臺灣高等法院刑事判決 九十三年度上更(一)字第四七二號
上 訴 人
即自 訴人 丁○○
兼 代理人
被 告 丙○○
選任辯護人 王耀星 律師
右上訴人因詐欺案件，不服臺灣臺北地方法院八十九年度自字第九九九號，中華民國
九十年九月二十八日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：如附件之自訴狀影本所載（自訴狀所附證據詳卷，不另引附）。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一 項分別定有明文。
三、自訴之論據及被告之供述暨辯解：
（一）自訴之論據：查自訴人認被告丙○○與戊○○二人涉有上開共同詐欺犯嫌，無 非以自訴人指訴：⑴合建契約當事人部分：合建契約當事人欄乙方永泰公司之 代表人，雖打字「丙○○先生」，用印卻連同全部合建契約之騎縫、刪改章均 用丙○○未成年之兒子「己○○」之印章，又合建契約保證人打字載為「丙○ ○」、「戊○○」，丙○○卻未蓋章簽名；⑵合建比例分配部分：本案依合建 契約及簽約後所提出之附建築設計圖、說明書、價格表、計算書詳細約定合建 配屋之比例為地主百分之四十八、建商百分之五十二，惟據自訴人計算之結果 ，自訴人依據建物登記明細表所業經合法登記之建物總金額應分配予自訴人之 價值為新臺幣（下同）二億三千零七十七萬元，受分配之比例僅約百分之二十 七點四；⑶地下一、二樓部分：地下一樓、二樓應按合建契約百分之四十八之 比例分配予自訴人，則依自訴人計算結果，自訴人應受分配比例價值為六千七 百零七萬五千元，被告悉數予以詐欺侵占，僅補貼二百萬元，使自訴人應分得 之部分挪至地下二層；⑷增值稅部分：依合建契約第十六條規定：房屋分配前 所持分之土地百分之五十二應繳納之增值稅由乙方（建商）負擔，契稅則由各 取得人自行負擔繳納。惟被告將應分配予地主百分之四十八比例之房屋，利用 詐術只登記分配百分之二十七點四予自訴人，建商則詐欺分配達百分之七十二 點六，再就該百分之七十二點六已繳納之增值稅，要求自訴人應分擔其中之百 分之四十八，無理扣抵其應給付自訴人之差價補貼；⑸公共設施比例部分：依 原合建契約簽訂，被告所提之文件明確約定自訴人應分擔公共設施之比例為Ａ 區百分之五、Ｂ區百分之七點八四、Ｃ區百分之七點八六，但依自訴人試算結 果，自訴人取得十二戶房屋之公共設施比例在較低價之八樓只有百分之零點二 ，在高價店面則有高達百分之六十八點六；⑹被告丙○○並於初次協商交屋之 際，提出一份與原合約相似之「假合約」，其內容除將原約中臨時寫入之條款 全用打字外，尚加入貼補自訴人五千二百八十一萬元土地價款等項，並稱此約
並不實際執行，只是備而不用而已，被告丙○○且已在該合約上簽章，自訴人 因認此舉有違常理而未予執行；⑺被告申請的圖，與後來建造執照、使用執照 的資料不符，不符的部分有①雨遮、花架、露台，②地下室一樓的部分，簽約 前並沒有提出這部分圖說說明，簽約只說超挖的部分歸他，③地下二樓沒有提 出圖說，④只有提出公共設施大概分配的比例。 並提出建築設計圖（Ａ區九 張、Ｂ區十三張、Ｃ區十四張）、建築說明書三張；房屋價格表六張；建商合 建前提出之計算書一份（附自訴人試算表）；土地房屋合作興建乙○○一件； 甲○○一件；建商製作「丁○○應付款明細表」一件；犯罪金額計算書一件； 建物登記明細表一件（附自訴人試算表三件）；被告律師催告函、自訴人律師 催告函各二件；地下一樓商場登記明細表、試算表三件；自訴人分得房屋公共 更為審判程序中復指稱：⑴被告丙○○於八十一年間提出庚○○建築師所繪建 築設計圖32張、建築說明書3張、房屋價格表、計算書等，以公設比5～7.86％ 、建商代繳增值稅、分配48%：52%、代處理三七五租約…等條件，詐欺自訴人 同意簽約合建。⑵被告並未遵照合建契約將「一至九樓全部及地下室一、二樓 投影內」面積，一併計入合建比例之面積，分配予自訴人。而僅將「一至九樓 主建物」（隱匿附屬建物部分），卻未將「地下室一、二樓投影內」之面積， 一併計入合建比例之面積，分配予自訴人。蓄意詐欺，連同超挖部分，侵吞入 己。⑶被告詐欺自訴人同意合建後，並非以八十一年間所提出上開建築設計圖 32 張、建築說明書3張、房屋價格表、計算書等相同之內容，聲請建築執照。 而係另外設計、繪製內容不符原合建條件之建築設計圖，向工務局聲請建築執 照及使用執照。故嗣後地政機關之土地、建物登記謄本登載予自訴人受分配房 屋、土地自有短少。（受分配之比例應為48％，卻僅分得32％，短少16％）， 如此鉅額之損害，係因被告連續行使詐欺手段所致，絕非一般民事訴訟、契約 糾紛。⑷被告詐欺自訴人同意合建後，於繕打合建契約時，故意在合建契約「 第二條」空白處，以手書寫：依「特約條款」，以補貼200萬（實際僅付100萬 ）之方式，詐欺取得價值4936萬、地下一、二層、122.8坪之超挖部份，價值 4936萬元。⑸被告業已詐欺取得地下一、二樓投影內自訴人應分配之面積，為 求確認，竟於八十三年十月五日要求自訴人另外再訂立甲○○，以補貼 200萬 之方式，詐欺取得地下層投影內面積 59.43坪，價值高達2385萬，及其餘地主 之地下室超挖部份、ㄧ至九樓主附屬建物部分部份權益。⑹地主向被告要求遲 延交屋之違約扣款，被告乃於八十七年十月七日開會說明。當時提供各地主一 份「應付款明細表」，並未提出附件一：土地分配、增值稅分算之計算書及稅 單，卻將其應支付之土地增值稅，轉嫁到地主身上；既未提出附件四：加減帳 ，卻要求坪數加帳。堅稱抵銷後，地主必須倒貼，還大放人情，願意刪減。在 場所有地主異議，雙方只得再約下次協商日期。被告當時係表示：為向股東證 明，伊曾經約地主出面協商，平息地主怨氣，乃要求自訴人及在場地主簽名。 故八十七年十月七日雙方僅約定會算，並未合意簽訂甲○○，由該表之形式、 實質、履行情形，事証確鑿，被告係利用該甲○○，詐欺自訴人負擔土地增值 稅ㄧ0000000元、及所謂坪數加帳而已。⑺至於自訴人丁○○應繳土地 增值稅，僅為分擔受分配（ 應分得48％，但只分得32.35％，且分回之土地尚
未移轉，暫時不必繳納增值稅）再移轉部份之二百八十萬元，此為被告所明知 ，被告卻故意計入其詐欺所得67.65％（應為52％，但詐欺多得15.65％）之48 ％，而要求自訴人分擔一四、六七O、三二九元。故被告並無立場主張先行代 繳增值稅。嗣後雙方因此涉訟，被告諉稱雙方簽訂之合建契約第十六條有關土 地增值稅之約定語義不明…云云，均屬臨訟飾詞，最高法院發回判決所稱「容 有爭議」，實乃誤會。綜觀全案，被告主觀上，確有詐得不法利益之犯意，並 已既遂，當然不是單純民事糾紛！⑻本案被告丙○○詐欺之金額高達一億一千 三百五十四萬餘元，而非發回更審前第二審判決所認定之ㄧ千四百五十一萬元 ，發回更審前第二審判決所認定之事實固應更正，但就量刑過輕部份，自應一 併撤銷改判，更為諭知被告適當之罪刑。
（二）被告之供述暨辯解：
訊據被告丙○○堅詞否認有何詐欺犯行，辯稱：⑴合建契約之成立並不以書面 為要式，苟雙方意思合致，縱以口頭為之，亦得成立合建契約，是縱契約之書 面內容有誤，亦仍以雙方所實際合意之內容為依據，要非書面之記載與雙方之 意思有所出入，即否認雙方之實際合意內容。況本件乙○○雖用印錯誤，然被 告等二人卻未曾以此為由據以否認或推卸依合建契約所載應履行之義務，且被 告業將上訴人分配之建物移轉登記並交予上訴人，已履行合建契約義務，且合 建乙○○上所蓋印「己○○」、「丙○○」之印文不論形體及文體皆極相似， 被告平時將印章放置同一處，未仔細明辨，錯拿而誤蓋情形之發生，並非不可 能。⑵關於本契約公共設施比例部分：依乙○○之選屋表所列房屋面積（坪數 ）並不包括車位面積，車位乃係另外計價。而上訴人所分配取得房屋之公共設 施比例並未如上訴人所指訴高達百分之五六點四至百分之一百四十七點三。且 被告若有虛灌公共設施，又焉會出現公共設施比例僅有百分之零點二五及百分 之一等之情？又建築說明書上所載公設比例分別為 Ａ區5％、Ｂ區7.84％、Ｃ 區7.86％等，係依據配電室、蓄水池、突出物等項目計算而得，而前開所列配 電室、蓄水池、突出物等，被告亦確實興建相符面積，是該說明書所載公設比 仍僅係就「配電室」、「蓄水池」、「突出物」等三項所計算之公共設施比例 分為 Ａ區5％、Ｂ區7.84％、Ｃ區7.86％，而非謂本件建物之公共設施比例， 必然即為 Ａ區為5％、Ｂ區7.84％、Ｃ區7.86％。蓋若公共設施之項目、面積 若有所增滅，其比例亦隨之增降。又依上訴人所稱分配之標準當依照建築法令 、慣例分配始為公平正當以觀，永泰公司實際上移轉登記予上訴人之房屋公共 式，永泰公司並未移轉過高之公設面積予上訴人。再公共設施之比例亦會受房 屋主建物與公共設施面積比例及建造使用等等條件之影響，而出現高、低不一 之情形。⑶關於房屋分配部分：通常地主與建商合建時，雖約定按比例分配合 建之建物，然若依比例分配則形成共有每一層建物之狀態，惟如此分散之面積 分配，不僅不利房屋之使用，且將多增加移轉登記之費用（先登記為共有，後 又登記為單獨所有），是通常雙方會再就所分配之建物比例面積具體擇定並集 中於某一特定區分建物，而建物又因樓層別之不同，價格亦隨之不同，且分配 之面積亦有可能不足構成單戶之面積，是雙方亦先就分面積議定價格，而再以 選定之房屋按議定價格換算其總價值，再就多出不足或溢出之價值，互以金錢
補貼，此即合建之分配及選屋程序。上訴人與永泰公司亦依循此種分配及選屋 方式，此見合建乙○○第二條約定甚明。雙方雖約定自訴人、永泰公司各分配 百分之四十八、百分之五十二比例之建物，惟雙方業更進一步議定自訴人分配 所得之坪數價值共計一億三千一百百七十四萬元，自訴人亦就所得分配之建物 其擇定於 Ｂ區Ａ２、Ａ５戶八樓、Ｂ１、Ｂ２、Ｂ４一、二樓及Ｃ區Ｄ１一、 二、三樓、Ｄ２一、二、三樓之房屋及七個車位，價值共計一億一千七百二十 三萬元，是以自訴人應分得一億三千一百七十四萬元之建物扣除所選上述建物 、車位之價值後，房屋價值補貼款尚餘一千四百五十萬元。又永泰公司所登記 移轉予自訴人之房屋坪數與自訴人依契約所附選定之房屋坪數並無不符（容許 1 ％之誤差）。是永泰公司俱依建竣後之面積及自訴人所選取之房屋移轉登記 予自訴人，永泰公司業已依約移轉登記自訴人所選取之建物，何詐欺之有？退 步言，本件房屋之面積移轉登記苟有短缺，亦僅為永泰公司是否涉及民事債務 不履行之問題，要非得以此遽論被告詐欺之罪。⑷關於露台、花台、雨遮之爭 執部分：系爭雨遮、花台、露台是屬於建物的附屬物，業已包含予所有權狀中 ，不屬於公共設施之部分，僅所有權人可以使用，從而，自訴人所選擇分配之 建物係有露台、花台、雨遮係屬建物的附屬物並非公設。⑸關於移轉基地持分 面積部分：依自訴人與永泰公司於合建乙○○第六條之約定，可知土地基地持 分乃以實際分得之房屋比例分配，並非仍以百分之四十八、五十二之比例分配 ，且自訴人選定其所得分配之建物以一樓為多，實際價值較高，而登記時卻係 以坪數區分，故被告才會取得較多之登記坪數，亦因此付出較高之土地增值稅 ，可見以如此之方式分配，對被告並無任何好處。又依據系爭土地房屋合作興 建乙○○第二十九條第六項約定。才有坪數加減帳，最後經兩造於八十七年十 月七日結算時，經協調酌減坪數加減帳金額，自訴人尚應給付被告一百四十萬 元，惟經被告屢催亦不履行。再自訴人對於房屋及土地分配之坪數皆有確認及 同意，且其於辦理土地過戶及交屋時均已核定清楚，亦未提出異議，此亦有證 人代書辛○於九十一年四月十九日出庭作證時之證言可稽，故自訴人於此時提 出對房屋及土地分配坪數之異議，實無理由。⑹關於增值稅部分：依土地稅法 之規定，土地增值稅應由土地所有人負擔，且因祇有於土地發生移轉等情形始 需繳納，未移轉則無土地增值稅之繳納問題。依據雙方間合建乙○○第六條及 第十六條之約定可知，本件自訴人所移轉予被告之土地始需繳納土地增值稅， 該應繳納之土地增值稅雙方約定被告需負擔百分之五十二，則其餘百分之四十 八應由自訴人自行繳納。而本件合建契約之所以會為前述約定，乃係因合建乙 ○○第二十四條之約定而來。蓋自訴人所有之土地上本有佃農之建物，故須給 付佃農相當之補償金，始得順利取得合建土地，又與佃農洽談之過程非常繁複 又不易達成共識，被告仍同意負責此一任務，且願負擔八千萬元以上如此龐大 之金額，以求順利取得建地。因該任務之達成耗費被告之金錢、勞力及時間甚 鉅，乃約定由自訴人負擔百分之五十二之土地增值稅。本件合建土地所生之土 地增值稅，因自訴人所移轉之土地分為五十九地號（總面積二二六三平方公尺 ）：移轉持分1160/10000、面積約為二六二．五平方公尺；六十三地號（總面 額三二五平方公尺）移轉持分 608/10000、面積約為一九八．○九平方公尺；
六十五地號（總面積二二○五平方公尺）移轉持分 737/10000、面積約為一六 二．五一平方公尺，而稅捐稽徵處所核定上開移轉土地應納之土地增值稅額分 別為（五十九地號）一千六百二十二萬五千九百八十七元；（六十三地號）八 百零九萬六千八百六十九元及（六十五地號）六百二十四萬零三百二十九元， 應繳之土地增值稅共計三千零五十六萬三千一百八十五元。而其中百分之五十 二、四十八分別應為被告、自訴人所應負擔，是依之計算，上訴人應負擔繳納 之稅捐約為一千四百六十七萬零三百二十九元（元以下四捨五入），故永泰公 司請求自訴人應負擔百分之四十八之土地增值稅，並無不合。況永泰公司僅分 得百分之五十二之房屋，尚須負擔所有興建工程之費用，則分擔百分之五十二 土地增值稅，其餘百分之四十八由自訴人自行負擔，焉來詐欺不當利益之舉？ 再自訴人迄今未支付土地增值稅分文，完全係永泰公司所墊支，何來詐欺？⑺ 本件系爭被告是否有詐欺上訴人意圖得利，業經台灣士林地方法院以九十年度 重訴字第六三五號民事判決上訴人敗訴，且須給付被告一百四十萬元及自九十 一年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，從而，被告主觀上 並無詐欺上訴人意圖，客觀上亦無使上訴人陷於錯誤而獲有利益等語。四、最高法院撤銷關於丙○○部分，由本院依判決前之程序更為審判判決意旨： 最高法院發回判決，關於被告丙○○部份撤銷，其發回之理由略以：（一）八十 七年十月七日丁○○應付款明細表部份：被告主觀上有無詐得不法利益犯意？是 否為單純民事糾紛？原審對上開關乎被告有無詐欺得利意圖，且關乎法律之適用 ，而顯然於判決有所影響之重要證據，竟未依法調查斟酌。（二）自訴人所分得 之房屋戶數、停車位如何計算部份：原審未詳予查明，率以「自訴人係分得十四 戶，若照特約條款之約定，自訴人應可分得十四個車位，但自訴人只分得七個車 位並設置在地下第二層」據以認定「分配房屋確認書所載之結餘一、四五一萬元 ，係屬自訴人可得分配地下一層之百分之四十八之對價」遽為被告不利之判決， 自難謂無應於審判期日調查之證據未予調查等語。五、本院之判斷：
（一）關於合建契約：
１、被告丙○○係永泰建設有限公司（下稱永泰公司）負責人，永泰公司與自訴人 於八十二年一月十五日簽訂合建乙○○，由自訴人提供坐落臺北市○○區○○ 段七小段六一、六三、六五地號土地三筆，永泰公司則負責出資興建，並於八 十三年十月五日再簽甲○○，完工後永泰公司業已移轉登記其中七戶（登記為 十二個門牌號碼）之所有權，並交付七個停車位之憑證予自訴人等情，為被告 丙○○及自訴人暨證人即自訴人之夫壬○○一致供陳，並有自訴人提出、被告 丙○○亦不否認真正之合建乙○○、甲○○等附卷可佐，前情洵可認定。自訴 人指稱被告利用自訴人出國在即，不諳建築法規、未能審視契約內容，陷於錯 誤而受騙簽約云云，惟自訴人於八十二年一月十五日簽訂合建乙○○，繼於八 十三年十月五日再簽甲○○，並已分得受配房屋，所稱受騙簽約乙節，顯無依 據。至於自訴人所稱本案合建契約外之其餘書面證物僅被告持有正本，自訴人 或其他地主並無正本，甚至連影印本亦未交付云云，事涉簽約當事人是否要求 持有正本問題，亦難以未交付正本，遽認被告犯有詐欺罪行。
２、自訴人執合建契約當事人欄乙方永泰公司之代表人，雖打字「丙○○先生」， 用印卻連同全部合建契約之騎縫、刪改章均用丙○○未成年之兒子「己○○」 之印章，又合建契約保證人打字載為「丙○○」、「戊○○」，丙○○卻未蓋 章簽名為由，認被告意在日後合建契約有利時，主張有效，不利時則主張無效 ，就本件合建蓄意詐欺卸責云云，惟原審調查時當庭詢問自訴人自訴狀內稱合 建契約之當事人是丙○○、戊○○，為何提到己○○？自訴人答稱：與己○○ 沒有關係等語（見原審九十年六月一日訊問筆錄第四頁），參以被告丙○○並 不否認系爭合建契約之真正，其自簽約之日起至完工交屋止，均未以合建契約 當事人欄乙方永泰公司之代表人及契約之騎縫、刪改章均蓋用「己○○」之印 章而主張該契約對其不生效力或拒絕履行契約條款所定之義務，而自訴人對於 合建契約之乙方當事人永泰公司之代表人是丙○○、保證人是戊○○乙節，並 未因此有誤認之情事，再觀以合建契約所蓋「己○○」印章與八十三年十月五 日甲○○所蓋被告丙○○印章，形狀均為圓形，字體亦均同為篆體，，外觀極 為相似，確有不易分辨之情，被告辯稱係伊拿錯印章等語，尚非全無可能，難 認合建契約上之蓋章為被告子己○○之舉，乃係施以詐術。 ３、再自訴人陳稱有假合約之情事，又稱被告詐欺自訴人同意合建後，繕打合建契 約時，故意在合建契約「第二條」空白處，以手寫：「依特約條款」，即以補 貼200萬（實際僅付100萬）之方式，詐欺取得價值4936萬、地下一、二層，合 122.8坪之超挖部份，價值 4936萬元，被告就原始據以計算分配面積之範圍， 僅及於一至九樓，業已隱匿應計入分配之地下一、二樓投影內應分配面積，致 使自訴人陷於錯誤，繼續依被告指示，在甲○○上簽名云云，惟自訴人丁○○ 早在八十二年一月十五日簽約後，即在建築設計圖上選定房屋及停車位，此為 自訴狀事經過欄之（三）所記載明白（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀證 四），且有丁○○在建築設計圖上之簽章可證（見非常上訴卷中聲請提起非常 上訴狀證十一），而各該停車位均在地下二樓，與特約條款記載乙方（建商） 得將停車位規劃在地下二樓（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀證九），互 核相符，且自訴人丁○○依八十二年ㄧ月十五日訂立之合建契約、選屋明細表 ，再依被告提供之房屋價格表，換算後應可分取之房屋之價值為 13174萬元， 丁○○選取14戶房屋、7個停車位後，被告尚應給付自訴人結餘款為 1451萬元 ，尚無任何積極證據足以證明被告有施詐犯行，另據自訴人陳稱：該份假合約 是於商談交屋之際提出，再其內容除將原合約中臨時寫入之條款全用打字外， 尚加入貼補自訴人五千二百八十一萬元土地價款等項等語，則該約既係於自訴 人交付土地之後合建完成之際提出，參以自訴人並無因而額外支出受損，且該 約內容並無更不利於自訴人，亦難據此認定被告有詐欺之情事。（二）關於合建分配：
１、自訴人執本案依合建契約及簽約後所提出之建築設計圖、說明書、價格表、計 算書詳細約定合建配屋之比例為地主百分之四十八、建商百分之五十二，合建 面積 920.9㎡，建商登記623.1㎡，取得比例67.65%，較52%多15.65%，面積合 144㎡，剩餘298㎡由丁○○取得，取得比例32.35%（自訴人原主張計算之結果 ，自訴人受分配之比例僅約百分之二十七點四，金額高達九千九百○三萬元）
，較 48%減少15.65%，被告較約定比例多取得之15.65%土地，係包括詐欺取得 ：隱藏未計入分配之B1、B2投影內及超挖部分、雨遮等附屬建物、公共設施等 基地持分面積，另地下層Ｂ１、Ｂ２應係按合建契約四十八％之比例分配予自 訴人，而依計算書第Ⅲ項及試算表所載，被告等將自訴人應受分配比例價值六 千七百○七萬五千元悉數詐欺侵占伊去，僅為補貼二百萬元挪至地下二層，涉 有詐欺。
２、惟查：⑴系爭合建契約第二條規定：「本合約所合建大樓由乙方（指永泰公司 ）提供資金與技術，在上開土地上興建七層樓房，地下二層，地下室依地面一 層樓地板面積垂直投影附建，其超挖部份依特約條款辦理，依照建築法規定設 計核准之總建坪（即本坪數係包括主建物、陽臺、屋頂突出物、地下室、水箱 、電力公司受電室、水塔等公共設施之坪數在內。）由甲方取得百分之四十八 ，乙方取得百分之五十二，並依建築師設計申請之建築面積及第一次雙方議定 之房屋價格為計算標準，但各區房屋分配之位置由甲方優先選擇，並標明於建 築圖說上，地下樓地板面積併入容積率時，則經雙方另議之。」；而自訴人陳 稱：伊有收到合建乙○○等語，則被告丙○○既於合建時即將合建乙○○交付 予自訴人，而合建乙○○明定分配比例，即難認被告丙○○於訂定契約前，有 何隱瞞之情事，而有詐欺之舉。至自訴人依其自行試算之結果，認其實得百分 之二十七或32.35%，姑不論被告所辯：是自訴人計算的方法有誤等語是否屬實 ，自訴人本得依前揭合建契約依民事程序予以請求，實難以此遽認被告有詐欺 之嫌。⑵再者，依「土地房屋合作興建乙○○」第二條所定，兩造間就分配房 屋之方式係以將未來合建興建完成之全部房屋（依建築師設計申請之建築面積 為準）及其各該房屋所表彰之價值（依第一次雙方議定之房屋價格為計算標準 ）計算出全部房屋之總體價值後，由自訴人依其百分之四十八之權利比例優先 選擇其所想要得房屋。基此，在各該樓層、區位、面向之房屋價格皆有所不同 ，且分配之面積亦有可能不足構成單戶之面積之情形下，雙方先就房屋議定價 格，以選定之房屋按議定價格換算其總價值，再就多出不足或溢出之價值，互 以金錢補貼，此即本合建契約之分配及選屋程序。是經此種分配及選屋程序， 僅得確保雙方所得分配之房地及互以金錢補貼之總價值符合前開之分配比例， 而無法維持面積仍為百分之四十八及百分之五十二之比例。自訴代理人於本院 審理中亦坦認合建分配自訴人分百分之四八、被告分百分之五二，是先以一樓 到九樓算總面積，再以價值表計算，然後再挑房子，以房子的價值計算（見本 院九十三年十月八日審判程序筆錄），準此，若地主優先選擇每坪單價較高於 平均單價之一樓店面，其所分得之建物面積、土地面積自然會低於依權利分配 法所占有之比例，反之，若選取較平均單價低之建物則其所分得之建物面積、 土地面積自然會高於依權利分配法所占有之比例。自訴人一再以合建土地分配 （自訴人辯論意旨狀附表一）、建物面積分配（自訴人辯論意旨狀附表二）、 公共設施分配（自訴人辯論意旨狀附表三）、地下層面積分配（自訴人辯論意 旨狀附表四）、增值稅分算（自訴人辯論意旨狀附表五）之比例分別為合建土 地分配 32.35％，建物面積分配32％（含超挖部份則為26％），公共設施分配 36.5～67％，增值稅分算 32.35％（丁○○分回之土地，暫未過戶，不必交增
值稅），地下層面積分配 0％，均未達百分之四十八，而被告獲合建土地分配 15.65％（1-32.35％-52％＝15.65％），建物面積分配 16％（1-32％-52％＝ 16％），公共設施分配36.5│67％（原應為A區5﹪、B區7.84﹪、C區百分之7. 86﹪），增值稅分算67.65％×48％（約32.47％，00000000元），地下層面積 分配48％（182.14坪，約7244萬元）為由，指摘被告有詐欺得利之犯行，無非 係忽略本合建案係採價值分配法分配相關房屋，且由自訴人優先選屋之前提所 致，且此乃有關合建房屋之分配，縱雙方計算所得分配之土地、建物、公共設 施、地下層面積歧異，亦屬計算基礎不同所產生，難謂被告係施用詐術，自訴 人以其計算結果，認被告涉犯詐欺，尚無足採！（三）地下一、二樓及車位分配、補償問題：
１、自訴人執地下一樓、二樓應按合建契約百分之四十八之比例分配予自訴人，則 依自訴人計算結果，自訴人應受分配比例價值為六千七百零七萬五千元，被告 悉數予以詐欺侵占，僅補貼二百萬元使自訴人應分得之部分挪至地下二層為由 ，認被告有詐欺之情事。
２、惟查，⑴前揭合建乙○○第二條即明定：地下二層，地下室依地面一層樓地板 面積垂直投影附建，其超挖部份依特約條款辦理，已如前述，而該契約之附件 定有特約條款，明定：地下室開挖之面積依地面層樓地板面積投影附建，由乙 方（指永泰公司）分得百分之五十二，甲方分得百分之四十八，若有超挖時， 其超挖面積歸乙方所有，惟乙方應補貼甲方每持分土地面積二百五十五分之三 十四部分二百萬元整，第一次抵充保證金時給付一百萬元整，第二次於正式開 工時付予剩餘之一百萬元整（詳細之補貼款如附表所示），乙方同意甲方分得 之每戶有一停車位，惟該停車位乙方得自地下二樓規劃起，若其規劃車位面積 超出依地面層投影面積附建後地主所應分得之地下二樓面積時，其超出之部分 由甲方應分得地下一樓面積補足之，甲方應分得之地下一樓面積，除補足地下 二樓面積以外，剩餘應分得之部分仍歸甲方所有，車位之選擇地主得優先挑選 之。」，該特約條款頁並有自訴人書寫：「保證金兼地下室超挖補貼款第壹次 款」等字樣並簽名，參以自訴人與永泰公司於八十三年十月五日簽訂甲○○戴 有：「（一）甲方（指自訴人）可分得之房屋坪數（含地面層及地下二層停車 位）詳如各分得房屋之確認書無誤，其餘之房屋（含地面層、地下第一層及地 下第二層停車位）均歸乙方（指永泰公司），（二）除該確認書外，乙方同意 補甲方每一持分土地面積二百五十五分之三十四部分二百萬元正」等語，有卷 附之甲○○可憑，足徵依照雙方簽訂之合建契約及甲○○，永泰公司本即取得 地下一層之所有權，而永泰公司亦已依約支付取得地下一層所有權之對價即二 百萬元予自訴人，姑不論此對價客觀上是否相當，自訴人陳稱：（問：他所有 的書面是否都有交給你？）有，甲○○我是交屋的時候才看到的，（問：所有 交付的內容你是否都有看？）有（見原審九十年九月十四日審判筆錄第十二頁 ），可見此係經雙方依契約自由原則予以簽訂契約，要難以自訴人嗣後否認前 揭契約條款之效力，而逕以計算地下一層亦應分百分之四十八，而認被告涉有 詐欺之行為。自訴人雖陳稱：八十三年十月五日之附約是被告騙自訴人簽的， 只說要給公司其他股東看，至於該附約如何以後貼入丙○○所執之合約並蓋有
自訴人之騎縫章，則非自訴人所知云云，惟永泰公司取得地下一層仍有前揭合 建契約及合建契約之特約條款為憑，自訴人始終未能舉證證明被告係施用何種 詐術僅補貼二百萬元使自訴人應分得之部分挪至地下二層之事實，泛言被告詐 欺，亦無可取。⑵地下室超挖部分之補貼問題：建築技術規則第一百四十一條 乃對建築物須附建防空避難設備之規定，其第一項第一款「非供公眾使用之建 築物，層數在六層以上者，按建築面積全部附建」（詳見非常上訴卷中聲請提 起非常上訴狀之證十可供參酌），意即地下層須與地面層建築面積相當，乃係 地下層應具有之法定面積，是土地房屋合建乙○○第二條乃有「地下室依地面 一層樓地板面積垂直投影附建」之約定，所謂超挖，乃係對應地下層之法定面 積而言，如超越垂直投影以外，而在基地範圍內，向前後左右四面延伸開挖， 既超過地面一層樓地板之面積（地下層法定面積），即屬超挖，如更向下深挖 ，而有地下第二層，或第三層乃至更多層，則地下第二層之全部及更下面樓層 ，亦均屬超挖，本件依台北市政府工務局建造執照及其附件所示，①地面第一 層，其樓地板面積共為三八0九．一三㎡（ Ａ基地一一三一．四八㎡、Ｂ基地 一六二三．0八㎡、Ｃ基地一0五四．五七㎡），②地下第一、二層之面積同為 七一七三．七六㎡（ Ａ，Ｂ，Ｃ基地依次各為二一一九．二一㎡、三0四六． 五五㎡、二00八．00㎡），③ 又地下第一層之公共設施面積共為四六0．三五 ㎡（Ａ，Ｂ，Ｃ基地依次各為一0二．九七㎡、二五一．六四㎡、一0五．七四 ㎡），有該建造執照及其附件足憑，因建商已提供地下第二層之全部面積（七 一七三．七六㎡ ）供分配，加上地下第一層之公共設施占用部分面積四六0． 三五㎡，可知地下室（包括第一、二層）供分配之面積已達七六三四．一一㎡ ，較地下室法定面積之兩倍略多，因地下室第一層與第二層互換關係，建商應 取得地下第一層（公共設施占用部分屬於全體共有，應予除外）之權利，其他 合建人既已就地下室（包括第一、二層）依約分配，各自取得其應受分配之權 利，自無再對應由建商取得之地下第一層主張權利之餘地，又地下第二層係屬 超挖，依約本應歸乙方（建商）所有，因乙方依約將之規劃為停車位，丁○○ 因而在該樓層選取七個停車位，並在建築設計圖上簽章，以確定位置，至於選 取不足之一‧五六個停車位則折合二百零二萬八千元，併入結餘金額一千四百 五十一萬元之建商應付款中，其原應分配在地下一層之停車位（八．五六個停 車位），其中七個既已挪移至原應歸乙方（建商）所有之地下二層，其餘一‧ 五六個則折價計入結餘金額中，其在地下一層尚有何應受分配之權利可言？自 訴人於八十九年十一月二十一日即已在第一審法院供明「因是他們（指建商） 超挖，認為超挖的部分是他們的，地下二樓的超挖部分移到地下一樓，等於地 下一樓全部他們的」等語，特約條款對於地下一層與地下二層之互換，文字用 語有欠清晰，八十三年十月五日建商乃與丁○○補訂甲○○，以資明確，實際 上，甲○○之內容符合土地房屋合建乙○○之約定（含特約條款在內），丁○ ○並因補訂此甲○○而由建商額外再補貼二百萬元，姑不論被告丙○○就超挖 部分補貼自訴人二百萬元之對價在客觀上是否相當，然自訴人於訂約之際，即 明知系爭建物地下一、二樓超挖部分，無論大小，均歸永泰公司所有，何來陷 於錯誤？是自訴人此部分指訴被告有詐欺之情事，亦屬無據。
（四）關於自訴人所分得之停車位數與房屋戶數計算： １、依雙方所訂合建契約特約條款有關「乙方（永泰公司）同意甲方（自訴人）分 得之每戶有一停車位」之約定觀之，自訴人所應分得之車位數，係以其分得之 房屋戶數定之，故自訴人分得之房屋戶數為何？其戶數如何計算？即與其應分 得之車位數至有關係。
２、查被告丙○○於簽約後，曾提出建築設計圖三十六大張，上有標示價格以及房 屋價格表，備供自訴人丁○○選屋，選定後，又提交自訴人丁○○計算書，標 明其應受分配之金額為一億三千一百七十四萬元，所選定之房屋七戶，停車位 七個，價格共為一億一千七百二十三萬元，因其所選定之房屋及車位數量略有 不足，建商尚應補付其一千四百五十一萬元，若不再選屋則須於交屋時結清， 此為自訴人丁○○提出之自訴狀所敘明（見一審卷㈠第二頁）。另卷附之分配 房屋確認書則載為：「自訴人合計取得房屋計十四戶，車位七個，合計已取得 總金額一億一千七百二十三萬元，結餘一千四百五十一萬元」（見一審卷㈠第 二十二頁），又自訴狀所附證物三，經載明為「建商計算書」，其內容除計算 出丁○○按三筆土地之持分應受分配房屋坪數及每坪單價與房屋總價外，最後 一排則係應受分配之車位，共計八‧五六個，每個以一百三十萬元計價，丁○ ○應受分配之房屋及車位合計價格為一億三千一百七十四萬元（此建商計算書 係丁○○自訴狀之附件，內容散開，另有建商如何分配地面層房屋及地下層車 位之詳細說明書（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀證六）。自訴人所提辯 論意旨狀亦載，就「停車位七個」之個數，自訴人並無爭議等語（見九十三年 九月二十日自訴人辯論意旨狀）。按本案房屋之車位均設置在地下二層，地面 層及地下一層均未設置車位，有台北市政府工務局核發之建造執照建築物各層 用途欄之記載可稽（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀證七），自訴人丁○ ○於九十一年三月六日在原審法院坦承（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀 證八）其在地下層可分得七個停車位【實際可分得八‧五六個，因其僅選取七 個，不足之一‧五六個，折合價金二百零二萬八千元（130萬元×1.56=202萬8 千元），已併入建商應補付丁○○結餘金額一千四百五十一萬元之內，見自訴 狀所附證物三，建商計算書之記載】。準此以觀，自訴人依雙方簽立契約所應 分得之車位數，似應按簽訂合建契約當初其所選定並於建築圖說上標明之七戶 計算。足見就所分得房屋及車位之總價與分得之車位數暨其結餘款，則均相符 合，自訴人於本院審理中另就該「停車位七個」之來源及位置提出質疑稱：該 「停車位七個」，係由自訴人以合建比例分配所得之面積，換算成價金，再向 被告價購而得，與其位置係在地下室一或二樓，產權登記、使用權證明如何？ …等，尚無直接關係，又該「停車位七個」原合建條件係在地下室一樓，被告 藉詞擬將地下室一樓全部規劃為商場，故以補貼二百萬元，詐欺自訴人同意將 該「停車位七個」移至地下二樓。但就地下室一、二樓投影內，應分配予自訴 人之面積，則早已隱匿入己云云。惟停車位七個位置係在地下室二樓，已如前 述，而自訴人亦供承「迨計算出自訴人依合建契約應分配之面積為 1115.4 ㎡ ，即先依被告提供之房屋價格表，換算得出自訴人受分配總價值為 13174萬元 ，再扣除自訴人所選 14戶房屋（因登記關係，實為七戶）、7個停車位之價格
。而有1451萬元之餘款。」等語（見九十三年九月二十日自訴人辯論意旨狀） ，與卷附之分配房屋確認書則載為：「自訴人合計取得房屋計十四戶，車位七 個，合計已取得總金額一億一千七百二十三萬元，結餘一千四百五十一萬元」 （見一審卷㈠第二十二頁），互核相符，自訴人既對分配之「車位數」不爭執 ，該車位亦依被告提供之房屋價格表計算自訴人受分配總價值，難謂被告有何 詐欺犯行，自訴人對該「停車位七個」之來源及位置之主張，屬民事上爭議， 應循民事途徑解決。
３、自訴人丁○○依據建商提供之建築設計圖選定房屋，所提自訴狀事實經過欄之 （三）敘明「選擇七戶房屋（嗣後登記為十二筆建號門牌）及七個停車位」等 語（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀之證四），分得房屋確認書則記載為 「合計取得房屋十四戶，車位七位，合計已取得總金額一億一千七百二十二萬 元」（詳見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀之證一可供參酌），丁○○於九 十年六月一日在第一審法院又已就戶數為七戶或十二戶之不同，供明係因登記 的關係多了五戶，實際上面積相同云云（見一審卷㈠第一五二頁、非常上訴卷 中聲請提起非常上訴狀之證十三可供參酌），九十一年四月十六日在更審前本 院前審供陳：「地面層確有分到四十八％價值的房屋」等語（本院前審卷㈠第 一七一頁反面），對於地面層房屋之分配更供明已依計價比例分到，並無爭議 ，亦未主張其於已分配之車位外（已選取七個，一．五六個折價，併入結餘金 額內）應分配更多之停車位（見更審前原第二審判決書正本六頁九行），本院 審理中，自訴人所提辯論意旨狀亦載：依雙方所定合建契約特約條款有關「乙 方同意甲方分得之每戶有一停車位」之約定觀之，自訴人所應分得之車位數， 係以建商所通稱之戶數分配，當時選屋十四戶，即包括：⑴二戶八樓單戶，⑵ 三戶一、二樓雙戶合稱ㄧ戶，⑶二戶一、二、三樓合稱一戶，三種情形，通稱 七戶等語（見九十三年九月二十日自訴人辯論意旨狀）。而且依分得房屋確認 書之記載其上面一排分別標明基地，戶號，樓別，面積等等，因丁○○僅在Ｂ 、Ｃ兩基地選取房屋，故基地欄僅標示Ｂ或Ｃ，戶號欄則有Ａ２、Ａ５、Ｂ１ 、Ｂ２、Ｂ４、Ｄ１、Ｄ２七個，樓別欄則可看出Ａ２、Ａ５各為一層，Ｂ１ 、Ｂ２、Ｂ４各為二層，Ｄ１、Ｄ２各為三層，共十四層，再車位之分配，則 係Ａ２、Ａ５各一個，其餘五個戶號各一個車位，並未因樓層多而增加車位， 確認書最後一排雖記載為「合計取得房屋十四戶，車位七位」，十四戶應係指 十四個樓層，而其戶號則實際係七個，此由車位數觀察，亦可得知，因特約條 款約定每一戶有一停車位之故。至於丁○○所稱其分得七戶房屋，嗣後登記為 十二筆建號門牌，乃係將戶號Ｄ１、Ｄ２之二、三樓，各僅登記為一個門牌， 成為樓中樓，其餘各樓層均係一樓層登記為一個門牌，合計因而成為交屋時之 十二戶，實際仍係選屋時之七個戶號，並無變動，此有建物所有權狀十二紙可 稽（見非常上訴卷中聲請提起非常上訴狀證十四），可見自訴人分得房屋之戶 數，與契約約定並無不合，被告要無行詐之可言。（五）關於自訴人配屋結餘金額一千四百五十一萬元與應繳納之土地增值稅額： 本件自訴人丁○○依照土地房屋合建乙○○之約定，於先將興建之地面層總建 坪及地下層之車位作價後，其應受分配之總金額為一億三千一百七十四萬元，
扣除丁○○業已分得十四戶房屋（因登記關係，實為七戶）及七個停車位，折 合價格為一億一千七百二十三萬元，尚應由建商補付結餘金額一千四百五十一 萬元等情，業據被告供明，並有卷附「丁○○應付款明細表」可據。此一千四 百五十一萬元如屬自訴人丁○○可得分配地下一層之對價，則建商取得地下一 層豈非應支付全體地主共一億零八百餘萬（見土地房屋合建乙○○特約條款欄 所附計算表）？原確定判決認定此一千四百五十一萬元係丁○○可得分配地下 一層百分之四十八之對價云云，尚嫌無據。依卷附「丁○○應付款明細表」所 示，自訴人與被告雙方對此曾於八十七年十月七日當面會算，永泰公司替自訴 人代繳之各項稅費，扣除應給付自訴人之該一千四百五十一萬元後，自訴人尚 應給付永泰公司一百四十萬元（第一審卷㈠第五十三頁），會算後書立有雙方 分別簽名認證之明細表可稽。自訴人丁○○嗣後對其所應繳納之土地增值稅額 雖有所爭執，認其僅應分擔二百八十萬元，非如被告所計算之一千四百六十七 萬零三百二十九元（見本院前審卷㈡第一二三頁），自訴人丁○○指稱合建面 積 920.9㎡，建商登記623.1㎡，取得比例67.65%，較52%多15.65%，係包括隱 藏未計入分配之B1、B2投影內及超挖部分、雨遮等附屬建物、公共設施等基地 持分面積，卻要求地主負擔其不法取得土地所生之增值稅。其僅應分擔二百八 十萬元，非如被告所計算之一千四百六十七萬零三百二十九元，被告共計移轉 67.65%土地所生之增值稅 30,562,185元，竟於87.10.7「應付款明細表」中詐 稱丁○○應負擔其中48%，即14,670,329元列為加減帳，由應給付丁○○之145 1萬元中扣除，被告共計詐欺增值稅 14,670,329元，云云。查本件合建房屋分 配，其方式係以價值計算按約定比例分配，已如前述，自訴人對於配得房屋， 承認以價值計算分配於先，復純以建商永泰公司分得百分之五十二，地主分得 百分之四十八比例計算面積，否定於後，難謂一致，自訴人丁○○在民事法院 起訴請求永泰公司及丙○○返還不當得利，然經民事法院第一、二審先後駁回 其訴及駁回上訴，有台灣士林地方法院九十年度重上字第六三五號、台灣高等 法院九十二年度重上字第四０八號民事判決附卷可稽，足見被告主張該一千四 百五十一萬元用於代繳自訴人應繳納之土地增值稅、契稅等稅費（見本院前審 卷㈠第一七０頁反面），並非全然無據，而自訴人所稱本件被告依約定比例按 價值計算分配較百分之五十二為多之房屋及基地，卻要求自訴人仍負擔百分之 四十八土地增值稅，即14,670,329元（如自訴人所列），固非全無理由，然雙 方簽訂之合建契約第十六條有關土地增值稅之約定，語義不明，容有爭議，雙 方嗣後對所應繳納之稅款金額既有分歧，被告縱係基於誤認而依其計算之數額 ，以永泰公司應給付自訴人之款項代為繳納，其主觀上尚無詐得不法利益之犯 意可言，應屬單純民事糾葛性質。自訴人另以綜合兩造往來律師函件以及多次 期約繼續會算之過程，顯然兩造就增值稅、坪數加減帳、地主應負擔之金額、 建商應支付地主選屋款項……等，主要合建契約之履行約款，並未達成合意， 被告歷次提出計算之金額前後差距甚大，卻設計陷阱，於八十七年十月七日預 先繕打好之應付款明細表上，要求地主配合先行簽名，金額高達數千萬元之契 約，竟未製作一式二份，一份交付地主。實乃蓄意詐欺，企圖抵賴應給付地主 、自訴人之選屋餘款，嗣後並持向民事訴訟程序，行使抵銷抗辯，並因而勝訴
，詐欺既遂云云，惟自訴人已取得因合建所配得之房屋，為自訴人所不否認， 此乃被告履行合建契約之結果，而土地增值稅應由何方負擔所生爭執，係對契 約條款語義不明，造成解釋上之分歧，難認丙○○有何施用詐術之犯意，自訴 人上開指述尚屬無據。
（六）關於露台、花台、雨遮等附屬建物及公共設施部分： 查依系爭合建契約第二條之約定，用以計算合建價值之總建坪本包括主建物、 陽台、屋頂突出物、地下室、水箱、公司受電室、水塔等公共設施之坪數在內 ，故自訴人所指之花台、雨遮、露台等附屬建物及公共設施之登記面積，自屬 合建價值之計價範圍，雖依自訴人指訴，其與被告於訂約之初，公共設施比例 約定為百分五至百分之七點八，而就附屬建物被告亦僅列明陽台，未列其他等 語。是依自訴人所提出之建築說明書及房屋價格表所示，其中公共設施比例確 為百分之五至百分之七點八之間，而房屋價格表於附屬建物部分亦僅標明陽台 ，未列其他，且依自訴人分得房屋之權狀登記之平均公設比例在Ｂ區為二十點 五％，在Ｃ區為二十％，均高出七點八六％甚多，而附屬建物亦多了花台、露 台、雨遮等部分，自訴人前開質疑，固非無據。惟一般係因合建進行選屋時， 因合建房屋通常尚未完成並登記產權，故所依據之各戶設計圖面積，與實際完 工後之面積，可能會有誤差，就此一般合建契約通常對面積誤差如何處理訂有 約定。依選屋確認書所載第三項約定：「如實際登記之面積與本約面積誤差超 過百分之一時，超過或不足之部分雙方同意以本約之單價為計算依據，相互貼 補價款」，是以就坪數加帳部分，自應依前開第三項之約定互相找補。又依卷
, 台灣公司情報網