臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度橋簡字第108號
原 告 曾榮達
訴訟代理人 顏萬文律師
被 告 侯亞寧
張惠瑛
共 同
訴訟代理人 陳建宏律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年8 月9 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣陸萬肆仟貳佰伍拾元，及其中新臺幣參萬肆仟柒佰伍拾元自民國一百零六年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸萬肆仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件原告 原僅起訴請求被告侯亞寧將門牌號碼高雄市○○區○○路00 號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。嗣於訴狀送達後 ，追加張惠瑛為被告，並變更其聲明請求：㈠被告應連帶給 付原告新臺幣（下同）345,833 元，及自民國106 年6 月11 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應連帶 給付原告1,699,665 元；㈢願供擔保請准宣告假執行。經核 原告追加被告及變更前後之聲明，均係本於被告侯亞寧於10 2 年4 月15日邀同被告張惠瑛為連帶保證人與原告所簽訂系 爭房屋之租賃契約（下稱系爭租約），租期僅至105 年4 月 14日止，惟被告侯亞寧於租期屆滿後仍持續占用系爭房屋之 紛爭而來，屬同一基礎事實，核與上開規定相符，應予准許 。
二、原告主張：被告侯亞寧於102 年4 月15日邀同被告張惠瑛為 連帶保證人與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，租 期至105 年4 月14日為止，每月租金25,000元，被告侯亞寧 另支付押金40,000元，而依約於租期屆滿後，除經原告同意 繼續出租外，被告侯亞寧即應將系爭房屋按原狀返還予原告 ，若不即時返還，原告得請求被告侯亞寧支付按租金5 倍計
算之違約金，直至被告侯亞寧遷讓返還該房屋之日止。嗣於 105 年4 月14日系爭租約之租期屆滿後，被告侯亞寧並未續 租，然仍持續占用系爭房屋，嗣於106 年6 月10日始將房屋 返還予原告，因而受有相當於租金之不當得利，並致原告受 有無法使用系爭房屋之損害，原告得按月向被告侯亞寧請求 自105 年4 月15日起至106 年6 月10日止相當於租金之不當 得利金額345,833 元；又於被告2 人搬離時，系爭房屋內仍 留有廢棄物，未完全回復原狀，原告自行雇工清除支付之清 潔費10,500元應自押金中扣除，原告應返還予被告侯亞寧之 押金為29,500元，而自105 年4 月15日起至106 年6 月10日 止，原告原得請求按原租金5 倍計算之違約金，經扣除押金 29,500元後，原告仍得請求1,699,665 元之違約金，而被告 張惠瑛既為系爭租約之連帶保證人，就原告本件請求，即應 與被告侯亞寧負連帶給付之責任，爰依系爭租約、連帶保證 及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如變更 後之聲明所示。
三、被告2 人則均以：原告係與他人共有系爭房屋，僅有1/ 10 之應有部分，原告係受其餘共有人之委託簽訂系爭租約，惟 系爭租約之租賃期限為3 年，依民法第534 條但書第2 款、 第422 條、第531 條規定，其餘共有人委任原告簽訂系爭租 約時，應以書面為之，否則委任無效，而原告並未提出受全 體共有人委任簽訂系爭租約之書面資料，自無權簽訂系爭租 約，該租約自始因欠缺法定要件而無效，原告自不得依該租 約請求違約金；縱認系爭租約有效，原告得請求違約金，以 租金5 倍計算亦屬過高，應酌減至每月500 元方屬適當；再 於被告侯亞寧承租系爭房屋期間，系爭房屋有漏水情形，並 出現白蟻，依系爭租約應由原告負責修繕，然經被告通知， 原告均置之不理，期間造成被告侯亞寧放置於屋內之商品受 損，被告侯亞寧只得自行雇工修繕，依系爭租約第11條、第 423 條、第430 條及債務不履行之規定，原告應將修繕費用 返還予被告侯亞寧，就物品受損部分，被告侯亞寧則得依侵 權行為請求原告賠償，另於系爭租約屆期後，系爭房屋之電 動鐵門、冷氣受損，被告侯亞寧亦自行雇工修繕，依民法不 當得利、無因管理之規定，原告亦應返還該部分之修繕費用 ，上開修繕費及商品受損之金額合計206,600 元，另原告應 將押金40,000元返還予被告侯亞寧，倘法院認原告本件之請 求有理由，被告就上開得向原告請求返還或給付之金額，自 得主張互為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 ；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、本院得心證之理由：
㈠經查，原告主張被告侯亞寧於102 年4 月15日邀同被告張惠 瑛為連帶保證人與原告簽訂系爭租約，租期至105 年4 月14 日為止，每月租金25,000元，被告侯亞寧另支付押金40,000 元，嗣於105 年4 月14日租約所載租期屆滿後，原告與被告 侯亞寧並未另簽租約，惟被告2 人仍持續占用系爭房屋，於 106 年6 月10日始將房屋返還予原告等情，為被告2 人所不 爭執，並有系爭租約、106 年6 月10日之點交紀錄各1 份在 卷可參（見本院卷第5 至9 頁、第133 頁），堪認屬實。 ㈡系爭租約有效成立：
按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為 限（最高法院48年臺上字第1258號判例意旨參照）。被告2 人固執前詞主張原告受系爭房屋其他共有人委任簽定系爭租 約未以書面為之，系爭租約因而無效，而原告係與他人共有 系爭房屋，其應有部分為1/10，此有系爭房屋之房屋稅籍紀 錄表1 份在卷可佐（見本院卷第21至22頁），固堪認定，惟 觀諸系爭租約，其上所載之出租人僅原告1 人，並未將其他 共有人一併列為出租人，亦未載明原告係以其他共有人代理 人之地位簽約（見本院卷第6 頁），足徵原告係以自己名義 與被告侯亞寧簽約，並無以其他共有人之代理人簽約之意， 則被告2 人所稱原告受其他共有人委託簽訂系爭租約，顯乏 其據，是渠等進而主張原告受委任部分不符法定要件造成系 爭租約無效即無理由，而出租人既不以所有人為限，縱原告 僅為共有人之一，其亦得僅以自己名義簽訂系爭租約，系爭 租約有效成立應屬無疑。
㈢原告得請求相當於租金之不當得利為34,750元： ⑴再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，則為民法第179 條所明定。又無權占用他人之房屋， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而房屋所有 人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之 規定，請求相當於租金之不當得利。查被告侯亞寧於系爭租 約屆期後，自105 年4 月15日起至106 年6 月10日止仍持續 占用系爭房屋，業經認明如前，其於該段期間內實屬無權占 有系爭房屋，是原告依民法第179 條規定請求被告侯亞寧給 付相當於租金之不當得利，核屬有據。
⑵惟共有人請求返還不當得利，並無民法第821 條規定之適用 ，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其 應有部分，請求返還（最高法院88年度臺上字第1341號判決 意旨參照），是原告本件請求相當於租金不當得利部分，應 僅得按其應有部分請求返還，先予敘明；再查被告侯亞寧承 租系爭房屋之租金本為每月25,000元，應可認其無權占有系
爭房屋所受有相當於租金之不當得利及因而造成原告所受之 損害亦應以此等標準為計算依據。是原告得請求被告侯亞寧 返還自105 年4 月15日起至106 年6 月10日止，共1 年1 月 又27日（即13個月又27日）相當於租金之不當得利數額應為 34,750元【計算式：《（25,000×13）＋（25,000×27/30 ）》×1 ／10】，被告張惠瑛既為系爭租約之連帶保證人， 原告請求其對此負連帶給付之責，亦屬可採，惟原告逾此範 圍之請求尚屬無據，不應准許。
㈣原告得請求被告2 人連帶給付違約金69,500元： ⑴經查，系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（即被告侯亞寧） 於租期屆滿後…應即日將租賃房屋…遷空交還甲方（即原告 ）…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照 租金五倍之違約金…乙方及連帶保證人丙方（即被告張惠瑛 ），絕無異議」等語（見本院卷第7 頁），可認於105 年4 月14日租約屆期後，因被告侯亞寧未即時將系爭房屋遷讓返 還與原告，原告依約得向被告侯亞寧請求違約金，且此部分 違約金亦在被告張惠瑛之保證責任範圍內，則原告主張自10 5 年4 月15日起至106 年6 月10日止，被告2 人應連帶給付 原告違約金，亦屬可採。
⑵而按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額。」民法第250 條、第252 條分別定有明文。 原告得請求被告2 人連帶給付自105 年4 月15日起至106 年 6 月10日止之違約金，已如前述，然審酌原告就系爭房屋遭 無權占用所受損害，應係租金之收入及租金轉投資之收益， 就該段期間之租金損失，已有前揭相當於租金不當得利之部 分可填補原告，而以目前社會經濟處於存款低利率之狀況， 原告以租金轉投資之損害亦難謂重大，況原告復未證明系爭 房屋遭無權占用其除租金之損失外更有何特別損害，原告就 系爭房屋亦僅有1/10之應有部分，其請求違約金之金額顯然 過高，對被告2 人顯失公平，應酌減為以按月5,000 元計算 較為妥適，是原告得請求被告2 人連帶給付之違約金應為69 ,500元【計算式：（5,000 ×13）＋（5,000 ×27/30 ）＝ 69,500元】，逾此範圍，即無理由。至原告雖主張被告侯亞 寧承租系爭房屋後係經營商店，獲利頗豐，違約金以原定租 金5 倍計算並無不妥等語，然違約金係用以填補原告因被告
侯亞寧違約時所受之損害，已經敘明如前，其目的並非在將 被告侯亞寧因違約可獲得之利益返還予原告，是被告侯亞寧 可獲得之利益為何並非審酌違約金金額時應考量之因素，原 告以此主張原約定之違約金並無過高，實不足採。 ㈤被告2 人主張應扣除押金部分：
⑴按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號 判決意旨參照）。經查，本件原告訴訟代理人於本院106 年 7 月12日審理中業已自陳：「押金4 萬元可以全數返還給被 告侯亞寧」等語（見本院卷第128 頁），可認原告就被告主 張原告應將押金40,000元全數返還予被告侯亞寧乙事業已自 認；至原告嗣於審理中雖改稱押金部分應扣除清潔費10,500 元，僅能返還29,500元，即撤銷其前所為之自認，然按「自 認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經 他造同意者，始得為之」，為民事訴訟法第279 條第3 項所 明定，原告雖主張依上開106 年6 月10日之點交紀錄記載， 當時有7 項點交項目，原告僅在第7 項「清空打掃的部分沒 有記載「OK」，其餘部分均有記載，可徵原告並未承認被告 侯亞寧搬離時已將系爭房屋打掃乾淨，原告自有再僱工清潔 之必要等語，然觀諸該點交紀錄上並未載明被告侯亞寧就系 爭房屋需再清潔始符合承租時之原狀，是單以前開點交紀錄 之記載，尚無法遽認原告先前所為之自認確與事實不符，從 而，原告應將押金40,000元全數返還，要無疑義，被告主張 原告請求之金額應扣除押金40,000元，即屬有理。又依前開 說明，押金應先抵充因系爭租約債務不履行所生之債，而原 告本件請求之項目中，違約金係純粹因系爭租約債務不履行 所生之債，押金即應先用以抵充原告請求之違約金，抵充後 ，原告得請求之違約金為29,500元（計算式：69,500元－40 ,000元＝29,500元）。
㈥被告其餘主張抵銷部分：
⑴另被告固主張被告侯亞寧承租系爭房屋期間，系爭房屋有漏 水情形，並出現白蟻，依系爭租約第11條，應由原告負責修 繕，期間更造成被告侯亞寧放置於屋內之商品受損，被告侯 亞寧只得自行雇工修繕，依系爭租約第11條、第423 條、第 430 條及債務不履行之規定，原告應將修繕費用返還予被告 侯亞寧，就物品受損部分，被告侯亞寧則得依侵權行為請求 原告賠償，並主張就該等部份之費用與原告本件請求相互抵 銷。惟按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，
由出租人負擔」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必 要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約 或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」 ，為民法第429 條第1 項、第430 條所明定，是依民法規定 ，承租人支出修繕費後得請求出租人償還之前提除係修繕應 由出租人負責外，尚需承租人曾定期催告出租人修繕且出租 人不為修繕；而系爭租約第11條雖約定「乙方（即被告侯亞 寧）應以善良管理人之注意使用房/ 店屋…因自然之損壞有 修繕必要時，由甲方負責修理」等語（見本院卷第7 至8 頁 ），然並未就被告侯亞寧自行支付修繕費用時應如何請求原 告償還有特別之約定，可認該約款僅係就民法第429 條第1 項所定出租人之修繕義務更為約明，並未就民法第430 條之 規定作出不同之約定，是以，被告2 人應先證明被告侯亞寧 支出修繕費用前，曾定期催告原告修繕，原告不為，被告侯 亞寧方得向原告請求修繕費用，然對此除被告2 人之陳述外 ，被告2 人僅提出修繕費用之單據為佐，並未提出足以證明 被告侯亞寧曾定期請求原告修繕之相關證據，自難遽以採信 ，被告侯亞寧主張原告應償還租賃期間之修繕費，即屬無據 ；再被告2 人主張因系爭房屋漏水及有白蟻之問題，造成物 品毀損部分，渠等僅提出所主張毀損物品之購買單據，依此 尚無法證明渠等物品為何受損，是被告主張因系爭房屋漏水 及有白蟻，原告又遲不修繕方造成屋內物品損害乙情，亦難 遽認為真。是以，被告主張以原告於租賃期間內應償還之修 繕費用及原告就被告物品毀壞部分應負之損害賠償責任抵銷 原告本件請求，均無理由。
⑵再被告雖主張系爭租約屆期後，系爭房屋之電動鐵門、冷氣 受損，被告侯亞寧亦自行雇工修繕，依民法不當得利、無因 管理之規定，原告應返還該部分之修繕費用，並以該費用主 張抵銷。然被告就電動鐵門、冷氣受損維修部分，亦僅提出 修繕費用之單據為憑，依此本院尚無法遽認鐵門及冷氣損壞 之原因究竟係因被告侯亞寧使用不當之人為因素或自然耗損 所造成，而倘係可歸責於被告侯亞寧之原因，其依法本即應 負損害賠償責任將之回復原狀，其支付修繕費用即非無因管 理，原告亦無受有不當利益，是在被告未舉證證明鐵門、冷 氣受損原因之情形下，實難逕認被告侯亞寧得依民法無因管 理或不當請求原告償還修繕費用，被告進而主張以此抵銷原 告本件請求，亦乏其據。
㈦再按「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未
經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」、「給付 無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而 送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行 為者，與催告有同一之效力」，民法第233 條第1 項前段、 第203 條、第229 條第2 項分別定有明文。查原告於106 年 5 月24日遞送至本院之民事言詞辯論狀中，已追加請求被告 2 人給付自105 年4 月15日起算至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月以25,000元計算相當於租金之不當得利，被告2 人於 本院106 年6 月6 日言詞辯論程序中已得知悉原告該項請求 ，是原告就被告2 人前開應給付相當於租金之不當得利部分 請求自106 年6 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關 係，請求被告2 人連帶給付64,250元（計算式：34,750元＋ 29,500元＝64,250元），及其中34,750元自106 年6 月11日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息係屬正當，應予准 許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決第1 項係依民事訴訟法第427 條所規定之適用簡易訴 訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款 規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖聲請願供擔保宣 告假執行，然此不過促使法院職權發動，本院無須就此為准 駁之判決，附此敘明。並依同法第392 條第2 項規定，依聲 請宣告被告預供擔保後，得免為假執行。另原告其餘假執行 之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 106 年 9 月 5 日
橋頭簡易庭 法 官 周佑倫
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 5 日
書 記 官 何慧娟