最高法院民事判決 九十三年度台上字第一九０六號
上 訴 人 癸 ○ ○
卯 ○ ○
共 同
訴訟代理人 蔣 志 明律師
被 上訴 人 寅 ○ ○
甲 ○ ○
子 ○ ○
乙 ○ ○
未○○○
戌 ○ ○
酉 ○ ○
午 ○ ○
地 ○ ○
宙 ○ ○
天 ○ ○
宇 ○ ○
戊 ○ ○
丑 ○ ○
林 進 福
申○○○林英
壬 ○ ○
巳 ○ ○
丙 ○ ○
辛 ○ ○
己 ○ ○
丁 ○ ○
庚 ○ ○
辰 ○ ○
亥 ○ ○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年四月二十九日台灣高等
法院台中分院第二審判決（九十年度上字第三０五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台中縣太平市○○路段（下同）一０五地號、一０五︱一七地
號、一０五︱四四地號、一０五︱四七地號、一０五︱四八地號、一０五︱四九地號
等六筆土地（下稱系爭土地）為伊等共有，應有部分各二分之一，惟遭被上訴人無權
占用並在其上建造房屋（占用位置及面積如聲明所示），依民法第七百六十七條之規
定，伊等自得請求被上訴人拆除地上物並返還占用之土地。又被上訴人無權占用系爭
土地而受有相當於租金之利益，且致伊等受有損害，依不當得利之法則，伊等亦得請
求被上訴人返還自民國七十六年十月十五日起算之不當得利等情，爰求為命（一）被
上訴人寅○○自一０五︱四七地號土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號６部
分面積六二平方公尺之地上物遷出並返還該部分土地，並給付新台幣（下同）十三萬
五千六百三十一元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土地之日止按年
給付一萬五千三百七十六元；（二）被上訴人戊○○、申○○○、丑○○、壬○○、
林進福連帶將一０五地號土地如附圖所示編號１部分面積一三七平方公尺之地上物拆
除並返還該部分土地，並連帶給付二十三萬四千一百四十六元及其法定遲延利息暨自
八十六年七月一日起至返還土地之日止按年連帶給付二萬二千三百三十一元；（三）
被上訴人寅○○、戊○○、申○○○、丑○○、壬○○、林進福連帶將一０五地號土
地如附圖所示編號７部分面積九０平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並連帶
給付十五萬三千八百十九元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土地之
日止按年連帶給付一萬四千六百七十元；（四）被上訴人巳○○、丙○○、辛○○、
己○○連帶將一０五地號、一０五︱四八地號土地如附圖所示編號２、３部分面積依
序為八七及一八平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並連帶給付十八萬八千零
六十八元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土地之日止按年連帶給付
一萬八千六百四十五元；（五）被上訴人甲○○將一０五︱四九地號土地如附圖所示
編號４部分面積六一平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付十三萬三千四
百四十三元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土地之日止按年給付一
萬五千一百二十八元；（六）被上訴人子○○將一０五地號土地如附圖所示編號５、
９部分面積依序為七三及三七平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付十二
萬四千七百六十三元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土地之日止按
年給付一萬一千八百九十九元；（七）被上訴人辰○○將一０五地號、一０五︱一七
地號土地如附圖所示編號部分面積依序為一六及一三七平方公尺之地上物拆除並返
還該部分土地，並給付十六萬零七百四十二元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一
日起至返還土地之日止按年給付一萬七千九百五十二元；（八）被上訴人亥○○將一
０五地號土地如附圖所示編號部分面積二二九平方公尺之地上物拆除並返還該部分
土地，並給付三十九萬一千三百八十三元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起
至返還土地之日止按年給付三萬七千三百二十七元；（九）被上訴人乙○○將一０五
地號土地如附圖所示編號⒛部分面積七三平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，
並給付十二萬四千七百六十四元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土
地之日止按年給付一萬一千八百九十九元；（十）被上訴人亥○○、乙○○將一０五
地號土地如附圖所示編號部分面積七一平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，
並連帶給付十二萬一千三百四十六元及其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返
還土地之日止按年連帶給付一萬一千五百七十三元；（十一）被上訴人戌○○、酉○
○、午○○、地○○、宙○○、天○○、宇○○連帶將一０五地號、一０五︱四四號
土地如附圖所示編號部分面積依序為六二及一一五平方公尺之地上物拆除並返還該
部分土地，並連帶給付二十一萬七千九百三十九元及其法定遲延利息暨自八十六年七
月一日起至返還土地之日止按年連帶給付二萬九千九百八十六元；（十二）被上訴人
未○○○將一０五地號、一０五︱四四地號土地如附圖所示編號部分面積依序為三
三及二０平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付七萬五千八百七十四元及
其法定遲延利息暨自八十六年七月一日起至返還土地之日止按年給付七千六百十九元
之判決，且於原審為訴之追加，求為命被上訴人丁○○、庚○○應與被上訴人巳○○
、丙○○、辛○○、己○○連帶拆屋還地及返還不當得利如前聲明（四）所示（上訴
人請求被上訴人寅○○拆除附圖所示編號６部分地上物部分，經第一審判決上訴人敗
訴後，未據其提起第二審上訴。另請求第一審共同被告林海山、林仁傑、楊清松、陳
水源拆屋還地及給付不當得利部分，或已撤回起訴，或已判決上訴人一部勝訴一部敗
訴確定）。
被上訴人則以：伊等或伊等之被繼承人自日據時期即向系爭土地原所有權人林鑽燧承
租系爭土地建造房屋，是伊等就系爭土地有基地租賃關係，且於基地出賣時有優先購
買權，惟林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成及林玉枝等四人（下稱林守藩等四
人）將系爭土地出賣予上訴人時，並未合法通知伊等優先承購，該買賣契約自不得對
抗伊等，且伊等本於基地租賃關係使用收益系爭土地，亦非無權占有等語，資為抗辯
。
原審將第一審所為被上訴人寅○○敗訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴
，並維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴判決，駁回渠等此部分之上訴與追加之訴
，係以：上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，訴請被上訴人寅○○將附圖所示
編號６、７部分之地上物拆除及返還土地暨給付不當得利，其中附圖所示編號６部分
第一審判決上訴人勝訴，附圖所示編號７部分則判決上訴人敗訴，顯係就同一訴訟標
的之請求為一部勝訴、一部敗訴之判決，則寅○○於上訴人就附圖所示編號７部分提
起上訴後，對附圖所示編號６部分提起附帶上訴，於法自無不合。上訴人主張渠等因
登記取得系爭土地之所有權及該等土地為被上訴人占用之事實，為被上訴人所不爭執
，且經第一審囑託台中縣霧峰地政事務所測量無訛，並有土地登記簿謄本可稽，固堪
信為真實。惟查依據被上訴人所提小作料領收通帳、租金繳納記帳及系爭土地原所有
權人林鑽燧之繼承人林守藩等四人與上訴人卯○○於七十二年八月二十日所訂之和解
契約書前文、第八條及第九條內容，被上訴人抗辯系爭土地於林鑽燧死亡前後，係委
託訴外人葉作樂管理及收租，並以林鑽燧之名義立據收租等情，應堪採信，且被上訴
人子○○、乙○○、辰○○、亥○○應為承租人，其餘被上訴人甲○○、未○○○、
戌○○、酉○○、午○○、宙○○、賴瑞足、宇○○、戊○○、申○○○、丑○○、
壬○○、林進福、丁○○、巳○○、林珊、己○○等人則為原承租人之繼承人（或
繼受人），亦有經上訴人收受但表示移作損害賠償金之被上訴人用以給付租金之本票
、上訴人卯○○於七十五年九月九日以林守直、林守成及林玉枝等三人（下稱林守直
等三人）之受任人地位所發之存證信函、台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四
０號確認買賣關係不存在事件判決及上開小作料領收通帳、租金繳納記帳可稽。至上
訴人主張租金繳納記帳單係偽造及渠等出於誤認而為通知與自認等云，不僅無法舉證
以實其說，且參以證人謝扶憲、林清標在另件所為之證言及林守直等三人授權予謝扶
憲之授權書內容，益徵上訴人此項主張為不可採。又前揭確認買賣關係不存在事件，
並非以租賃關係為訴訟標的，亦不得據該事件之第二審判決內容為不利於被上訴人乙
○○之認定。再系爭土地上之房屋均為老舊建築物，且依台中縣稅捐稽徵處大屯分處
九十一年十月七日函覆內容，該等房屋究於何時興建完成，已難確定，且因房屋稅之
稽徵始於五十七年，即令房屋稅條例施行前已存在之建物，亦須繳納房屋稅，而非新
建之房屋方須繳納房屋稅，故不能以系爭土地上之房屋於五十七年一月開始設籍納稅
，即謂當時有改建之事實。被上訴人或渠等之被繼承人就系爭土地既有承租權，依六
十四年七月二十四日修正之土地法第一百零四條之規定，並類推適用耕地三七五減租
條例第十五條第二項之規定，基地所有人欲出賣土地時，自應就其與承買人談妥之價
金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力，須再行
告知，否則不得對抗承租人。然卯○○並未依七十二年八月二十日和解書或七十三年
五月十五日不動產買賣契約書所載包括系爭土地在內之三十六筆土地買賣價金通知被
上訴人或渠等被繼承人是否欲行使優先購買權，反而將買賣價金提高至每平方公尺六
千零五十元，自難認已合法通知，故上訴人與林守直等三人間就該三十六筆土地所成
立之買賣契約及移轉所有權登記之物權行為即不得對抗有優先購買權之被上訴人。至
上訴人提出卯○○於七十六年六月二十七日以林守直等三人之授權人地位與上訴人所
訂之土地買賣所有權移轉契約書，主張渠等係以一億一千三百四十一萬九千三百五十
元（折合每平方公尺六千零五十元）之代價取得三十六筆土地之所有權等云，則因上
訴人無法舉證證明確實支付該買賣價金，林守直等三人並於八十七年五月十三日出具
確認書否認知悉該契約，且該契約書於卯○○發存證信函時亦尚未存在，而為不可採
。末查卯○○所發之存證信函，僅表明欠租、限期十日內繳納及逾期終止租約等語，
而未就積欠租金年度、金額及繳納方式為明確表示，自不生終止租約之效力。綜上所
述，被上訴人為系爭土地之承租人，上訴人以買賣之原因登記取得系爭土地所有權，
依民法第四百二十五條第一項之規定，該等租賃契約對上訴人仍繼續存在，故被上訴
人占用系爭土地自有正當權源。從而，上訴人本於物上返還請求權及不當得利返還請
求權，訴請被上訴人拆屋還地及給付不當得利並加計法定遲延利息，於法無據，不應
准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人卯○○於七十五年九月九日以系爭土地原所有權人林鑽燧之繼承人林守直
等三人之受任人身分所發之存證信函（一審一卷二三四、二三八、二四０、二四一及
原審一卷一九九頁），其中關於催繳租金部分記載為「台端自民國五十四年起積欠之
租金，限於文到十日內依約定租谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即
終止租約」，不論積欠租金年度，抑或給付標的、方式及期限，均已載明，乃原審竟
謂上開存證信函未表明積欠租金年度及應給付之租金種類及數額，顯與卷證資料不符
。而上訴人登記為系爭土地之所有權人，又係在前揭催告期限屆滿後之七十六年十月
十四日，且為該所有權移轉登記之原因即買賣，亦發生於催告期限屆滿後之同年六月
二十七日（見一審一卷一九頁背面、二六頁、二九頁背面、三二、三四頁之土地登記
簿謄本），則卯○○前開代理林守直等三人所發之存證信函，是否不發生催告及終止
租約之效力，即非無研求之餘地。倘上訴人於七十六年六月二十七日買受系爭土地前
，被上訴人或渠等之被繼承人與系爭土地原所有權人間就該等土地已無租賃關係存在
，則被上訴人繼續占用系爭土地，對上訴人而言，即屬無權占有。故上開催告函有無
終止租約之效力，與上訴人得否請求被上訴人拆屋還地，所關至切，乃原審未遑詳予
推敲，遽以與卷證資料不符之理由，認定該催告函不生催告及終止租約之效力，自屬
可議。末查上訴人得否請求被上訴人給付不當得利，係以其得否請求被上訴人拆屋還
地為前提要件，後者既經發回，前者亦應併予發回。上訴論旨，指摘原判決為不當，
求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十六 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 鄭 玉 山
法官 吳 麗 女
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 十 月 四 日 Ａ