臺灣高等法院臺中分院刑事判決 九十三年度上易字第九號
上 訴 人 臺灣台中地方法院檢察署檢察官
被 告 丁○○○
被 告 丙○○
共同選任辯 戊○○
右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣台中地方法院九十二年度易字第一二八六號中華
民國九十二年十月三十一日第一審判決（起訴案號：臺灣台中地方法院檢察署九十年
度偵續字第二二三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於丁○○○部分撤銷。
丁○○○意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以參佰元折算壹日。
其他上訴駁回。
事 實
一、丁○○○明知其所有坐落臺中縣大雅鄉○○段第一三四九之九地號全部，及同 段第一三四九之一三地號之部分土地（下稱系爭土地），業已分別作為丙○○ 所有相鄰之同鄉○○村○○路○段三三六號（整編前為民生路四一二號）房屋 、及同地段第一三四七之六號建物之法定空地，已無法再建築房屋，竟意圖為 自己不法之所有，於民國八十四年十一月間，委由不知情之仲介業者惠雙房屋 大雅店長王智榕，在惠雙房屋八十四年十一月十七日出刊之不動產快訊上刊載 ：「店面地正民生路、二十八坪、每坪二十六萬元」之廣告，嗣於甲○○向其 查詢時，復誑以：「如買這兩筆土地，可供興建店面房屋，隔壁房地係丙○○ 所有，共同壁沒有問題」等語，詐稱該地為可供建築店面之土地，並可由丙○ ○出具共同壁使用協議書，同意甲○○於建築時共同使用被告丙○○上開房屋 之牆壁，致甲○○陷於錯誤，以為該地可作為蓋店面使用之建地，而於同年月 二十五日，在台中縣豐原市○○街二十號「唐誼代書事務所」，以每坪二十五 萬七千一百四十三元，總價七百二十萬元之價格，向丁○○○購買系爭土地， 價金分三期給付，每期二百四十萬元，於訂約時給付二百四十萬元，於同年十 二月十五日給付第二期款，並由丙○○出具共同壁使用協議書，餘款於所有權 移轉給付，嗣甲○○於八十九年間，欲將該二筆土地出賣他人，發現該系爭土 地有三十八點一八平方公尺早已編定為他人建築之法定空地，僅剩五十四點八 二平方公尺為建地，完全不適宜建築房屋，始知受騙。二、案經甲○○訴由台灣台中地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
一、訊據被告丁○○○矢口否認有前揭犯行，辯稱：伊亦不知系爭土地含法定空地 而不能建築房屋，也不知道房屋仲介公司廣告內容，該土地於八十三年十月間 囑託世聯不動產鑑定公司鑑定其價值，高達一千一百二十五萬二千元，比伊賣 予甲○○之價款高出很多，告訴人以系爭土地向台北市銀行設定五百五十二萬 元之最高限額扺押權，也接近伊賣予告訴人之價格，且土地登記簿上既已有含 法定空地之登載，甲○○並請專業之土地代書為其辦理土地所有權之移轉登記
，衡情亦無不知之理，伊無不法所有意圖及實施詐術云云。二、經查，前揭事實業據告訴人甲○○指訴不移，且①系爭土地於七十二年十二月 六日以後，確係作為同案被告丙○○所有相鄰之同鄉○○村○○路○段三三六 號房屋、及同地段一三四七之六號建物之法定空地，且扣除法定空地後所餘面 積太小，已無法建築房屋等情，業據證人郭應桐於偵查中證述無誤（第二二三 號偵查卷第七一頁），並經檢察官會同台中縣政府工務局建築管理課課長郭應 桐及大雅鄉雅潭地政事務所職員張中原會勘屬實，有履勘現場筆錄在卷足稽（ 第二二三號偵查卷第一八九頁），復有土地登記謄本影本（第六五０號他字卷 第三六頁至四二頁），及華聲不動產研究中心報告書可按（附台灣台中地方法 院九十一年度重訴第一一０四號卷）。②系爭土地於七十四年五月八日，由案 外人劉水源以買賣為原因，分別移轉所有權各二分之一予被告丁○○○及同案 被告丙○○，於七十四年十月二日及七十五年九月八日，同案被告丙○○分別 以買賣及贈與為原因，將其所有權各四分之一辦理移轉登記予被告丁○○○， 有登記簿影本可稽；被告丁○○○並於七十三年十一月二十五日，以七百二十 萬元，將系爭土地出賣予告訴人甲○○，亦有不動產買賣契約書及土地、建築 改良物買賣所有權移轉契約書、土地登記影本在卷足稽（第六五０號他字卷第 四三頁至四七頁）。
三、證人劉建位於偵查中供稱，八十三年底，由我母親出面與丁○○○的先生談， 議價每坪二十五萬元，我們先付二十萬元現金，我們當時請建築師去閱覽，認 為地有問題，建築師跟我們反應之後，我們就與他們解約，後來有退十萬元等 情（第二二三號偵查卷第一九三頁、第一九四頁），證人劉建輝亦供證，原來 伊父親要買系爭土地給伊弟弟豐義牙科診所供停車使用，是我弟弟出錢，後來 請建築師去翻閱地籍等有關資料，發現系爭土地實際可蓋面積太小，就放棄購 買，原來給付二十萬元的訂金，他只願意退十萬元（第二二三號偵查卷第一九 ０頁），該二證人均一致證稱八十三年底被告丁○○○曾欲將系爭土地賣予彼 等之父親劉水源，並已給付二十萬元定金，後來因發現土地可蓋房屋之面積太 小雙方因而解約，被告丁○○○並退還定金十萬元；被告丁○○○亦坦承八十 三年底曾欲將系爭土地賣予劉水源，後來又說不買了，賣給甲○○之後，有還 給劉水源十萬元等情屬實（原審卷第五十八頁），雖其辯稱，劉水源反悔不買 的原因是說他資金不足，證人劉水源於偵查中亦證稱是因為其臨時被倒債欠資 金才沒買，原來訂金二十萬元，只退還十萬元，另十萬元要等房子賣出去後才 還，當初不知道該土地含有法定空地，事後也不知道等語（第二二三號偵查卷 第九一頁），惟查，證人劉建位於偵查中則證稱，其父被倒債是在民國六十幾 年的事情，因被倒債才與建商合建，又證稱丁○○○曾到家裡來吵了好幾次， 罵其父親將情形告訴告訴人，告訴人才會告他們，他們吵完後，其父親進屋就 一直在埋怨，去開庭時才不願意講實話等語（同上偵查卷第一九四頁），證人 劉建輝亦證稱，是其弟弟（按即劉建位）當牙醫要買的，他有錢，與其父有沒 有錢沒關係，移民加拿大的一對夫婦（指被告丁○○○等人）有到彼等住處鬧 ，說是彼等去告訴本件告訴人，告訴人才知道彼等不願意買的原因），其父親 為了怕惹麻煩，才不願意去法院作證，去法院作證也不想得罪人，且其弟弟又
在隔壁開牙醫診所目標明顯，怕無端惹麻煩，其原先也不願意講，沒想到管區 警員會告訴檢察官，才不得已接受偵訊，其父親如果知道其做這些筆錄一定會 罵等情綦詳（同上偵查卷第一九一頁、第一九二頁），證人劉水源於購買系爭 土地，既已支付定金，卻在央請建築師閱覽相關資料後才反悔不願購買，謂其 非因發現該土地含有法定空地始反悔不買，已甚值懷疑，況其如係因自己資金 不足而毀約不買，其所付之定金應全部被沒收，怎能再退回二分之一？其所證 係因資金不足才未買，並不知道該土地含有法定空地云云，顯係迥護被告許張 淑惠之詞，尚難遽予採信。且證人王智榕於原審審理中復據證稱：「是出賣人 丁○○○告訴我是店面地，價格也是她跟我講的，刊登內容是依照她所講的， 廣告先刊，事後才調資料」等語（原審卷第四二頁），並有廣告紙一份在卷足 稽（第二０三三號發查卷第十一頁）。被告丁○○○所辯不知系爭土地編列有 法定空地在內致無法供建築房屋之用，其亦不知上開房屋仲介公司所刊登之廣 告內容云云，委無可採。
四、系爭土地經華聲不動產研究中心依當地社會及自然因素、系爭土地地價變動、 台灣地區消費者物價指數、系爭土地屬於法定空地及非屬法定空地等因素，鑑 定其於八十四年底之價格為四百六十二萬八千六百七十二元，其鑑定方式，係 依系爭土地所在之環境，並區分法定空地及非法定空地分別計價，符合一般估 價要素，其鑑定結果應堪酌採，有該研究中心之報告書附於台灣台中地方法院 九十一年度重訴字第一一○四號民事卷宗可稽，業據本院調取該民事卷核閱甚 詳，而被告丁○○○於八十三年十月間囑託世聯不動產鑑定公司就系爭土地鑑 定結果，其價值雖高達一千一百二十五萬二千元，有該公司鑑定報告書影本在 卷足稽（第二二三號偵查卷第八一頁至八七頁），惟該鑑定報告書將系爭土地 全部總面積二十八點一三坪，以每坪四十萬元計算，顯然未區分該二筆土地中 之法定空地，與非法定空地分別計價，其鑑定結果自不足採為有利於被告之證 據；另告訴人甲○○於買受系爭土地後，雖曾提供該土地設定五百五十二萬元 之最高限額抵押權予臺北銀行股份有限公司（下稱臺北銀行），及向該行申貸 土地抵押短期擔保借款三百五十萬元，惟該銀行當初設定最高限額抵押權時， 有無考慮及其中之土地法定空地，因原承辦人員已離職致無法得知，亦據台北 銀行函覆綦詳（有台北銀行九十三年金月十六日北銀豐字第九三六００一０九 ００號函在卷足稽），該函亦難資為被告有利之證據。至告訴人另於八十五年 一月二十三日，以總價四十萬八千元，向劉水源購買鄰近之坐落台中縣大雅鄉 ○○段第一三四九之六地號共十七平方公尺之土地，有土地建築改良物買賣所 有權移轉契約書在卷足稽（第六五０號他字卷第四六頁），平均每坪價格僅七 萬九千三百三十九元，較本件每坪二十五萬餘元之價格便宜甚多，亦無從作為 被告有利之證據。
五、證人王智榕於警詢中證稱：「簽約前三至五天之前我有將這兩筆土地的土地登 記簿謄本之影本交給甲○○，他說要拿給代書去查證，過了三至五天，甲○○ 就要我們三方面去唐誼代書事務所簽約買賣，買賣時雖未告知含法定空地，但 全部以登記簿謄本記載為準。．．．丁○○○有跟我說可建店面．．」等語（ 第六五○號他字卷第三二頁），證人即代書蔡生財於偵查中證稱：「（問：你
有替丁○○○、丙○○將房子分割出系爭法定空地？）該地從蓋房子開始就是 由我辦理，出賣也是我替他們辦的。以前建築法規定不是每戶有法定空地，是 以整批建蓋基地為基準預留法定空地，所以建物基地是一筆，法定空地是另外 一筆，以前可以建蓋後再分割，現在則不可以。以前登記簿上不會寫法定空地 ，若有寫的話地政事務所也不會讓我們辦理分割，建管課以前也沒有建檔，臺 中縣約從八十年間才有正確登載法定空地。」（第二二三號偵查卷第一六九頁 至第一七○頁）等語，告訴人甲○○於八十三年底買受系爭土地時，依登記簿 謄本上所載之地目及標示，抑或自其所委託之陳佳華代書（唐誼代書事務所） 處，雖得輕易獲知系爭土地含有法定空地等情事，惟查，告訴人猶於本件買賣 給付第二期價金時，請求同案被告張淑惠出具同意使用共同壁之協議書，其中 第二項約定：「甲方（按即丙○○）同意乙方（指告訴人）建築房屋須使用共 同壁時，甲方無條件供乙方使用，並於共同壁協定書上簽章，不得異議。」有 協議書在卷可按（第六五０號他字卷第二八頁、第二九頁），告訴人顯然不知 系爭土地因含有法定空地，致依法不能建築房屋之事實，否則又何須依約付款 或洽取共同壁使用協議書之必要？。
六、綜前所述，被告丁○○○不但刻意隱瞞系爭土地含有法定空地致無法建築房屋 之事實，尚透過房屋仲介公司表示爭土地係店面土地，致使告訴人陷於錯誤， 而以高價購買，被告丁○○○有不法所有之意圖，及施用詐術致告訴人陷於錯 誤而買受低價土地並支付價金，事證明確，被告丁○○○之犯行堪以認定。七、核被告丁○○○所為，係犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪，原審未察， 遽予被告丁○○○無罪之諭知，容有未合，檢察官上訴意旨指摘原判決不當， 為有理由，應由本院將原判決關於被告丁○○○部分予以撤銷改判，爰審酌被 告丁○○○利用告訴人疏失，將無法建築房屋之土地，以高價出價告訴人，取 得不法利益達二百五十餘萬元，且犯後又矢口否認犯罪拒不與告訴人和解，惟 告訴人買受土地未詳查實情，致受損害，亦有疏失等一切情狀，量處有期徒刑 六月，又刑法第四十一條於九十年一月十日修正公布，並於九十年一月十二日 生效，其規定犯最重本刑為五年以下之刑之罪，而受六個月以下有期徒刑之宣 告，因身體、教育職業、家庭之關係或其他正當事由執行顯有困難者，得以一 元以上三元以下折算壹日，易科罰金，依刑法第二條第一項前段之規定，該修 正後之法律有利於行為人，故就本件被告丁○○○所處之刑，併諭知易科罰金 之折算標準。
八、公訴意旨另以：被告丙○○與丁○○○，二人基於犯意聯絡及行為分擔，明知 系爭土地，業已編定為丙○○所有相鄰之同鄉○○村○○路○段三三六號（整 編前為民生路四一二號）房屋，及同地段第一三四七之六號建物之法定空地， 根本不適宜建築房屋，竟意圖為自己不法之所有，於前揭時地隱暪上情，向告 訴人甲○○誑稱，系爭土地可興建房屋，並可由丙○○出具共同壁使用協議書 ，同意甲○○於建築時共同使用丙○○上開房屋之牆壁，致甲○○陷於錯誤， 以為該地係可蓋店面使用之建地，而於八十三十一月二十五日，以每坪二十五 萬七千一百四十三元，總價七百二十萬元之價格，向丁○○○購買系爭土地， 嗣甲○○於八十九年間，欲將該二筆土地出賣他人，發現系爭土地已因建築基
地太小依法不得建築房屋，始知受騙。因認被告丙○○亦涉有刑法第三百三十 九條第一項之詐欺罪嫌等語。惟查：
⑴按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第一百五 十四條第二項定有明文。
⑵公訴人認為被告丙○○涉有前揭犯行，係以被告丙○○曾出具同意使用共同壁 之協議書予告訴人，致告訴人陷於錯誤，而為本件土地之買賣，並有前揭協議 書在卷足稽為論據。
⑶惟查，被告丙○○並非本件買賣契約之當事人，有上開不動產買賣契約書附卷 可稽，復據證人王智榕於偵查時陳稱：「（問：當初是誰委託你賣塊地的？） 是丁○○○的父母委託我賣的，出來與我談的是丁○○○及其父母。」等語（ 第二二三號偵查卷第二六頁），又無任何證據足認上開不動產買賣契約所約定 之內容確為被告丙○○所明知，其雖在八十三年十二月十五日出具同意使用共同壁之協議書予告訴人甲○○，然斯時已在八十三年十一月二十五日被告丁○ ○○與告訴人訂立契約之後，有前開協議書及不動產買賣契約書可稽，既無證 據足認被告丙○○就丁○○○與告訴人間所訂買賣契約書之內容為其所明知， 自難僅於事後因單純出具同意使用共同壁之協議書予告訴人，即謂其就上開詐 欺犯行與被告丁○○○間有何犯意聯絡及行為分擔，此外又查無任何積極證據 足認被告丙○○確有公訴人所指之詐欺犯行，對被告丙○○自應為無罪諭知。 ⑷原審以不能證明被告丙○○犯罪，諭知無罪之判決，認事用法，均無不合，檢察 官上訴意旨略以原審認定事實違反經驗法則等語，指摘原判決此部分不當，難謂 有理由，應予駁回。
九、被告丁○○○、丙○○經合法傳喚，無正當理由不到庭，不待其陳述逕行判決。十、據上論結，應依刑事訴訟法第三百七十一條、第三百六十八條，第三百六十九條 第一項前段、第三百六十四條、第二百九十九條第一項前段、刑法第三百三十九 條第一項、第二條第一項前段、修正後刑法第四十一條第一項前段，罰金罰鍰提 高標準條例第一條前段、第二條，判決如主文。本案經檢察官乙○○到庭執行職務。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 七 日
臺灣高等法院臺中分院刑事第十庭
審判長法 官 林 照 明
法 官 王 銘
法 官 林 清 鈞
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 劉 恒 宏
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十三 日
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