求每年營業損失，該專案報告重複計算甚明。綜上所述，欣祥公司本於買賣契約請求太平洋公司給付一千一百二十萬二千二百七十元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此所為之請求，為無理由，應予駁回等詞，因而將第一審所為命太平洋公司給付欣祥公司金額超過上開應予准許部分廢棄，改判駁回欣祥公司該部分在第一審之訴，並駁回太平洋公司其餘之上訴。惟查原告對於被告起訴主張同一事實，依據不當得利、侵權行為之法律關係及公平交易法第三十一條之規定，請求返還價金及賠償損害，此種起訴之形態，學者謂為重疊的訴之合併；其訴訟標的雖有數項，然僅有單一之聲明。法院應就原告所主張之數項標的逐一審判，如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求審判，必至全部數項標的之請求均無理由時，始得為原告敗訴之判決。查欣祥公司自始起訴主張依其所陳稱之上揭事實，向太平洋公司購買系爭大樓三十三戶及六個車位，該大樓﹁秘書中心﹂欠缺兩造約定所應有之效用及品質，並未具備所約定之五心級公共設施，已構成買賣標的物之瑕疵，亦構成廣告不實及侵權行為，依民法第三百五十九條關於物之瑕疵請求減少價金之規定，太平洋公司應依民法第一百七十九條之規定將已收受該部分之價金返還；暨違反公平交易法第二十一條第一項及消費者保護法第二十二條規定，此係屬於保護他人之法律，太平洋公司依民法第一百八十四條第二項及公平交易法第三十一條之規定，亦應負損害賠償之責任。嗣於事實審亦迭次重申斯旨，主張併依各該法律關係請求太平洋公司返還不當得利及賠償損害等語︵見一審卷第三宗六六頁、六七頁、原審卷一五三頁︶，可見欣祥公司係提起重疊的訴之合併。依上說明，法院自應就欣祥公司所主張之不當得利、侵權行為法律關係及公平交易法第三十一條之規定之數項標的逐一審判，須至全部數項標的之請求均為無理由時，始得為欣祥公司敗訴之判決。乃原審對於欣祥公司所主張太平洋公司依侵權行為法律關係及公平交易法第三十一條之規定負有賠償損害責任部分胥未審究裁判，僅以太平洋公司負
物之瑕疵責任減少價金為由，遽為欣祥公司一部分勝訴，一部分敗訴，即有可議。且原審泛言欣祥公司得本於買賣契約之法律關係請求，判命太平洋公司給付欣祥公司一千一百二十萬二千二百七十元本息，卻未敍明究係本於欣祥公司所主張之上開何項法律關係而准欣祥公司之請求，亦有未合。次按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背。查太平洋公司抗辯：上開鑑定方法有爭議、訪查評比個案間落差大、樣本個案戶數與鑑定個案戶數差距達四至六倍、統計平均法不宜等原因造成評估爭議外，報告中所稱現場測面積：櫃台六．八坪，大廳及接待中心九．○八坪，合計一五．八八坪。惟依地政事務所建物勘測作成果圖所繪載，系爭大樓提供之設施面積除大廳及接待中心二二．五四坪，秘書辦公櫃台一○．二六坪外，尚設置會議空間三間面積計四○．四七坪，合計可使用設施面積計七三．二七坪，與鑑定報告所提面積出入太大，有再鑑定之必要。系爭大樓會議空間為該大樓規劃設計重點，應否列為﹁立即辦公室﹂必要服務設施空間，上開鑑定報告中未提及有關必要性服務空間，該報告中評比個案，並非全數皆備，故必要性服務空間應包含之項目，有列入鑑定之必要云云︵見原審卷一八二至一八三頁︶，而上開鑑定意見是否粗糙、權威或客觀，應具體說明其理由，務求詳盡，以憑決定是否可採。乃原審就太平洋公司上開抗辯恝置不論，未詳予調查審認，僅以該鑑定係以台北市其他商務中心之設備作為系爭大樓秘書中心面積之依據，即將上開專案報告︵鑑定︶採為判決之基礎，亦非適法。兩造上訴論旨，各執以指摘原判決關於其敗訴部分為不當，聲明廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 三十 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 黃 秀 得
法官 黃 義 豐
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十三 日 Ａ
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